Acórdão nº 216/10.1TYLSB-Y.L1-1 de Tribunal da Relação de Lisboa, 26-11-2024
| Data de Julgamento | 26 Novembro 2024 |
| Número Acordão | 216/10.1TYLSB-Y.L1-1 |
| Ano | 2024 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
I. Relatório
Nos presentes autos de insolvência foi declarada a insolvência de “AA”, Lda., por sentença de 5/05/2010, transitada em julgado.
Foi fixado o prazo de 30 dias para reclamação de créditos.
Findo o prazo da reclamação, e ao abrigo do disposto no artigo 129.º do CIRE, veio o administrador de insolvência apresentar a relação de créditos reconhecidos, da qual não consta nem como reconhecido ou reclamado qualquer crédito do apelante.
Em 27.11.2013, o Sr. Administrador de Insolvência juntou auto de apreensão, relativo a diversos imóveis entre os quais consta sob a verba dois a apreensão do prédio urbano sito em (…), com área total de 1313m2, sendo 215m2 de área coberta e 1098m2 de área descoberta a que correspondem as frações (…) do edifício (…), descrito sob o n.º (…) da Conservatória do Registo Predial (…) e com a matriz n.º (…) da freguesia (…).
Em 16/02/2022 foi proferida sentença de verificação e graduação de créditos.
O Sr. Administrador da Insolvência iniciou diligências com vista à venda dos bens apreendidos por leilão eletrónico, entre os quais o supra referido imóvel.
Por requerimento de 27/06/2024 (ref. citius n.º …) veio “BB” requerer a notificação do Sr. Administrador da Insolvência para que suspenda as diligências de venda e se digne proceder ao cumprimento do contrato promessa de compra e venda relativo ao imóvel sito em (…), freguesia (…), descrito sob o n.º (…) e inscrito na matriz n.º (…).
Notificado o Sr. Administrador de Insolvência pronunciou-se conforme requerimento de 18/07/2024, Ref. Citius n.º…, pelo indeferimento do requerimento por falta de fundamento legal.
Nessa sequência em 16/09/2024 (ref. citius n.º …) foi proferido pelo Tribunal a quo o seguinte despacho:
«Reqs. de 27.06, 18.07 e 29.07.2024:
Em presença da recente questão levantada por “BB” (por referência ao direito que o mesmo invoca como locatário e promitente comprador de prédio urbano inserido na massa insolvente), a que se seguiu resposta do senhor Administrador da Insolvência (o qual argumentou nos termos constantes do seu requerimento de 18.07.2024).
Anuímos na douta argumentação oriunda do senhor Administrador da Insolvência, mormente, no sentido de não se poder atender a um pretenso crédito que não consta da contabilidade da Insolvente, que não foi, ao longo de 14 anos, do conhecimento do senhor AI, que não foi reclamado nos autos, e nem sequer foi requerida a verificação ulterior desse crédito, “(…) devendo, pois, por falta de fundamento legal, ser totalmente indeferido o requerido”.
Com efeito, são esses – a reclamação de créditos, ou a ação de verificação ulterior de créditos – os meios idóneos para que um credor veja o seu crédito reconhecido e aceite em contexto insolvencial, para vir aos autos exercitar os afirmados direitos e obter o pagamento.
A carta remetida ao senhor AI não pode, assim, ser considerada para os efeitos pretendidos.
Por conseguinte, indefere-se o requerido por “BB”, por falta manifesta de fundamento legal (com prejuízo, necessariamente, da produção de prova requerida em 29 de julho de 2024).
Notifique.»
Notificado deste despacho, veio “BB” interpor o recurso de apelação, que foi admitido, com subida imediata, em separado, com efeito devolutivo, concluindo por pedir a revogação do despacho recorrido e a sua substituição por outro que ordene ao Sr. A.I. a tomar posição sobre o presente contrato se o pretende ou não cumprir, e que se não o cumprir, fica sujeito ás penalidades nele previstas acrescido da garantia do direito de retenção conferido ao recorrente.
Em suporte de tal pretensão, apresenta as seguintes conclusões:
1) Conferindo o contrato de locação celebrado entre o devedor/insolvente a opção de compra do imóvel objeto do contrato de locação, e estando o locatário em tempo para exercer esse direito de opção, tal direito, configura o exercício de um direito potestativo e não uma reclamação de créditos sujeita aos prazos do CIRE, mas a exercício de um direito protestativo que pode ser invocado nos prazos constantes do contrato de locação com opção de compra, ainda que contra o AI, atento que a sociedade locadora, foi entrementes declarada insolvente.
2) O contrato de locação com opção de compra, configura dois contratos distintos, um de locação e um verdadeiro contrato de promessa de compra e venda, que poderá ou não ser cumprido, dependendo da vontade (opção) do locatário no interesse de quem o mesmo foi feito.
3) É nulo e ilegal o despacho do M. Juiz que seguindo e pensamento do Sr. A.I., indefere o exercício de direito de opção de compra pelo locatário (tal qual está configurado no contrato) e corresponde a resposta do M. Juiz e requerimento do Sr. A.I., e notificado para celebrar escritura de compra venda, não o pretende fazer, configura tal atuação um incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda.
4) O incumprimento definitivo por parte do Sr. A.I. secundado pelo despacho do M. Juiz, aqui em crise, confere ao recorrente o direito de retenção sobre o imóvel, ou execução especifica do contrato, e direito a ser ressarcido nos termos do incumprimento contratual nascendo assim nesta data um direito de crédito contra a massa insolvente em resultado do incumprimento.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
II.
Dado que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente, sem prejuízo das questões passíveis de conhecimento oficioso (artigos 608º, n.º 2, parte final, ex vi do art.º 663º, n.º 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil), identificam-se, como questões a decidir:
- natureza do contrato em apreço;
- se encontra sujeito ao regime contido nos artigos 102º e ss. do CIRE.
- se o despacho recorrido deve, consequentemente, ser revogado e suspensa a venda.
III. Fundamentação
A. Fundamentação de Facto
Os factos relevantes para a decisão a proferir correspondem aos já mencionados em sede de relatório que, por razões de economia processual, aqui se têm por reproduzidos.
Relevam, ainda, para apreciação do recurso, os seguintes factos, aditados ao abrigo do disposto nos art.ºs 662º, n.º 1, 663º, n.º 2 e 607º, n.º 3, do CPC, que os presentes autos e os autos de insolvência, a que se teve acesso informático, documentam (documentos juntos com o requerimento sob a Ref. n.º 39774430):
1) O recorrente enviou ao Sr. Administrador da Insolvência carta registada com o seguinte teor: «Como é do seu conhecimento existe contrato de arrendamento para habitação com opção de compra e preferência sobre o imóvel identificado na qual eu “BB”, sou arrendatário e promitente comprador, ficando como promitente vendedor a sociedade “AA”, Lda., nos termos da clausula referida contrato cuja copia vai junta. Ficou estipulado que até ao terminus do prazo de contrato de arrendamento a locadora confere ao locatário o direito de adquirir a fração autónoma objeto de presente contrato nos termos e condições constantes do mesmo.
Nesta data encontra-se pago a título de sinal o valor de 105.000€ pago a título de benfeitorias/rendas dos primeiros 25 anos + 50.000, pagos em dinheiro, faltando pagar o remanescente do contrato no valor de 10.00€ (105.00+50.00€-165.00€).
Nesta data pretende exercer a opção de compra nos termos da cláusula contra o pagamento do remanescente da falta (10.00€)
Nestes termos notifico V. Exª para marcar escritura de compra e venda da data do imóvel.
Entretanto tomei conhecimento de que V. Exª está a tentar vender o imóvel através do leilão electrónico, na leiloeira “CC” sendo certo que deverá de imediato suspender todas as diligências da venda a fim de dar cumprimento às obrigações assumidas pela sociedade “AA”, através do contrato de arrendamento e promessa de compra e venda em vigor.
Aguardo que me informe de datas disponíveis para agendar no Cartório Notarial e na entrega documentação necessária para outorgar a escritura de compra e venda do imóvel.
Mais informo que irei diligenciar de imediato a suspensão da venda nos autos da instância a fim de salvaguardar o direito de que sou titular (…).»
2) Mostra-se junto aos autos contrato denominado “Contrato de arrendamento para habitação com opção de compra” em que figura como primeiro outorgante “AA”, Lda. e como segundo outorgante o apelante, “BB”, com data de 3 de janeiro de 2006 com as seguintes clausulas:
Cláusula primeira:
A primeira outorgante é dona e legítima possuidora da fracção autónoma, individualizada pela letra (…), a que corresponde a fracção (…) do prédio urbano, sito (…), na localidade de (…), no lugar de (…), freguesia de (…), Concelho de (…).
...
Nos presentes autos de insolvência foi declarada a insolvência de “AA”, Lda., por sentença de 5/05/2010, transitada em julgado.
Foi fixado o prazo de 30 dias para reclamação de créditos.
Findo o prazo da reclamação, e ao abrigo do disposto no artigo 129.º do CIRE, veio o administrador de insolvência apresentar a relação de créditos reconhecidos, da qual não consta nem como reconhecido ou reclamado qualquer crédito do apelante.
Em 27.11.2013, o Sr. Administrador de Insolvência juntou auto de apreensão, relativo a diversos imóveis entre os quais consta sob a verba dois a apreensão do prédio urbano sito em (…), com área total de 1313m2, sendo 215m2 de área coberta e 1098m2 de área descoberta a que correspondem as frações (…) do edifício (…), descrito sob o n.º (…) da Conservatória do Registo Predial (…) e com a matriz n.º (…) da freguesia (…).
Em 16/02/2022 foi proferida sentença de verificação e graduação de créditos.
O Sr. Administrador da Insolvência iniciou diligências com vista à venda dos bens apreendidos por leilão eletrónico, entre os quais o supra referido imóvel.
Por requerimento de 27/06/2024 (ref. citius n.º …) veio “BB” requerer a notificação do Sr. Administrador da Insolvência para que suspenda as diligências de venda e se digne proceder ao cumprimento do contrato promessa de compra e venda relativo ao imóvel sito em (…), freguesia (…), descrito sob o n.º (…) e inscrito na matriz n.º (…).
Notificado o Sr. Administrador de Insolvência pronunciou-se conforme requerimento de 18/07/2024, Ref. Citius n.º…, pelo indeferimento do requerimento por falta de fundamento legal.
Nessa sequência em 16/09/2024 (ref. citius n.º …) foi proferido pelo Tribunal a quo o seguinte despacho:
«Reqs. de 27.06, 18.07 e 29.07.2024:
Em presença da recente questão levantada por “BB” (por referência ao direito que o mesmo invoca como locatário e promitente comprador de prédio urbano inserido na massa insolvente), a que se seguiu resposta do senhor Administrador da Insolvência (o qual argumentou nos termos constantes do seu requerimento de 18.07.2024).
Anuímos na douta argumentação oriunda do senhor Administrador da Insolvência, mormente, no sentido de não se poder atender a um pretenso crédito que não consta da contabilidade da Insolvente, que não foi, ao longo de 14 anos, do conhecimento do senhor AI, que não foi reclamado nos autos, e nem sequer foi requerida a verificação ulterior desse crédito, “(…) devendo, pois, por falta de fundamento legal, ser totalmente indeferido o requerido”.
Com efeito, são esses – a reclamação de créditos, ou a ação de verificação ulterior de créditos – os meios idóneos para que um credor veja o seu crédito reconhecido e aceite em contexto insolvencial, para vir aos autos exercitar os afirmados direitos e obter o pagamento.
A carta remetida ao senhor AI não pode, assim, ser considerada para os efeitos pretendidos.
Por conseguinte, indefere-se o requerido por “BB”, por falta manifesta de fundamento legal (com prejuízo, necessariamente, da produção de prova requerida em 29 de julho de 2024).
Notifique.»
Notificado deste despacho, veio “BB” interpor o recurso de apelação, que foi admitido, com subida imediata, em separado, com efeito devolutivo, concluindo por pedir a revogação do despacho recorrido e a sua substituição por outro que ordene ao Sr. A.I. a tomar posição sobre o presente contrato se o pretende ou não cumprir, e que se não o cumprir, fica sujeito ás penalidades nele previstas acrescido da garantia do direito de retenção conferido ao recorrente.
Em suporte de tal pretensão, apresenta as seguintes conclusões:
1) Conferindo o contrato de locação celebrado entre o devedor/insolvente a opção de compra do imóvel objeto do contrato de locação, e estando o locatário em tempo para exercer esse direito de opção, tal direito, configura o exercício de um direito potestativo e não uma reclamação de créditos sujeita aos prazos do CIRE, mas a exercício de um direito protestativo que pode ser invocado nos prazos constantes do contrato de locação com opção de compra, ainda que contra o AI, atento que a sociedade locadora, foi entrementes declarada insolvente.
2) O contrato de locação com opção de compra, configura dois contratos distintos, um de locação e um verdadeiro contrato de promessa de compra e venda, que poderá ou não ser cumprido, dependendo da vontade (opção) do locatário no interesse de quem o mesmo foi feito.
3) É nulo e ilegal o despacho do M. Juiz que seguindo e pensamento do Sr. A.I., indefere o exercício de direito de opção de compra pelo locatário (tal qual está configurado no contrato) e corresponde a resposta do M. Juiz e requerimento do Sr. A.I., e notificado para celebrar escritura de compra venda, não o pretende fazer, configura tal atuação um incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda.
4) O incumprimento definitivo por parte do Sr. A.I. secundado pelo despacho do M. Juiz, aqui em crise, confere ao recorrente o direito de retenção sobre o imóvel, ou execução especifica do contrato, e direito a ser ressarcido nos termos do incumprimento contratual nascendo assim nesta data um direito de crédito contra a massa insolvente em resultado do incumprimento.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
II.
Dado que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente, sem prejuízo das questões passíveis de conhecimento oficioso (artigos 608º, n.º 2, parte final, ex vi do art.º 663º, n.º 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil), identificam-se, como questões a decidir:
- natureza do contrato em apreço;
- se encontra sujeito ao regime contido nos artigos 102º e ss. do CIRE.
- se o despacho recorrido deve, consequentemente, ser revogado e suspensa a venda.
III. Fundamentação
A. Fundamentação de Facto
Os factos relevantes para a decisão a proferir correspondem aos já mencionados em sede de relatório que, por razões de economia processual, aqui se têm por reproduzidos.
Relevam, ainda, para apreciação do recurso, os seguintes factos, aditados ao abrigo do disposto nos art.ºs 662º, n.º 1, 663º, n.º 2 e 607º, n.º 3, do CPC, que os presentes autos e os autos de insolvência, a que se teve acesso informático, documentam (documentos juntos com o requerimento sob a Ref. n.º 39774430):
1) O recorrente enviou ao Sr. Administrador da Insolvência carta registada com o seguinte teor: «Como é do seu conhecimento existe contrato de arrendamento para habitação com opção de compra e preferência sobre o imóvel identificado na qual eu “BB”, sou arrendatário e promitente comprador, ficando como promitente vendedor a sociedade “AA”, Lda., nos termos da clausula referida contrato cuja copia vai junta. Ficou estipulado que até ao terminus do prazo de contrato de arrendamento a locadora confere ao locatário o direito de adquirir a fração autónoma objeto de presente contrato nos termos e condições constantes do mesmo.
Nesta data encontra-se pago a título de sinal o valor de 105.000€ pago a título de benfeitorias/rendas dos primeiros 25 anos + 50.000, pagos em dinheiro, faltando pagar o remanescente do contrato no valor de 10.00€ (105.00+50.00€-165.00€).
Nesta data pretende exercer a opção de compra nos termos da cláusula contra o pagamento do remanescente da falta (10.00€)
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