Decreto-Lei n.º 307/2009
| Data de publicação | 23 Outubro 2009 |
| ELI | https://data.dre.pt/eli/dec-lei/307/2009/10/23/p/dre/pt/html |
| Gazette Issue | 206 |
| Section | Serie I |
| Órgão | Ministério do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional |
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Diário da República, 1.ª série — N.º 206 — 23 de Outubro de 2009
b) CC é o coeficiente de conservação, previsto no
artigo 33.º do NRAU;
c) R é a renda anual.»
Artigo 2.º
Entrada em vigor
O presente decreto -lei entra em vigor 30 dias após a
data da sua publicação.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 3 de
Setembro de 2009. — José Sócrates Carvalho Pinto de
Sousa — Emanuel Augusto dos Santos — Alberto Ber-
nardes Costa — Francisco Carlos da Graça Nunes Cor-
reia — António José de Castro Guerra.
Promulgado em 15 de Outubro de 2009.
Publique -se.
O Presidente da República, ANÍBAL CAVACO SILVA.
Referendado em 16 de Outubro de 2009.
O Primeiro -Ministro, José Sócrates Carvalho Pinto
de Sousa.
MINISTÉRIO DO AMBIENTE, DO ORDENAMENTO
DO TERRITÓRIO E DO DESENVOLVIMENTO REGIONAL
Decreto-Lei n.º 307/2009
de 23 de Outubro
A reabilitação urbana assume -se hoje como uma compo-
nente indispensável da política das cidades e da política de
habitação, na medida em que nela convergem os objectivos
de requalificação e revitalização das cidades, em particular
das suas áreas mais degradadas, e de qualificação do parque
habitacional, procurando -se um funcionamento globalmente
mais harmonioso e sustentável das cidades e a garantia, para
todos, de uma habitação condigna.
O Programa do XVII Governo Constitucional confere
à reabilitação urbana elevada prioridade, tendo, neste do-
mínio, sido já adoptadas medidas que procuram, de forma
articulada, concretizar os objectivos ali traçados, designa-
damente ao nível fiscal e financeiro, cumprindo destacar
o regime de incentivos fiscais à reabilitação urbana, por
via das alterações introduzidas pelo Orçamento do Estado
para 2009, aprovado pela Lei n.º 64 -A/2008, de 31 de De-
zembro, no Estatuto dos Benefícios Fiscais, aprovado pelo
Decreto -Lei n.º 215/89, de 1 de Julho, e a exclusão da rea-
bilitação urbana dos limites do endividamento municipal.
O regime jurídico da reabilitação urbana que agora
se consagra surge da necessidade de encontrar soluções
para cinco grandes desafios que se colocam à reabilitação
urbana. São eles:
a) Articular o dever de reabilitação dos edifícios que
incumbe aos privados com a responsabilidade pública de
qualificar e modernizar o espaço, os equipamentos e as
infra -estruturas das áreas urbanas a reabilitar;
b) Garantir a complementaridade e coordenação entre os
diversos actores, concentrando recursos em operações in-
tegradas de reabilitação nas «áreas de reabilitação urbana»,
cuja delimitação incumbe aos municípios e nas quais se
intensificam os apoios fiscais e financeiros;
c) Diversificar os modelos de gestão das intervenções de
reabilitação urbana, abrindo novas possibilidades de inter-
venção dos proprietários e outros parceiros privados;
d) Criar mecanismos que permitam agilizar os proce-
dimentos de controlo prévio das operações urbanísticas
de reabilitação;
e) Desenvolver novos instrumentos que permitam equi-
librar os direitos dos proprietários com a necessidade de
remover os obstáculos à reabilitação associados à estrutura
de propriedade nestas áreas.
O actual quadro legislativo da reabilitação urbana apre-
senta um carácter disperso e assistemático, correspondendo-
-lhe, sobretudo, a disciplina das áreas de intervenção
das sociedades de reabilitação urbana (SRU) contida no
Decreto -Lei n.º 104/2004, de 7 de Maio, e a figura das
áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística
(ACRRU), prevista e regulada no capítulo XI da Lei dos
Solos, aprovada pelo Decreto -Lei n.º 794/76, de 5 de No-
vembro.
Assim, considera -se como objectivo central do presente
decreto -lei substituir um regime que regula essencialmente
um modelo de gestão das intervenções de reabilitação ur-
bana, centrado na constituição, funcionamento, atribuições
e poderes das sociedades de reabilitação urbana, por um
outro regime que proceda ao enquadramento normativo da
reabilitação urbana ao nível programático, procedimental
e de execução. Complementarmente, e não menos impor-
tante, associa -se à delimitação das áreas de intervenção (as
«áreas de reabilitação urbana») a definição, pelo município,
dos objectivos da reabilitação urbana da área delimitada e
dos meios adequados para a sua prossecução.
Parte -se de um conceito amplo de reabilitação urbana
e confere -se especial relevo não apenas à vertente imo-
biliária ou patrimonial da reabilitação mas à integração e
coordenação da intervenção, salientando -se a necessidade
de atingir soluções coerentes entre os aspectos funcionais,
económicos, sociais, culturais e ambientais das áreas a
reabilitar. Deste modo, começa -se por definir os objecti-
vos essenciais a alcançar através da reabilitação urbana, e
determinar os princípios a que esta deve obedecer.
O presente regime jurídico da reabilitação urbana es-
trutura as intervenções de reabilitação com base em dois
conceitos fundamentais: o conceito de «área de reabilitação
urbana», cuja delimitação pelo município tem como efeito
determinar a parcela territorial que justifica uma interven-
ção integrada no âmbito deste diploma, e o conceito de
«operação de reabilitação urbana», correspondente à es-
truturação concreta das intervenções a efectuar no interior
da respectiva área de reabilitação urbana.
Procurou -se, desde logo, regular de forma mais clara os
procedimentos a que deve obedecer a definição de áreas
a submeter a reabilitação urbana, bem como a programa-
ção e o planeamento das intervenções a realizar nessas
mesmas áreas.
A delimitação de área de reabilitação urbana, pelos
municípios, pode ser feita através de instrumento pró-
prio, precedida de parecer do Instituto da Habitação e da
Reabilitação Urbana, I. P., ou por via da aprovação de um
plano de pormenor de reabilitação urbana, correspondendo
à respectiva área de intervenção. A esta delimitação é as-
sociada a exigência da determinação dos objectivos e da
estratégia da intervenção, sendo este também o momento
da definição do tipo de operação de reabilitação urbana a
realizar e da escolha da entidade gestora.
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Com efeito, numa lógica de flexibilidade e com vista
a possibilitar uma mais adequada resposta em face dos
diversos casos concretos verificados, opta -se por permitir
a realização de dois tipos distintos de operação de reabi-
litação urbana.
No primeiro caso, designado por «operação de rea-
bilitação urbana simples», trata -se de uma intervenção
essencialmente dirigida à reabilitação do edificado, tendo
como objectivo a reabilitação urbana de uma área.
No segundo caso, designado por «operação de reabilita-
ção urbana sistemática», é acentuada a vertente integrada
da intervenção, dirigindo -se à reabilitação do edificado e à
qualificação das infra -estruturas, dos equipamentos e dos
espaços verdes e urbanos de utilização colectiva, com os
objectivos de requalificar e revitalizar o tecido urbano.
Num caso como noutro, à delimitação da área de rea-
bilitação urbana atribui -se um conjunto significativo de
efeitos. Entre estes, destaca -se, desde logo, a emergência
de uma obrigação de definição dos benefícios fiscais as-
sociados aos impostos municipais sobre o património.
Decorre também daquele acto a atribuição aos proprietários
do acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à
reabilitação urbana. O acto de delimitação da área de rea-
bilitação urbana, sempre que se opte por uma operação de
reabilitação urbana sistemática, tem ainda como imediata
consequência a declaração de utilidade pública da expro-
priação ou da venda forçada dos imóveis existentes ou,
bem assim, da constituição de servidões.
As entidades gestoras das operações de reabilitação
urbana podem corresponder ao próprio município ou a
entidades do sector empresarial local existentes ou a criar.
Se estas entidades gestoras de tipo empresarial tiverem
por objecto social exclusivo a gestão de operações de
reabilitação urbana, revestem a qualidade de sociedades
de reabilitação urbana, admitindo -se, em casos excepcio-
nais, a participação de capitais do Estado nestas empresas
municipais. Em qualquer caso, cabe ao município, sempre
que não promova directamente a gestão da operação de
reabilitação urbana, determinar os poderes da entidade
gestora, por via do instituto da delegação de poderes, sendo
certo que se presume, caso a entidade gestora revista a qua-
lidade de sociedade de reabilitação urbana e o município
nada estabeleça em contrário, a delegação de determinados
poderes na gestora.
O papel dos intervenientes públicos na promoção e
condução das medidas necessárias à reabilitação urbana
surge mais bem delineado, não deixando, no entanto, de se
destacar o dever de reabilitação dos edifícios ou fracções
a cargo dos respectivos proprietários.
No que concerne a estes últimos, e aos demais interes-
sados na operação de reabilitação urbana, são reforçadas
as garantias de participação, quer ao nível das consultas
promovidas aquando da delimitação das áreas de reabilita-
ção urbana e da elaboração dos instrumentos de estratégia
e programação das intervenções a realizar quer no âmbito
da respectiva execução.
A este respeito, é devidamente enquadrado o papel dos
diversos actores públicos e privados na prossecução das
tarefas de reabilitação urbana. De modo a promover a
participação de particulares neste domínio, permite -se às
entidades gestoras o recurso a parcerias com entidades
privadas, as quais podem ser estruturadas de várias formas,
desde a concessão da reabilitação urbana à administração
conjunta entre entidade gestora e proprietários.
Especialmente relevante no presente decreto -lei é a
regulação dos planos de pormenor de reabilitação urbana,
já previstos no regime jurídico dos instrumentos de ges-
tão territorial, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 380/99, de
22 de Setembro, como modalidade específica de planos de
pormenor, quer no que respeita ao seu conteúdo material
e documental quer no que diz respeito às regras proce-
dimentais de elaboração e acompanhamento. Procura -se
ainda a devida articulação com os planos de pormenor de
salvaguarda do património cultural.
O objectivo visado é, sobretudo, o de permitir uma
melhor integração entre as políticas de planeamento urba-
nístico municipal e as políticas de reabilitação respectivas,
sendo, em qualquer caso, de elaboração facultativa.
Importantíssimo efeito associado à aprovação dos pla-
nos de pormenor de reabilitação urbana é o de habilitar a
dispensa de audição das entidades públicas a consultar no
âmbito dos procedimentos de controlo prévio das opera-
ções urbanísticas na área de intervenção do plano sempre
que aquelas entidades hajam dado parecer favorável ao
mesmo. Trata -se de uma significativa simplificação dos
procedimentos de licenciamento e comunicação prévia
das operações urbanísticas.
Também o controlo de operações urbanísticas realizadas
em área de reabilitação urbana é objecto de um conjunto de
regras especiais consagradas no presente regime jurídico.
Destaca -se, neste aspecto, a possibilidade de delegação
daqueles poderes por parte dos municípios nas entidades
gestoras, expressa ou tacitamente, o que se faz também
acompanhar de um conjunto de regras procedimentais
destinadas a agilizar os procedimentos de licenciamento
quando promovidos por entidades gestoras.
No que respeita aos instrumentos de política urbanística,
procuraram reunir -se as diversas figuras que se encon-
travam dispersas na legislação em vigor, agrupando -se
os mecanismos essenciais à materialização das escolhas
públicas em matéria de reabilitação.
Especialmente inovador no actual quadro jurídico
nacional, embora recuperando um instituto com tradi-
ções antigas na legislação urbanística portuguesa, é o
mecanismo da venda forçada de imóveis, que obriga os
proprietários que não realizem as obras e trabalhos or-
denados à sua alienação em hasta pública, permitindo
assim a sua substituição por outros que, sem prejuízo da
sua utilidade particular, estejam na disponibilidade de
realizar a função social da propriedade. O procedimento
de venda forçada é construí do de forma próxima ao da
expropriação, consagrando -se as garantias equivalentes às
previstas no Código das Expropriações e garantindo -se o
pagamento ao proprietário de um valor nunca inferior ao
de uma justa indemnização.
Para além de instrumentos jurídicos tradicionalmente
utilizados no domínio do direito do urbanismo (por exem-
plo a expropriação, a constituição de servidões ou a reestru-
turação da propriedade), permite -se ainda aos municípios a
criação de um regime especial de taxas, visando -se assim
criar um incentivo à realização de operações urbanísticas.
Considerando a especial sensibilidade da matéria em
questão, consagra -se um capítulo à participação de in-
teressados e à concertação de interesses, tratando -se es-
pecificamente dos direitos dos ocupantes de edifícios ou
fracções.
Finalmente, dedica -se o último capítulo à matéria do
financiamento, aspecto fulcral na reabilitação urbana.
Embora esta matéria não seja objecto de regulamentação
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