Relatório n.º 4/2017
| Data de publicação | 25 Maio 2017 |
| Seção | Serie II |
| Órgão | SONAEGEST - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S. A. |
Relatório n.º 4/2017
Relatório sobre o exercício de 2016 da SONAEGEST - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S. A.
I - Atividade Desenvolvida
A atividade da SONAEGEST no ano 2016 manteve-se centrada na gestão e administração de três Fundos de Investimento Imobiliário Fechados, que em conjunto apresentavam no final do ano de 2016 um Valor Líquido Global de 389.280.262,46 Euros:
O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado IMOSONAE DOIS, de subscrição pública, em atividade desde 1995;
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE, de subscrição particular, em atividade desde 2006;
O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado WTC, de subscrição particular, em atividade desde 2011.
Durante o ano de 2016 a SONAEGEST analisou algumas oportunidades relacionadas com o mercado imobiliário e desenvolveu algumas iniciativas de monetização de imóveis.
Em 2016 concluíram-se algumas das adaptações do modelo de governance, processos e procedimentos da SONAEGEST e dos Fundos sob gestão, resultantes do novo Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC) aprovado pela Lei n.º 16/2015 de 24/02/2015 e de interações com o Banco de Portugal relacionadas com o processo de registo de atividade que decorre desde 2015 nos termos do RGOIC.
Em abril de 2016 foi solicitada autorização prévia ao Banco de Portugal para o exercício de funções dos membros dos órgãos de administração e fiscalização propostos na Assembleia Geral de Acionistas de 31 de março de 2016 para o mandato 2016/2019 - tendo sido instruídos os processos e prestadas as informações adicionais que foram solicitadas. Foi recebida em 23 de janeiro de 2017, do Banco de Portugal, a autorização prévia para os órgãos sociais, no mandato 2016/2019.
I.1 - Atividade do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado IMOSONAE DOIS
O Fundo IMOSONAE DOIS foi constituído em 1995 como Fundo de investimento imobiliário aberto, por tempo indeterminado, tendo em 2004 sido transformado em fundo fechado de subscrição particular por um prazo de 10 anos a contar dessa data. Em 2011 o Fundo IMOSONAE DOIS foi transformado em fundo especial de investimento imobiliário e após Oferta Pública de Venda das Unidades de Participação do Fundo, realizada pelo participante único do Fundo e concluída no final de 2011, passou a aplicar-se ao Fundo o regime da subscrição pública.
O prazo inicial do Fundo IMOSONAE DOIS foi prorrogado em dezembro de 2013 por 10 anos, passando o seu termo a ocorrer em 8 de janeiro de 2024.
Em termos de política de rendimentos o Fundo IMOSONAE DOIS é um Fundo de distribuição periódica de rendimentos.
O Fundo IMOSONAE DOIS dirige-se a investidores qualificados e não qualificados que pretendam investir com uma perspetiva de valorização do seu capital no médio prazo, compatível com as condições do mercado imobiliário e, em particular e de modo substancial, no mercado de arrendamento imobiliário a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR SGPS, S. A.
O Fundo IMOSONAE DOIS está representado por 2.351.356 unidades de participação com um valor nominal global de EUR 117.285.339,33 e em 31 de dezembro de 2016 o capital do Fundo era detido por 42 Participantes.
O Fundo IMOSONAE DOIS mantém-se com aplicações exclusivamente em valores imobiliários, com um conjunto de imóveis localizados no território continental, na sua maioria superfícies comerciais arrendadas a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR SGPS, S. A. e que no final de 2016 ascendiam a EUR 162.200.960,00. Durante o ano de 2016 não foram realizadas aquisições de imóveis e foram alienados 3 imóveis do Fundo pelo valor global de EUR 30.493.852,00.
No final de 2016 o Valor Líquido Global do Fundo IMOSONAE DOIS atingiu o montante de EUR 161.832.678,35, o que traduz uma redução de valor de cerca de 3 % relativamente ao valor verificado no final de 2015 (de EUR 167.168.734,56), o que se ficou a dever ao efeito conjugado da normal atividade do Fundo com a alienação de imóveis (que gerou uma mais valia global liquida de EUR 11.269.269,11) e com as distribuições de rendimentos acumulados do Fundo pelo valor global de EUR 29.199.609,08.
O Fundo IMOSONAE DOIS registou em 2016 uma rendibilidade efetiva de 14,8 % (12 % em 2015), verificando-se uma rendibilidade anualizada desde o início da atividade do Fundo (ou seja nos últimos 21 anos e meio) de 8,1 %.
I.2 - Atividade do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE
O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado IMOSEDE foi constituído em 2006, como Fundo de Investimento Imobiliário Fechado de subscrição particular (sujeito ao regime previsto na legislação dos Fundos de Investimento Imobiliário para Fundos fechados com menos de 5 Participantes), pelo prazo de 10 anos a contar da data da sua constituição. Em Assembleia de Participantes do Fundo realizada em 29 de abril de 2016 foi aprovada a prorrogação do prazo do Fundo por 10 anos, passando o termo do prazo do Fundo para 31 de julho de 2026.
Na mesma Assembleia de Participantes de 29 de abril de 2016 foi também aprovada a alteração da política de rendimentos do Fundo, que passou de Fundo de acumulação para Fundo de distribuição de rendimentos.
O Fundo IMOSEDE está representado por 190.247 unidades de participação com valor nominal global de EUR 95.123.500 e no final de 2016 o capital do Fundo era detido por 2 participantes.
O Fundo IMOSEDE mantém-se com aplicações exclusivamente em valores imobiliários, com um conjunto de imóveis localizados na Maia, que o Fundo detém desde a sua constituição, constituídos por terrenos e edifícios, que se enquadram numa operação urbanística com 325.747 m2 (32,5 ha), na qual estão atualmente construídos edifícios de escritórios, serviços, logística e indústria, com cerca de 115.000 m2 de área de construção acima do solo (designado por Parque de Negócios de Empresas Sonae -PNES). No final de 2016 essas aplicações ascendiam a EUR 152.234.600,00 não tendo sido realizadas nem aquisições nem alienações de imóveis durante o ano - traduzindo este valor um acréscimo de 0,3 % relativamente ao valor verificado no final de 2015, o que se ficou a dever fundamentalmente aos investimentos realizados em alguns dos imóveis.
O Valor Líquido Global do Fundo atingiu em 31 de dezembro de 2016 o montante de EUR 156.058.467,99, mais 3,5 % do valor verificado no final de 2015 (EUR 150.805.308,24), que se ficou a dever à conjugação do efeito dos resultados gerados no exercício (EUR 8.443.480,18) com o efeito da distribuição de rendimentos acumulados do Fundo (EUR 3.190.320,43).
O Fundo IMOSEDE registou em 2016 uma rendibilidade efetiva de 5,6 %, verificando-se uma rendibilidade anualizada de 7,6 % desde o início da atividade do Fundo, ou seja nos últimos 10 anos e meio.
I.3 - Atividade do Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado WTC
O Fundo WTC é um Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado de subscrição privada, tendo iniciado atividade em 21 de dezembro de 2011.
Em Assembleia de Participantes do Fundo realizada em 13 de maio de 2016 foi aprovado pelos Participantes a alteração do regime de subscrição pública para subscrição privada, nos termos previstos no artigo 64.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC),tendo esta alteração sido aprovada pela CMVM, mediante deferimento tácito, em 24 de agosto de 2016.
Em termos de política de rendimentos o Fundo WTC é um Fundo de distribuição periódica (anual) de rendimentos. Na Assembleia de Participantes de 13 de maio de 2016 foi também aprovada alteração na política de rendimentos do Fundo, que passou a contemplar a possibilidade de se efetuarem distribuições intercalares extraordinárias de rendimentos.
O Fundo WTC dirige-se a investidores qualificados e não qualificados que pretendam investir com uma perspetiva de estabilidade de valorização do seu capital no médio prazo compatível com as condições do mercado imobiliário e, em particular e de modo substancial, no mercado de arrendamento imobiliário a empresas direta e indiretamente participadas pela EFANOR SGPS, S. A.
O Fundo WTC está representado por 141.000 unidades de participação com um valor nominal global de 70.500.000 Euros e em 31 de dezembro de 2016 o capital do Fundo era detido por 17 participantes.
O Fundo WTC só tem aplicações em valores imobiliários, sendo a carteira de valores imobiliários do Fundo composta por um conjunto de edifícios de referência, situados na Avenida da Boavista, no Porto, que integram um hotel, centro de congressos, comércio, escritórios e serviços relacionados com bem-estar e saúde, bem como restaurantes e parques de estacionamento. No final de 2016 essas aplicações imobiliárias ascendiam a EUR 68.408.150,00 - não tendo sido realizadas nem aquisições nem alienações de imóveis do Fundo durante o ano.
O Valor Líquido Global do Fundo atingiu em 31 de dezembro de 2016 o montante de EUR 71.389.116,12 - o que traduz uma redução de 0,8 % relativamente ao valor verificado no final de 2015 (EUR 71.930.258,47) e que se ficou a dever essencialmente ao efeito da distribuição de rendimentos, que foi de EUR 3.678.734,67 (EUR 1.201.525,86 em 2015).
O Fundo WTC registou a 31 de dezembro de 2016 uma rendibilidade efetiva anual de 4,4 %, verificando-se uma rendibilidade anualizada de 3,3 % desde o início da sua atividade, ou seja nos últimos 5 anos.
II - Situação Económica e Financeira
O total de proveitos da SONAEGEST em 31 de dezembro de 2016 ascendeu a EUR 1.012.000,72, apresentando-se 3,2 % abaixo do valor do ano anterior (EUR 1.045.490,48) e o total de custos no mesmo período teve uma redução de 3,1 % em relação ao ano anterior, ascendendo no final do ano de 2016 a EUR 608.529,57 (EUR 628.321,09 em 2015).
O Resultado antes de impostos no final de 2016 atingiu o valor positivo de EUR 403.471,15 (EUR 417.169,39 em 2015), traduzindo uma redução de 3,3 % relativamente ao ano anterior.
O Ativo líquido da SONAEGEST no final de 2016 ascendia a EUR 1.786.331,56, apresentando uma redução de 3 % face ao ano anterior justificado pela...
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