Acórdão nº 19639/17.9T8LSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 10-09-2020

I – Relatório

1. AA instaurou a presente ação declarativa com processo comum contra BB e CC, pedindo:

a) – A condenação das RR. a pagar-lhe a quantia de € 148.480,85, correspondente ao somatório do valor atualizado de obras de beneficiação realizadas no imóvel que ocupa (€ 48.480,85)[1] e do montante dos danos sofridos por ter renunciado à aquisição de um apartamento para sua habitação (€ 100.000,00), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação;

b) – Se reconheça que é titular do direito de retenção sobre o referido imóvel até que as RR. a reembolsem do valor das obras que ali realizou (€ 48.480,85).

Para tanto, alegou, em síntese, que:

Em 1994, passou a residir com o marido e os filhos no r/c do n° 8 do prédio sito na Rua …, em …, à data pertencente a seu tio DD, entretanto falecido, sendo as RR., atualmente, as proprietárias do prédio, por o terem adquirido por sucessão.

Pela utilização do dito r/c, a A. acordou com o tio o pagamento mensal de Esc.50.000,00 e, mais tarde, quando foi instituído o euro, de € 250,00.

O tio da A., com quem mantinha uma relação de grande proximidade, sempre lhe assegurou o direito a ocupar vitaliciamente o referido r/c, fosse por transmissão da sua propriedade para a A., fosse através da manutenção do arrendamento.

Como garantia desse propósito, em 2001, o tio e a A. celebraram um contrato de arrendamento tendo por objeto o dito r/c, mediante o pagamento da renda acima referida.

Com o mesmo desiderato, o tio da A. outorgou, em 31.5.2001, testamento no qual instituiu a A. legatária do r/c., propondo-se, além disso, celebrar com ela contrato de compra e venda do locado, nos termos de uma minuta que lhe enviou, negócio que, contudo, não chegou a concretizar-se.

A A., convicta de que o tio honraria os compromissos assumidos, e com a sua autorização, supervisão e incentivo, acabou por realizar obras no locado, no valor de € 48.480,85, tendo, inclusive, desistido da aquisição de uma outra casa em …, como era sua intenção.

Sucede que, em 2016, o seu tio faleceu, tendo a A., depois disso, tomado conhecimento de que ele havia outorgado um outro testamento, instituindo herdeiro universal dos seus bens o pai das ora RR.

Entende, assim, que o seu tio, agindo como agiu, sem respeitar as regras da boa fé, incorreu em responsabilidade delitual e pré-contratual devendo, por isso, as RR., sucessoras daquele, indemnizar a A. pelos prejuízos relativos ao valor das obras que realizou e por ter sido levada a não adquirir uma outra casa para morar, em condições mais vantajosas do que atualmente.

Alegou, finalmente que lhe assiste o direito de retenção sobre o andar arrendado até que o valor das obras lhe seja reembolsado.

2. Na contestação, as RR. invocaram a ilegitimidade da A. e impugnaram factualidade alegada na p.i.. Além disso, deduziram reconvenção pedindo a condenação da A. a pagar-lhes a quantia de € 21.000,00, sendo € 11.000,00 por rendas devidas e não pagas e € 10.000,00, a título de indemnização por ofensa à memória do tio da A. Peticionaram ainda a sua condenação como litigante de má-fé.

3. A A. respondeu e requereu a improcedência da reconvenção.

4. Foi admitida a reconvenção apenas quanto ao primeiro pedido formulado e proferido despacho saneador que julgou a A. parte legítima (atento o consentimento prestado pelo seu cônjuge a fls. 82).

5. Realizada a audiência de discussão e julgamento, no decurso da qual a A. reduziu o seu pedido em € 785,61, valor de uma garrafeira por si adquirida (cf. fls. 239), foi proferida sentença que, julgando a ação e a reconvenção totalmente improcedentes, absolveu a A. e as RR. dos pedidos contra si formulados.

6. Inconformada com o assim decidido, a A. interpôs recurso para o Tribunal da Relação, que, julgando parcialmente procedente a apelação, proferiu acórdão a:

- Condenar as RR. a pagar à A., pelas benfeitorias necessárias e/ou úteis que foram realizadas por esta, em 2001, no r/c do n° 8 do prédio sito na Rua …, em …, com exceção do esquentador, do forno, da placa de fogão e fechadura (no valor total respetivo de € 921,03) e da garrafeira, a quantia que se vier a liquidar posteriormente, até ao limite máximo de € 35.875,41;

- Reconhecer à A. o direito de retenção sobre o referido r/c, até ao pagamento do valor que vier a ser liquidado;

- Manter, no mais, o decidido pela 1ª instância.

7. Irresignadas, as RR. vieram interpor a presente revista, formulando as seguintes conclusões:

A. Para a delimitação do presente recurso importa responder às seguintes questões:

B. «Tendo a A. realizado obras de reparação/beneficiação do andar no mesmo ano em que celebrou o contrato de arrendamento respetivo, obras que foram autorizadas pelo proprietário do imóvel que a incentivou a realizá-las e que as acompanhou e fiscalizou, assegurando-lhe que lhe transmitiria o direito de propriedade daquele espaço ou que a cedência do mesmo duraria enquanto fosse viva, e sendo nesse pressuposto que a A. as levou a cabo, tem a mesma direito à indemnização pelas benfeitorias assim introduzidas se vier a ser-lhe exigida a restituição do locado pelas sucessoras do referido proprietário, não podendo estas opor-lhe, sob pena de abuso de direito, a cláusula contratual que no contrato exclui o direito do locatário a benfeitorias.»?

E

«(...) tendo em conta as condições em que foram levadas a cabo as obras em 2001, o contexto e o pressuposto em que ambas as partes acordaram na respetiva realização, não se afigura que tenham, senhorio e inquilina, pretendido que tais cláusulas [8.ª e 9.ª do contrato de arrendamento] respeitassem pelo menos àquelas concretas obras (iniciais) de reparação/beneficiação do r/c, ou que a A. tivesse renunciado antecipadamente a ser indemnizada por elas. Deste modo, e fazendo a interpretação do dito contrato e, designadamente, das cláusulas 8.ª e 9.ª, com recurso às regras previstas no Código Civil quanto à interpretação e integração dos negócios jurídicos (art.ºs 236.º e ss. do CC), somos levados a concluir que as mesmas não teriam aplicação quanto às obras em questão nestes autos.»?

C. «Tendo em conta os pontos 10 e 11 supra – com exceção do esquentador, do forno, da placa de fogão e fechadura – estaremos perante benfeitorias necessárias e/ou úteis (contra o que defendem as apeladas) posto que respeitam, no essencial, a obras de reparação/beneficiação do imóvel e passaram, desse modo, a fazer parte integrante do mesmo (art.º 204.º, n.º 3, do CC), evitando o detrimento do espaço arrendado e valorizando-o.»?

D. «Assiste-lhe, em consequência, o direito de reter o locado, nos termos do art.º 754.º do CC, uma vez obrigada a entregar o mesmo, com fundamento no crédito por benfeitorias cujo valor cumpre ainda liquidar nos termos dos arts. 358.º e ss do CPC.»?

E. Em síntese, o presente recurso incide, concretamente sobre a decisão proferida pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa que julgou parcialmente procedente o recurso interposto pela aqui recorrida no que à condenação no pagamento pelas benfeitorias realizadas no imóvel concerne e, bem assim, no reconhecimento do direito de retenção sobre o imóvel até integral pagamento da respetiva indemnização.

F. Decidindo como decidiu, o douto acórdão do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa violou, além do mais, por errada interpretação e aplicação, o disposto no art.º 204.º, 216.º, 236.º e ss, 334.º, 405.º, 754.º, 756.º, al. b), 1273.º todos do CC.

G. Com efeito, e no que concerne à interpretação da cláusula 8.ª e 9.ª do contrato de arrendamento a douta decisão recorrida propugna o entendimento da A., aqui Recorrida, afirmando que lhe assiste razão quanto à interpretação daquela cláusula 9.ª, quando refere que a sua invocação, no contexto do contrato e à sua aplicação às obras realizadas pela A. no mesmo ano da celebração do dito contrato, seria, no caso, contrária à boa fé.

H. Não parece às Recorrentes que assim seja, pois nem a invocação da cláusula 9.ª constitui abuso de direito.

I. Tão-pouco se pode concluir que o facto de as obras terem sido realizadas no mesmo ano da celebração do contrato de arrendamento obsta a que determinadas cláusulas do mesmo lhe sejam aplicáveis, designadamente as cláusulas 8.ª e 9.ª.

J. Do próprio contrato não resulta - tão-pouco da prova produzida - que a cláusula 9.ª do contrato de arrendamento, ou mesmo até a 8.ª, dispunham para outra data que não a da celebração do mesmo, não sendo feita qualquer referência no dito contrato quanto à aplicação no tempo dessa cláusula.

K. A vontade do senhorio era a de que o clausulado acordado passaria a vigorar a partir da data da celebração do contrato.

L. Considerar o contrário é extravasar a vontade do próprio senhorio.

M. Senhorio esse já falecido à data da instauração da presente ação e, por esse motivo, impossibilitado de demonstrar o seu real intento.

N. Refere a cláusula 9.ª do dito contrato o seguinte: “o inquilino não poderá fazer quaisquer obras de alteração no local arrendado sem autorização prévia por escrito do senhorio, nem levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que autorizadamente, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção”.

O. Com efeito, não se encontra demonstrado ou sequer alegado que as partes previamente à celebração do contrato tivessem discutido a possibilidade de realização de obras no imóvel.

P. Podendo tal ter ocorrido noutra altura qualquer.

Q. Razão pela qual, da mesma forma que se conclui que «não se afigura que tenham, senhorio e inquilina, pretendido que tais cláusulas respeitassem pelo menos àquelas concretas obras (iniciais) de reparação/beneficiação do r/c, ou que a A. tivesse renunciado antecipadamente a ser indemnizada por elas.»,

R. Poder-se-á de outro modo concluir que o senhorio aquando da celebração do contrato quis salvaguardar o dever de indemnizar a inquilina por quaisquer benfeitorias que viessem a...