Acórdão nº 53979/18.5YIPRT.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 20 de Dezembro de 2019
| Magistrado Responsável | VÍTOR AMARAL |
| Data da Resolução | 20 de Dezembro de 2019 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
*** Recurso próprio, nada obstando ao seu conhecimento.
*** Ao abrigo do disposto no art.º 656.º do Código de Processo Civil em vigor (doravante, NCPCiv.), o aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26-06 ([1]), segue decisão sumária, face à simplicidade das questões a decidir.
*** I – Relatório “U (…), Ld.ª”, com os sinais dos autos, intentou procedimento de injunção, que seguiu como ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato, contra A (…), também com os sinais dos autos, pedindo a condenação da R. no pagamento da quantia de € 14.165,20 [correspondente a € 13.530,00 de capital, € 283,20 de juros de mora vencidos, € 250,00 de honorários a advogado e € 102,00 de taxa de justiça paga], bem como juros de mora vincendos, à taxa legal em vigor, até integral e efetivo pagamento.
Alegou, para tanto, em síntese ([2]), que: - outorgou com a R. um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, ficando tal R. obrigada a pagar à A. uma quantia correspondente a 5% do valor do preço da venda, que se conseguisse alcançar, de um imóvel urbano, acrescida de IVA à taxa legal em vigor; - a A. promoveu e publicitou o imóvel e angariou interessados, com proposta, foi marcado dia e hora para assinatura de contrato-promessa de compra e venda e a R., sem justificação, não compareceu para o assinar; - a R. veio, depois, a vender a terceiro tal imóvel, não tendo sido pago à A. o valor da comissão/remuneração contratada, no montante aludido de € 13.530,00, cujo pagamento reclama, acrescido de juros moratórios.
Opôs-se a R., concluindo pela total improcedência do pedido formulado e sua consequente absolvição, para o que alegou: - ter o aludido contrato sido celebrado por um período de seis meses, com início em 22/03/2017 e fim em 22/09/2017, sendo atribuído ao imóvel o valor de comercialização de € 245.000,00; - não ter a A., durante o período de vigência do contrato, angariado qualquer comprador ou sequer mostrado o imóvel, o que levou a R. a rescindir o contrato em 18/09/2017, através de carta registada com aviso de receção; - após o que, no dia 30/10/2017, a R. vendeu, por si própria, o imóvel pelo preço de € 220.000,00, não tendo a A. direito a qualquer remuneração.
Procedeu-se a julgamento, após o que, produzidas as provas, foi proferida sentença ([3]), julgando a ação parcialmente procedente e condenando a R. a pagar à A. “a quantia de € 13.530,00 (treze mil, quinhentos e trinta euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4% ao ano, desde 11.03.2019, sobre aquele montante, e nos vincendos, à mesma taxa, até integral pagamento, absolvendo-a do demais peticionado” ([4]).
Desta sentença, veio a R., inconformada, interpor o presente recurso, apresentando alegação e as seguintes Conclusões: «1. A Ré a a Autora celebraram um contrato de mediação imobiliária para venda de um imóvel da Ré 2. Este contrato foi celebrado em regime de exclusividade.
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Os documentos junto aos autos pela Autora, embora admitidos pelo juiz do tribunal a quo, foram admitidos sem prejuízo de ser feita apreciação/análise à posteriori.
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As testemunhas da Autora todas partes interessadas na demanda e beneficiárias da comissão aqui reclamada, não deviam ser tão fortemente valoradas.
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Em bom rigor o contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autora e Ré, no dia 28/03/2017 e válido por seis meses, foi validamente denunciado, no dia 28/08/2017 por e-mail enviado à consultora Helena Antunes (doc 2 e 21 da Autora) conforme cláusula oitava: “ … caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo ou renovação”.
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De qualquer modo a Ré, à cautela, enviou uma carta à Autora a denunciar o contrato no dia 18/09/2017, ou seja, 10 dias antes do seu termo (doc 22 da Autora, registo RH015278095PT) 7. Não tendo a Autora angariado qualquer cliente para a venda do imóvel a Ré acabou por vender o imóvel directamente sem intervenção de qualquer imobiliária, em 30 de Outubro de 2017.
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Data em que o contrato de mediação imobiliária já não estava em vigor.
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Posteriormente à venda vem a Autora reclamar a comissão de venda, invocando, para o efeito, ter angariado um suposto cliente que pagaria o preço acordado.
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No entanto, a proposta de compra junto aos autos, proposta que o tribunal a quo nunca podia ter reconhecido como válida, por falta de elementos essenciais tais como a assinatura de um só proponente não coincidente com a identificação junta.
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A proposta, segundo a Autora, foi feita em 28/06/2017, no entanto a vendedora, consultora da Autora, diz no dia 31/08/2017 que a casa estava quase vendida (doc 21 junto pela Autora).
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Dessa venda nunca a Ré foi informada pela Autora que, nunca a convocou para a outorga do contrato promessa de compra e venda, nem nunca lhe explicou as condições da suposta venda.
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Nesta data o contrato de mediação imobiliária já não estava em vigor.
Nestes termos e nos melhores de direito, deverá ser dado provimento ao presente recurso, e em consequência, ser revogada a douta sentença recorrida como é de J U S T I Ç A».
Foi apresentada contra-alegação de recurso, pugnando a A./Recorrida pela confirmação da sentença.
*** O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente e com efeito meramente devolutivo, após o que foi ordenada a remessa dos autos a este Tribunal ad quem.
Nada obstando, na legal tramitação, ao conhecimento do mérito do recurso, cumpre apreciar e decidir.
*** II – Âmbito do Recurso Perante o teor das conclusões formuladas pela parte recorrente – as quais definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso ([5]), nos termos do disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 609.º, 620.º, 635.º, n.ºs 2 a 4, 639.º, n.º 1, todos do NCPCiv. –, importa saber: a) Se é admissível a impugnação da decisão de facto, ante os moldes em que empreendida, e, caso o seja, se ocorre erro de julgamento de facto da 1.ª instância; b) Se o contrato de mediação imobiliária celebrado já não estava em vigor ao tempo da venda realizada pela R., não tendo a A. direito a qualquer remuneração.
*** III – Fundamentação A) Matéria de facto É a seguinte a factualidade julgada provada na sentença: «1. No exercício da sua actividade comercial, a autora celebrou com a ré um acordo, denominado de “Contrato de Mediação Imobiliária”, com o n.º 94/2017, referente ao negócio n.º 229/2017, assinado por ambas, com a data de 28.03.2017;---- 2. Consta da cláusula 4ª desse acordo o seguinte: “o segundo contratante” (ré) “contrata a mediadora” (autora) “em regime de Exclusividade”;---- 3. Nos termos deste acordo, na sua cláusula 5ª, a ré ficou obrigada a pagar à autora a quantia correspondente a 5%, “calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor”;---- 4. O contrato em causa tinha por objecto a mediação da venda do imóvel urbano sito em Rua (...) , no lugar de (...) , inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3.969, da freguesia de (...) e (...) , descrito na 2ª Conservatória de Registo Predial de (...) sob o número 1815 da freguesia de (...) , com a licença de utilização n.º 161/11 emitida pela Câmara Municipal de (...) em 08.04.2011;---- 5. Consta da cláusula 2ª desse acordo que a autora “obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de €245.000,00, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis”;---- 6. Consta da cláusula 8ª desse acordo que “o presente contrato tem uma validade de seis meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por...
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