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Acórdão nº 9934/03.0TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 27 de Maio de 2010

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Vincent
Magistrado ResponsávelHELDER ROQUE
Data da Resolução27 de Maio de 2010
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGADA A REVISTA Sumário : I - A contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, devendo a actividade mediadora ser causal do resultado produzido, de modo a integrar-se de forma, idoneamente, determinada na cadeia dos factos que deram origem ao negócio.

II - Tendo sido contratado entre as partes um regime de não exclusividade, com a faculdade da não renovação do contrato, e celebrando-se este com uma entidade terceira, por iniciativa dos comitentes, inexiste o reclamado direito de remuneração pela comissão de mediação, nem o direito de indemnização pelo incumprimento contratual ou pela revogação unilateral tácita do contrato ou, finalmente, a título de responsabilidade pré-contratual, por culpa in contrahendo.

Decisão Texto Integral: ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA: “AA – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda”, com sede na Rua …, …, Moscavide, propôs a presente acção declarativa, com processo comum, sob a forma ordinária, contra BB e esposa, CC, DD e esposa, EE, FF e esposa, GG, e HH e esposa, II, pedindo que, na sua procedência, os réus sejam condenados, solidariamente, a pagarem-lhe a quantia de €314.242,68 que, em plena audiência de julgamento, reduziu para €87.290,00, acrescida de juros de mora, desde a citação e até integral pagamento, alegando, para tanto, e, em síntese, que os réus são comproprietários de um prédio rústico, sito no concelho de Torres Vedras, tendo a autora, em 14 de Março de 2000, celebrado com os réus BB e DD, mas com o acordo dos restantes, um contrato de mediação imobiliária, com vista à venda do mesmo, tendo sido estabelecido o preço de 260.000.000$00.

Porém, os réus acabaram por negociar o prédio, por sua iniciativa, incumprindo o contrato com a autora, que desenvolveu várias diligências para a venda, tendo até encontrado um comprador interessado.

Na contestação, os réus JJ e esposa alegam não ter celebrado qualquer contrato de mediação com a autora, pedindo a sua condenação como litigante de má fé.

Por sua vez, a ré II, na sua contestação, alega, igualmente, não ter celebrado qualquer contrato com a autora, recusando qualquer obrigação de indemnizar.

Finalmente, os réus BB e esposa e DD e esposa, na sua contestação, deduzem a excepção da nulidade do contrato de mediação, por não ter sido assinado por todos os interessados no negócio, impugnando ainda os factos alegados pela autora, com a consequente improcedência da acção.

Na réplica, a autora impugna a excepção deduzida e conclui como na petição inicial.

No despacho saneador, os réus CC, EE, GG e HH foram julgados partes ilegítimas, com a consequente absolvição da instância, tendo-se, igualmente, julgado procedente a excepção da nulidade do contrato de mediação.

A sentença julgou a acção, totalmente, improcedente, e, em consequência, absolveu os réus BB, DD, II e KK do pedido contra eles formulado pela autora “AA – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda” e a esta do pedido de condenação como litigante de má-fé, deduzido por aqueles.

Desta sentença, a autora interpôs recurso, tendo o Tribunal da Relação julgado improcedente a respectiva apelação, confirmando a decisão impugnada.

Do acórdão da Relação de Lisboa, a mesma autora interpôs recurso de revista, terminando as alegações com o pedido da sua revogação e substituição por outro que condene os réus no pagamento à autora da quantia de €87289,60, acrescida de juros de mora, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem: 1ª – A nulidade do contrato de mediação obriga a que se proceda à “reposição da situação anterior das partes”, por força do previsto no art. 289º do CC (Assento do STJ nº 4/95, com força de acórdão uniformizador).

  1. - No contrato de mediação, não sendo possível a restituição em espécie, a quantia a restituir deve “corresponder ao valor desses serviços, determinada pelo montante da comissão de mediação” (Ac. do STJ de 20/04/04, em www.dgsi.pt, P. nº 04 A800).

  2. - Apesar de o contrato de mediação ser nulo, por falta de legitimidade dos co-proprietários signatários, a relação jurídica estabelecida entre a autora e os réus é uma relação jurídica que se subsume à mediação imobiliária.

  3. - Assim sendo, não faz qualquer sentido falar em regime de exclusividade ou de não venda ao cliente apresentado, porque não se trata de responsabilidade contratual, mas sim da restituição do devido caso o negócio mediado tivesse sido concretizado.

  4. - Apesar de, regra geral, a comissão de mediação só ser devida se o contrato apresentado pela mediadora for celebrado não significa que a mesma não seja devida noutras situações ou noutro regime legal, como seja o previsto para a nulidade dos contratos e por força do princípio da tutela da confiança.

  5. - Nessas circunstâncias a mediadora mantém o direito à comissão de mediação (veja-se o Ac. da Rel. Porto de 07/02/08, disponível em www.dgsi.pt, pº nº 0733556).

  6. – Aliás, o STJ vai mais longe ao considerar que o direito à comissão de mediação nasce muito antes da verificação ou não do negócio, porque basta à mediadora apresentar um interessado que seriamente esteja com vontade séria de comprar.

  7. - Os réus comprometeram-se a fazer o negócio com a LL pelo preço de €1.749.789,00 e inexplicavelmente deram o dito pelo não dito.

  8. - Os réus decidiram unilateralmente e voluntariamente celebrar o negócio com a LL.

  9. - Os réus não alegaram nenhuma razão válida para o negócio não se concretizar com a LL e foram vender à sociedade MM por um valor inferior: a ilicitude do acto dos réus.

  10. - A autora perdeu o direito a comissão de 5% sobre o valor do preço oferecido pela LL, ou seja, o montante de €87.289,60: este é o lucro cessante e o prejuízo da autora.

  11. - Com o seu comportamento os réus prejudicaram a autora, que tudo fez de forma dedicada e diligente para que o negócio com a LL se concretizasse.

  12. - Neste caso, tem de se considerar que a indemnização da autora é aferida pelo seu interesse contratual positivo.

  13. - Isto porque as negociações, o compromisso dos réus e a vontade séria da LL em comprar justificavam a confiança da autora de que o negócio se concretizaria.

  14. –“A liberdade de contratar ou não contratar não pode estar fora da ordem normativa do direito, podendo representar uma conduta ilícita, por contrária ao dever de actuar de acordo com a boa fé” (Ac. STJ de 28/04/2009, em www.dgsi. Pº nº 09A0457).

  15. – Em consequência, estão no presente processo verificados todos os elementos e factos que permitem à autora receber dos réus a comissão de mediação a que tinham direito caso o contrato de mediação fosse válido.

Nas suas contra-alegações, os réus defendem que o recurso deve ser...

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