Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro de 1994
Decreto-Lei n.° 267/94 de 25 de Outubro 1. A propriedade horizontal constituiu, ao longo deste século, e principalmente a partir da 1.' Guerra Mundial, um instrumento indispensável à ultrapassagem das sucessivas crises de habitação que se tem deparado às populações.
A concentração demográfica, associada ao desenvolvimento industrial, a escassez dos solos, a procura intensa destes por parte dos investidores imobiliários, as novas técnicas e materiais utilizados na construção, correspondem a alguns dos factores que explicam o acolhimento que este instituto recebeu nos diferentes ordenamentos contemporâneos.
Permitindo o acesso à propriedade por segmentos da população a que aquela estaria vedada por razões económicas e representando um poderoso meio de incremento da edificação, a propriedade horizontal acabaria por ser vista com favor, também , pelo legislador português.
Assim, em 1948, quando se intentou resolver os gravíssimos problemas habitacionais com que se defrontava o País e se procedeu à revisão da lei do inquilinato, iniciou-se a preparação do diploma legal destinado a regular o artigo 2335.° do Código Civil de 1867 em moldes que permitissem uma evolução paralela à que se registava no resto da Europa.
Mas só alguns anos volvidos surgiu o Decreto-Lei n.° 40 333, de 14 de Outubro de 1955, que enquadrou, de forma particularmente feliz, a propagação do condomínio que, ao longo da década seguinte, ocorreu em Portugal.
Em 1967, este diploma foi revogado e substituído pelo capítulo VI do título II do livro III do Código Civil.
Embora dando continuidade ao teor das soluções mais importantes consignadas na disciplina anterior, o legislador de 1967 optou por abandonar a regulamentação de muitos dos aspectos anteriormente contemplados.
Esta omissão, logo criticada por uma parte da doutrina, suscitou, desde cedo, questões e problemas de interpretação, objecto de abundante jurisprudência.
E, simultaneamente, fizeram avultar algumas dificuldades de aplicação desfavoráveis ao progresso do instituto, dificuldades essas acentuadas com o decurso do quarto de século entretanto vivido.
Crê-se ser chegada a altura de aperfeiçoar regras e adaptar outras à evolução entretanto verificada.
Para tanto, foram ponderados os ensinamentos do direito comparado sem, todavia, modificar o rumo escolhido pela lei antecedente, que, como é sabido, afastou a ideia societária perfilhada pelos direitos anglo-saxónicos e a prevalência da compropriedade das partes comuns seguida pela Wohnungseigentum alemã. Procurou-se ainda preservar a sistemática e o estilo do Código Civil, que, além do mais, apresentam as vantagens da divulgação e do melhor conhecimento pelos práticos. E, por fim, nunca foi esquecido o estudo atento das decisões judiciais que sobre esta matéria e ao longo do tempo se têm vindo a pronunciar.
Neste contexto e tendo presentes as observações enunciadas, decidiu-se estender o âmbito de incidência do instituto, por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a interdependência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio.
Visou-se ainda superar as questões suscitadas acerca do conteúdo do título constitutivo, distinguindo as menções obrigatórias das facultativas e diversificando, positivamente, o regime da propriedade horizontal.
Finalmente, modificaram-se algumas normas com o objectivo de favorecer a conservação e o melhoramento dos edifícios e explicitaram-se outras, em matéria da organização do condomínio, com a finalidade de alcançar soluções mais eficientes, ajustadas a uma administração que, por via de regra, é levada a cabo por condóminos sem preparação profissional específica e destituídos de experiência de gestão.
Procedeu-se igualmente às alterações do Código do Registo Predial reclamadas pelas inovações introduzidas.
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Por outro lado, verifica-se que o crescente desenvolvimento da construção imobiliária, bem como a acentuada melhoria de condições de vida, vêm determinando, ao longo dos últimos anos, um aumento acentuado de transacções de imóveis.
Assim, se, por um lado, se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da construção civil, por outro, há que garantir boas condições de uso e fruição dos imóveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto consumidor.
Na realidade, trata-se de processo complexo, no qual, relativamente a todos os intervenientes, o cidadão adquirente assume, economicamente, uma posição mais desprotegida. E, numa perspectiva de bem-estar social, aquele tem o direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situações adversas, a responsabilização dos vários agentes intervenientes no sector em causa.
Ora, admitindo-se, face ao actual regime jurídico consagrado nos artigos 916.° e seguintes e 1224.° e seguintes do Código Civil, dificuldades na integração de situações relacionadas com a existência de defeitos motivados por erros de construção e por erros de execução - o que, aliás, vem sendo evidenciado pela jurisprudência dos tribunais superiores -, entende-se alargar o prazo para a denúncia de tais defeitos e, bem assim, o período dentro do qual a mesma é admissível, no caso do contrato de compra e venda a que se refere o artigo 916.° Acresce que a complexidade de contrato de empreitada, sempre subjacente ao desenvolvimento do mercado imobiliário, e a negligência verificada em inúmeros casos de construção, exigem a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel, sempre sem dependência da gravidade dos defeitos que a obra apresente.
A junção num único diploma de todas estas inovações explica-se pela inegável vantagem de reduzir ao mínimo indispensável o número de alterações a introduzir no Código Civil.
Assim: Nos termos da alínea a) do n.° 1 do artigo 201.° da Constituição, o Governo decreta o seguinte: Artigo 1.° Os artigos 1418.°, 1419.°, 1421.°, 1422.°, 1424.°, 1426.°, 1429.°, 1432.°, 1433.°, 1435.° e 1436.° do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 47 344, de...
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