Acórdão nº 7180/08.5TBBRG.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 20 de Abril de 2010
| Magistrado Responsável | A. COSTA FERNANDES |
| Data da Resolução | 20 de Abril de 2010 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na 2ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães: I. Relatório: [A] - Mediação Imobiliária, Ldª, pessoa colectiva nº .........., com sede na Travessa .........., Braga, propôs a presente acção declarativa, com processo comum, na forma sumária, contra: [B], contribuinte fiscal nº ........., e mulher, [C], contribuinte fiscal nº ........, residentes no Lugar ........., freguesia de Chorense, Terras de Bouro, Peticionando a condenação dos réus a pagarem-lhe a quantia de 5.000,00 €, correspondente à remuneração que entende ser-lhe devida, e 1.000,00 € a título de in- demnização por danos não patrimoniais, bem como juros de mora, vencidos e vincen- dos, à taxa legal, contados sobre os indicados montantes, a partir da data do incumpri- mento.
Fundamentou a sua pretensão num contrato de mediação imobiliária, em regi- me de exclusividade, que celebrou com os réus, acabando estes por venderem os imóveis, sem intervenção sua, não lhe tendo pagado a retribuição acordada.
Os réus contestaram, alegando que a autora não promoveu a venda dos imó- veis, nos termos contratados, e propugnando pela improcedência da acção.
Respondeu a autora, consignando que levou a cabo diligências tendentes a ven- der os imóveis, sendo surpreendida pela venda efectuada pelos réus.
*** Por sentença de fls. 148 a 153, a acção foi julgada improcedente.
*** A autora recorreu da sentença, pretendendo a sua revogação e que a acção seja julgada procedente, tendo e retirado as seguintes conclusões: 1ª A sentença recorrida não logrou alcançar aquele que era o verdadeiro sentido da acção intentada, ao ater-se, na fundamentação da decisão, ao teor do art. 18º, 1, do Dec.-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, que estipula que, no âmbito do contrato de mediação imobiliária, a remuneração só é devida ao mediador com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação; 2ª Com efeito, salvo melhor opinião, a característica mais relevante e que mais importa reter neste caso é o carácter de exclusividade que presidia ao contrato de mediação celebrado entre recorrente e recorridos; 3ª Conforme se encontra sobejamente demonstrado - designadamente pela leitura do próprio documento, junto com a p. i. -, a situação patente nos autos, nos termos da cláusula 4ª do contrato celebrado entre recorrente e recorridos, configura-se numa exclusividade clara e explícita: só a mediadora tinha o direito de promover o ne-gócio objecto do contrato, durante o período da sua vigência, excluindo-se, assim, não só outras mediadoras, mas também qualquer acção por parte dos próprios comitentes; 4ª De acordo com o artigo 18º, 2, a), do mencionado DL nº 211/2004, exceptu- am-se do disposto no nº 1 (a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação) "os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o pro-prietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração"; 5ª Tem sido entendimento mais ou menos comum que esta norma [art. 18º, 2, a)] diz respeito às situações em que o negócio concreto (o contrato-promessa, a escri- tura pública de compra e venda) não se realiza por motivo imputável ao cliente da mediadora; 6ª Ainda assim, preconizamos o entendimento de que, se a mediação assenta num negócio pontual, mas tem um carácter eventualmente duradouro, porquanto o contrato é fixado por um período específico de tempo, durante o qual o mediador se compromete a atingir o objectivo visado; e se, na vigência desse período de tempo e sob o jugo da exclusividade conferida ao mediador, o cliente vende por sua conta o imóvel objecto do contrato, está a inviabilizar um negócio eventual, possível, potencial que, por sua vez, conferiria direitos remuneratórios ao mediador; 7ª Quebrando, assim, a legítima expectativa do mediador e violando o contrato com a mesma gravidade da situação prevista no mencionado artigo 18º, 2, a); 8ª Por outras palavras, analisando a letra e o espírito deste artigo 18º, 2, a), parece-nos evidente que, por maioria de razão, o mediador (neste caso, a recorrente) deveria encontrar-se protegido no montante da remuneração devida em condições normais de cumprimento contratual, sempre que a cláusula de exclusividade firmada seja quebrada e mesmo que ainda não exista um contrato-promessa; 9ª A cláusula de exclusividade é algo que se encontra na disponibilidade das partes e, portanto, se foi aposta no contrato, foi porque as partes assim o quiseram e a isso se decidiram vincular; 10ª No caso em concreto, os réus celebraram livremente um contrato em regime de exclusividade; porém, ao terem, mais tarde, uma oportunidade que (segundo eles) quiseram agarrar, por conta própria, optaram por violar descaradamente a cláusula de exclusividade pactuada, inviabilizando dessa forma o cumprimento do contrato de me-diação; 11ª Sucede que, como em qualquer relação contratual, em toda a mediação deve observar-se o princípio da boa fé, nos termos do artigo 762º, 2, do Código Civil, com todos os...
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