Acórdão nº 2942/20.8T8STB.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 18 de Dezembro de 2023
| Magistrado Responsável | CRISTINA DÁ MESQUITA |
| Data da Resolução | 18 de Dezembro de 2023 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Apelação n.º 2942/20.8T8STB.E1 (2.ª Secção) Relatora: Cristina Dá Mesquita Adjuntos: Ana Margarida Leite Francisco Matos Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora: I. RELATÓRIO I.1. (…), SA, co-ré na ação declarativa com processo comum ordinário que lhe foi movida por (…), interpôs recurso da sentença proferida pelo Juízo Central Cível de Setúbal, Juiz 1, do Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, o qual: (i) Declarou improcedente o pedido de resolução do contrato-promessa por incumprimento definitivo imputável ao Réu (…) e, consequentemente, absolveu aquele réu do pedido de condenação no pagamento de € 76.000,00; (ii) Declarou procedente o pedido de condenação dos Réus no pagamento ao Autor do montante de € 38.000,00, a título de enriquecimento sem causa, cabendo ao réu (…) o pagamento da quantia de € 16.000,00 e à Ré (…), Mediação Imobiliária, Lda. o pagamento do montante de € 22.000,00; (iii) Declarou improcedente o pedido de condenação dos Réus no pagamento do montante de € 3.500,00. Na ação o autor peticionara que: 1) Se declarasse resolvido o contrato promessa por incumprimento definitivo imputável ao réu (…) e o condenasse no pagamento de uma indemnização ao autor, no valor total de € 76.000,00, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, acrescido de juros moratórios legais vencidos e vincendos desde a data da entrada em juízo da presente ação e até efetivo e integral pagamento; 2) Subsidiariamente, se condenasse os réus, solidariamente, no pagamento da quantia de € 38.000,00, ou caso assim não se entenda, apenas o 1.º réu; Em qualquer caso, 3) Os réus fossem solidariamente condenados no pagamento das despesas não documentadas e honorários com o patrocínio da ação, em valor nunca inferior a € 3.500,00, ou caso assim não se entenda, a condenação apenas do 1.º réu no pagamento de tal valor. Como fundamento das suas pretensões o autor alegou, em síntese, o seguinte: em 29 de setembro de 2019, o réu (…) era o único e exclusivo proprietário das frações autónomas designadas pelas letras “AT” e “AL”, correspondentes, respetivamente, aos 7º-B e 6º-B do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Av. (…) e Rua (…), da freguesia e concelho de Sesimbra; no exercício da sua atividade, a ré (…), publicitou a venda das referidas frações como “habitação duplex”, como sendo um T3-duplex com terraço e piscina localizado na 1.ª linha da praia; na sequência de tal publicidade, o pai do autor agendou com a ré, a pedido do autor, uma visita ao imóvel, acompanhado do diretor da primeira, (…), e nessa visita o autor, através do seu pai, constatou que o imóvel se compunha de dois andares ligados entre si por escada interior, sendo o piso superior, correspondente à entrada principal, composto por sala, cozinha, terraço e uma casa de banho, e o piso inferior por quartos e casas de banho; na sequência da visita, o autor manifestou junto do representante da ré a sua intenção de adquirir a habitação; a 2.ª ré, na pessoa de (…), vem a estabelecer o contacto entre o autor e o proprietário da fração para efeitos de celebração de um contrato de compra e venda; nessa sequência, em 29-09-2019, o autor assinou um contrato-promessa de compra e venda no qual o réu (…) se fez representar por (…), na qualidade de procuradora dele; no contrato-promessa ficou consignado que «a primeira outorgante é única e legítima proprietária e possuidora das frações ‘AL’ e ‘AT’ para habitação, sitas na Av. (…), Edifício (…), lote 1, (…), 6º-B e 7º-B, Sesimbra, (…) e descritos na Conservatória do Registo predial de Sesimbra sob o n.º (…), com a autorização de utilização n.º (…) emitida pela Câmara Municipal de Sesimbra em (…)»; aquando do processo de recolha e obtenção de toda a documentação necessária a instruir a escritura pública do contrato de compra e venda, o autor confrontado com a certidão do registo predial e caderneta predial deparou-se com a situação de a habitação não se encontrar legalizada como duplex, isto é, a habitação em causa que fisicamente corresponde a um duplex, não tinha sido objeto de qualquer tipo de regularização quer junto do Condomínio, quer junto da Câmara Municipal, quer junto do Serviço de Finanças e Conservatória do Registo Predial, o 1.º réu não havia diligenciado pelos respetivos registos, averbamentos e/ou licenciamentos; situação que veio a ser confirmada pelo Banco (…), entidade bancária junto da qual o autor solicitou empréstimo para a aquisição da habitação em causa, que lhe recusou o empréstimo com fundamento no facto de as duas frações autónomas não se encontrarem legalizadas como habitação duplex; incumbia ao promitente vendedor providenciar pela regularização e legalização da habitação pelo que ao não fazê-lo incumpriu, de forma definitiva aquela dever lateral ou acessório, legitimando, por isso, a resolução do negócio pela contraparte e a devolução ao autor do sinal por si entregue, no montante de € 38.000,00, em dobro; o autor interpelou o réu (…), na pessoa da procuradora do mesmo, para que lhe pagasse aquele valores em consequência da resolução do contrato, tendo o réu respondido que não podia restituir-lhe queles valores porque havia entregue o sinal, na sua totalidade, à 2.ª ré; resultando provado que o valor de € 38.000,00 foi pago pelo 1.º réu à ré, deverão ambos, solidariamente, ser condenados na restituição. O réu (…) foi citado editalmente e foi cumprido o disposto no artigo 21.º do Código de Processo Civil, não tendo sido apresentada contestação pelo Ministério Público. Na sua contestação a ré “(…)” defendeu-se por exceção, alegando a ineptidão da petição inicial (por inexistência de causa de pedir relativamente a ela) e a sua ilegitimidade passiva, e também por impugnação. O autor replicou, alegando, em síntese, que a ré é parte legítima por ter sido a mediadora imobiliária que publicitou o imóvel e promoveu a visita do autor ao imóvel , tendo igualmente intermediado a celebração do contrato-promessa e que foi por sua causa que o autor entregou o sinal ao réu; que a prometida venda pelo promitente-vendedor de uma habitação duplex comportou para ambos os réus um dever lateral ou acessório de providenciarem pela respetiva regularização e legalização e que o facto impeditivo da concretização do contrato prometido foi a falta de legalização e/ou regularização das duas frações autónomas como habitação duplex, a qual havia sido publicitada pela ré; que ambos os réus são solidariamente responsáveis pela reparação do dano ao autor, cabendo à 2.ª ré a reparação de tal dano até ao valor do sinal em singelo; relativamente à 2.ª ré, o autor aduziu que aquela anunciou e publicitou a venda de uma habitação duplex quando bem sabia que a realidade física das duas frações não estava refletida na certidão de registo predial, na caderneta predial ou no título constitutivo de propriedade, criando no promitente-comprador a convição de que o imóvel se encontrava regularizado e legalizado, o que permitiu a celebração do contrato-promessa, sendo causa da entrega do sinal ao autor. Adiantou, ainda, que a ré não confirmou a legalidade das frações que estava a comercializar antes da celebração do contrato promessa, permitindo que o autor assinasse na convição de que as frações já estariam legalizadas. Tendo sido convidado a concretizar os factos alegadamente praticados pela ré e que fundamentam o pedido contra ela, o autor juntou novo articulado no qual alegou que a 2.ª ré, no exercício da sua atividade, publicitou a venda do imóvel como habitação duplex e que foi a imobiliária que intermediou o negócio entre o autor e o 1.º ré que culminou na celebração do contrato promessa de compra e venda e que este contrato implicou também para a 2.º ré um especial dever lateral ou acessório de promover pela regularização e legalização do imóvel, dever que ela não cumpriu; aduziu que a 2.ª ré violou o dever de informação necessário à concretização do negócio objeto do contrato-promessa na medida em que não informou o autor, previamente à assinatura do contrato prometido, que o mesmo não estava registado, inscrito, legalizado como habitação duplex, ao contrário do publicitado. Concluiu o autor que o incumprimento do contrato-promessa se deveu também a facto imputável à 2.ª ré, sendo a sua responsabilidade solidária com a do promitente vendedor, cabendo-lhe, por conseguinte, a reparação do dano até ao valor do sinal em singelo. Foi realizada uma audiência prévia na qual o tribunal a quo proferiu despacho saneador, pronunciou-se sobre as exceções invocadas, julgando ambas improcedentes, fixou o objeto do litígio e os temas de prova. Realizada a audiência final, foi proferida a sentença objeto do presente recurso. I.2. A recorrente formula alegações que culminam com as seguintes conclusões: «1.ª A sentença sub judice fez uma errada apreciação da prova produzida, relativamente à matéria constante do ponto 18 dos factos assentes (artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC), tendo dado, erradamente, como assente nesse ponto que: "O A. ao obter a documentação necessária a instruir a escritura publica e ao apresentá-la junto da instituição bancária para obtenção de crédito bancário, confrontou-se com o teor dos documentos, nomeadamente certidão do registo predial e caderneta predial, constatando que a habitação não contava com sendo duplex", ponto esse que deve ser alterado. 2.ª - Dos autos constam meios probatórios que impunham decisão diferente da dada ao ponto 18 (artigo 640.º, n.º 1, alínea b), do CPC), nomeadamente o contrato promessa de compra e venda em cujas cláusulas primeira e segunda (pontos 11 e 12 dos factos assentes) está claramente previsto que o objeto da mesma eram as duas frações "AL" e "AT" correspondentes aos andares 6º-B e 7º-B, sendo certo que as regras da experiência comum, impediriam sempre que a matéria constante do ponto 18 dos factos assentes pudesse ser dada como assente, estando esta, aliás, em contradição com a constante dos pontos 11 e 12. 3.ª - De acordo com as regras da...
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