Acórdão nº 1591/21.8T8ALM.L1-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 10-07-2025
| Data de Julgamento | 10 Julho 2025 |
| Número Acordão | 1591/21.8T8ALM.L1-2 |
| Ano | 2025 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte 1:
I – RELATÓRIO
1 – AA, residente na ... 231, 2º Direito, Carcavelos, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra:
BB,
e
CC,
ambos residentes, na ..., nº. 22, Charneca da Caparica,
deduzindo o seguinte petitório:
- A título principal:
1) Seja proferida sentença que produza os efeitos da promessa contida no contrato promessa de compra e venda invocado e que tem por objecto o imóvel sito na ..., n.º 22, 2820-257 Charneca da Caparica, concelho de Almada, União das Freguesias de Charneca de Caparica e Sobreda, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º 11064 e inscrito na matriz predial urbana da referida União de Freguesias sob o artigo 24098, nomeadamente: a) Com a redução do preço da compra e venda para € 130.000,00, sendo a autora notificada, previamente à prolação da sentença, para depositar à ordem do tribunal o valor de € 110.000,00 (cento e dez mil euros), correspondente ao remanescente do preço após descontado o sinal já entregue aos réus (€ 20.000,00);
b) Com a produção de efeitos da declaração negocial dos réus faltosos, transmitindo-se para a autora a propriedade do identificado imóvel;
c) Ordenando o cancelamento de quaisquer registos relativos ao mencionado imóvel que existam em detrimento do direito da autora.
- Subsidiariamente:
a) Seja fixado um prazo razoável, mas nunca superior a 5 (cinco) meses após a citação, para os réus entregarem à autora a licença de utilização actualizada, para que a escritura seja realizada;
b) Em caso de incumprimento desse prazo, seja judicialmente reconhecida a cessação, por resolução, com fundamento no incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda por parte dos réus;
- Em consequência:
c) Sejam os réus solidariamente condenados a entregar à autora o valor de € 40.000,00, correspondente à devolução do sinal em dobro, acrescido dos juros de mora, desde a data da verificação do incumprimento definitivo, até integral pagamento.
Para tanto, alegou, em resumo, o seguinte:
• celebrou com os réus um “contrato promessa de compra e venda”, mediante o qual prometeu comprar aos Réus, e estes prometeram vender-lhe, uma moradia, pelo preço de € 208.000,00, para o que lhes entregou o sinal de € 20.000,00 ;
• no imóvel foram realizadas obras não licenciadas que alteraram a sua configuração e tipologia ;
• é inviável a realização da escritura sem o licenciamento de tais modificações ;
• é necessária a obtenção de uma nova licença de utilização, por cuja obtenção os réus não providenciaram ;
• não obstante a tanto obrigados e apesar de intimados pela Autora, a qual está impedida de marcar a escritura de compra e venda ;
• aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda, os Réus ocultaram informação relevante sobre o objecto do negócio, determinante para a formação de vontade da Autora promitente compradora ;
• sendo que os termos do negócio, nomeadamente a fixação do preço, não teve em conta as obras ilegais, nem o que as mesmas implicam, em termos de tempo e custos, com a imprevisibilidade de serem ou não aprovadas pela competente Câmara Municipal.
2 – Devidamente citados, vieram os Réus apresentar contestação, alegando, em súmula, o seguinte:
• ocorre nulidade na sua citação, em virtude de terem sido preteridas as formalidades legalmente prescritas na sua efectivação ;
• foi a Autora quem não quis celebrar o contrato definitivo, por não lhe ser concedido crédito bancário nos termos pela mesma pretendidos ;
• a Autora conhecia bem o imóvel que prometeu comprar, tendo-lhe sido facultada toda a documentação ao mesmo respeitante ;
• pelo que era viável a celebração da escritura pública, à qual a Autora se vem furtando ;
• tendo-a os Réus marcado, sem que aquela comparecesse.
Concluem no sentido de:
- ser declarada nula a citação e, consequentemente, ser todo o processado posterior declarado nulo ;
- ser julgada improcedente a acção, com a sua consequente absolvição dos pedidos deduzidos.
3 – Por despacho de 01/06/2022, foi julgada improcedente a arguição de nulidade de citação invocada pelos Réus.
4 – Em 15/03/2023, foi proferida decisão, na qual fo(i)(ram):
- fixado o valor da causa ;
- dispensada a realização de audiência prévia ;
- proferido saneador stricto sensu ;
- identificado o objecto do litígio, nos seguintes termos:
“Nesta acção, importa, depois de qualificar as declarações negociais reciprocamente emitidas pelas partes, mormente à luz do regime jurídico do contrato promessa de compra e venda de bem imóvel, se ocorreu ou não a mora ou o incumprimento definitivo, imputável aos réus, da sua obrigação de celebração do contrato definitivo, se existe fundamento para determinar a redução do preço convencionado para a compra e venda prometida, bem como se se encontram reunidos os pressupostos de que depende a execução específica de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ou da sua válida resolução por banda da autora, com o inerente direito de reaver dos réus o dobro da quantia que lhes adiantou do preço ajustado para a venda definitiva e juros” ;
- identificados os temas da prova, com o seguinte teor:
“I. As concretas prestações reciprocamente realizadas pela autora e pelos réus por efeito e em execução do acordo entre as partes celebrado por escrito, no dia 13 de Outubro de 2020, epigrafado de “contrato-promessa de compra e venda”, mediante o qual a autora declarou prometer comprar e os réus declararam prometer vender-lhe, pelo preço de € 208.000,00, o imóvel, em propriedade total, sito na ... – n.º 22, União de Freguesias de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º 11064, e inscrito na matriz predial urbana da referida União de Freguesias sob o artigo 24098, incluindo as datas em que foram solicitadas e cumpridas / incumpridas essas prestações;
II. As concretas e prévias informações prestadas pelos réus à autora com vista à celebração do acordo mencionado em I., mormente sobre as características do imóvel seu objecto, e a intenção com que os réus as prestaram;
III. As concretas características do imóvel prometido vender, incluindo a realização no mesmo de obras não licenciadas por banda dos réus, que se revelem aptas a obstar à celebração da compra e venda prometida em I.;
IV. A não concessão de crédito à autora apta a obstar à celebração da compra e venda prometida em I.;
V. As concretas intimações reciprocamente emitidas e comunicadas pelas partes e as concretas diligências pelas mesmas efectuadas, incluindo as respectivas datas e meios destas e daquelas, no desiderato de celebrar a compra e venda prometida em I.;
VI. A conduta da parte contrária na sequência dos actos mencionados em V” ;
- apreciados os requerimentos probatórios ;
- designada data para a realização de julgamento.
5 – Tal audiência veio a realizar-se em 3 sessões, conforme actas de fls. 86, 87, 97 a 100, 102 e 103, com observância do legal formalismo.
6 – Em data imediata á da 1ª sessão, a Autora veio desistir do pedido principal deduzido, tendo tal desistência sido homologada por decisão de 04/07/2023, com consequente declaração de extinção do direito que a Autora pretendia fazer valer contra os Réus.
7 – Em 08/01/2024, foi proferida SENTENÇA, em cujo Dispositivo consta o seguinte:
“Julgo a acção improcedente, por não provada, e, em consequência:
a) Absolvo os réus BB e CC do pedido contra os mesmos formulado pela autora AA;
b) Condeno a autora pagamento das custas do processo.
*
Registe e notifique”.
8 – Inconformada com o decidido, veio a Autora apresentar recurso de apelação, no âmbito do qual exarou as seguintes CONCLUSÕES:
“I- A decisão proferida nos presentes autos padece de manifestas imprecisões, omissões e manifesto erro na apreciação da prova documental constante dos autos e da prova testemunhal e por declarações de parte prestada em audiência de julgamento.
II- O tribunal “a quo” de acordo com a prova produzida e com interesse para a boa decisão da causa deveria ter considerado como provados os seguintes factos que considerou como não provados:
a) (fato 26) No dia 26 de Outubro de 2020, a autora foi informada pelo «Banco Montepio» que o seu crédito estava aprovado.
- Refere o tribunal “a quo” na motivação da matéria de fato que em particular, foi absoluta a ausência de prova capaz de sustentar com o mínimo de rigor e segurança exigíveis a realidade dos factos 24. a 34. e 37. a 45., sendo, pelas razões que antecipadamente se deixaram expressas, as declarações da autora, por si só e desacompanhadas de outros meios de prova capazes de as sustentar, manifestamente insuficientes para persuadir o tribunal da realidade desses factos, além de esta ter sido consistentemente refutada por ambos os réus no decurso das suas declarações e pela testemunha DD no decurso do seu depoimento, mais se constatado que nenhuma das testemunhas arroladas quer pela autora quer pelos réus e que foram inquiridas no decurso do julgamento os confirmou com algum preciso, real e directo conhecimento, antes sobre eles manifestando ter um conhecimento muito difuso, impreciso e proveniente dos relatos feitos pelas partes (mostrando-se despiciendo reproduzir quanto as testemunhas relataram sem relevância para o apuramento da realidade do apontado quadro factual), aqui se destacando que não foi apresentada nos autos qualquer comunicação do «Banco Montepio» dirigida à autora que se revele apta a sustentar com o rigor que se impõe a realidade do facto 28…
- Ora, não nos parece manifestamente que assim seja.
- Nas suas declarações constantes do ficheiro Gravação Audiências entre o minuto 20.47 ao minuto 21.12, entre o minuto 32.07 ao minuto 33.10 e entre o minuto 33.32 ao minuto 33.52 da diligência 1591-21.878 ALM 09-44-28 de 19 de Outubro de...
I – RELATÓRIO
1 – AA, residente na ... 231, 2º Direito, Carcavelos, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra:
BB,
e
CC,
ambos residentes, na ..., nº. 22, Charneca da Caparica,
deduzindo o seguinte petitório:
- A título principal:
1) Seja proferida sentença que produza os efeitos da promessa contida no contrato promessa de compra e venda invocado e que tem por objecto o imóvel sito na ..., n.º 22, 2820-257 Charneca da Caparica, concelho de Almada, União das Freguesias de Charneca de Caparica e Sobreda, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º 11064 e inscrito na matriz predial urbana da referida União de Freguesias sob o artigo 24098, nomeadamente: a) Com a redução do preço da compra e venda para € 130.000,00, sendo a autora notificada, previamente à prolação da sentença, para depositar à ordem do tribunal o valor de € 110.000,00 (cento e dez mil euros), correspondente ao remanescente do preço após descontado o sinal já entregue aos réus (€ 20.000,00);
b) Com a produção de efeitos da declaração negocial dos réus faltosos, transmitindo-se para a autora a propriedade do identificado imóvel;
c) Ordenando o cancelamento de quaisquer registos relativos ao mencionado imóvel que existam em detrimento do direito da autora.
- Subsidiariamente:
a) Seja fixado um prazo razoável, mas nunca superior a 5 (cinco) meses após a citação, para os réus entregarem à autora a licença de utilização actualizada, para que a escritura seja realizada;
b) Em caso de incumprimento desse prazo, seja judicialmente reconhecida a cessação, por resolução, com fundamento no incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda por parte dos réus;
- Em consequência:
c) Sejam os réus solidariamente condenados a entregar à autora o valor de € 40.000,00, correspondente à devolução do sinal em dobro, acrescido dos juros de mora, desde a data da verificação do incumprimento definitivo, até integral pagamento.
Para tanto, alegou, em resumo, o seguinte:
• celebrou com os réus um “contrato promessa de compra e venda”, mediante o qual prometeu comprar aos Réus, e estes prometeram vender-lhe, uma moradia, pelo preço de € 208.000,00, para o que lhes entregou o sinal de € 20.000,00 ;
• no imóvel foram realizadas obras não licenciadas que alteraram a sua configuração e tipologia ;
• é inviável a realização da escritura sem o licenciamento de tais modificações ;
• é necessária a obtenção de uma nova licença de utilização, por cuja obtenção os réus não providenciaram ;
• não obstante a tanto obrigados e apesar de intimados pela Autora, a qual está impedida de marcar a escritura de compra e venda ;
• aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda, os Réus ocultaram informação relevante sobre o objecto do negócio, determinante para a formação de vontade da Autora promitente compradora ;
• sendo que os termos do negócio, nomeadamente a fixação do preço, não teve em conta as obras ilegais, nem o que as mesmas implicam, em termos de tempo e custos, com a imprevisibilidade de serem ou não aprovadas pela competente Câmara Municipal.
2 – Devidamente citados, vieram os Réus apresentar contestação, alegando, em súmula, o seguinte:
• ocorre nulidade na sua citação, em virtude de terem sido preteridas as formalidades legalmente prescritas na sua efectivação ;
• foi a Autora quem não quis celebrar o contrato definitivo, por não lhe ser concedido crédito bancário nos termos pela mesma pretendidos ;
• a Autora conhecia bem o imóvel que prometeu comprar, tendo-lhe sido facultada toda a documentação ao mesmo respeitante ;
• pelo que era viável a celebração da escritura pública, à qual a Autora se vem furtando ;
• tendo-a os Réus marcado, sem que aquela comparecesse.
Concluem no sentido de:
- ser declarada nula a citação e, consequentemente, ser todo o processado posterior declarado nulo ;
- ser julgada improcedente a acção, com a sua consequente absolvição dos pedidos deduzidos.
3 – Por despacho de 01/06/2022, foi julgada improcedente a arguição de nulidade de citação invocada pelos Réus.
4 – Em 15/03/2023, foi proferida decisão, na qual fo(i)(ram):
- fixado o valor da causa ;
- dispensada a realização de audiência prévia ;
- proferido saneador stricto sensu ;
- identificado o objecto do litígio, nos seguintes termos:
“Nesta acção, importa, depois de qualificar as declarações negociais reciprocamente emitidas pelas partes, mormente à luz do regime jurídico do contrato promessa de compra e venda de bem imóvel, se ocorreu ou não a mora ou o incumprimento definitivo, imputável aos réus, da sua obrigação de celebração do contrato definitivo, se existe fundamento para determinar a redução do preço convencionado para a compra e venda prometida, bem como se se encontram reunidos os pressupostos de que depende a execução específica de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ou da sua válida resolução por banda da autora, com o inerente direito de reaver dos réus o dobro da quantia que lhes adiantou do preço ajustado para a venda definitiva e juros” ;
- identificados os temas da prova, com o seguinte teor:
“I. As concretas prestações reciprocamente realizadas pela autora e pelos réus por efeito e em execução do acordo entre as partes celebrado por escrito, no dia 13 de Outubro de 2020, epigrafado de “contrato-promessa de compra e venda”, mediante o qual a autora declarou prometer comprar e os réus declararam prometer vender-lhe, pelo preço de € 208.000,00, o imóvel, em propriedade total, sito na ... – n.º 22, União de Freguesias de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º 11064, e inscrito na matriz predial urbana da referida União de Freguesias sob o artigo 24098, incluindo as datas em que foram solicitadas e cumpridas / incumpridas essas prestações;
II. As concretas e prévias informações prestadas pelos réus à autora com vista à celebração do acordo mencionado em I., mormente sobre as características do imóvel seu objecto, e a intenção com que os réus as prestaram;
III. As concretas características do imóvel prometido vender, incluindo a realização no mesmo de obras não licenciadas por banda dos réus, que se revelem aptas a obstar à celebração da compra e venda prometida em I.;
IV. A não concessão de crédito à autora apta a obstar à celebração da compra e venda prometida em I.;
V. As concretas intimações reciprocamente emitidas e comunicadas pelas partes e as concretas diligências pelas mesmas efectuadas, incluindo as respectivas datas e meios destas e daquelas, no desiderato de celebrar a compra e venda prometida em I.;
VI. A conduta da parte contrária na sequência dos actos mencionados em V” ;
- apreciados os requerimentos probatórios ;
- designada data para a realização de julgamento.
5 – Tal audiência veio a realizar-se em 3 sessões, conforme actas de fls. 86, 87, 97 a 100, 102 e 103, com observância do legal formalismo.
6 – Em data imediata á da 1ª sessão, a Autora veio desistir do pedido principal deduzido, tendo tal desistência sido homologada por decisão de 04/07/2023, com consequente declaração de extinção do direito que a Autora pretendia fazer valer contra os Réus.
7 – Em 08/01/2024, foi proferida SENTENÇA, em cujo Dispositivo consta o seguinte:
“Julgo a acção improcedente, por não provada, e, em consequência:
a) Absolvo os réus BB e CC do pedido contra os mesmos formulado pela autora AA;
b) Condeno a autora pagamento das custas do processo.
*
Registe e notifique”.
8 – Inconformada com o decidido, veio a Autora apresentar recurso de apelação, no âmbito do qual exarou as seguintes CONCLUSÕES:
“I- A decisão proferida nos presentes autos padece de manifestas imprecisões, omissões e manifesto erro na apreciação da prova documental constante dos autos e da prova testemunhal e por declarações de parte prestada em audiência de julgamento.
II- O tribunal “a quo” de acordo com a prova produzida e com interesse para a boa decisão da causa deveria ter considerado como provados os seguintes factos que considerou como não provados:
a) (fato 26) No dia 26 de Outubro de 2020, a autora foi informada pelo «Banco Montepio» que o seu crédito estava aprovado.
- Refere o tribunal “a quo” na motivação da matéria de fato que em particular, foi absoluta a ausência de prova capaz de sustentar com o mínimo de rigor e segurança exigíveis a realidade dos factos 24. a 34. e 37. a 45., sendo, pelas razões que antecipadamente se deixaram expressas, as declarações da autora, por si só e desacompanhadas de outros meios de prova capazes de as sustentar, manifestamente insuficientes para persuadir o tribunal da realidade desses factos, além de esta ter sido consistentemente refutada por ambos os réus no decurso das suas declarações e pela testemunha DD no decurso do seu depoimento, mais se constatado que nenhuma das testemunhas arroladas quer pela autora quer pelos réus e que foram inquiridas no decurso do julgamento os confirmou com algum preciso, real e directo conhecimento, antes sobre eles manifestando ter um conhecimento muito difuso, impreciso e proveniente dos relatos feitos pelas partes (mostrando-se despiciendo reproduzir quanto as testemunhas relataram sem relevância para o apuramento da realidade do apontado quadro factual), aqui se destacando que não foi apresentada nos autos qualquer comunicação do «Banco Montepio» dirigida à autora que se revele apta a sustentar com o rigor que se impõe a realidade do facto 28…
- Ora, não nos parece manifestamente que assim seja.
- Nas suas declarações constantes do ficheiro Gravação Audiências entre o minuto 20.47 ao minuto 21.12, entre o minuto 32.07 ao minuto 33.10 e entre o minuto 33.32 ao minuto 33.52 da diligência 1591-21.878 ALM 09-44-28 de 19 de Outubro de...
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