Acórdão nº 378/17.5T8CTX.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 15 de Dezembro de 2022
| Magistrado Responsável | ALBERTINA PEDROSO |
| Data da Resolução | 15 de Dezembro de 2022 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Processo n.º 378/17.5T8CTX.E1 Tribunal Judicial da Comarca de Santarém[1]*****Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora[2]: I – RELATÓRIO 1.
Era Universitária - Mediação Imobiliária, Ld.ª, intentou a presente ação declarativa de condenação contra AA e BB, pedindo a condenação solidária dos Réus no pagamento à Autora da quantia de 13.379,23€, acrescida dos juros vincendos à taxa legal, até efetivo pagamento.
Em fundamento, invocou, em síntese, que a 31-11-2015, celebrou com os Réus um contrato de mediação imobiliária para venda de um imóvel sito em Coimbra, em relação ao qual se determinou regime de exclusividade pelo período de 6 meses, e que o mesmo era renovável. Mais alegou, que angariou um cliente para compra pelo valor pretendido pelos Réus, de 210.000,00€, tendo-lhes comunicado uma data para celebração do contrato-promessa de compra e venda, sendo que este negócio não se realizou porque os Réus assim não o quiseram. Aduziu, ainda, que a 14-12-2016, sem disso dar conhecimento à Autora, os Réus venderam o imóvel a terceiros pelo valor de 180.000,00€.
Assim, entende a Autora que, uma vez que a venda pelos 210.000,00€ não ocorreu por causa imputável aos Réus, lhe é devido, a título de remuneração, o valor correspondente a 5%, calculado sobre o preço pelo qual o negócio por si angariado seria concretizado (210.000€), perfazendo assim 10.500,00€, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no total de 12.915,00€, e de juros de mora, calculados à taxa legal de 4%, nos termos da Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril, contados desde a data da venda do imóvel a terceiro interessado, encontrado pelos próprios Réus.
2.
Regularmente citados, os Réus contestaram a ação, pugnando pela respetiva improcedência, com fundamento no incumprimento do contrato pela Autora.
Essencialmente, os Réus alegaram que a Autora não cumpriu com o dever de informação a que estava adstrita, pois não notificou os Réus dos factos que deveria, não promovendo a venda do imóvel, arranjando estratagemas para a prorrogação do contrato (poucos dias antes de cada renovação) e praticando atos de procuradoria ilícita que não lhe competiam.
Mais invocaram que o contrato foi resolvido em 09-08-2016, por vontade da Autora, uma vez que esta, na missiva de 28-07-2016, referiu que se os Réus não manifestassem vontade em cumprir o contrato em questão, até ao seu termo, o que aguardariam pelo prazo de 8 dias, tomariam o contrato por resolvido. Como os Réus não responderam a esta missiva, consideram que a Autora não pode vir pedir qualquer valor, pois a angariação do cliente Sociedade C..., Unipessoal Lda, foi feita após o contrato já ter cessado.
3.
A Autora veio espontaneamente tomar posição sobre a exceção de não cumprimento invocada pelos Réus, ainda que não individualizada na contestação, afirmando que lhes foi dando conhecimento do desenrolar da sua atividade, inclusive solicitando elementos para a redação do contrato-promessa. Por outro lado, negou que o contrato tenha sido revogado em agosto de 2016, face à posição assumido pelos Réus por missiva de 17-10-2016, e invocou que se verifica má-fé por parte destes, ao afirmarem que a Autora não tomou posição sobre a carta de 27-08-2016.
Juntou 27 documentos.
4.
Realizada a audiência final, foi proferida sentença, que julgou a ação totalmente improcedente, e absolveu os Réus do pedido.
5.
Inconformada, a Autora apresentou o presente recurso de apelação, finalizando com as seguintes conclusões [transcrição]: «1. A douta sentença recorrida proferiu decisão contrária à que legalmente se impunha por valoração errónea da prova produzida, assim como incorreta interpretação e aplicação dos normativos legais, versando o presente recurso sobre matéria de facto e de direito; 2. A douta sentença recorrida está em manifesta contradição com os elementos de prova existentes nos autos e fez uma incorreta interpretação dos normativos legais, designadamente dos artigos 342.º e 344.º do Código Civil e, consequentemente, dos artigos 559.º, 804.º, 805.º e 806.º igualmente do Código Civil; 3. Os factos não provados a) e b) foram consequência de uma parca valoração dos depoimentos das testemunhas CC e DD, através dos quais se pôde depreender a importância do negócio para a Autora, ora Recorrente, e o motivo do envio da carta por correio simples; 4. Por sua vez, no facto não provado c) a Meritíssima Juiz a quo olvidou um preceito do Código Civil, a alínea c) do n.º 2 do artigo 805.º, que presume a interpelação do devedor quando este a tenha impedido, o que ocorreu através do não levantamento das cartas enviadas pela Autora; 5. Motivos pelos quais não pode deixar de ser alterada a matéria de facto dada como não provada na douta sentença recorrida, em concreto nos pontos a), b) e c), uma vez ter sido feita prova relativamente ao efetivo envio da carta de 11 de novembro de 2016, e inequivocamente os Réus, ao não levantarem as cartas, procedendo os Correios à sua devolução, têm de se considerar interpelados para pagar; 6. As declarações de parte do Réu AA deveriam ter sido valoradas, utilizando a contrario parte da expressão da Meritíssima Juiz a quo como “vontade da parte, consciente e deliberadamente, querer contar algo que não fosse verdade”, na medida em que as suas declarações não foram coerentes com as ações do Réu levadas aos autos; 7. Os depoimentos das testemunhas CC e DD deveriam ter sido valorados para prova de angariação dos potenciais compradores EE, D..., S.A. e C..., Unipessoal Lda e anormal facilidade com que os Réus encontraram um comprador após a extinção do contrato de mediação imobiliária; 8. Atente-se que o negócio com a D..., S.A. apenas não se realizou porque sem qualquer justificação válida (disse a testemunha DD, diretor comercial da Autora, que ficaram estupefactos), por cartas datadas de 4/07/2016 e 8/07/2016, os Réus vieram comunicar primeiro “não pretender continuar o contrato de mediação imobiliária” e depois que “teriam retirado de venda o imóvel”… 9. O que não era verdade; 10. O diretor comercial da Autora, DD esclareceu que o angariador FF telefonou ao Réu Dr. AA para chegarem a acordo sobre o valor e só depois o departamento processual enviou minuta do contrato promessa e, conforme facilmente se compreenderá, a Autora também não avançaria para a parte processual sem indicação de que o imóvel seria efetivamente para vender; 11. Tudo isto resultou provado no julgamento efetuado.
12. Apesar da posição dos Réus, a Autora reagiu sempre a todas as comunicações recebidas, referindo estar o contrato em vigor e até, conforme afirmou na carta de 14/07/2016, “na convicção que, em conjunto, iremos atingir os objetivos propostos”, ou seja, encontrar um comprador por € 210.000,00, como assim aconteceu! 13. Tendo efetivamente o construtor civil GG feito uma proposta para aquisição do imóvel por € 210.000,00, que chegou ao conhecimento dos Recorridos.
14. Os Réus foram convidados em 10/10/2016 para assinatura do correspondente contrato promessa de compra e venda e foi-lhes depois fornecida informação adicional sobre os termos do contrato e a testemunha DD referiu também ter existido um contacto telefónico do angariador para o Dr. AA sobre a proposta das C..., Unipessoal Lda e aquele Réu no seu depoimento também não nega esse contacto ou informação, não tendo no entanto dado resposta; 15. Na verdade, os Réus nunca fizeram sequer um telefonema a comunicar que não aceitavam, nem se disponibilizaram para a assinatura de tal contrato; 16. O que obviamente se veio depois a compreender, face à venda realizada em 14/12/2016, em que naquela altura, ou mesmo antes, já estaria a ser preparada… 17. Se os Réus achavam não estar a Autora a cumprir os seus deveres, então teriam invocado justa causa para rescisão do contrato, o que nunca fizeram, e por isso só por má-fé se poderão compreender as desculpas e evasivas, quando sabiam estar o contrato em vigor; 18. Tal atuação dos Réus corresponde de facto ao chamado “venire contra factum proprium”, como a Autora veio alegar; 19. Quando em 10/10/2016, a Autora comunica aos Réus a angariação de novo interessado na aquisição do imóvel pelo preço de € 210.000,00, convocando-os inclusive para assinatura de contrato promessa, os Réus apenas respondem estar a comunicação ”manifestamente incompleta” e que “não é apta a produzir os efeitos previstos no contrato de mediação”; 20. Tendo no entanto a Autora respondido em 11/11/2016[3], com aquelas informações, mas nada mais tendo os Réus dito, antes se recusando a receber as cartas registadas com aviso de receção, como aconteceu com a carta enviada em 24/11/2016, na qual já se pede inclusive o pagamento da comissão; 21. E recorde-se que o próprio Réu Dr. AA confessa no seu depoimento que teve contactos a pedir uma comissão e não se recorda se respondeu; 22. Ou seja, a Autora manifestou sempre vontade em cumprir o contrato de mediação e só por manifesta má-fé, repita-se, podem os Réus vir dizer que após terem recebido carta em que a Autora referiu estar o contrato em vigor, que caso aquela não manifestasse vontade em cumprir com o contrato, no prazo de 8 dias, tomariam o contrato por resolvido… 23. Tal atitude só se pode compreender, e mais uma vez, porque já nesta altura tinham um outro comprador interessado e pretendiam afastar a Autora do negócio, apenas pretendendo aguardar o termo do contrato.
24. Por outro lado, as tentativas de desacreditação do bom nome dos intervenientes, desde logo do comprador interessado, tal como as torpes insinuações sobre procuradoria ilícita ou falta de conhecimento dos colaboradores da Autora, apenas revelam a fragilidade dos argumentos e a má-fé dos Réus para não pagarem a remuneração devida; 25. De facto, nunca se poderá colocar em causa que todos os serviços prestados, desde a obtenção de documentos até à elaboração de minutas de contratos-promessa de compra e venda, naturalmente sujeitas a aprovação das partes, foram sempre feitas em claro benefício dos Réus, clientes da...
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