Acórdão nº 20517/21.2T8LSB.L1-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 19-12-2024
| Data de Julgamento | 19 Dezembro 2024 |
| Número Acordão | 20517/21.2T8LSB.L1-2 |
| Ano | 2024 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Decisão
I. Síntese da ação
I.I. Elementos objetivos:
- Tribunal recorrido: - Juízo Central Cível de Lisboa - Juiz 18;
- Decisão recorrida: Sentença final;
- Tipologia da apelação: 1 (uma), da decisão de facto e de direito.
I.II. Elementos subjetivos
- Autora --;
- Ré - -- (no lugar de herdeira habilitada do primitivo réu e --)
I.III. Síntese da ação
Instaurou a autora ação pedindo condenação do réu (primitivo) a pagar-lhe a quantia de 500.000,00 (quinhentos mil euros), acrescida de juros de mora legais para obrigações civis desde 2/8/2021 e até integral pagamento;
Sustentou tal pretensão dizendo, em síntese:
- O réu é único proprietário de prédio urbano sito na Rua da …, em Lisboa, que descreve e que não se encontra constituído em propriedade horizontal;
- No dia 18/3/2021, autora e ré celebraram um contrato-promessa de compra e venda de tal imóvel por meio do qual o réu prometeu vendê-lo e a autora prometeu comprá-lo, pelo preço de € 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil euros);
- Nessa data a autora entregou ao autor a quantia € 500.000,00 (quinhentos mil euros), a título de sinal;
- Por comunicação de 7/5/2021, o réu informou a autora que uma sociedade arrendatária de uma loja no prédio tinha exercido o direito de preferência na compra do prédio em questão, pelo que, iria proceder à devolução do sinal pago;
- A ré restituiu, efetivamente, o sinal recebido, em singelo;
- Essa sociedade terceira celebrou, efetivamente, contrato-promessa de aquisição;
- Ao afirmar expressamente a sua intenção de incumprir o contrato-promessa, a ré assumiu voluntariamente estar a incumprir o contrato, ficando obrigada ao pagamento do sinal em dobro;
- Tal pagamento foi-lhe solicitado, por carta de 22/7/21;
- Na sequência, a autora instaurou procedimento cautelar de arresto, assente neste invocado crédito, providência que veio a ser decretada, com a apreensão do imóvel objeto dos autos
--
Contestou o réu, concluindo pela total improcedência da ação.
Defendeu-se, em síntese, dizendo:
- O prédio objeto dos autos foi por si colocado à venda junto de uma sociedade de mediação imobiliária, que indica;
- Nesse contexto, a autora apresentou-se interessada na aquisição do imóvel e foram encetadas conversações entre as partes;
- Nesse contexto, as pessoas que intervieram em representação da ré foram expressamente informadas da existência do arrendamento e chegaram a acordo quanto à necessidade de ser dada preferência na compra à arrendatária;
- A eventualidade de ser exercida preferência por terceiros veio a ficar expressamente consagrada no contrato-promessa, com também expressa previsão que, nesse caso, haveria lugar à restituição do sinal pago, em singelo;
- Na sequência, uma vez exercida a preferência pelo arrendatário, tal foi imediatamente comunicado à autora, que o reconheceu e aceitou;
- Mais tarde, no dia 19 de maio de 2021, a autora enviou à ré uma comunicação invocando o teor de acórdão do Tribunal Constitucional que declarou a inconstitucionalidade com força de obrigatoriedade geral do n.º 8 do artigo1091º do Código Civil (previsão relativa a preferência do arrendatário), dizendo que ficava a aguardar a marcação da escritura publica;
- Em resposta, o réu informou que o acórdão é inaplicável, tratando-se de decisão relativa a arrendamento habitacional sendo o arrendamento em causa de natureza comercial, e que, em todo o caso, essa invocação seria um manifesto abuso de direito, na medida em que havia aceitado expressamente o exercício da preferência;
- Mais alegou que a autora omitiu a sua expressa aceitação da preferência, pleiteando de má-fé;
- O arrendatário tinha direito de preferência e este incidia sobre a totalidade do prédio, apesar de o arrendamento se referir apenas a uma parte, dado que o prédio não estava dividido em frações;
- Se assim não se entender, sempre a autora teria atuado de má-fé, ao aceitar expressamente o exercício de preferência pelo arrendatário.
- A autora apresentou requerimento de resposta à invocada litigância de má-fé;
- Posteriormente, a tanto sendo convidada, pronunciou-se também autonomamente sobre o invocado abuso de direito, manifestando-se pela sua não verificação;
- Foi dispensada audiência prévia e proferido despacho de saneamento, de identificação do litígio e dos temas da prova;
- Foi designada data para audiência final, na sequência da qual foi proferida a sentença recorrida;
---
I.IV. Dispositivo da sentença (transcrição, sem atualização de grafia):
Pelo exposto, julga-se a presente acção improcedente e em consequência decide-se:
a) Absolver o Réu do pedido;
b) Condenar a Autora como litigante de má fé em multa que se fixa em cinco UC’s, e em indemnização ao Réu confinada ao pagamento dos honorários dos seus advogados nos seus justos limites, a fixar ouvidas as partes em 10 dias, com dedução da parte incluída nas custas.
---
II. Objeto do recurso (delimitado pelas conclusões da recorrente-autora):
II.I. Conclusões apresentadas pela recorrente nas suas alegações (alegações transc--s nas suas partes essenciais, assinalando a negrito as questões suscitadas e os meios de prova indicados):
1. O facto dado como provado com o número 9 da sentença recorrida deveria ter sido dado como não provado.
2. Os factos não dados como provados: “foi o mandatário do Réu que insistiu no envio de uma carta à inquilina para exercício do direito de preferência” e “A Autora nunca concordou com o envio de uma carta à inquilina para exercício do direito de preferência” deveriam ter sido dados como provados;
3. Nunca a Autora manifestou que era melhor, à cautela, conceder o direito de preferência à sociedade DJR, nem a A. entendeu que seria mais adequado, mais cauteloso, conceder previamente esse direito ao inquilino (ao invés de se confrontarem com uma ação de preferência a posteriori);
4. A autora nunca concordou, nem incentivou, o envio de qualquer comunicação à sociedade DJR para o exercício do direito de preferência - nenhuma testemunha afirmou tal facto ou conseguiu concretizar o conteúdo de tal comunicação;
5. Mesmo que se entendesse que teria sido falado o envio de uma carta à sociedade DJR, nenhuma testemunha disse que a mesma seria para o efeito de exercício do direito de preferência, podendo esta carta ser enviada apenas para perguntar à sociedade DJR se pretendia exercer tal direito, mas sem lhe concedendo essa faculdade, ou para qualquer outro efeito.
6. Estamos perante um erro de julgamento do tribunal recorrido na apreciação da prova produzida em audiência;
7. Além disso, a cláusula sexta, n.º 1, do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a A. e o R. refere-se a todas as entidades que nos “termos legais” fossem ou pudessem ser detentoras do direito de preferência.
8. Ou seja, falava-se, no referido contrato promessa, sobre o direito de preferência, mas apenas a quem o tivesse ou pudesse ter, nos termos da lei. Ou seja, o R. obrigou-se a apurar quem tivesse ou pudesse, nos termos da lei, preencher os pressupostos para exercer o direito de preferência.
9. Ora, na presente situação a sociedade DJR não tinha qualquer direito de preferência, uma vez que era apenas arrendatária de uma sala do imóvel e este não se encontrava constituído em propriedade horizontal.
10. A cláusula sexta n.º 1, 2 e 3, do contrato-promessa celebrado não é aplicável à preferência concedida à sociedade DJR., uma vez que esta não existia.
11. Além disso, ao contrário do que afirma o tribunal a quo, também se colocava a questão da preferência da Câmara Municipal, como afirmou a testemunha -, como também se poderia colocar a questão a outros eventuais direitos de preferência que não fossem do conhecimento das partes.
12. É que, ao contrário do que faz o tribunal a quo, não se pode concluir que não existissem outros direitos de preferência que não fossem do conhecimento das partes, e dos agentes imobiliários que intermediaram as negociações, quando foi assinado o contrato promessa de compra e venda.
13. Pelo que, mas uma vez se verifica um erro de julgamento, por parte do tribunal a quo, na apreciação da prova produzida e na retirada das respetivas conclusões.
14. O que interessa é que o réu, ou alguém com poderes para tal enviou uma carta à sociedade DJR, de sua livre vontade, concedendo-lhe direito de preferência na compra do imóvel dos autos, quando esta preferência não existia, incumprindo definitivamente, assim, o contrato celebrado, facto ao R. imputável;
15. Com efeito, o que a lei exige é que o incumprimento do contrato promessa seja imputável à parte que incumpriu, o que é o caso, como acima demonstrado, porquanto ninguém obrigou o R. a conceder preferência à sociedade DJR.
16. Além disso, diga-se que o R. nunca comprovou ter a preferência sequer sido exercida dentro do prazo conferido para o efeito, cabendo a si esse ónus.
17. Pelo que, também o argumento utilizado pelo tribunal de que o contrato promessa já previa que não seria devida qualquer indemnização à autora não pode vingar;
18. As reuniões realizadas não eram relevantes para a alegação do direito da autora;
19. Além disso é absolutamente irrelevante o facto de a autora ter conhecimento, ou não, do envio de uma carta relacionada dado que quem concede a preferência é o vendedor e não o comprador.
20. Além disso, conforme acima já se demonstrou, não deveria ter ficado provado, nem o tribunal poderia concluir, no sentido de que “antes da assinatura do contrato as partes debateram a concessão do direito de preferência à arrendatária e que atendendo a que não se ia fazer cessar o arrendamento do rés do chão, a própria advogada da Autora manifestou que era melhor, à cautela, conceder-lhe o direito de preferência, o que foi transmitido ao gerente da Autora pelo seu intérprete, tendo todos acordado que o Réu enviaria uma carta a tal arrendatária concedendo-lhe prazo para exercício do direito de preferência.”
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I. Síntese da ação
I.I. Elementos objetivos:
- Tribunal recorrido: - Juízo Central Cível de Lisboa - Juiz 18;
- Decisão recorrida: Sentença final;
- Tipologia da apelação: 1 (uma), da decisão de facto e de direito.
I.II. Elementos subjetivos
- Autora --;
- Ré - -- (no lugar de herdeira habilitada do primitivo réu e --)
I.III. Síntese da ação
Instaurou a autora ação pedindo condenação do réu (primitivo) a pagar-lhe a quantia de 500.000,00 (quinhentos mil euros), acrescida de juros de mora legais para obrigações civis desde 2/8/2021 e até integral pagamento;
Sustentou tal pretensão dizendo, em síntese:
- O réu é único proprietário de prédio urbano sito na Rua da …, em Lisboa, que descreve e que não se encontra constituído em propriedade horizontal;
- No dia 18/3/2021, autora e ré celebraram um contrato-promessa de compra e venda de tal imóvel por meio do qual o réu prometeu vendê-lo e a autora prometeu comprá-lo, pelo preço de € 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil euros);
- Nessa data a autora entregou ao autor a quantia € 500.000,00 (quinhentos mil euros), a título de sinal;
- Por comunicação de 7/5/2021, o réu informou a autora que uma sociedade arrendatária de uma loja no prédio tinha exercido o direito de preferência na compra do prédio em questão, pelo que, iria proceder à devolução do sinal pago;
- A ré restituiu, efetivamente, o sinal recebido, em singelo;
- Essa sociedade terceira celebrou, efetivamente, contrato-promessa de aquisição;
- Ao afirmar expressamente a sua intenção de incumprir o contrato-promessa, a ré assumiu voluntariamente estar a incumprir o contrato, ficando obrigada ao pagamento do sinal em dobro;
- Tal pagamento foi-lhe solicitado, por carta de 22/7/21;
- Na sequência, a autora instaurou procedimento cautelar de arresto, assente neste invocado crédito, providência que veio a ser decretada, com a apreensão do imóvel objeto dos autos
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Contestou o réu, concluindo pela total improcedência da ação.
Defendeu-se, em síntese, dizendo:
- O prédio objeto dos autos foi por si colocado à venda junto de uma sociedade de mediação imobiliária, que indica;
- Nesse contexto, a autora apresentou-se interessada na aquisição do imóvel e foram encetadas conversações entre as partes;
- Nesse contexto, as pessoas que intervieram em representação da ré foram expressamente informadas da existência do arrendamento e chegaram a acordo quanto à necessidade de ser dada preferência na compra à arrendatária;
- A eventualidade de ser exercida preferência por terceiros veio a ficar expressamente consagrada no contrato-promessa, com também expressa previsão que, nesse caso, haveria lugar à restituição do sinal pago, em singelo;
- Na sequência, uma vez exercida a preferência pelo arrendatário, tal foi imediatamente comunicado à autora, que o reconheceu e aceitou;
- Mais tarde, no dia 19 de maio de 2021, a autora enviou à ré uma comunicação invocando o teor de acórdão do Tribunal Constitucional que declarou a inconstitucionalidade com força de obrigatoriedade geral do n.º 8 do artigo1091º do Código Civil (previsão relativa a preferência do arrendatário), dizendo que ficava a aguardar a marcação da escritura publica;
- Em resposta, o réu informou que o acórdão é inaplicável, tratando-se de decisão relativa a arrendamento habitacional sendo o arrendamento em causa de natureza comercial, e que, em todo o caso, essa invocação seria um manifesto abuso de direito, na medida em que havia aceitado expressamente o exercício da preferência;
- Mais alegou que a autora omitiu a sua expressa aceitação da preferência, pleiteando de má-fé;
- O arrendatário tinha direito de preferência e este incidia sobre a totalidade do prédio, apesar de o arrendamento se referir apenas a uma parte, dado que o prédio não estava dividido em frações;
- Se assim não se entender, sempre a autora teria atuado de má-fé, ao aceitar expressamente o exercício de preferência pelo arrendatário.
- A autora apresentou requerimento de resposta à invocada litigância de má-fé;
- Posteriormente, a tanto sendo convidada, pronunciou-se também autonomamente sobre o invocado abuso de direito, manifestando-se pela sua não verificação;
- Foi dispensada audiência prévia e proferido despacho de saneamento, de identificação do litígio e dos temas da prova;
- Foi designada data para audiência final, na sequência da qual foi proferida a sentença recorrida;
---
I.IV. Dispositivo da sentença (transcrição, sem atualização de grafia):
Pelo exposto, julga-se a presente acção improcedente e em consequência decide-se:
a) Absolver o Réu do pedido;
b) Condenar a Autora como litigante de má fé em multa que se fixa em cinco UC’s, e em indemnização ao Réu confinada ao pagamento dos honorários dos seus advogados nos seus justos limites, a fixar ouvidas as partes em 10 dias, com dedução da parte incluída nas custas.
---
II. Objeto do recurso (delimitado pelas conclusões da recorrente-autora):
II.I. Conclusões apresentadas pela recorrente nas suas alegações (alegações transc--s nas suas partes essenciais, assinalando a negrito as questões suscitadas e os meios de prova indicados):
1. O facto dado como provado com o número 9 da sentença recorrida deveria ter sido dado como não provado.
2. Os factos não dados como provados: “foi o mandatário do Réu que insistiu no envio de uma carta à inquilina para exercício do direito de preferência” e “A Autora nunca concordou com o envio de uma carta à inquilina para exercício do direito de preferência” deveriam ter sido dados como provados;
3. Nunca a Autora manifestou que era melhor, à cautela, conceder o direito de preferência à sociedade DJR, nem a A. entendeu que seria mais adequado, mais cauteloso, conceder previamente esse direito ao inquilino (ao invés de se confrontarem com uma ação de preferência a posteriori);
4. A autora nunca concordou, nem incentivou, o envio de qualquer comunicação à sociedade DJR para o exercício do direito de preferência - nenhuma testemunha afirmou tal facto ou conseguiu concretizar o conteúdo de tal comunicação;
5. Mesmo que se entendesse que teria sido falado o envio de uma carta à sociedade DJR, nenhuma testemunha disse que a mesma seria para o efeito de exercício do direito de preferência, podendo esta carta ser enviada apenas para perguntar à sociedade DJR se pretendia exercer tal direito, mas sem lhe concedendo essa faculdade, ou para qualquer outro efeito.
6. Estamos perante um erro de julgamento do tribunal recorrido na apreciação da prova produzida em audiência;
7. Além disso, a cláusula sexta, n.º 1, do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a A. e o R. refere-se a todas as entidades que nos “termos legais” fossem ou pudessem ser detentoras do direito de preferência.
8. Ou seja, falava-se, no referido contrato promessa, sobre o direito de preferência, mas apenas a quem o tivesse ou pudesse ter, nos termos da lei. Ou seja, o R. obrigou-se a apurar quem tivesse ou pudesse, nos termos da lei, preencher os pressupostos para exercer o direito de preferência.
9. Ora, na presente situação a sociedade DJR não tinha qualquer direito de preferência, uma vez que era apenas arrendatária de uma sala do imóvel e este não se encontrava constituído em propriedade horizontal.
10. A cláusula sexta n.º 1, 2 e 3, do contrato-promessa celebrado não é aplicável à preferência concedida à sociedade DJR., uma vez que esta não existia.
11. Além disso, ao contrário do que afirma o tribunal a quo, também se colocava a questão da preferência da Câmara Municipal, como afirmou a testemunha -, como também se poderia colocar a questão a outros eventuais direitos de preferência que não fossem do conhecimento das partes.
12. É que, ao contrário do que faz o tribunal a quo, não se pode concluir que não existissem outros direitos de preferência que não fossem do conhecimento das partes, e dos agentes imobiliários que intermediaram as negociações, quando foi assinado o contrato promessa de compra e venda.
13. Pelo que, mas uma vez se verifica um erro de julgamento, por parte do tribunal a quo, na apreciação da prova produzida e na retirada das respetivas conclusões.
14. O que interessa é que o réu, ou alguém com poderes para tal enviou uma carta à sociedade DJR, de sua livre vontade, concedendo-lhe direito de preferência na compra do imóvel dos autos, quando esta preferência não existia, incumprindo definitivamente, assim, o contrato celebrado, facto ao R. imputável;
15. Com efeito, o que a lei exige é que o incumprimento do contrato promessa seja imputável à parte que incumpriu, o que é o caso, como acima demonstrado, porquanto ninguém obrigou o R. a conceder preferência à sociedade DJR.
16. Além disso, diga-se que o R. nunca comprovou ter a preferência sequer sido exercida dentro do prazo conferido para o efeito, cabendo a si esse ónus.
17. Pelo que, também o argumento utilizado pelo tribunal de que o contrato promessa já previa que não seria devida qualquer indemnização à autora não pode vingar;
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19. Além disso é absolutamente irrelevante o facto de a autora ter conhecimento, ou não, do envio de uma carta relacionada dado que quem concede a preferência é o vendedor e não o comprador.
20. Além disso, conforme acima já se demonstrou, não deveria ter ficado provado, nem o tribunal poderia concluir, no sentido de que “antes da assinatura do contrato as partes debateram a concessão do direito de preferência à arrendatária e que atendendo a que não se ia fazer cessar o arrendamento do rés do chão, a própria advogada da Autora manifestou que era melhor, à cautela, conceder-lhe o direito de preferência, o que foi transmitido ao gerente da Autora pelo seu intérprete, tendo todos acordado que o Réu enviaria uma carta a tal arrendatária concedendo-lhe prazo para exercício do direito de preferência.”
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