Acórdão nº 9561/08-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 26-11-2009
| Data de Julgamento | 26 Novembro 2009 |
| Número Acordão | 02 Agosto 9561 |
| Ano | 2009 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam os juízes na 2.ª secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
APELANTE/AUTOR: B...
APELADOS/RÉUS: C...; BANCO, S.A.;
Todos com os sinais dos autos.
*
O Autor propôs contra os Réus a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário que aos ... foi distribuído na 1.ª espécie ao ...juízo cível do Tribunal de Família e de Menores e de Comarca de Cascais, com o valor de € 244.800,00, onde pede a declaração de nulidade com o fundamento previsto na alínea a) do art.º 16 do Código de Registo Predial e ordenado o respectivo cancelamento da inscrição correspondente à fracção “H” do prédio urbano descrito na matriz da freguesia de Cascais sob o art.º ... e descrito no n.º ... da mesma freguesia na ... Conservatória do Registo Predial..., provisória por natureza a favor de D... e cancelamento das inscrições C-6 e C-7 da Casa Um do mesmo prédio, provisórias por natureza a favor do Banco, SA, por as mesmas serem dependentes de um registo de aquisição provisória por natureza nulo, em suma alegando:
· O A. é sócio-gerente da 1.ª Ré e o 2.ª Réu é também sócio gerente da 1.ª Ré e o 3.ª é filho do 2.º Réu, o 4.º será credor do 3.º Réu com hipoteca registada sobre o prédio acima descrito.
· A 1.ª Ré tem por objecto social a promoção, construção comercialização e investimentos imobiliários, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, a importação e exportação de materiais de construção civil e é proprietária das fracções “A” e “H” do prédio acima descrito.
· Em 13/12/02 o 2.º Réu, alegadamente em representação da 1.ª Ré e na qualidade de sócio-gerente apresentou na ... Conservatória do Registo Predial ... uma requisição de registo declarando vender a seu filho. 3.ª Réu a fracção “H”, casa 8 descrita sob o n.º ...da freguesia de Cascais, onde declara que pretende o registo da aquisição provisória por natureza a favor do 3.º Réu da fracção mencionada e que o preço a pagar pela alegada venda foi declarado no valor de € 249.398,95 (por lhe ter prometido vender).
· No mesmo dia o 3.º Réu, representado pelo seu pai, 2.º réu declarou constituir a favor do 4.º réu, o Banco, SA, hipoteca provisória sobre a fracção acima identificada como garantia de um empréstimo que alegadamente lhe terá sido concedido no valor de € 249.388,95, declarando ainda o 3.º Réu constituir outra hipoteca sobre a referida fracção a favor do 4.º Réu, como garantia de empréstimo de € 124.699,47, tendo sido lavradas as respectivas inscrições.
· A declaração de intenção de venda, pelo preço de € 249.398,95 é falsa posto que se reporta a uma doação e não a uma venda, já que não entrará qualquer valor nos cofres sociais da 1.ª Ré, em prejuízo dos seus sócios, o Autor, porquanto o outro sócio, ora 2.ª réu, pretende transferir o património da sociedade para a sua família.
· O valor comercial real do imóvel em causa varia entre os € 550.000,00 e os € 650.000,00, conforme as circunstâncias do mercado e a oportunidade de venda e o preço declarado é apenas um artifício para aparentar que se está a fazer uma compra e venda, pelo que é preciso declarar um preço, uma ficção de venda, tem de ser suficientemente baixa para ser baixo o valor da SISA a pagar mas não tão baixo que desperte a desconfiança das autoridades fiscais, tendo em conta que - coincidência!... o valor patrimonial da fracção é de € 244.800.
· Ocorre uma tentativa do 2.º Réu de transferir gratuitamente para a sua família o que for possível do património da 1.ª Ré já que não o pode fazer directamente para si, 2.º Réu sem autorização dos outros sócios.
· Os empréstimos se existirem e estiverem garantidos por hipoteca no que se não concede, o produto dos mesmos não foi utilizado na aquisição da fracção mas para qualquer outro fim, porquanto o valor do preço da venda declarada nunca deu entrada nos cofres sociais acrescentando o facto de o 3.º Réu estar a usufruir um crédito à habitação mais favorável que o crédito bancário geral.
· Sendo o negócio dissimulado, realmente querido, uma doação, o 2.º Réu como sócio-gerente da 1.ª Ré não tem sozinho, isoladamente, poderes para fazer tal declaração, mesmo que só para efeitos registrais, pois é exigida uma deliberação favorável dos restantes sócios, devendo o Conservador exigir uma acta da assembleia geral deliberando autorizar a doação ou declarações de todos os demais sócios, por estas não integrarem o objecto social. Desta forma haveria que fazer a conversão no negócio dissimulado que é a doação mas esta contraria a lei (art.ºs 246/2/c do CSC e pacto social) sendo, por conseguinte nula (art.º 294 do cCiv).
· Com a venda simulada e a “real” doação (“dissimulada”) iria desaparecer um importante activo do património social sem que entrasse nos cofres sociais o valor correspondente ao valor comercial, de mercado, da fracção, o qual em condições normais e não fora a declaração cuja nulidade se pretende ver declarada, iria integrar os lucros a que os sócios têm direito
Por requerimento autónomo posterior veio o Autor requerer a rectificação do art.º 27 da p.i. no segmento que passa a ser: “nunca deu nem dará entrada nos cofres sociais.”
O Réu C... veio contestar, excepcionando a incompetência relativa do Tribunal e impugnando em suam dizendo:
· Entre A. e R. foi firmado uma “joint venture” com vista ao desenvolvimento, construção e venda de um projecto de habitação em Portugal denominado Urbanização Quinta ..., onde as partes estabeleceram um comité de gestão composta por A e Réu, tendo sido acordado que os diferendos entre as partes devem ser submetidos à arbitragem, nos termos do art.º 99 do CPC cuja violação por força do disposto no art.º 108 do CPC determina a incompetência relativa do Tribunal; A e R combinaram, logo no início do projecto que cada um ficava com uma vivenda pelo preço de 50 mil contos (€244.398,95), cada um pediu empréstimo em finais de 2001 no valor de 75 mil contos, tendo o do R. sido aprovado e concedido.
· A declaração de venda em causa é perfeitamente válida e consubstancia uma promessa de compra e venda e não uma promessa de doação, sendo que a correspondente compra e venda com mútuo foi já outorgada em 1/04/2003, tendo o respectivo produto de venda entrado nos cofres da sociedade E....
· O A. só em Março de 2003 conseguiu o empréstimo para a concretização do projecto da joint venture mas não concretizou a operação bancária o que deixou o Réu aflito para levar a boa conclusão o projecto “Quinta ...” que ambos se comprometeram a concretizar (o Autor, tal como o Réu que cumpriu comprometera-se a ficar com uma vivenda, precisamente a fracção A que falta vender pelo preço de 50 mil contos).
· O Réu pretende que o Autor adquira a fracção “A” tal como estava combinado pagando por ela naturalmente o que também estava combinado entre ambos, a quantia de 50.000 contos, hoje, € 249.398,95 livre de hipoteca e encargos ou com hipoteca e encargos, entrando o valor monetário correspondente ao pago pelo Réu nos cofres da E..., ou então que a venda a terceiros entrando o produto nos cofres da E... fazendo-se depois as contas entre A e R.
Contestou também o Banco em suma dizendo:
· Confiou na fé pública que é o fim do registo predial e na presunção legal de que o direito existe e pertence ao titular inscrito nos termos do art.º 7 do CRgP, pelo que é evidente que o direito de propriedade pertence ao titular inscrito 1.º Réu e esse direito não estava por qualquer causa diminuído, estando de boa fé, tanto nas negociações como nos preliminares desconhecendo no momento do financiamento, sem culpa um eventual vicio do negócio (art.º 291/1 e 3 do cCiv)
· O 3.º Réu solicitou um pedido de financiamento para aquisição do imóvel em causa no valor de € 249.398,95 e outro no valor de € 124.699,47, empréstimos que o 3.º Réu tem vindo a cumprir religiosamente.
· Não existe subjacente à compra e venda qualquer doação não tendo existido qualquer simulação.
Replicou o Autor a contestação do Banco onde responde às excepções duvidando da boa fé do mesmo na medida em que no dia seguinte ao da celebração da escritura apresentada como doc. 2 o A. lhe comunicou por carta que não estava de acordo, na qualidade de sócio gerente da 1.ª Ré com a venda da fracção em causa nestes autos ao filho do seu sócio, além do que tendo ele Banco Réu avaliado o imóvel por 118.000.000$00 (cerca de € 592.571,90)não estranhou que o mesmo fosse depois vendido por € 249.398,95.
Alterou o pedido no seguintes termos: - “Deve ser declarada a nulidade, por simulação, do negócio de compra e venda celebrado por escritura pública lavrada pelo ...Cartório Notarial..., fls. 78 a 80 v.º em 01/04/2003, e, consequentemente, declarada a nulidade com o fundamento previsto na alínea a) do art.º 16 do Código de Registo Predial e ordenado o cancelamento da inscrição G-4 da Casa oito, correspondente à fracção “H” do prédio urbano descrito na matriz da freguesia de Cascais sob o art.º ... e descrito no n.º ... da mesma freguesia de Cascais, na ... Conservatória do Registo Predial..., inscrição essa definitivamente registada a favor de D..., solteiro, maior, residente na Rua ..., Cascais; - Deve ser ordenado o cancelamento das inscrições C-6 e c-7 da Casa oito, correspondente à fracção “H” do prédio urbano inscrito na matriz da freguesia de Cascais sob o art.º ... e descrito sob o n.º ..., da mesma freguesia de Cascais, na ... Conservatória do Registo Predial.... inscrição essa definitivamente registada a favor do Banco, S.A:, com sede na Rua ...., Porto, por as mesmas serem dependentes de um registo de aquisição nulo, nos termos da alínea a) do art.º 16 do Código do Registo Predial. Como fundamento e em suma alegou:
· Como consta das certidões do Registo predial juntas pelo Banco as inscrições provisórias cujo cancelamento de requer na acção já foram convertidas em definitivas em consequência da celebração das escrituras de compra e venda e...
I – RELATÓRIO
APELANTE/AUTOR: B...
APELADOS/RÉUS: C...; BANCO, S.A.;
Todos com os sinais dos autos.
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O Autor propôs contra os Réus a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário que aos ... foi distribuído na 1.ª espécie ao ...juízo cível do Tribunal de Família e de Menores e de Comarca de Cascais, com o valor de € 244.800,00, onde pede a declaração de nulidade com o fundamento previsto na alínea a) do art.º 16 do Código de Registo Predial e ordenado o respectivo cancelamento da inscrição correspondente à fracção “H” do prédio urbano descrito na matriz da freguesia de Cascais sob o art.º ... e descrito no n.º ... da mesma freguesia na ... Conservatória do Registo Predial..., provisória por natureza a favor de D... e cancelamento das inscrições C-6 e C-7 da Casa Um do mesmo prédio, provisórias por natureza a favor do Banco, SA, por as mesmas serem dependentes de um registo de aquisição provisória por natureza nulo, em suma alegando:
· O A. é sócio-gerente da 1.ª Ré e o 2.ª Réu é também sócio gerente da 1.ª Ré e o 3.ª é filho do 2.º Réu, o 4.º será credor do 3.º Réu com hipoteca registada sobre o prédio acima descrito.
· A 1.ª Ré tem por objecto social a promoção, construção comercialização e investimentos imobiliários, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, a importação e exportação de materiais de construção civil e é proprietária das fracções “A” e “H” do prédio acima descrito.
· Em 13/12/02 o 2.º Réu, alegadamente em representação da 1.ª Ré e na qualidade de sócio-gerente apresentou na ... Conservatória do Registo Predial ... uma requisição de registo declarando vender a seu filho. 3.ª Réu a fracção “H”, casa 8 descrita sob o n.º ...da freguesia de Cascais, onde declara que pretende o registo da aquisição provisória por natureza a favor do 3.º Réu da fracção mencionada e que o preço a pagar pela alegada venda foi declarado no valor de € 249.398,95 (por lhe ter prometido vender).
· No mesmo dia o 3.º Réu, representado pelo seu pai, 2.º réu declarou constituir a favor do 4.º réu, o Banco, SA, hipoteca provisória sobre a fracção acima identificada como garantia de um empréstimo que alegadamente lhe terá sido concedido no valor de € 249.388,95, declarando ainda o 3.º Réu constituir outra hipoteca sobre a referida fracção a favor do 4.º Réu, como garantia de empréstimo de € 124.699,47, tendo sido lavradas as respectivas inscrições.
· A declaração de intenção de venda, pelo preço de € 249.398,95 é falsa posto que se reporta a uma doação e não a uma venda, já que não entrará qualquer valor nos cofres sociais da 1.ª Ré, em prejuízo dos seus sócios, o Autor, porquanto o outro sócio, ora 2.ª réu, pretende transferir o património da sociedade para a sua família.
· O valor comercial real do imóvel em causa varia entre os € 550.000,00 e os € 650.000,00, conforme as circunstâncias do mercado e a oportunidade de venda e o preço declarado é apenas um artifício para aparentar que se está a fazer uma compra e venda, pelo que é preciso declarar um preço, uma ficção de venda, tem de ser suficientemente baixa para ser baixo o valor da SISA a pagar mas não tão baixo que desperte a desconfiança das autoridades fiscais, tendo em conta que - coincidência!... o valor patrimonial da fracção é de € 244.800.
· Ocorre uma tentativa do 2.º Réu de transferir gratuitamente para a sua família o que for possível do património da 1.ª Ré já que não o pode fazer directamente para si, 2.º Réu sem autorização dos outros sócios.
· Os empréstimos se existirem e estiverem garantidos por hipoteca no que se não concede, o produto dos mesmos não foi utilizado na aquisição da fracção mas para qualquer outro fim, porquanto o valor do preço da venda declarada nunca deu entrada nos cofres sociais acrescentando o facto de o 3.º Réu estar a usufruir um crédito à habitação mais favorável que o crédito bancário geral.
· Sendo o negócio dissimulado, realmente querido, uma doação, o 2.º Réu como sócio-gerente da 1.ª Ré não tem sozinho, isoladamente, poderes para fazer tal declaração, mesmo que só para efeitos registrais, pois é exigida uma deliberação favorável dos restantes sócios, devendo o Conservador exigir uma acta da assembleia geral deliberando autorizar a doação ou declarações de todos os demais sócios, por estas não integrarem o objecto social. Desta forma haveria que fazer a conversão no negócio dissimulado que é a doação mas esta contraria a lei (art.ºs 246/2/c do CSC e pacto social) sendo, por conseguinte nula (art.º 294 do cCiv).
· Com a venda simulada e a “real” doação (“dissimulada”) iria desaparecer um importante activo do património social sem que entrasse nos cofres sociais o valor correspondente ao valor comercial, de mercado, da fracção, o qual em condições normais e não fora a declaração cuja nulidade se pretende ver declarada, iria integrar os lucros a que os sócios têm direito
Por requerimento autónomo posterior veio o Autor requerer a rectificação do art.º 27 da p.i. no segmento que passa a ser: “nunca deu nem dará entrada nos cofres sociais.”
O Réu C... veio contestar, excepcionando a incompetência relativa do Tribunal e impugnando em suam dizendo:
· Entre A. e R. foi firmado uma “joint venture” com vista ao desenvolvimento, construção e venda de um projecto de habitação em Portugal denominado Urbanização Quinta ..., onde as partes estabeleceram um comité de gestão composta por A e Réu, tendo sido acordado que os diferendos entre as partes devem ser submetidos à arbitragem, nos termos do art.º 99 do CPC cuja violação por força do disposto no art.º 108 do CPC determina a incompetência relativa do Tribunal; A e R combinaram, logo no início do projecto que cada um ficava com uma vivenda pelo preço de 50 mil contos (€244.398,95), cada um pediu empréstimo em finais de 2001 no valor de 75 mil contos, tendo o do R. sido aprovado e concedido.
· A declaração de venda em causa é perfeitamente válida e consubstancia uma promessa de compra e venda e não uma promessa de doação, sendo que a correspondente compra e venda com mútuo foi já outorgada em 1/04/2003, tendo o respectivo produto de venda entrado nos cofres da sociedade E....
· O A. só em Março de 2003 conseguiu o empréstimo para a concretização do projecto da joint venture mas não concretizou a operação bancária o que deixou o Réu aflito para levar a boa conclusão o projecto “Quinta ...” que ambos se comprometeram a concretizar (o Autor, tal como o Réu que cumpriu comprometera-se a ficar com uma vivenda, precisamente a fracção A que falta vender pelo preço de 50 mil contos).
· O Réu pretende que o Autor adquira a fracção “A” tal como estava combinado pagando por ela naturalmente o que também estava combinado entre ambos, a quantia de 50.000 contos, hoje, € 249.398,95 livre de hipoteca e encargos ou com hipoteca e encargos, entrando o valor monetário correspondente ao pago pelo Réu nos cofres da E..., ou então que a venda a terceiros entrando o produto nos cofres da E... fazendo-se depois as contas entre A e R.
Contestou também o Banco em suma dizendo:
· Confiou na fé pública que é o fim do registo predial e na presunção legal de que o direito existe e pertence ao titular inscrito nos termos do art.º 7 do CRgP, pelo que é evidente que o direito de propriedade pertence ao titular inscrito 1.º Réu e esse direito não estava por qualquer causa diminuído, estando de boa fé, tanto nas negociações como nos preliminares desconhecendo no momento do financiamento, sem culpa um eventual vicio do negócio (art.º 291/1 e 3 do cCiv)
· O 3.º Réu solicitou um pedido de financiamento para aquisição do imóvel em causa no valor de € 249.398,95 e outro no valor de € 124.699,47, empréstimos que o 3.º Réu tem vindo a cumprir religiosamente.
· Não existe subjacente à compra e venda qualquer doação não tendo existido qualquer simulação.
Replicou o Autor a contestação do Banco onde responde às excepções duvidando da boa fé do mesmo na medida em que no dia seguinte ao da celebração da escritura apresentada como doc. 2 o A. lhe comunicou por carta que não estava de acordo, na qualidade de sócio gerente da 1.ª Ré com a venda da fracção em causa nestes autos ao filho do seu sócio, além do que tendo ele Banco Réu avaliado o imóvel por 118.000.000$00 (cerca de € 592.571,90)não estranhou que o mesmo fosse depois vendido por € 249.398,95.
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