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Acórdão nº 675/08.2TBCBR.C1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 10 de Dezembro de 2013

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Vincent
Magistrado ResponsávelGABRIEL CATARINO
Data da Resolução10 de Dezembro de 2013
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

  1. RELATÓRIO.

    “AA – ..., S.A.” intentou acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra “BB, Lda.”, pedindo a condenação desta a (ver):“I – decretada a resolução do contrato promessa, no tocante aos lotes 2 e 3, por incumprimento culposo da Ré e esta condenada a devolver à A. dobro do sinal recebido, ou seja, a quantia de 800.000,000 € [oitocentos mil euros); (ser) II - a Ré ser condenada a indemnizar a A. pelos custos financeiros inerentes ao preço pago pelo lote 1 (500.000,000), desde a data da escritura, até à data em que a A. puder levantar a licença de construção, sendo os mesmos calculados por aplicação da taxa de juro efectiva suportada pela A. (Euribor a 3 meses + 1,5% de spread), sendo os valores já vencidos em 30 de Abril 2008 de 87.627,20 €, e passando o cálculo a ser efectuado sobre o valor do preço reduzido a 300.000,00€, após procedência do pedido a seguir formulado; III - deve a Ré ser condenada a restituir à A. a quantia de 200.000,00€ (duzentos mil euros), em consequência da redução do preço contratual do lote 1, ao abrigo do art. 911.º do Código Civil, o qual deverá ser fixado em 300.000,00€.

    Subsidiariamente para a hipótese de não ser atendido o pedido principal identificado em 1.º), deverá, subsidiariamente, por força da caducidade do contrato promessa, ser a Ré condenada a restituir à A., os sinais recebidos dos lotes 2 e 3, no montante de 400.000,00€ (quatrocentos mil euros) e os juros de mora vencidos, calculados nos termos dos precedentes artigos 100.º e 102.º, no montante de 85.795,85 € e os vincendos, calculados à taxa EURIBOR a 3 meses, acrescidas de 3% até efectivo pagamento, mantendo-se em qualquer caso a formulação dos pedidos 2.º e 3.º.” Para os pedidos que requesta, alega a demandante, em sínteses apertada: - Celebrou com a Ré um contrato promessa de compra e venda, datado de 25 de Junho de 2003, pelo qual prometeu comprar e, a Ré prometeu vender "livre de hipoteca ou cativa de usufruto ou quaisquer outros ónus ou encargos de responsabilidade, à data da escritura", os lotes de terreno para construção urbana, designados por lotes n.ºs 1, 2 e 3 e melhor identificados na cláusula 1.ª do contrato.

    O preço acordado para a compra e venda dos 3 lotes foi de 1.430.000,00€ (um milhão quatrocentos e trinta mil euros), sendo os valores parcelares de cada lote os seguintes: - lote 1 - 500.000,00€ (quinhentos mil euros); - lote 2 - 480.000,00€ (quatrocentos e oitenta mil euros) -lote 3 - 450.000,00€ (quatrocentos e cinquenta mil euros); - A A. entregou à Ré por conta do preço a quantia de 900.000,00 € (novecentos mil euros) Sendo que desse montante 500.000,00€ (quinhentos mil euros), correspondem ao pagamento do preço do lote 1, cuja escritura de compra e venda foi celebrada em 28/05/2004, no 1.º Cartório Notarial de Leiria.

    - A A. celebrou o contrato promessa de compra e venda dos 3 lotes com o objectivo de promover a construção de edifícios para habitação e comércio, a constituição da propriedade horizontal, nos mesmos e a venda das respectivas fracções autónomas.

    - Como condição essencial para a celebração do negócio pela A., foi acolhida a possibilidade de iniciar a construção dos edifícios após a celebração das escrituras de compra e venda dos dois (2) lotes, o que era do conhecimento da Ré e foi por esta aceite.

    - A tramitação inerente à elaboração e apresentação dos projectos até à sua aprovação e à emissão da(s) licença(s) de construção era encargo assumido pela Ré, cabendo à A. proceder ao levantamento das licenças de construção e ao pagamento do respectivo custo.

    - Foi também condição essencial para a celebração do contrato promessa por parte da A., com o assentimento da Ré, que os 3 lotes objecto do contrato promessa de compra e venda teriam completa autonomia e independência, em termo jurídicos, físicos e construtivos em relação aos lotes adjacentes, com os n.ºs 4 e 5.

    - A Ré sabia que à A., não interessava, em circunstância alguma, a aquisição dos lotes em questão (1,2 e 3), se não pudesse levantar as licenças de construção, logo que as mesmas fossem aprovadas, para efectuar nesses lotes a construção dos edifícios e a subsequente venda das fracções autónomas que viessem a ser constituídas.

    - Os serviços administrativos assinalaram erros dos projectos, como sendo o excesso de área de construção, e nada tendo sido referido relativamente ao acesso às garagens, como impeditivo do deferimento do levantamento da licença de construção, tendo resultado que o pedido de emissão do alvará de licença de construção apresentado pela A. em 7/4/2005 acabasse por nunca vir a ser deferido, dado que o acesso ás garagens dos lotes 1 a 5 deveria ser feito através duma rampa do lote 5; - A A., veio mais tarde, já em Abril de 2007, a tomar conhecimento que a CMC, deferira a emissão das licenças de construção dos lotes 1, 2 e 3, com várias condicionantes, designadamente: - "para as áreas de estacionamento privado em cave correspondentes ao grupo de lotes n.ºs 1, 2, 3, 4 e 5, devem ser estabelecidos no regime de propriedade horizontal, direitos de serventia particular e acesso viário às garagens, a favor de cada um dos lotes, respectivamente"; - Em face dos condicionamentos administrativos supra referidos, a A. está impedida de levantar as licenças de construção dos lotes 1, 2 e 3 e de iniciar a construção dos edifícios.

    - E na data marcada para a escritura compareceu no Cartório Notarial, tendo exarado no instrumento lavrado pelo Senhor Notário as razões, pelas quais não podia outorgar a escritura, ou seja "que a sociedade sua representada não outorga a escritura de compra e venda, em virtude do preço remanescente de novecentos mil euros exigido pela vendedora não ser devido, mas apenas a quantia de quinhentos e trinta mil euros. Acresce também que tendo a vendedora o compromisso contratual de transmitir a propriedade dos lotes dois e três, livres de ónus ou encargos, sucede que ambos os lotes têm encargos e ónus, não removidos pela vendedora. Finalmente sendo condição do negócio a possibilidade do levantamento das licenças de construção dos ditos lotes, à data da escritura, a sua representada tentou proceder ao levantamento das licenças na Câmara Municipal de Coimbra o que lhe recusado".

    Na contestação que apresentou, a demandada, contraminou a posição da demandante com a factualidade que, em síntese apertada, a seguir queda extractada. - A promitente compradora não foi a "AA - ..., S.A.", mas sim as empresas ''CC - ..., Lda." e "DD, S.A.", devidamente representadas por EE e FF respectivamente.

    - Aquando da celebração desse CPCV, a 25 de Junho de 2003, cada uma das promitentes compradoras entregou à A., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 250.000€, O CPCV junto como documento 1 da P.I., apesar de ter aposta a mesma data de 25 de Junho de 2003, apenas foi firmado em Março de 2004, - O CPCV, apesar de prever a escrituração do Lote 1 antes dos Lotes 2 e 3, não fazia qualquer tipo de cisão ou independência entre os negócios prometidos, pelo que os 600.000€ entregues até Março de 2004 integram o regime do sinal relativamente à totalidade dos negócios prometidos e consideram-se entregues por conta do valor global do negócio.

    - Ora, tendo em conta que o total das quantias entregues à R. foi de 900.000€, e que dessa quantia 500.000€ foram afectos ao pagamento efectivo do lote 1, temos que permanece a título de sinal a quantia de 400.000€ (quatrocentos mil euros) relativa aos lotes 2 e 3 que falta escriturar.

    - O valor efectivamente acordado entre as partes para a venda dos Lotes 1, 2 e 3 foi de 1.800.000€ (um milhão e oitocentos mil euros), e não 1.430.000€, como erradamente se tinha estipulado no CPCV de 25 de Junho de 2003.

    - Em nenhum momento foi referido expressa ou tacitamente que seria elemento essencial para a contratação o facto de ser possível iniciar a construção logo após a outorga das escrituras de compra e venda.

    - O que foi condição essencial para a celebração das escrituras foi o facto de terem que "estar a pagamento as licenças de construção dos lotes", à excepção do lote 1, onde essa condição foi dispensada.

    - O alvará de autorização de construção relativo aos lotes 1, 2 e 3 encontra-se actualmente disponível para levantamento junto da edilidade, estando sujeito às condicionantes previstas no parecer técnico que acompanha o ofício camarário.

    - Seria impossível, à data da celebração do CPCV, prever se a CMC iria impor ou não algum tipo de condicionante ao levantamento do projecto.

    - Aliás, essa situação era do conhecimento do Eng. EE, e tanto assim é que foi ele a sugerir a única forma de obviar essa condicionante, como está bem patente no ponto 1.3 do doc. 13 da P.I.

    - Em nenhum momento foi referido expressa ou tacitamente que seria elemento essencial para a contratação o facto de ser possível o acesso às garagens através dos Lotes 2 e 3.

    - Foi a A. que acompanhou e orientou a elaboração dos projectos apresentados em Dezembro de 2005.

    - As condicionantes que a CMC entendeu serem necessárias para o levantamento do alvará de construção não são ónus jurídicos, mas sim condições administrativas que supostamente visam salvaguardar interesses de cariz urbanístico.

    - A verdade é que os lotes estão actualmente disponíveis para ser escriturados sem que conste da escritura qualquer tipo de ónus ou encargos jurídicos, - Ora, considerando que a R. se prontificou a cumprir o CPCV nos exactos termos acordados, e que a A. se recusou a cumprir o elemento essencial desse mesmo contrato - que é o pagamento do preço estipulado - a R. não teve outra alternativa senão notificar a promitente compradora de que considera que esta se encontra em incumprimento definitivo e culposo do CPCV, reservando-se ao direito de fazer seus os 400.000€ (quatrocentos mil euros) até então prestados a título de sinal, tudo nos termos do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil.

    Conclui peticionando que seja julgada a acção improcedente, por não provada, absolvendo-se a R. do pedido...

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