Acórdão nº 4436/03.7TBALM.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 11-09-2012

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. Resumo dos termos essenciais da causa e do recurso

AA propôs uma acção ordinária contra BB e CC, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia global de 31.314,78 €.

Em resumo, alegou que em 10/7/87, intitulando-se falsamente senhorios, os réus deram-lhe de arrendamento para habitação a fracção autónoma que identificam, como se esta lhes pertencesse, mantendo-se o arrendamento durante dezasseis anos. A autora pagou as rendas acordadas, que os réus fizeram suas. Entretanto, foi por eles demandada numa acção de despejo, o que a obrigou a gastar quantias em honorários de advogado e em deslocações ao tribunal e deu causa a danos morais que descreve e quantifica em 25.000,00 €.

Os réus contestaram e deduziram reconvenção, pedindo que se reconheça o seu direito de propriedade sobre a fracção ajuizada e se declare nula a respectiva compra feita a terceiro pela autora - que deverá ser condenada a reconhecer que se mantém válido o contrato de arrendamento - ordenando-se ainda o cancelamento de todos os registos por ela efectuados na conservatória do registo predial. Para o caso de assim não se entender, pediram que se reconheça o seu direito de retenção sobre o imóvel até que sejam pagas as quantias relativas ao incumprimento do contrato promessa relativo à fracção, no montante de 8.649,45 €.

Realizado o julgamento e estabelecidos os factos foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os réus do pedido, e parcialmente procedente a reconvenção, nos seguintes termos:

1) Declarou adquirido por usucapião o direito de propriedade a favor dos réus/reconvintes sobre a fracção designada pela letra “M”, correspondente ao 2° andar direito-frente do prédio urbano, situado no n°... da Rua ............, Q........, Sobreda da Caparica, concelho de Almada, descrito na CRP de Almada com o n° 0000000 do Livro B - sessenta e sete, ordenado o cancelamento da inscrição da propriedade a favor da autora/reconvinda pela Ap. 0000000;

2) Declarou nulo, nos termos do art° 892° do Código Civil ^[1], o contrato de compra e venda outorgado entre a autora e DD, Ldª, por escritura pública de 27/1/03, realizada no 2° Cartório Notarial de Almada;

3) Condenou a autora a reconhecer o direito de propriedade dos réus sobre a fracção referida em 1) e a manutenção do contrato de arrendamento que a teve por objecto, celebrado entre autora e réu.

Ambas as partes apelaram.

Por maioria, a Relação concedeu provimento parcial ao recurso da autora, julgando a reconvenção improcedente, e negou provimento ao dos réus.

Mantendo-se inconformados, estes recorreram para o STJ, sustentando a revogação do acórdão recorrido e a sua substituição por outro que, além de repôr a sentença da 1ª instância, ordene ainda o cancelamento de todos os registos incompatíveis com o registo da aquisição dos reconvintes, designadamente o da hipoteca que a autora constituiu.

Para o efeito formularam as seguintes – e resumidas – conclusões úteis:

1ª) Os factos provados caracterizam a posse dos reconvintes com todos os caracteres necessários à aquisição do imóvel ajuizado por via da usucapião;

2ª) Essa posse foi-lhes conferida, não pelo contrato promessa em si mesmo considerado, mas pela entrega das chaves da fracção e subsequente actuação sobre ela ao longo de mais de vinte anos como se fossem seus donos, à vista de toda a gente, sem interrupção e sem oposição de ninguém;

3ª) O acto de transmissão e registo do imóvel a favor de terceiros não transforma a posse dos recorrentes em posse precária, nem põe em causa a usucapião, impedindo a sua eficácia;

4ª) A procedência do presente recurso deverá ter por consequência o cancelamento da hipoteca registada, uma vez que a autora carecia de legitimidade para alienar a fracção e decorre da lei que só quem puder alienar o bem tem legitimidade para o hipotecar;

5ª) Tal hipoteca é nula porque não foi constituída validamente;

6ª) Sem prejuízo das normas processuais que possam sobrepôr-se caso a revista proceda, os factos constantes da contestação/reconvenção sob os artºs 10º, 11º, 15º, 19º, 27º, 30º, 53º e 55º a 59º têm interesse para a boa decisão da causa, pois não são conclusivos ou matéria de direito, antes respeitando a matéria de facto necessária á boa decisão da causa.

Tudo visto, cumpre decidir.

II. Fundamentação

a) Matéria de Facto

A Relação considerou provados os seguintes factos:

1) Por escrito datado de 10/7/87 BB, como senhorio, declarou dar de arrendamento a AA, que por sua vez declarou aceitar mediante a renda de 12.000$00, a fracção autónoma designada pela letra "00, correspondente ao .......... - Frente, do prédio sito na Rua A................, n° ..., na Quinta ....., Sobreda da Caparica (A);

2) Os réus receberam rendas no valor de 4.818,39 € (B);

3) Pela Ap. 000000000, encontra-se registada a favor de “DD, Ldª, a propriedade da fracção “M”, por compra a EE e sua mulher FF;

4) Pela Ap. 0000000000, encontra-se registada a favor de AA a propriedade da fracção “M” por compra a “DD, Ldª (D);

5) No dia 7/1/98 BB e sua mulher CC intentaram acção de despejo contra AA, a qual correu termos no 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Almada com o n° 0000000 (E);

6) Em 8/11/77 foi outorgada escritura de compra e venda de duas fracções, isto é, “J” e “H”, não tendo sido feita a escritura da fracção “M” (F);

7) Os réus casaram um com o outro no dia 26/4/79 (G);

8) Na acção a que se alude em 5) foi proferida sentença que a julgou procedente e declarou resolvido o contrato de arrendamento tendo por objecto a fracção “M”, condenando a aqui autora a pagar aos aqui réus a quantia correspondente às rendas vencidas desde 12/1/93 até à propositura da acção e as vincendas até à efectiva entrega do locado. Revogando em parte em parte esta decisão, a Relação declarou a caducidade do direito dos aqui réus ver resolvido o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas: consequentemente, não decretou o despejo e condenou a ora autora a pagar aos ora réus a quantia correspondente às rendas vencidas desde 1/2/93 até à data da propositura da acção e as vincendas até à cessação dos efeitos do...