Acórdão nº 705/14.9TBABF.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 28 de Fevereiro de 2019
| Magistrado Responsável | FRANCISCO MATOS |
| Data da Resolução | 28 de Fevereiro de 2019 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Proc. nº 705/14.9TBABF.E1 Acordam na 2ª Secção do Tribunal da Relação de Évora: I – Relatório.
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(…), solteira, maior, residente na Urbanização (…), lote SH, Montechoro, Albufeira, (…), casado, residente na Urbanização (…), lote 36, Gambelas, Faro e (…), casado, residente na Rua (…), nº 17-1º, B, Faro, instauram contra Administração do Condomínio do (…), representada por (…), com domicílio no Edifício Jardim (…), em Albufeira e contra este último na qualidade de condómino, ação declarativa com processo comum.
Alegaram, em resumo, que são condóminos do Edifício Jardim (…), com frações destinadas a habitação e comércio, destinando-se as suas frações a comércio e que o réu (…), proprietário de seis frações também destinadas a comércio, contrariando as disposições do título constitutivo da propriedade horizontal, vem pretendendo administrar só por si a parte do edifício destinada a comércio, realizando para o efeito assembleias parciais, com a presença apenas de titulares das frações destinadas a comércio, nelas atuando com uma permilagem que o título constitutivo da propriedade horizontal lhe não confere, para impor e exigir aos AA. a obrigação de pagamento de quantias que não são devidas, nem tem legitimidade para reclamar.
Concluíram pedindo a declaração de nulidade das deliberações tomadas na Assembleia (parcelar) de Condóminos realizada no passado dia 17 de Fevereiro de 2014.
Contestou o Condomínio do (…), excecionando a sua ilegitimidade para a causa e a caducidade do direito que os AA pretendem fazer valer e argumentando que de acordo com regulamento de condomínio aprovado em assembleia geral de condóminos o edifício Jardim (…) tem duas administrações distintas, uma para as zonas comerciais e outra para as zonas habitacionais, que as deliberações do passado dia 17 de Fevereiro de 2014 são válidas e que os AA visam furtar-se ao pagamento de despesas que lhes incumbem.
Concluiu pela procedência das exceções e, em qualquer caso, pela improcedência da ação.
Os Autores responderam à matéria das exceções por forma a concluir pela sua improcedência.
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Findos os articulados foi designado dia para a realização da audiência final, seguiu-se a prolação de saneador sentença o qual, depois de julgar improcedente a exceção da ilegitimidade do R. e afirmar, em tudo o mais, a validade e regularidade da instância, dispôs designadamente a final: «(…) julga-se a presente ação parcialmente procedente e, em consequência, declara-se, em relação aos Autores, a ineficácia das declarações levadas ao documento junto a fls. 19 a 23 dos presentes autos, intitulado de "ACTA NÚMERO DEZ" datado de 17 de Fevereiro de 2014, absolvendo os Réus do demais peticionado.» 3.
O recurso.
O réu Condomínio recorre da sentença e conclui assim a motivação do recurso: “
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Título constitutivo é a especificação das partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas e será fixado o valor relativo de cada fração expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
O Título constitutivo, a partir das alterações legislativas de 1994, Decreto-Lei nº 267/94, de 25/10, pode ainda conter, designadamente, o regulamento do condomínio, quando anteriormente à constituição do prédio “sub judice”, a lei nem sequer mencionava o regulamento.
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Regulamento do Condomínio, disciplina o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer da relação do condomínio, vide artigo 1418º, nº 2, al. b), do C. Civil. Para, no artigo 1429º-A do C.C. referir consequentemente que, havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso a fruição e a conservação das partes comuns, para, no número seguinte, explicitar que, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos, vide os números 1 e 2 do art. 1429º-A do C.C.
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No caso “sub judice”, nunca fez parte do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio em questão, exarado a 13/02/1986, o regulamento do condomínio que foi, conforme preceitua a lei, aprovado em assembleia geral de condóminos de 17 de Março de 1998 e que, não tem de ser registado.
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O título constitutivo do prédio em questão não foi alterado, estando especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, para que estas fiquem devidamente individualizadas e fixado o valor relativo de cada fração expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
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No regulamento aprovado em assembleia de 17 de Março de 1998, refere-se no art. 24º que “... serão elaborados dois orçamentos e nomeadas duas administrações para as zonas habitacionais e comerciais, reunindo em assembleias gerais separadas, sendo esta constituída pelas frações da listagem anexa a este regulamento. As despesas que forem comuns a todas as frações do prédio serão aprovadas em assembleia geral conjunta e repartidas na proporção do valor relativo de cada fração”, vide nº 3 dos factos dados como provados.
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O que está em causa é saber se se aplica, o disposto no artigo 1438º-A do C. Civil, nos termos do qual o regime da propriedade horizontal, “pode ser aplicado com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetos ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem”. G) No caso “sub judice” existem várias frações que se destinam ao uso comercial, com uma entrada própria, com zonas comuns próprias e que constituem há muito, o denominado “Centro Comercial (…)”, vide fls. 3 do documento complementar à escritura de constituição da propriedade horizontal exarado a 13/02/1986. E por essa razão os condóminos do prédio em questão, em assembleia de condóminos realizada em 17 de Março de 1998, do prédio constituído em propriedade horizontal referido em 1 dos factos dados como provados, por unanimidade, aprovaram um documento escrito, intitulado de “Regulamento do Condomínio do Prédio Jardim (…)”, junto pelos Autores.
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No Capítulo XI do dito Regulamento, no art. 24º, ficou consignado que serão elaborados dois orçamentos e nomeadas duas...
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