Acórdão nº 854/18.4T8FNC.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 25-02-2021

1. AA e BB instauraram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra CC, DD e EE, alegando, em síntese, o seguinte:

- Em 13.02.2017 a R. CC, por si e em representação das suas filhas, prometeu vender aos AA. e estes prometeram comprar um prédio rústico, com a área total de 4500m2, localizado ao Sítio ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ... e ainda parcela a destacar do mesmo, pelo preço de €180.000,00;

- Os AA. entregaram às RR., a título de sinal, a quantia de € 36.000,00, sendo que o contrato prometido deveria efectivar-se no prazo de 90 dias;

- Até Outubro de 2017 os AA. não receberam qualquer indicação das RR. sobre a operação urbanística de destaque, nem foram interpelados para a assinatura do contrato prometido;

- Por carta de 11 de Outubro de 2017, os AA. solicitaram às RR. a entrega de toda a documentação para que fosse agendada a escritura do contrato definitivo, sob pena de incumprimento definitivo do contrato-promessa que lhes seria imputável;

- As RR. não deram qualquer resposta àquela carta, pelo que, passados seis meses após a data limite para celebração do contrato prometido, os AA. perderam qualquer vontade de continuar contratualmente obrigados perante as RR., perdendo definitivamente o interesse no negócio.

Concluem pedindo que seja declarada a resolução do contrato-promessa celebrado entre as partes, por incumprimento definitivo resultante de culpa exclusiva das RR. e, em consequência, sejam estas condenadas a pagar aos AA. a quantia de € 72.000,00 (setenta e dois mil euros), correspondente ao dobro do sinal entregue, acrescida de juros de mora contados a partir da data de citação; ou, caso não se julgue culposo o incumprimento das RR., sejam estas condenadas a pagar aos AA. a quantia de € 36.000,00 (trinta e seis mil euros), acrescida de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.

As RR. apresentaram contestação alegando, em síntese, o seguinte:

- As RR. apenas receberam dos AA., a título de sinal, o montante de € 5.000,00;

- O prazo previsto no contrato-promessa para que as RR. cumprissem todas as condições que lhes foram impostas era muito exíguo;

- Logo após a assinatura do contrato-promessa as RR. mandaram fazer o levantamento topográfico e planimétrico do prédio e o levantamento da edificação existente, encarregando um técnico para proceder à instrução do processo de licenciamento junto da entidade camarária, processo que foi apresentado em 06.07.2017;

- O retardamento na conclusão do processo ficou a dever-se à tramitação processual do licenciamento, não sendo imputável às RR., as quais actuaram de forma diligente;

- Em 09.11.2017, os AA. foram informados das razões do atraso no licenciamento e das diligências efectuadas e, actualmente, estão reunidas todas as condições para celebrar a escritura de compra e venda.

As RR. concluíram pugnando pela improcedência da acção e formulando pedido reconvencional nos seguintes termos:

«a) Fosse proferido douto despacho que mandasse notificar os AA., para no prazo de dez dias, depositarem à ordem do tribunal e a favor das RR., o resto do preço em falta, no montante de cento e setenta e cinco mil euros, sob pena de não lhes serem adjudicados os dois prédios objeto do contrato promessa e a perderem a favor das RR., os cinco mil euros que pagaram a título de sinal;

b) Feito o depósito pelos AA. do preço em dívida, no montante de cento e setenta e cinco mil euros, deveria ser proferida sentença pelo tribunal, que se substituiria na declaração negocial dos AA., como promitentes compradores faltosos, tudo nos termos do artigo 830.º do Código Civil, concretizando-se o prometido negócio de compra e venda; se os AA. não procedessem ao referido depósito, então, deveria ser proferida sentença pelo tribunal que declarasse perdido a favor das RR. o montante de cinco mil euros que estas receberam a título de sinal, tudo com as consequências legais».

Os AA. apresentaram réplica, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional e concluindo como na petição inicial.

Em 31 de Maio de 2019 foi proferida sentença, que decidiu:

«Em face da argumentação expendida e tendo em conta as disposições legais citadas decide-se:

a) julgar a acção improcedente, por não provada, absolvendo-se as rés do pedido;

b) julgar a reconvenção improcedente, por não provada, absolvendo-se os autores do pedido reconvencional.

Custas em partes iguais por autores e rés».

Os AA. interpuseram recurso para o Tribunal da Relação …, pedindo a alteração da decisão relativa à matéria de facto e a reapreciação da decisão de direito.

Por acórdão de 21 de Maio de 2020 o recurso foi julgado improcedente e, com fundamentação essencialmente convergente e sem voto de vencido, foi confirmada a decisão de absolvição das RR. do pedido.

2. Vieram os AA. interpor recurso de revista, por via excepcional, para o Supremo Tribunal de Justiça, que foi admitido por acórdão de 10 de Novembro de 2020 da Formação prevista no n.º 3 do art. 672.º do CPC.

3. Formulam os Recorrentes as seguintes conclusões:

«A - A douta decisão ora recorrida manteve a decisão da 1ª instância, julgando a apelação improcedente, por não existir matéria factual que suporte o ajuizamento da perda de interesse por parte dos AA, o que face nos termos do nº 3 do Artº 674º do CPC impede, apesar de total discordância pelos AA, a questionabilidade de tal fundamento.

B - O que fundamenta e motiva o presente Recurso será o segundo argumento exposto no Douto Acórdão recorrido de que no caso sub judicie os AA não concederam um “prazo razoável” aos devedores para interromper a mora no cumprimento do contrato.

C - Ora, salvo o devido respeito consideram os Recorrentes que o douto Acórdão recorrido não atendeu à realidade objectiva provada e efectuou sim uma consideração teórica que a aceitar-se como boa, não pode traduzir uma efectiva e plena aplicação de JUSTIÇA ao caso concreto.

C - Da matéria de facto provada nos presentes autos, que aqui respeitosamente se dá por reproduzida, os Recorrentes destacam:

Ponto 2 – Do teor do Contrato de Promessa de Compra e Venda, celebrado a 13/02/2017 designadamente da sua cláusula terceira que (C) “Um – O contrato prometido a celebrar por escritura pública, será exarado no prazo de 90 dias (C) Dois – O prazo de formalização do contrato prometido poderá ser objecto de prorrogação por 30 dias caso as primeiras outorgantes o solicitarem demonstrando que se encontram pendentes sem culpa da sua parte, o cumprimento das condições previstas na cláusula seguinte (6)

(C) Ponto 4 – A 6/07/2017 foi apresentado na Câmara Municipal .... o processo de licenciamento da edificação existente sobre o prédio prometido

(C) Ponto 5 – Sem que aos AA tivesse, conforme obrigação dos RR no referido contrato promessa de compra e venda, sido previamente solicitada concordância com os termos e detalhes da mesma.

(C) Ponto 6 – O Autor e a esposa vieram à ... a 25 de Julho de 2017 e deslocaram-se à Câmara Municipal …..., acompanhados do Dr. FF onde se reuniram com o Arquitecto GG, informando-se sobre o estado do processo que corria termos naquele Município, relativamente aos prédios objecto do contrato promessa e consultado o mesmo.

(C) Ponto 9 – Mais solicitaram os AA indicação ao dito Arquitecto de data previsível de conclusão das operações urbanísticas então em curso, tendo-lhes sido indicado pelo referido Arquitecto, que não estaria concluído antes de Setembro de 2017.

(C) Ponto 18 – A 10/04/2018 a R. CC apresentou reclamação no Serviço de Finanças ....., reclamando da avaliação efectuada ao prédio urbano, conforme documento junto a fls 64v a 65 cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido onde refere que “não pode submeter a registo o identificado prédio, uma vez que há divergências de áreas entre o destaque aprovado pela Câmara Municipal de ... e a avaliação que acaba de ser feita por esses serviços”.

Ou seja,

D - Os Recorrentes acordaram com as Recorridas, em contrato promessa livremente celebrado o prazo máximo para concretização do contrato prometido de 90 dias, prorrogável por mais 30 dias.

E - O que resultaria que o contrato prometido deveria ter sido celebrado até 03/05/2017 ou no limite até 13/06/2017.

F - A 25/07/2017, face a não terem qualquer indicação das RR, os Recorrentes deslocam-se à Câmara Municipal …., onde o Arquitecto aí presente os informa que o processo estará concluído nunca antes de Setembro de 2017.

G - Logo, quando em 11/10/2017 os Recorrentes interpelam as RR para em 7 dias virem concluir a promessa acordada, fazem-no no pressuposto de que o processo camarário já estaria concluído.

H - E aqui reside a discordância com a posição do douto Acórdão recorrido o qual a fls (...) Ora, os Autores tinham conhecimento por si e pelo intermédio do seu advogado que o processo de legalização e destaque se encontravam a correr termos no Município ...., ou seja, a sua conclusão estava apenas dependente de actos de terceiros, sabendo que não era possível cumprir todas as exigências a que se alude na cláusula nº 4 do contrato promessa no prazo de 7 dias. (...)

I - E mais diz, (...) Apenas aparentemente os Autores estão a dar às Rés uma oportunidade de cumprir, uma vez que sabem que seria impossível fazê-lo no prazo de 7 dias.

J - Ora, salvo o devido respeito, que será naturalmente muito, as conclusões do douto Acórdão quanto ao conhecimento dos Recorrentes quanto à incapacidade de concretização pelas recorridas são totalmente infundamentadas pois não resultam da matéria de facto apurada.

K - Aliás, provado, de concreto e apenas que, aos Recorrentes o Arquitecto da Câmara Municipal .... indicou a conclusão do processo urbanístico para nunca antes de Setembro de 2017.

Nada mais,

L - Até porque a factualidade dada como provada que dá que as RR comunicavam verbalmente com o...