Acórdão nº 444/13.8TBETZ-D.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 09 de Fevereiro de 2023
| Magistrado Responsável | ANABELA LUNA DE CARVALHO |
| Data da Resolução | 09 de Fevereiro de 2023 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Apelação n.º 444/13.8TBETZ-D.E1 2ª Secção Acordam no Tribunal da Relação de Évora I Na presente execução em que é Exequente Caixa (…), S.A. e Executados (…) e mulher (…), procedeu-se à realização de leilão eletrónico, na data de 08/07/2021, tendo em vista a venda do imóvel que foi objeto de penhora, tendo sido apresentada uma oferta, por (…), em representação de “(…) Indian, S.A.”, pelo valor de € 165.000,00, superior ao anunciado para venda, sendo este de € 156.400,00.
Exequente e Executados foram notificados do teor da certidão de encerramento do leilão tendo-o sido estes últimos, ainda, para em 10 dias procederem à entrega voluntária do imóvel vendido, livre e devoluto de pessoas e bens e respetivas chaves, sob pena de entrega coerciva no final do aludido prazo.
Vieram então os executados informar que o leilão em causa não teve em consideração a existência de um contrato de arrendamento que incide sobre o imóvel em questão, de que a Sra. Agente de Execução tinha perfeito conhecimento em razão do exercício das suas funções (no âmbito de outro processo), e cujo ónus deveria ter sido publicitado aquando do leilão, sob pena de se ter por condicionada a apresentação das propostas de compra e venda em causa, com influência direta no resultado final das licitações, nos termos dos artigos 835.º e 837.º do CPC, o que tudo impõe o reconhecimento da nulidade da venda efetuada, que requerem que seja ora declarada.
Pronunciaram-se a Sra. Agente de Execução e a Exequente, pugnando ambas pelo improcedência da arguida nulidade.
Por despacho de 20/06/2022 veio o Tribunal a quo pronunciar-se sobre a arguida nulidade, indeferindo a mesma.
Inconformados com tal decisão vieram os Executados recorrer assim concluindo as suas alegações de recurso: A. Os ora Recorrentes não podem concordar com o decidido no douto Despacho ora recorrido que indeferiu a nulidade da venda efetuada, arguida pelos aqui Executados, no seu requerimento de 10.09.2021, sob a Ref.ª 39811858, tendo por base o facto do leilão eletrónico realizado não ter tido em consideração a existência de um contrato de arrendamento que incide sobre o imóvel em questão, de que a Sra. Agente de Execução tinha perfeito conhecimento em razão do exercício das suas funções, e cujo ónus deveria ter sido publicitado aquando do leilão, sob pena de se ter por condicionada a apresentação das propostas de compra e venda em causa, com influência direta no resultado final das licitações, nos termos dos artigos 835.º e 837.º do CPC.
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Isto porque, e ainda que, como se refere em tal douto Despacho, efetivamente se tenha por cometida/verificada aquela omissão, a irregularidade/nulidade em causa apenas poderia ser invocada pelo proponente e não pelos aqui Executados.
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Não obstante, com todo o devido e merecido respeito pelo entendimento vertido no douto Despacho ora recorrido, não podem os Apelantes concordar com o mesmo, na medida em que, mais que não fosse, da simples análise dos presentes autos sempre resulta que se verificaram os pressupostos para que fosse decretada a arguida nulidade.
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Com efeito, e desde logo, define o artigo 6.º do Despacho 12.624/2015, publicado no DR, II Série, de 9.11.2015, as regras aplicáveis à venda em leilão eletrónico, expressamente indicando o seu n.º 6, que, «A publicitação no portal www.e-leiloes.pt deve indicar, pelo menos: (…) alínea m) Quaisquer circunstâncias que, nos termos da lei, devam ser informadas aos eventuais interessados, nomeadamente a pendência de oposição à execução ou à penhora, a pendência de recurso, a existência de ónus que não devam caducar com a venda e de eventuais titulares de direitos de preferência manifestados no processo»; E. Assim, inquestionável é que, exige-se clareza e rigor na publicitação da venda judicial (Cfr. douto Acórdão do STJ de 28/04/2009 – Relator: Salvador da Costa, Processo n.º 3827/1990.S1 e douto Acórdão do mesmo STJ de 22/10/2015 – Relator: Pires da Rosa, Processo n.º 896/07.5TBSTS.P1.S1, ambos in www.dgsi.pt).
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Ora, analisando a causa de anulação da venda aqui invocada pelos Executados – a existência de contrato de arrendamento que incide sobre o imóvel dos autos – enuncia-se estarmos perante “encargos ou ónus que incidam sobre o direito objeto de transmissão”, como é o caso, no que concerne a bens imóveis, dos direitos como o arrendamento, ónus esse que não caduca com a venda.
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Sendo ainda certo que, a existência de arrendamento influencia negativamente o valor de mercado dos prédios, no sentido de que constitui limitação que excede os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, por exemplo, o direito pessoal de gozo sobre o prédio vendido, designadamente o derivado de contrato de arrendamento que seja eficaz em relação ao comprador por força do artigo 1057.º do Código Civil.
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Assim, tendo-se considerado provada a existência do aludido contrato de arrendamento – veja-se que, na douta decisão recorrida, consta expressamente que o Ex.ma Senhora Agente de Execução reconheceu que efetivamente o imóvel em questão se encontra arrendado a um terceiro e que tal menção não foi feita constar do anúncio que publicitou a venda – haveria de ter-se concluído que pelo erro sobre a coisa transmitida por falta de conformidade com o que foi anunciado, I. E, consequentemente, determinado que existia fundamento de anulação do ato da venda executiva por erro sobre a coisa transmitida, atenta a falta de conformidade com o que foi objeto dos editais e dos anúncios, o que abrange, igualmente, o erro sobre o objeto propriamente dito e sobre as suas qualidades.
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Efetivamente, na publicação de venda, não foi feita qualquer referência à circunstância de um contrato de arrendamento que tinha como objeto o prédio dos autos, apesar de nessa altura já ser conhecida da Ex.ma Senhora Agente de Execução essa existência, com influência no valor dos bens anunciados para venda.
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É que, não é displicente que o valor anunciado para venda, se tivessem os potenciais compradores sabido da existência de um ónus (arrendamento), por certo seria menor a proposta apresentada – ou não haveria sequer proposta apresentada – que aquela que foi efetivada com a venda aqui em causa.
L. O que prejudica não só os direitos do potencial comprador, mas, de igual modo, o direito de remição que pudesse vir a ser exercido (como foi) pela filha dos aqui Executados.
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Direito de remição esse cujo núcleo fundamental de proteção é a esfera patrimonial dos aqui Executados, pois que, nos termos do artigo 842.º do Código de Processo Civil, é possível reverter a venda de bem adjudicado ou vendido em processo de execução, o qual, ficará, pois, na esfera patrimonial da relação familiar dos Executados.
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É que, a finalidade conspícua do direito de remição – que prevalece sobre o direito de preferência – é a proteção da família, através da preservação do património familiar, evitando a saída dos bens objeto de execução do âmbito da família do executado.
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Logo, a omissão da...
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