Acórdão nº 1424/23.0T8AVR.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 10-02-2025

Recorrente: A... – Unipessoal, Ldª

Recorrida: B..., Construções, Ldª

Relatora: Ana Olívia Loureiro

Primeira adjunta: Eugénia Cunha

Segunda adjunta: Anabela Mendes Morais

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I – Relatório:

1. Em 14-04-2023, A... – Unipessoal, Ldª propôs ação a seguir a forma de processo comum contra B..., Construções, Ldª, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de 16 199, 10 € acrescida de juros à taxa legal desde a sua citação e até integral pagamento.

Para tanto alegou dedicar-se à atividade de mediação imobiliária e ter, no exercício dessa atividade, celebrado com a Ré dois contratos em que se obrigou, contra remuneração, a obter interessados na compra de frações em dois prédios, em propriedade horizontal, que a mesma iria construir em dois lotes de terreno. Alegou que tais contratos foram celebrados em regime de exclusividade e que por via deles a Ré se obrigou a pagar-lhe o montante correspondente a 3% do preço de venda, a liquidar no momento da redução a escrito dos contratos promessa de compra e venda.

A Ré, contudo, não pagou a remuneração correspondente ao preço de venda das frações A do prédio construído no lote 1 e C do que foi implantado no lote 2, apesar da Autora ter angariado compradores para ambos e de aqueles terem subscrito os respetivos contratos promessa de compra e venda, tendo a Ré, enquanto promitente vendedora protelado dolosamente a assinatura de tais contratos e tendo as referidas frações vindo a ser adquiridas por duas sócias suas sem o conhecimento da Autora.

Alegou, ainda, que teve despesas com a sua atividade de angariação desses cliente e de formalização dos contratos promessa de compra e venda.

2. A Ré contestou, em 21-06-2023, alegando que os contratos referidos na petição inicial foram celebrados no regime de exclusividade simples, pelo que ela mesma não ficou impedida de angariar interessados na compra das frações, atividade a que também se dedica (além da de construção) e ainda que desde a celebração daqueles contratos ficou claramente acordado entre as partes que cada um dos sócios da Ré reservaria para si, após a conclusão, uma fração autónoma, tendo um dos seus sócios trocado até o que tinha reservado para si por um outro, por ter surgido interessado na compra daquele.

Alegou que a legal representante da Autora anotava e fazia a correspondência entre cada fração e os seus arrumos no sótão, tendo feito o mesmo, pelo seu punho, com as frações e arrumos destinados aos sócios da Ré. Assim, com exceção das duas frações adquiridas pelos seus sócios nos termos inicialmente acordados, a Ré pagou à Autora a comissão devida pela venda das demais, nela se incluindo mesmo uma fração adquirida por um dos seus sócios (além da inicialmente acordada), uma vez que a Autora tinha a expetativa de receber comissões de venda por 10 das 12 frações construídas.

Explicou a omissão de menção nos contratos celebrados com a Ré de que duas das frações ficariam reservadas aos seus sócios com o facto não estar ainda definido, à data da celebração dos contratos de mediação com a Autora, quais a que seriam destinadas aos mesmos, nem ainda estabelecida a planta das frações.

Descreveu a celebração de aditamentos aos dois contratos referidos na petição inicial tendo sido a estes que foi anexada uma planta com o desenho de todas as frações e com indicação dos respetivos preços de venda, sendo tais anexos os que a Autora juntou na petição inicial como fazendo parte dos contratos inicialmente celebrados.

Finalmente, a Ré desmentiu que a Autora tenha desenvolvido qualquer esforço para a venda das duas frações em discussão nos autos e que tenha havido quaisquer interessados na sua compra, tendo sido por si pagos atempada ou adiantadamente todos os valores devidos a título de comissões, nomeadamente quanto a frações cujos contratos promessa de compra e venda foram contemporâneos dos que a Autora alega ter celebrado com os alegados interessados na compra das duas frações adquiridas pelos sócios da Ré. A Autora nunca lhe terá dado conhecimento da existência de interessados na compra dessas frações, nem da outorga de qualquer contrato promessa de venda das mesmas, cuja assinatura nunca lhe solicitou, nem, até 22-12-2022 lhe pediu qualquer comissão relativa a tais negócios que agora afirma terem sido formalizados com os promitentes compradores em 22-05-1019 e em 21-09-2020.

Explicou que a Autora apenas propôs a presente ação porque foi testemunha em processo judicial pendente entre a Ré e o construtor dos prédios em causa e ali prestou falsas declarações, o que levou a Ré a pedir a sua reinquirição e a manifestar o propósito de participar criminalmente contra ela.

3 – A 07-07-2023 a Autora impugnou o teor dos documentos juntos com a contestação, alegando, nomeadamente o seguinte: “A..., Lda., autora da presente acção, notificada dos documentos apresentados com a contestação, vem dizer, quanto ao nº 2, que não tem memória de ter nele aposto quaisquer dizeres manuscritos e tratando-se de mera cópia nem sequer sabe se é documento verdadeiro; o mesmo refere quanto aos demais documentos, aliás, mesmo que fossem verdadeiros, sempre seriam inócuos em termos de prova para a solução do vertente litígio.”.

4 – Em 18-09-2023 foi dispensada a audiência prévia e foi proferido despacho saneador em que se afirmou a regularidade da instância, se fixou o valor da ação, foram identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova. Ali foram ainda admitidos os requerimentos de prova e designada data para audiência de julgamento.

5 – A mesma iniciou-se a 26-10-2023 e teve continuação a 16-11-2023, 15-12-2023 (data em que foi requerido pela Ré e admitido incidente e contradita da testemunha AA),19-12-2023 e 27-02-2024.

6 – Em 07-07-2024 foi proferida sentença que absolveu a Ré dos pedidos, condenou a Autora como litigante de má-fé e julgou improcedente o incidente de contradita.

II - O recurso:

É desta sentença que recorre a Autora, pretendendo a alteração parcial do julgamento da matéria de facto e a sua revogação com a consequente declaração de procedência da ação.

Para tanto, alega o que sumaria da seguinte forma em sede de conclusões de recurso:

“I - Os contratos de mediação em causa estão sujeitos à forma escrita, dado o disposto no artº 16º, nº 1, da Lei nº 15, de 8 de Fevereiro, não admitindo, por isso, qualquer alteração, a não ser pela mesma forma, de acordo com o preceituado nos artºs. 220º e 221º do C. Civil, sendo que tal proibição também resulta do disposto no art 394º do mesmo diploma legal.

Não obstante e sem prescindir,

II -Em presença do documento nº 2, acompanhante da contestação, a resposta da Autora, de “não ter memória de nele ter aposto quaisquer dizeres manuscritos e tratando-se de mera cópia nem sequer sabe se é documento verdadeiro” não equivale nem significa que, esteja a admitir ser sua a letra constante do documento, nem sequer equivale à afirmação de não saber se tal letra lhe pertence;

III - Perante o documento em causa, sem data, nem qualquer outra identificação que o ligasse aos prédios em questão, consistindo em mera fotocópia, respondeu da predita forma, em obediência ao dever de verdade, e nem parece que, para evitar eventual consequência legal devesse fugir a este escorreito e são comportamento de dizer a verdade;

IV – Estado que o Tribunal bem interpretou, pois, na pag. 3 do despacho saneador, ordenou a notificação da ré para apresentar o documento original.

V-E ainda que à afirmação, na resposta à contestação, fosse atribuído significado relevante para efeito do citado artº 374º do C. Civil, sempre se deveria considerar que tal correspondia a confissão feita em articulado processual, em nenhum momento ulterior expressamente aceite pela parte contrária, e, por isso, retratável de acordo com o artº 465º, nº 2, do C. P. Civil;

VI - Tal confissão foi efectivamente retratada na audiência de julgamento, quando a legal representante da autora, à vista do documento físico e original correspondente ao questionado documento nº 2 apresentado com a contestação, de imediato negou que os escritos dele constantes fossem da sua autoria, como consta das passagens de 28,00 a 33,12 minutos do depoimento gravado, prestado gravado na sessão da audiência de julgamento do dia 16/11/2023 entre as 9,48 horas, às 11,28 horas;

VII- A aplicação ao caso citada norma do artº 465º do C.P.C., que prevê a retratação, tem abrigo no princípio da unidade do sistema jurídico, dada necessária coerência valorativa da ordem jurídica, como é imposição dos artºs 9º e 10º do C. Civil.

VIII – Acresce que do documento em causa nem sequer pode ser assacada qualquer estipulação ou manifestação de entendimento entre as partes, no sentido de dever ser alterado o principal objecto dos contratos de mediação em causa, cujo é o da totalidade dos apartamentos acordados entre a autora e ré, cuja venda, sob comissão, aquela deveria mediar.

IX – Foram erradamente julgados provados os factos nºs. 10 (segmento final), 11, 12 (quanto ao segmento a partir de “anotando peno seu punho…... até final) e 21 (segmento final), tendo em conta todos os documentos juntos aos autos, o facto provado nº 8, o que consta quanto ao âmbito referidos nos factos provados dos contratos de mediação provados nos nºs. 3.4., 5, 6, 7 e 8º e as passagens dos depoimentos e declarações gravadas em audiência de julgamento, respeitantes às gravações e sessões identificadas nas alegações supra, nomeadamente.

De BB – passagens de minutos 00,10 a 01,16;05;05,45-13,10; 13,10 – 16,12; 24,00 – 26,09:

CC – 00,00-08,45; 08,45-13,10; 13,10-16,12; e 24,00-26,09;

DD – 02-00 – 03,18 ; e 03,30-29,39;

EE – 03.00 – 06,00;

FF – 00,00 – 18,00;

GG – 00,00 -10,25;

HH – 01,30-11,20;11,50-21,20; 26,00,00 -34,00;

AA – 05,30 – 27,00;

II - 01,40 -03,40;

JJ – 02,10 –...