Acórdão nº 17731/18.1T8PRT.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 25-01-2021
| Data de Julgamento | 25 Janeiro 2021 |
| Número Acordão | 17731/18.1T8PRT.P1 |
| Ano | 2021 |
| Órgão | Tribunal da Relação do Porto |
FixaçãodePreço-Inut-17731/18.1T8PRT.P1
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I. Relatório
Na presente ação de preferência limitada e determinação do preço, em que figuram como:
- AUTOR: B…, com domicílio profissional na rua …, n.º …, Porto, ….-…, portador do número de identificação fiscal ………,
- RÉUS: Herança indivisa aberta por óbito de C…, com o NIF. ………, sendo cabeça de casal, D…, abaixo melhor identificado;
Herança indivisa aberta por óbito de E…, com o NIF. ………, sendo cabeça de casal, D…, abaixo melhor identificado;
D…, portador do NIF. ………, residente na Rua …, n.º …, …, ….-… Viana do Castelo, casado com F…, na qualidade de herdeiro, cabeça de casal e interessado das 1.ª e 2.ª Rés;
G…, portadora do NIF. ………, residente na rua …, .., 1.º Dtº, …, Vila Nova de Gaia, na qualidade de herdeira e interessada da 1.ª e 2.ª Rés
H…, portador do NIF. ………, residente na rua …, …, Ap. .., 4.º, Porto, na qualidade de herdeiros e interessado das 1.ª e 2.ª Rés;
veio o autor peticionar o suprimento ao exercício parcelar de preferência em relação ao prédio melhor identificado no artigo 5.º, alínea A) da petição, pelo preço proporcional de € 154.952,91 (cento e cinquenta e quatro mil, novecentos e cinquenta e dois euros, noventa e um cêntimos),
Alegou para o efeito e em síntese, que os 3.º a 5º RR cabeça de casal e interessados, únicos herdeiros, dos prédios abaixo melhor identificados que são propriedade das 1.ª e 2ª RR.
Em julho de 2002, por contrato não reduzido a escrito, o Autor tomou de arrendamento o primeiro andar do prédio urbano composto por casa de dois pavimentos e casa de 1 pavimento, sito na rua …, n.º …, … e … da união de freguesias … concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 246 da freguesia … e inscrito na matriz predial sob os artigos 994.º e 1856.º da dita união de freguesias. Tendo, desde essa data, passado aí a exercer a sua atividade profissional de Advogado.
Mais alegou que despendeu cerca de €50.000,00 em benfeitorias que não são possíveis de retirar, nomeadamente, na fachada; reboco, pintura e a porta de entrada, e no seu interior: colocando divisórias em pladur (3 gabinetes, secretaria, sala de reuniões, WC e cozinha), armários, portas, isolamento, 3 clarabóias, pinturas globais, escadas, resguardo em aço e vidro laminado.
Em 10 de Agosto de 2018 foi o A. notificado para querendo exercer o direito de preferência na alienação destes imóveis, bem como de outros melhor identificados e descritos na alínea A) prédio urbano composto por casa de dois pavimentos e casa de 1 pavimento, sito na rua … n.º …, … e … da união de freguesias … concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 246 da freguesia … e inscrito na matriz predial sob os artigos 994.º e 1856.º da dita união de freguesias; e na alínea B) prédio urbano composto por 16 casas, sito na rua … n.º … da união de freguesias … concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 247 da freguesia … e inscrito na matriz predial sob os artigos 994.º e 1856.º da dita união de freguesias, com os artigos matriciais 958.º, 960.º, 962.º, 964.º, 966.º, 968.º, 970.º, 972.º, 974.º, 976.º, 978.º, 980.º, 982.º, 984.º, 986.º, 988.º pelo preço global de € 825.000,00, a concluir-se até ao dia 31 de Agosto de 2018.
Em consequência, respondeu o A. por carta datada de 16/08/2018 alegando, além do mais que, “… na comunicação recebida não deixaram inequivocamente expresso, que só venderiam os imóveis, em conjunto e por um preço global que indicam, a coisa objeto da preferência, com outras, por a separação lhes causar “prejuízo apreciável”. E assim sendo, por estar em tempo e ter legitimidade desde já declaro, expressamente, que pretendo exercer o direito de preferência em relação ao prédio que me está arrendado (Alínea A) pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, atendendo, ainda, que os imóveis (A e B) são verdadeiramente autónomos. Opta-se, face aos elementos que são hodiernamente conhecidos, pelo exercício parcelar de preferência e não pela aquisição conjunta. Por fim e nesta vereda, informa-se que dará entrada imediata a ação de arbitramento necessária para fixação do valor proporcional do imóvel, que prefiro, nos termos da ação de suprimento”.
Mais alegou que os prédios são verdadeiramente autónomos, não existindo qualquer zona comum. Têm viabilidade e índice construtivo autónomo. O prédio A tem apenas 469 m2, é um talhão, com uma pequena frente, em comparação com o prédio B, com cerca de 2028 m2, com várias frentes, essencialmente para uma rua mais calma (…) com prédios de luxo recentes, corte de ténis e ginásio, e ainda uma entrada pela rua … pelo n.º …. Os prédios podem ser vendidos separadamente, sem que exista qualquer prejuízo, muito menos apreciável, para os RR, pretendendo o autor exercer o seu direito apenas quanto ao prédio (A) sob o qual é parcialmente inquilino.
O prédio sob a alínea A) tem 469 m2, e o sob a alínea B) tem 2028 m2. O prédio A) tem 151 m2 e o prédio B) tem 790,6 m2 de área coberta respetivamente, sendo o preço global de € 825.000,00, dividido pelos m2 existentes, encontramos o preço do M2. O projetado preço do m2 (€ 330,39) multiplicado pela área do prédio A), obtemos o preço proporcional de € 154.952,91.
Mais refere que a este valor deverá sempre atender ao montante que foi despendido pelo Autor, nas obras de fachada e interior do n.º 426, caso contrário, sem as benfeitorias realizadas, o valor deste prédio seria manifestamente inferior (espaço amplo s/ casa de banho nem qualquer divisão) em ruínas.
De acordo com a avaliação patrimonial, determinada no ano de 2016, o prédio A), com as edificações existentes (Artigo Matricial 994 e 1856) têm o valor de € 142.619,16, sendo que o prédio com o artigo matricial n.º 1856 foi inscrito na matriz em 1967, não tem licença de utilização e assim não pode ser autonomizado do prédio A).
As casas que compõem o prédio B), descrição 247, são todas elas anteriores a 1951, podendo ser autonomizáveis e vendidas separadamente. Este prédio (B) tem duas frentes, uma das quais com mais de 35 metros de frente.
Na rua … os prédios (A e B) nem tão pouco são contíguos, existindo dois imoveis (prédios urbanos) pelo meio, um dos quais recentemente recuperado e fora do objeto do negócio.
Conclui que o valor do prédio A, proporcional do negócio, cifra-se em € 154.952,91 (cento e cinquenta mil euros).
Na carta, remetida pelo 3.º Réu, é referido um novo proprietário, sendo que até ao momento não houve qualquer contacto por parte deste novo alegado proprietário. Face à recusa do recebimento de renda anterior, foi procedido ao depósito condicional de nova renda relativamente ao mês de outubro de 2018, à ordem do 3.º R e dos presentes autos - conta n.º …………., na I….
Tendo os Réus sido devidamente informados por carta registada com aviso de receção, datada de 03 de outubro de 2018.
Mais refere que nessa missiva datada de 03 de outubro de 2018, os réus também foram informados, mais uma vez, que o autor pretende exercer o seu direito de preferência limitado.
Por exceção suscitam a ilegitimidade ativa do autor, por não estar acompanhado dos demais interessados que celebraram o contrato de trespasse.
Suscitam, ainda, a ilegitimidade passiva, porque com a celebração da escritura pública de compra e venda em 30 de agosto de 2018 deixaram de ser proprietários do imóvel em causa nos autos e objeto da preferência.
Por fim, suscitam a ilegalidade do pedido de suprimento ao exercício do direito parcelar à preferência, porque foram citados para se pronunciarem sobre o pedido de determinação do preço do imóvel e face à escolha do tipo de procedimento, pelo Requerente, consideram que o tribunal está impedido de apreciar tal pedido, porquanto implica uma tomada de decisão sobre o exercício do direito de preferência, que não é atribuição neste tipo de processo.
Por impugnação, alegou que ao requerente não lhe assiste o direito de preferência legal em relação ao prédio arrendado, porque não constitui uma fração de um prédio constituído em propriedade horizontal, não sendo um bem jurídico autonomizável, nem lhe assiste esse direito em relação a todo o imóvel.
Mais alegaram que mesmo assim entenderam comunicar ao autor a intenção de venda de todo o prédio e o preço global, o que fizeram em relação a todos os arrendatários, dando a possibilidade de depois licitarem entre si.
O autor optou por não exercer a preferência, pelo que não lhe assiste qualquer direito de preferir perante tal atitude os requeridos procederam à venda do prédio, por um preço global.
Alegaram, ainda, que ao autor não lhe assiste o direito de preferência que invoca e independentemente de tal, teve oportunidade de comprar os vários prédios constantes das descrições 246 e 247 e não o quis, razão pela qual a ação improcede de facto e de direito.
Consideram que o preço indicado pelo autor não corresponde ao valor real e de mercado do imóvel, que ascende a € 425.000,00.
Por fim, alegam que não se aceitam as benfeitorias genericamente alegadas pelo autor e muito menos o valor alegadamente despendido nas mesmas.
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SUMÁRIO[1] (art. 663º/7 CPC):*
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Acordam neste Tribunal da Relação do Porto (5ª secção judicial – 3ª Secção Cível)I. Relatório
Na presente ação de preferência limitada e determinação do preço, em que figuram como:
- AUTOR: B…, com domicílio profissional na rua …, n.º …, Porto, ….-…, portador do número de identificação fiscal ………,
- RÉUS: Herança indivisa aberta por óbito de C…, com o NIF. ………, sendo cabeça de casal, D…, abaixo melhor identificado;
Herança indivisa aberta por óbito de E…, com o NIF. ………, sendo cabeça de casal, D…, abaixo melhor identificado;
D…, portador do NIF. ………, residente na Rua …, n.º …, …, ….-… Viana do Castelo, casado com F…, na qualidade de herdeiro, cabeça de casal e interessado das 1.ª e 2.ª Rés;
G…, portadora do NIF. ………, residente na rua …, .., 1.º Dtº, …, Vila Nova de Gaia, na qualidade de herdeira e interessada da 1.ª e 2.ª Rés
H…, portador do NIF. ………, residente na rua …, …, Ap. .., 4.º, Porto, na qualidade de herdeiros e interessado das 1.ª e 2.ª Rés;
veio o autor peticionar o suprimento ao exercício parcelar de preferência em relação ao prédio melhor identificado no artigo 5.º, alínea A) da petição, pelo preço proporcional de € 154.952,91 (cento e cinquenta e quatro mil, novecentos e cinquenta e dois euros, noventa e um cêntimos),
Alegou para o efeito e em síntese, que os 3.º a 5º RR cabeça de casal e interessados, únicos herdeiros, dos prédios abaixo melhor identificados que são propriedade das 1.ª e 2ª RR.
Em julho de 2002, por contrato não reduzido a escrito, o Autor tomou de arrendamento o primeiro andar do prédio urbano composto por casa de dois pavimentos e casa de 1 pavimento, sito na rua …, n.º …, … e … da união de freguesias … concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 246 da freguesia … e inscrito na matriz predial sob os artigos 994.º e 1856.º da dita união de freguesias. Tendo, desde essa data, passado aí a exercer a sua atividade profissional de Advogado.
Mais alegou que despendeu cerca de €50.000,00 em benfeitorias que não são possíveis de retirar, nomeadamente, na fachada; reboco, pintura e a porta de entrada, e no seu interior: colocando divisórias em pladur (3 gabinetes, secretaria, sala de reuniões, WC e cozinha), armários, portas, isolamento, 3 clarabóias, pinturas globais, escadas, resguardo em aço e vidro laminado.
Em 10 de Agosto de 2018 foi o A. notificado para querendo exercer o direito de preferência na alienação destes imóveis, bem como de outros melhor identificados e descritos na alínea A) prédio urbano composto por casa de dois pavimentos e casa de 1 pavimento, sito na rua … n.º …, … e … da união de freguesias … concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 246 da freguesia … e inscrito na matriz predial sob os artigos 994.º e 1856.º da dita união de freguesias; e na alínea B) prédio urbano composto por 16 casas, sito na rua … n.º … da união de freguesias … concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 247 da freguesia … e inscrito na matriz predial sob os artigos 994.º e 1856.º da dita união de freguesias, com os artigos matriciais 958.º, 960.º, 962.º, 964.º, 966.º, 968.º, 970.º, 972.º, 974.º, 976.º, 978.º, 980.º, 982.º, 984.º, 986.º, 988.º pelo preço global de € 825.000,00, a concluir-se até ao dia 31 de Agosto de 2018.
Em consequência, respondeu o A. por carta datada de 16/08/2018 alegando, além do mais que, “… na comunicação recebida não deixaram inequivocamente expresso, que só venderiam os imóveis, em conjunto e por um preço global que indicam, a coisa objeto da preferência, com outras, por a separação lhes causar “prejuízo apreciável”. E assim sendo, por estar em tempo e ter legitimidade desde já declaro, expressamente, que pretendo exercer o direito de preferência em relação ao prédio que me está arrendado (Alínea A) pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, atendendo, ainda, que os imóveis (A e B) são verdadeiramente autónomos. Opta-se, face aos elementos que são hodiernamente conhecidos, pelo exercício parcelar de preferência e não pela aquisição conjunta. Por fim e nesta vereda, informa-se que dará entrada imediata a ação de arbitramento necessária para fixação do valor proporcional do imóvel, que prefiro, nos termos da ação de suprimento”.
Mais alegou que os prédios são verdadeiramente autónomos, não existindo qualquer zona comum. Têm viabilidade e índice construtivo autónomo. O prédio A tem apenas 469 m2, é um talhão, com uma pequena frente, em comparação com o prédio B, com cerca de 2028 m2, com várias frentes, essencialmente para uma rua mais calma (…) com prédios de luxo recentes, corte de ténis e ginásio, e ainda uma entrada pela rua … pelo n.º …. Os prédios podem ser vendidos separadamente, sem que exista qualquer prejuízo, muito menos apreciável, para os RR, pretendendo o autor exercer o seu direito apenas quanto ao prédio (A) sob o qual é parcialmente inquilino.
O prédio sob a alínea A) tem 469 m2, e o sob a alínea B) tem 2028 m2. O prédio A) tem 151 m2 e o prédio B) tem 790,6 m2 de área coberta respetivamente, sendo o preço global de € 825.000,00, dividido pelos m2 existentes, encontramos o preço do M2. O projetado preço do m2 (€ 330,39) multiplicado pela área do prédio A), obtemos o preço proporcional de € 154.952,91.
Mais refere que a este valor deverá sempre atender ao montante que foi despendido pelo Autor, nas obras de fachada e interior do n.º 426, caso contrário, sem as benfeitorias realizadas, o valor deste prédio seria manifestamente inferior (espaço amplo s/ casa de banho nem qualquer divisão) em ruínas.
De acordo com a avaliação patrimonial, determinada no ano de 2016, o prédio A), com as edificações existentes (Artigo Matricial 994 e 1856) têm o valor de € 142.619,16, sendo que o prédio com o artigo matricial n.º 1856 foi inscrito na matriz em 1967, não tem licença de utilização e assim não pode ser autonomizado do prédio A).
As casas que compõem o prédio B), descrição 247, são todas elas anteriores a 1951, podendo ser autonomizáveis e vendidas separadamente. Este prédio (B) tem duas frentes, uma das quais com mais de 35 metros de frente.
Na rua … os prédios (A e B) nem tão pouco são contíguos, existindo dois imoveis (prédios urbanos) pelo meio, um dos quais recentemente recuperado e fora do objeto do negócio.
Conclui que o valor do prédio A, proporcional do negócio, cifra-se em € 154.952,91 (cento e cinquenta mil euros).
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Proferiu-se despacho que ordenou a citação dos requeridos.-
Em 04 de outubro de 2018 o Autor veio dar conhecimento no processo que procedeu ao pagamento da renda relativa ao mês de setembro de 2018 por transferência bancária, como sempre tem feito. No entanto, em 13/09/2018, recebeu o cheque n.º ………., por parte do 3.º R., com a de que terá procedido à venda do imóvel. O Autor não procedeu ao depósito do mesmo, considerando válido o pagamento da renda relativamente ao mês de setembro de 2018.Na carta, remetida pelo 3.º Réu, é referido um novo proprietário, sendo que até ao momento não houve qualquer contacto por parte deste novo alegado proprietário. Face à recusa do recebimento de renda anterior, foi procedido ao depósito condicional de nova renda relativamente ao mês de outubro de 2018, à ordem do 3.º R e dos presentes autos - conta n.º …………., na I….
Tendo os Réus sido devidamente informados por carta registada com aviso de receção, datada de 03 de outubro de 2018.
Mais refere que nessa missiva datada de 03 de outubro de 2018, os réus também foram informados, mais uma vez, que o autor pretende exercer o seu direito de preferência limitado.
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Citados os réus, vieram os requeridos D…, G… e H… deduzir oposição, defendendo-se por exceção e por impugnação.Por exceção suscitam a ilegitimidade ativa do autor, por não estar acompanhado dos demais interessados que celebraram o contrato de trespasse.
Suscitam, ainda, a ilegitimidade passiva, porque com a celebração da escritura pública de compra e venda em 30 de agosto de 2018 deixaram de ser proprietários do imóvel em causa nos autos e objeto da preferência.
Por fim, suscitam a ilegalidade do pedido de suprimento ao exercício do direito parcelar à preferência, porque foram citados para se pronunciarem sobre o pedido de determinação do preço do imóvel e face à escolha do tipo de procedimento, pelo Requerente, consideram que o tribunal está impedido de apreciar tal pedido, porquanto implica uma tomada de decisão sobre o exercício do direito de preferência, que não é atribuição neste tipo de processo.
Por impugnação, alegou que ao requerente não lhe assiste o direito de preferência legal em relação ao prédio arrendado, porque não constitui uma fração de um prédio constituído em propriedade horizontal, não sendo um bem jurídico autonomizável, nem lhe assiste esse direito em relação a todo o imóvel.
Mais alegaram que mesmo assim entenderam comunicar ao autor a intenção de venda de todo o prédio e o preço global, o que fizeram em relação a todos os arrendatários, dando a possibilidade de depois licitarem entre si.
O autor optou por não exercer a preferência, pelo que não lhe assiste qualquer direito de preferir perante tal atitude os requeridos procederam à venda do prédio, por um preço global.
Alegaram, ainda, que ao autor não lhe assiste o direito de preferência que invoca e independentemente de tal, teve oportunidade de comprar os vários prédios constantes das descrições 246 e 247 e não o quis, razão pela qual a ação improcede de facto e de direito.
Consideram que o preço indicado pelo autor não corresponde ao valor real e de mercado do imóvel, que ascende a € 425.000,00.
Por fim, alegam que não se aceitam as benfeitorias genericamente alegadas pelo autor e muito menos o valor alegadamente despendido nas mesmas.
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