Acórdão nº 07B3009 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 08 de Novembro de 2007
| Magistrado Responsável | ALBERTO SOBRINHO |
| Data da Resolução | 08 de Novembro de 2007 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I. Relatório Empresa-A, intentou a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra - Empresa-B- COMPANHIA EUROPEIA DE ..., LDª; - AA; - BB e mulher CC; - DD e mulher EE, pedindo que: - seja declarada a resolução do contrato de subarrendamento celebrado com a ré Empresa-B e condenada a desocupar as lojas objecto desse contrato e a restituir-lhas; - sejam os réus condenados a pagarem-lhe a quantia de 87.69.204$34, relativa a rendas e demais despesas que não satisfizeram, acrescida de juros vencidos e vincendos até integral pagamento; - sejam ainda condenados a indemnizá-la dos prejuízos que esta actuação lhe causou por ter deixado de auferir as rendas até final do prazo do contrato, no montante de 29.602.296$00 ou, então, o montante das rendas devidas até celebrar novo contrato para o espaço ocupado pela ré Empresa-B.
Para fundamentar a sua pretensão alega, no essencial, que, como arrendatária do Edifício ..., cedeu à ré Empresa-B, pelo prazo de cinco anos, o gozo de três lojas, mediante a contraprestação mensal de 1.800.000$00 e participação nas despesas de condomínio e de promoção e publicidade do centro comercial. Tendo os réus AA, BB e DD afiançado, solidariamente, o cumprimento das obrigações por aquela assumidas.
Mas a ré Empresa-B deixou de pagar as prestações a que estava vinculada, mesmo faseadamente, como com ela acordou. Responsável pela satisfação deste crédito são também as rés mulheres por a dívida ter sido contraída pelos maridos no exercício da sua actividade comercial.
Contestou a ré Empresa-B, aceitando estarem em dívida as quantias peticionadas e alegando que, devido a circunstâncias várias, praticadas com a conivência da autora, sofreu uma redução significativa no volume de negócios desenvolvido no subarrendado. E que tendo acordado o pagamento faseado daquelas quantias, não pode a autora vir na pendência desse acordo resolver o contrato.
Os restantes réus, contestando conjuntamente, alegam que a sua responsabilidade apenas abrange as obrigações emergentes do contrato enquanto foram sócios da ré Empresa-B, o que aconteceu até 26 de Junho de 1996 e que as quantias reclamadas pela autora apenas se venceram posteriormente a essa data.
Para além disso, o acordo de comparticipação nas despesas de condomínio é nulo por o prédio não estar constituído em regime de propriedade horizontal.
Mas a serem responsáveis pelo pagamento de qualquer quantia, sempre lhes assiste o benefício da divisão da quantia afiançada, enquanto as rés mulheres não podem ser responsabilizadas pela satisfação desta dívida por não se lhe ter comunicado.
Replicou a autora para contrariar a posição assumida pelos réus e reafirmar a posição inicialmente assumida.
Em articulado superveniente deduzido pelos 2º, 3º e 4º réus, vieram eles requerer a extinção da instância relativamente ao pedido de resolução do contrato de subarrendamento por este ter sido revogado pelas partes, bem como a extinção da instância relativamente a eles por ter havido novação superveniente da primitiva dívida ou a sua redução para 30.000.000$00.
Tendo a autora aceitado a inutilidade da lide quanto ao pedido de resolução do contrato, bem como a redução da dívida, mas opondo-se às restantes pretensões dos réus.
Seguidamente foi declarada extinta a instância, por inutilidade superveniente, relativamente ao pedido de resolução do contrato de subarrendamento.
E, no despacho saneador, foram as rés mulheres absolvidas dos pedidos contra si formulados.
Seleccionados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, prosseguiu o processo para julgamento.
Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e os réus Empresa-B, AA, BB e DD condenados a pagarem à autora a quantia de 463.110,89 € (92.845.397$00), acrescida de juros de mora.
Inconformados quanto ao assim decidido, apelaram os réus, mas sem sucesso, porquanto o Tribunal da Relação de Lisboa confirmou a sentença recorrida.
De novo irresignados, recorrem agora de revista para este Tribunal, continuando a pugnar pela sua absolvição.
Contra-alegou a autora em defesa da manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir II. Âmbito do recurso A- De acordo com as conclusões com que rematam as suas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica, em síntese, no seguinte: 1- O pedido de condenação dos réus no pagamento de uma indemnização correspondente ao valor das rendas vincendas até ao termo do contrato de subarrendamento, ou correspondente ao montante das rendas devidas até a autora celebrar um novo contrato para as respectivas lojas, consoante o que ocorrer em primeiro lugar, foi julgado improcedente, por não provado.
2- Ao ordenar, após requerimento da autora nesse sentido, a rectificação da sentença inicialmente proferida, aumentando-se o montante da condenação dos réus para € 463.110,89, o Juiz de 1ª instância mais não faz que - em sede de rectificação de lapso de escrita - condená-los num pedido relativamente ao qual haviam sido absolvidos por falta de prova, em clara violação dos arts. 667.° e ss do C.Pr.Civil.
3- Assim, o montante da condenação da 1ª ré deve ser reduzido para 77.639.204$34 (€ 387.142,50).
4- Os réus apenas se constituíram como fiadores da sociedade ré porque e na medida em que eram seus sócios, o que era do conhecimento da autora.
5- Essa fiança, pela qual garantem o cumprimento da obrigação de pagamento das rendas e plano de pagamentos emergentes do contrato celebrado entre a autora e sociedade ré apenas se manteve enquanto eles mantiveram a qualidade de sócios da sociedade afiançada, ou seja, até 26 de Junho de 1996.
6- Como os créditos peticionados pela autora apenas se venceram muito depois dessa data, a fiança prestada já havia caducado aquando do vencimento das rendas e prestações do plano de pagamentos, pelo que não são responsáveis pelo seu pagamento.
7- À data da celebração da escritura de fiança apenas se encontrava vencida uma parte da dívida da sociedade ré, concretamente € 263.044,55, sendo que o remanescente do montante em cujo pagamento os réus foram condenados não se encontrava vencido, nem era, à data da constituição da fiança, determinável.
8- Por isso, a fiança apenas poderia servir como garantia do referido montante, sendo nula na parte em que os recorrentes se constituem fiadores das rendas e demais despesas que se venceram, posteriormente à data da constituição daquela garantia, ao abrigo do contrato de sub-arrendamento.
9- Mesmo que se considere que a fiança não se encontrava já caducada aquando do vencimento dos créditos peticionados, sempre terá que se considerar que esta garantia se extinguiu por extinção da obrigação por si garantida, ou seja, por extinção do crédito originalmente detido pela autora sobre a sociedade ré.
10- Isto porque, da mera leitura do acordo de fls. 403-405, se retira que o mesmo consubstancia a substituição da obrigação de pagamento de um crédito emergente das rendas e demais despesas de ocupação das lojas objecto do sub-arrendamento, pela obrigação de pagamento a prestações de um novo crédito de montante bastante inferior ao inicial, o que consubstancia uma verdadeira novação objectiva da obrigação.
11- Assim, nos termos dos arts. 857.° e ss do CC, através deste acordo, extinguiu-se a obrigação de pagamento das rendas e demais despesas em atraso e, ao mesmo tempo, nasceu a obrigação de pagamento do montante de 40.000.000$00 (€ 199.519,12), em sua substituição.
12- Extinta a obrigação garantida, por efeito de novação e não tendo existido qualquer ressalva expressa que faça operar a manutenção das garantidas prestadas à obrigação extinta, não pode senão considerar-se que a fiança dos autos se extinguiu, nos termos e para os efeitos do art. 861° n.°s 1 e 2 C. Civil.
13- A assim se não entender e se decida pela condenação dos recorrentes no pagamento de qualquer montante peticionado, a título de fiadores da sociedade ré, sempre lhes assiste o benefício da divisão da quantia afiançada, nos termos e para os efeitos do nº 2 do art°649º C.Civil, direito esse que foi invocado em sede própria.
14- Nos termos da alínea b) do art.° 41.° RAU, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns dos edifícios e ao pagamento dos respectivos serviços de interesse comum podem ficar, por acordo das partes, a cargo do arrendatário, após a constituição do imóvel em propriedade horizontal, implicando, a falta deste requisito a nulidade deste acordo.
15- Á data de celebração do contrato-promessa de sub-arrendamento dos autos, o imóvel ainda não estava submetido àquele regime, razão pela qual o referido acordo de pagamento das despesas decorrentes da fruição das partes comuns do imóvel e de serviços de interesse comum que dele consta, é nulo, não podendo ser cobrada à sociedade ré qualquer despesa a este título, até à constituição do prédio em propriedade horizontal.
16- Mostram-se assim violados os arts. 627.°, 631 ° e ss, 638º, 649.°, 236.°, 237.° e ss, 779º, 781°, 782.°, 857.°, 859.° e 861°, todos do Código Civil; 667.° e ss do Código de Processo Civil; e 41° n.° 1 al.b) do RAU.
B- Face ao teor das conclusões formuladas, delimitativas do âmbito do recurso, reconduzem-se, essencialmente, a quatro as questões controvertidas a decidir: - nulidade da sentença por oposição entre os fundamentos e a decisão; - responsabilidade dos fiadores pelo pagamento das dívidas reclamadas; - benefício da divisão da quantia afiançada; - nulidade do acordo de pagamento das despesas inerentes à fruição das partes comuns do edifício.
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Fundamentação A- Os factos No acórdão recorrido deram-se como assentes os seguintes factos: 1.
Com data de 02/08/1994, foi outorgada a escritura pública constante do instrumento de fls. 23-31 denominada "escritura de arrendamento", do qual consta, além do mais, o seguinte: "compareceram como outorgantes: -- PRIMEIRO: - DR. FF (...), que intervém neste acto na qualidade de Administrador, em...
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