Acórdão nº 13699/19.5T8PRT.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 20-02-2024
| Data de Julgamento | 20 Fevereiro 2024 |
| Ano | 2024 |
| Número Acordão | 13699/19.5T8PRT.P1 |
| Órgão | Tribunal da Relação do Porto |
Processo n. 13699/19.5T8PRT.P1– Apelação
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
Sumário:
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Clube ..., associação com sede na Rua ..., ... Porto, propôs contra A..., Lda., com sede na Praça ..., Porto, acção com processo comum, pedindo que seja decretada a nulidade do contrato de arrendamento referido no artigo 6º da petição inicial, com a imediata restituição do locado ao A. e com todas as demais consequências legais. Caso assim não se entenda, deve ser decretada a resolução do contrato de arrendamento sub judice e em consequência, ser a Ré condenada a entregar à Autora o locado, livre e desocupado de pessoas e bens, completamente limpo e asseado, com todas as portas, vidros e chaves e mais pertenças, em bom estado de funcionamento e sem deteriorações, com todas as legais e devidas consequências.
Alega para tanto, em síntese, que é proprietária de um prédio urbano, constituído por uma área de 1165 metros quadrados, sito na Praça .... ... Porto, No dia 1 de Novembro de 2014. Autora e Ré celebraram um contrato de arrendamento para fins não habitacionais da divisão com utilização independente 339AL do referido prédio urbano, afecta a estacionamento coberto fechado, pelo prazo de 30 anos, com início em 1 de Novembro de 2014 e termo em 31 de Outubro 2044 e pela renda anual de € 9.600, a ser paga em duodécimos de € até ao primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse. Mais ficou convencionado que a partir de 1 de Novembro de 2016. a renda anual relativa ao imóvel aumentaria para € 12.000 anuais, pagável em duodécimos de €. 1.000.00. Acordaram também que o locado destinar-se-ia ao "exercício de qualquer comércio, nomeadamente à área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso, ser sublocado, no todo ou em parte, gratuita ou onerosamente, sem consentimento expresso e escrito da senhoria, sob pena de resolução contratual, prevendo a cláusula nona do referido contrato que "Ambos os contraentes sabem que o locado, presentemente, ainda não tem licença de utilização para o ramo de negócio objecto deste contrato, indo, por esta razão, ser intervencionado pela arrendatária e a expensas destas, com as obras necessárias para o dotar dos requisitos indispensáveis para a licença de utilização competente, cujo pedido será subscrito pela arrendatária, com a necessária e indispensável autorização da senhoria, a qual se compromete a assinar toda e qualquer documentação que venha a ser exigida pela Câmara Municipal ... ou por outra entidade, necessariamente intervenientes no processo de licenciamento". Volvidos quase cinco anos. a Ré continua a não ter licença de utilização para o ramo de negócio objeto do referido contrato, sendo que a R.. tem mantido o locado encerrado desde a celebração do contrato. Face à inexistência de licença de utilização para o negócio a que se destinaria o locado, mantendo-se em vigor a licença de utilização anterior, que não corresponde à finalidade do contrato de arrendamento celebrado em 1 de Novembro de 2014, o mesmo é nulo, nos termos conjugados dos artigos 2o. 4o e 5o do Decreto-Lei n° 160/2006. de 8 de Agosto. Ainda que se assim não se entenda, a Ré mantém o locado encenado há mais de um ano e sem que no locado tenha executado qualquer actividade, designadamente relacionada com o destino do arrendado, pelo que o autor tem direito à resolução do contrato de arrendamento ajuizado, nos termos conjugados dos artigos 1083° e 1084° do Código Civil.
Citada a ré, contestou, no essencial dizendo que o sócio-gerente da Ré era também sócio-gerente da sociedade que explorava o estabelecimento contíguo, o café restaurante B..., do qual também é senhorio o aqui A. e tinha interesse, face a essa proximidade, em tomar também de arrendamento o espaço em discussão nestes autos, e pretendia alargar o âmbito das actividades a poder exercer nesse local à área de hotelaria e restauração em geral, que também era exercida no referido estabelecimento contíguo, com o que o A. concordou. Fizeram por isso constar do contrato um objecto muito amplo: "exercício de qualquer comércio, nomeadamente à área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares, ...", devendo-se a referência expressa à restauração a ser essa a actividade que, à partida, mais interessaria à Ré, mas sem tal menção condicionar a Ré inquilina a essa específica actividade. Uma vez que o A. não quis ser ele a obter a licença de utilização para essa actividade de restauração, o A. permitia que a R. fosse ocupar o arrendado e se quisesse exercer a actividade de restauração teria depois de obter a respectiva licença. Por alguma hesitação quanto ao destino a dar ao arrendado, e também pelos atrasos na concessão das licenças para restauração, a Ré optou por manter a utilização que vinha de trás (estacionamento coberto fechado), com o acordo e assentimento do A., que disso beneficiava, pois quer membros dos seus corpos sociais quer funcionários passaram a guardar os seus veículos no arrendado, quando necessitavam, sendo normal deixarem as chaves dos veículos no referido estabelecimento comercial contíguo, para que os veículos pudessem ser movimentados quando fosse preciso. A Ré, com processo pendente e a aguardar a emissão do respectivo alvará, no início de 2019 optou por abrir no local um estabelecimento de comércio a retalho de bebidas em estabelecimento (garrafeira), que tem estado a exercer até ao presente. Em 7 de Junho de 2019, na sequência de queixa do A., foi enviada à Ré pela CM... a decisão com o seguinte teor: "Considerando que o estabelecimento em assunto possui Alvará de utilização n.° ...... para serviços, e registo de licenciamento Zero" n.° .., existe qualquer desconformidade no âmbito dos presentes serviços. Envia-se cópia do presente despacho ao requerente, arquivando-se o presente expediente de seguida", que tem um lapso de escrita manifesto - deveria constar "não existe qualquer desconformidade". Assim, a Ré estava e está a exercer no arrendado uma actividade para a qual tem licença, como a CM... confirmou. A actividade de restauração ainda não foi exercida no locado, nem tinha de o ser, não tendo o arrendado estado sem qualquer actividade, nem houve falta de licenciamento. De qualquer forma. sempre o comportamento do A. teria de ser considerado abuso de direito, ao permitir que a Ré continuasse a utilizar o local como estacionamento fechado, ao conviver e beneficiar dessa utilização colocando lá os veículos, para agora vir criticar essa utilização e com ela fundamentar a resolução do contrato. Conclui pela procedência das excepções e pela procedência da acção.
Foi dispensada a realização da audiência prévia e proferido despacho saneador, que fixou o objecto do litígio e enunciou os temas da prova.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, que julgou a acção totalmente improcedente e, em consequência, absolveu a ré do pedido.
Não se conformando com a sentença proferida, dela interpôs o autor recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
I. A decisão recorrida assenta numa errada apreciação da prova produzida e padece, além do mais, de erro de julgamento, violando o disposto nos artigos 1072º n.º 1, 1083º e 1084º, todos do Código Civil, bem como a alínea e) do artigo 2º e artigo 4º, ambos do Decreto-Lei nº 160/2006, de 8 de agosto, dando origem a uma decisão que urge revogar.
A) Dos Concretos Pontos De Facto Que A Recorrente Considera Incorrectamente Julgados
II. Não deveriam ter sido dados como provados os factos constantes dos pontos 7 e 10 da Fundamentação de facto.
III. Deveria ter sido dado como provado que a recorrida manteve o locado encerrado por um período superior a um ano.
B) Os Concretos Meios Probatórios Constantes Do Processo Que Impunham Decisão Sobre Os Pontos Da Matéria De Facto Impugnados Diversa Da Recorrida
140. No que se refere ao ponto 7 o mesmo deve forçosamente ser alterado uma vez que a prova testemunhal produzida não foi convincente de modo a dar como provado que foi instalada, a partir de inícios de 2019, uma garrafeira no locado, sendo certo que da prova documental junta aos autos (os acima identificados extractos de consumos de água e electricidade, inexistência de contrato de...
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
Sumário:
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Clube ..., associação com sede na Rua ..., ... Porto, propôs contra A..., Lda., com sede na Praça ..., Porto, acção com processo comum, pedindo que seja decretada a nulidade do contrato de arrendamento referido no artigo 6º da petição inicial, com a imediata restituição do locado ao A. e com todas as demais consequências legais. Caso assim não se entenda, deve ser decretada a resolução do contrato de arrendamento sub judice e em consequência, ser a Ré condenada a entregar à Autora o locado, livre e desocupado de pessoas e bens, completamente limpo e asseado, com todas as portas, vidros e chaves e mais pertenças, em bom estado de funcionamento e sem deteriorações, com todas as legais e devidas consequências.
Alega para tanto, em síntese, que é proprietária de um prédio urbano, constituído por uma área de 1165 metros quadrados, sito na Praça .... ... Porto, No dia 1 de Novembro de 2014. Autora e Ré celebraram um contrato de arrendamento para fins não habitacionais da divisão com utilização independente 339AL do referido prédio urbano, afecta a estacionamento coberto fechado, pelo prazo de 30 anos, com início em 1 de Novembro de 2014 e termo em 31 de Outubro 2044 e pela renda anual de € 9.600, a ser paga em duodécimos de € até ao primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse. Mais ficou convencionado que a partir de 1 de Novembro de 2016. a renda anual relativa ao imóvel aumentaria para € 12.000 anuais, pagável em duodécimos de €. 1.000.00. Acordaram também que o locado destinar-se-ia ao "exercício de qualquer comércio, nomeadamente à área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso, ser sublocado, no todo ou em parte, gratuita ou onerosamente, sem consentimento expresso e escrito da senhoria, sob pena de resolução contratual, prevendo a cláusula nona do referido contrato que "Ambos os contraentes sabem que o locado, presentemente, ainda não tem licença de utilização para o ramo de negócio objecto deste contrato, indo, por esta razão, ser intervencionado pela arrendatária e a expensas destas, com as obras necessárias para o dotar dos requisitos indispensáveis para a licença de utilização competente, cujo pedido será subscrito pela arrendatária, com a necessária e indispensável autorização da senhoria, a qual se compromete a assinar toda e qualquer documentação que venha a ser exigida pela Câmara Municipal ... ou por outra entidade, necessariamente intervenientes no processo de licenciamento". Volvidos quase cinco anos. a Ré continua a não ter licença de utilização para o ramo de negócio objeto do referido contrato, sendo que a R.. tem mantido o locado encerrado desde a celebração do contrato. Face à inexistência de licença de utilização para o negócio a que se destinaria o locado, mantendo-se em vigor a licença de utilização anterior, que não corresponde à finalidade do contrato de arrendamento celebrado em 1 de Novembro de 2014, o mesmo é nulo, nos termos conjugados dos artigos 2o. 4o e 5o do Decreto-Lei n° 160/2006. de 8 de Agosto. Ainda que se assim não se entenda, a Ré mantém o locado encenado há mais de um ano e sem que no locado tenha executado qualquer actividade, designadamente relacionada com o destino do arrendado, pelo que o autor tem direito à resolução do contrato de arrendamento ajuizado, nos termos conjugados dos artigos 1083° e 1084° do Código Civil.
Citada a ré, contestou, no essencial dizendo que o sócio-gerente da Ré era também sócio-gerente da sociedade que explorava o estabelecimento contíguo, o café restaurante B..., do qual também é senhorio o aqui A. e tinha interesse, face a essa proximidade, em tomar também de arrendamento o espaço em discussão nestes autos, e pretendia alargar o âmbito das actividades a poder exercer nesse local à área de hotelaria e restauração em geral, que também era exercida no referido estabelecimento contíguo, com o que o A. concordou. Fizeram por isso constar do contrato um objecto muito amplo: "exercício de qualquer comércio, nomeadamente à área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares, ...", devendo-se a referência expressa à restauração a ser essa a actividade que, à partida, mais interessaria à Ré, mas sem tal menção condicionar a Ré inquilina a essa específica actividade. Uma vez que o A. não quis ser ele a obter a licença de utilização para essa actividade de restauração, o A. permitia que a R. fosse ocupar o arrendado e se quisesse exercer a actividade de restauração teria depois de obter a respectiva licença. Por alguma hesitação quanto ao destino a dar ao arrendado, e também pelos atrasos na concessão das licenças para restauração, a Ré optou por manter a utilização que vinha de trás (estacionamento coberto fechado), com o acordo e assentimento do A., que disso beneficiava, pois quer membros dos seus corpos sociais quer funcionários passaram a guardar os seus veículos no arrendado, quando necessitavam, sendo normal deixarem as chaves dos veículos no referido estabelecimento comercial contíguo, para que os veículos pudessem ser movimentados quando fosse preciso. A Ré, com processo pendente e a aguardar a emissão do respectivo alvará, no início de 2019 optou por abrir no local um estabelecimento de comércio a retalho de bebidas em estabelecimento (garrafeira), que tem estado a exercer até ao presente. Em 7 de Junho de 2019, na sequência de queixa do A., foi enviada à Ré pela CM... a decisão com o seguinte teor: "Considerando que o estabelecimento em assunto possui Alvará de utilização n.° ...... para serviços, e registo de licenciamento Zero" n.° .., existe qualquer desconformidade no âmbito dos presentes serviços. Envia-se cópia do presente despacho ao requerente, arquivando-se o presente expediente de seguida", que tem um lapso de escrita manifesto - deveria constar "não existe qualquer desconformidade". Assim, a Ré estava e está a exercer no arrendado uma actividade para a qual tem licença, como a CM... confirmou. A actividade de restauração ainda não foi exercida no locado, nem tinha de o ser, não tendo o arrendado estado sem qualquer actividade, nem houve falta de licenciamento. De qualquer forma. sempre o comportamento do A. teria de ser considerado abuso de direito, ao permitir que a Ré continuasse a utilizar o local como estacionamento fechado, ao conviver e beneficiar dessa utilização colocando lá os veículos, para agora vir criticar essa utilização e com ela fundamentar a resolução do contrato. Conclui pela procedência das excepções e pela procedência da acção.
Foi dispensada a realização da audiência prévia e proferido despacho saneador, que fixou o objecto do litígio e enunciou os temas da prova.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, que julgou a acção totalmente improcedente e, em consequência, absolveu a ré do pedido.
Não se conformando com a sentença proferida, dela interpôs o autor recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
I. A decisão recorrida assenta numa errada apreciação da prova produzida e padece, além do mais, de erro de julgamento, violando o disposto nos artigos 1072º n.º 1, 1083º e 1084º, todos do Código Civil, bem como a alínea e) do artigo 2º e artigo 4º, ambos do Decreto-Lei nº 160/2006, de 8 de agosto, dando origem a uma decisão que urge revogar.
A) Dos Concretos Pontos De Facto Que A Recorrente Considera Incorrectamente Julgados
II. Não deveriam ter sido dados como provados os factos constantes dos pontos 7 e 10 da Fundamentação de facto.
III. Deveria ter sido dado como provado que a recorrida manteve o locado encerrado por um período superior a um ano.
B) Os Concretos Meios Probatórios Constantes Do Processo Que Impunham Decisão Sobre Os Pontos Da Matéria De Facto Impugnados Diversa Da Recorrida
140. No que se refere ao ponto 7 o mesmo deve forçosamente ser alterado uma vez que a prova testemunhal produzida não foi convincente de modo a dar como provado que foi instalada, a partir de inícios de 2019, uma garrafeira no locado, sendo certo que da prova documental junta aos autos (os acima identificados extractos de consumos de água e electricidade, inexistência de contrato de...
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