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Acórdão nº 07B4498 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 03 de Abril de 2008

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Vincent
Magistrado ResponsávelSANTOS BERNARDINO
Data da Resolução03 de Abril de 2008
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:1.

AA - Sociedade Mediadora de Imóveis, L.da intentou, em 16.12.2004, na 17ª Vara Cível do Tribunal Judicial da comarca de Lisboa, contra BB - Sociedade de Imobiliários ...... S.A.

, acção com processo ordinário, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 125.000,00, acrescida de IVA à taxa de 19% e dos juros de mora a partir da data da interpelação, em 13.10.2004, até integral pagamento.

Alegou, em síntese, dedicar-se à actividade de mediação imobiliária e ter sido contactada pela ré, proprietária de um imóvel sito na Av. de ......, n.º ..., em Lisboa, para promover a venda desse prédio.

Encontrou um potencial comprador, uma sociedade, e iniciou com esta o processo negocial para a formalização do negócio, vindo a interessada e a ré a acordar no preço da venda, na sequência do que foram enviadas as cartas aos inquilinos do prédio para o exercício do direito de preferência, sem que nenhum deles tenha manifestado vontade de exercer tal direito.

Todavia, e apesar das várias diligências da autora e da interessada compradora, a ré nada fez para a celebração definitiva do negócio mediado pela demandante, que não veio a realizar-se, tendo mesmo alterado para € 2.500.000,00 o preço, inicialmente ajustado, de € 2.119.891,00.

Foi, pois, celebrado entre as partes um contrato de mediação imobiliária, que, embora não escrito, confere à autora o direito a uma comissão que, de acordo com os usos, deverá corresponder a 5% do valor da venda do imóvel, acrescida de IVA à taxa legal, para cujo pagamento interpelou, sem êxito, a demandada.

A ré contestou, sustentando, também em síntese, não ter celebrado qualquer contrato de mediação para a venda do imóvel.

E - acrescentou - a ter havido contrato verbal, este seria nulo, por falta de forma, isto é, por não ter sido reduzido a escrito.

Foi outra sociedade de mediação, a "CC- L.da", que foi incumbida pela ré, sem carácter de exclusividade, de vender o imóvel, e foi em resultado das diligências por esta efectuadas que, em Julho de 2004, surgiu um interessado, tendo sido realizado o contrato-promessa de venda.

Concluiu, pois, defendendo a improcedência da acção e reclamando a sua absolvição do pedido.

Observada a sequente tramitação legal, veio a efectuar-se a audiência de julgamento e a ser proferida sentença que declarou nulo, por falta de forma, o contrato de mediação imobiliária celebrado entre autora e ré, e condenou a ré a pagar àquela a quantia correspondente a 2% sobre o valor da venda do imóvel (€ 2.500.000,00), acrescida de IVA à taxa legal e dos juros de mora à taxa de 4% ao ano desde a data da sentença até integral pagamento.

A ré apelou, com êxito, para a Relação de Lisboa, que, em douto acórdão proferido, julgou procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e absolvendo a recorrente do pedido.

É agora a autora que, inconformada, traz a este Supremo Tribunal o presente recurso de revista, cujas alegações finalizou enunciando as conclusões que, em síntese e com interesse, vão indicadas: 1ª - Autora e ré celebraram um contrato de mediação imobiliária, ainda que não reduzido a escrito; 2ª - Mesmo que o contrato seja nulo, por falta de forma, e que, por força desta nulidade, nenhuma comissão fosse devida à recorrente, sempre lhe assistia o direito de ser remunerada pelo trabalho despendido, já que não só pôs em contacto com a ré um interessado - a sociedade "DD, L.da" - como foram encetadas negociações entre a ré vendedora e esta sociedade, a qual aceitou comprar o prédio pelo preço de € 2.119.891,00, inicialmente pedido, e mesmo pelo de € 2.500.000,00, mais tarde reclamado pela ré, que por esse preço o veio a vender a outra sociedade, por escritura pública de 09.02.2005; 3ª - A actividade da autora foi causa directa e necessária da vontade da "DD, L.da" em adquirir o prédio, sendo que o negócio proposto pela autora à ré não se concretizou por causa não imputável à autora, mas apenas porque a ré abandonou o processo negocial em curso e vendeu o imóvel, pelo mesmo preço, a outro comprador; 4ª - Não é verdade ter a sociedade compradora proposto a redução do preço, como sustenta a ré recorrida; 5ª - A recorrente, na réplica, e face à arguição de nulidade do contrato de mediação, alterou a causa de pedir; 6ª - A factualidade sub judice integra a figura da culpa in contrahendo; 7ª - Do trabalho da recorrente resultou a aproximação dos interessados na compra e venda do prédio, o que significa que existe um inegável nexo causal entre esse trabalho e a manifestação inequívoca da sociedade "DD, L.da" de adquirir o prédio pela quantia proposta; 8ª - Ao quebrar, abrupta e unilateralmente, as negociações, vendendo o prédio a outra sociedade, pelo mesmo preço e sem nenhuma causa justificativa, a recorrida violou o princípio da boa fé na contratação e liquidou as justas expectativas do mediador em ser remunerado pelo seu trabalho; 9ª - Ao decidir pelo provimento do recurso, o acórdão recorrido aplicou incorrectamente os arts. 227º e 289º do CC, e fez incorrecta aplicação do direito ao caso sub judice, pelo que, concedendo-se a revista, deve reconhecer-se o direito da recorrente a ser remunerada pelo seu trabalho, condenando a recorrida a pagar a comissão ou a indemnizá-la pelo trabalho desenvolvido e danos sofridos.

A recorrida contra-alegou, pugnando pela não concessão da revista, e consequente manutenção do acórdão recorrido.

Corridos os vistos legais, cumpre agora conhecer do recurso e decidir do seu mérito.

  1. Vêm, das instâncias, provados os factos seguintes: 1 - A autora tem por objecto social a mediação imobiliária; 2 - A ré é proprietária de um imóvel situado na Av. de ..., n.º ..., freguesia de S. ......, em Lisboa, registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º .... do Livro B-... e inscrito a favor da sociedade ré; 3 - A autora enviou à ré, e esta recebeu, o fax cuja cópia consta a fls. 20 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, "Assunto: Pedido de autorização p/ apresentação, a cliente em carteira, do v/ imóvel sito na Av. ....., n.º ... - Lisboa. Com os n/ respeitosos cumprimentos e na sequência de troca de impressões, via telefone c/ Ex.ma Sr.ª D........, solicitamos V. Ex.as autorização p/ apresentação do v/ imóvel supra referenciado. Assim, agradecíamos o obséquio de nos facultarem os seguintes dados: a) número de inquilinos; b) rendimento actual; c) andares vagos e a vagar (contratos a termo); d) relações de inquilinos. (...)"; 4 - A ré enviou à autora, e esta recebeu, a carta cuja cópia consta a fls. 21 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para...

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