Acórdão nº 486/10.5T2OBR.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 17 de Janeiro de 2012
| Magistrado Responsável | BARATEIRO MARTINS |
| Data da Resolução | 17 de Janeiro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra: I – Relatório A..., Lda.
, com sede em Águeda, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo especial destinado a exigir o cumprimento de obrigações pecuniárias, contra B...
, divorciado, com domicílio profissional na ..., Oliveira do Bairro, pedindo que o R. seja condenado a: a. Reconhecer que celebrou com a A. um contrato de mediação imobiliária para a venda do imóvel urbano (…) descrito na CRP de Oliveira do Bairro sob o número ...e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ...”; b. Reconhecer a validade e legitimidade do contrato de mediação imobiliária celebrado e; c. a concomitante obrigação de suportar o pagamento da comissão de 4% acrescido de IVA sobre o preço da compra e venda, ou seja, 7.104,00 €; d. A pagar à A. o valor da comissão que lhe é devida, no valor de € 5.920,00, acrescido de IVA à taxa legal, por referência à data da escritura, de 20%, ou seja, € 1.184,00, num total de € 7.104,00; e. Bem assim como os respectivos juros de mora, às taxas comerciais sucessivas (…) que se vierem a vencer desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento”.
Alegou, para tal, que, no âmbito do seu escopo social de mediação imobiliária, foi incumbida pelo R., em 05/05/09, de angariar interessados para a compra dum imóvel propriedade do R.; tendo sido acordado que, caso se viesse a celebrar negócio com um interessado por si indicado, receberia uma comissão no valor de 4 % mais IVA.
Mais referiu que desenvolveu a actividade de que foi incumbida, tendo “angariado” a interessada C...
(com que visitou o imóvel em 27/07/09), a quem o R., em função de tal “angariação” da A., prometeu vender em 20/08/2009 e vendeu no dia 29/12/09 o imóvel pelo valor de € 148.000,00, recusando-se, porém, a pagar à A. a comissão combinada.
O R. contestou, articulado em que aceita ter celebrado contrato de mediação imobiliária para venda do imóvel em causa com a A. (que salienta ter sido em regime de não exclusividade), sustentado, todavia, que não é devida qualquer comissão à A. uma vez que, quando, em 20/08/09, celebrou contrato-promessa com a C...– após negociação do respectivo valor e demais condições contratuais na completa ausência da A. – desconhecia quaisquer contactos entre esta e a A.; acrescentando e esclarecendo que conheceu os promitentes compradores, em Agosto de 2009, quando a referida C... se deslocou ao imóvel em causa, sozinha, sem estar acompanhada por qualquer vendedor da A., e abordou o Réu, que aí ainda vivia, dizendo que estaria interessada na compra do imóvel; e que, quando lhe perguntou como é que ela tinha tido conhecimento de que a casa estava à venda, ela disse-lhe que tinha sido através do site da A..., nunca lhe referindo que tinha chegado a encetar qualquer tipo de contacto com tal imobiliária.
A A. respondeu, mantendo o alegado e concluindo do mesmo modo que na PI.
Foi proferido despacho saneador – que declarou a instância totalmente regular, estado em que se mantém – e designado dia para a realização a audiência, após o que o Exmo. Juiz proferiu sentença, em que concluiu pela improcedência da acção e pela absolvição do R. do pedido.
Inconformada com tal decisão, interpôs a A. recurso de apelação, visando a sua revogação e a sua substituição por outra que julgue a acção procedente.
Terminou a sua alegação com as seguintes conclusões: Primeiro. Os elementos factuais/provados produzidos expressamente para os autos presentes e colocados à disposição do douto Tribunal conduziriam sempre à tomada de decisão diversa da proferida e objecto da presente apelação; Segundo. Incumbindo à recorrente demonstrar a existência de pontos de facto incorrectamente julgados e a correspectiva remissão para os meios probatórios que, avaliados em sede de recurso, permitiriam a aplicação de decisão diversa da ora recorrida nos termos conjugados das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 685.º-B do Código de Processo Civil na versão aplicável, far-se -á tal exercício com a adução de que, em face da prova angariada a resposta aos Factos Provados teria de merecer conclusão forçosamente diferente, ou seja, no sentido da declaração de que foram sobejamente provados os factos constantes dos factos alegadamente não provados em 1.º em 2.º, ou seja, de que “1 – Em 23/11/2009, foi enviada carta registada com aviso de recepção ao R. com a informação das visitas efectuadas ao imóvel” e de que “2 – Foi entregue por C... à A. informação pessoal para efeitos de obtenção de crédito indispensável à compra.” por sobre os mesmos se terem pronunciado, confessionalmente, o próprio R. quanto ao primeiro, (…) Terceiro e, ainda, informadamente a testemunha, D...
, (…) que depôs a toda a matéria da petição inicial (…) Quinto. Mas ainda que assim não se entendesse, sempre a factualidade dada como provada por si já demonstra amplamente que a A. desenvolveu a sua actividade com vista à celebração do negócio; Sexto. Negócio este que se veio a concretizar.
Sétimo. De facto, nos termos do art.º 2.º n.ºs 1 e 2 do DL 211/2004, de 20 de Agosto, “A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
Oitavo. Deste modo, a actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de: a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente; b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.” Nono. Isto é dizer que a mediadora/A. obriga-se perante o cliente a desenvolver uma actividade no sentido de encontrar um terceiro interessado na conclusão do negócio pretendido pelo cliente.
Décimo. Como refere o Acórdão do Tribunal de Relação de Lisboa de 27.02.2007, “a função do mediador reside em pôr em contacto possíveis contraentes, pessoas interessadas em realizar uma operação comercial, limitando-se assim o mesmo a preparar o contrato, facilitando a sua celebração, sem que ocorra representação dos interesses de qualquer das partes envolvidas no negócio.” Décimo primeiro. De tal modo que, revertendo ao caso concreto, foi de facto A. quem promoveu a mediação imobiliária; Décimo segundo. Quem angariou os clientes/compradores e; Décimo terceiro. Quem mostrou o imóvel, através de várias visitas. Aliás; Décimo quarto. Celebrado que foi o contrato promessa de compra e venda e o contrato de compra e venda com um comprador angariado pela A., tem a A., nos termos do art.º 18º n.º 2 e 18º n.º 1 “a contrario”, o direito à remuneração que lhe estava estipulada.
Décimo quinto. Passa a ser devida...
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