Acórdão nº 6928/15.6T8CBR.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 11 de Setembro de 2018
| Magistrado Responsável | MARIA JOÃO AREIAS |
| Data da Resolução | 11 de Setembro de 2018 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
30Processo nº 6928/15.6T8CBR.C1 – Apelação Relator: Maria João Areias 1º Adjunto: Alberto Ruço 2º Adjunto: Vítor Amaral Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra (2ª Secção): I – RELATÓRIO C (…) intentou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra J (…) e mulher, M (…) pedindo:
-
Seja declarado o direito do A. a proceder à resolução do contrato, resolução essa fundada em incumprimento contratual dos RR. e operada por intermédio da citação dos RR. para contestar a presente ação; b) A condenação solidaria dos RR. a pagar ao A., a título de indemnização por incumprimento contratual, a quantia de € 14.250,00 (catorze mil duzentos e cinquenta euros) correspondente ao valor de rendas que o A. pagou entre os meses de janeiro de 2010 e julho de 2011, mais sendo declarado que o A. não está obrigado a proceder ao pagamento das rendas devidas pelo contrato de arrendamento com referência ao período compreendido entre agosto de 2011 e a data da sua resolução; c) A condenação solidaria dos RR. a pagar ao A., a título de benfeitorias ou com fundamento no instituto do enriquecimento sem causa, a quantia de € 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil euros), sendo o referido crédito garantido por direito de retenção tendo por objeto o imóvel arrendado, conforme descrito no artigo 2.º do articulado de p.i., cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; d) A condenação solidaria dos RR. a pagar ao A. juros sobre as quantias referidas em b) e c) desde a data da citação até efetivo e integral cumprimento;.
Alegando, para tal em síntese: a 01.10.2004 celebrou com os réus um contrato de arrendamento comercial relativo ao prédio urbano sito no … destinado a casa de espetáculos, por um ano sucessivamente renovável, mediante o pagamento da renda mensal de 750,00€ destinando-se o imóvel à exploração de um estabelecimento de discoteca, bar e atividades afins; o imóvel veio a apresentar graves deficiências que impossibilitaram a continuação da exploração do estabelecimento de discoteca pelo autor, para além do mais, a nível do telhado, isolamentos de cobertura com a entrada de águas no interior, infiltrações, fendas, e consequentes humidades, tendo o A. sido forçado a encerrar, por tal razão, o estabelecimento de discoteca em março de 2013; tais problemas tornaram-se notórios no decurso do contrato tendo o A. informado os RR. das deficiências do imóvel, exigindo-lhes a sua reparação de modo a garantir o regular funcionamento do estabelecimento, os quais, apesar de as reconhecerem, foram sempre adiando a sua realização; dado o seu agravamento a partir do ano de 2010 o estabelecimento deixou de funcionar ao longo de todo o ano, tendo-se registado tentativas de reabertura até ao encerramento definitivo em março de 2013; no âmbito do contrato realizou no locado diversas obras nas quais despendeu quantia não inferior a 55.831,57€, permitindo com as mesmas dotar o estabelecimento de elementos de que o mesmo não dispunha não obstante obrigatórios, ou imprescindíveis ao adequado funcionamento do estabelecimento, aproveitando a quem de futuro explorar o estabelecimento; as obras realizadas importam numa valorização do imóvel no valor de 145.000,00€, quantia que entende ser-lhe devida, exercendo por isso o direito de retenção sobre o imóvel/estabelecimento, do qual se mantém detentor enquanto os RR não lhe pagarem uma indemnização correspondente à valorização operada com as benfeitorias realizadas.
Os Réus apresentam contestação, alegando, em síntese: o A. nunca lhes comunicou as deficiências que agora invoca do imóvel, apenas tendo tido conhecimento de uma situação de entrada de água que logo mandaram reparar; impugnam que o estabelecimento não reunisse as condições para o seu uso de acordo com a finalidade do contrato tanto mais que o autor se manteve a explorá-lo até março de 2013; o autor deixou de efetuar o pagamento das rendas aos RR. desde o mês de Abril de 2011; as obras realizadas pelo autor destinaram-se apenas a adaptar o espaço segundo o seu gosto pessoal e não obras para evitar qualquer detrimento, não aportando qualquer valorização do imóvel, pelo que não tem direito a qualquer indemnização.
Concluem pela improcedência da ação, pedindo ainda, em reconvenção: a) o reconhecimento do contrato de arrendamento celebrado entre o Autor e os Réus; b) que se decrete a cessação, por resolução, da relação creditícia de arrendamento existente entre o Autor e os Réus, do prédio identificado no artigo 1.º da p.i., por falta de pagamento das rendas vencidas e não pagas, nos termos do artigo 1083.º, n.º 3 do Código Civil, c) a condenação do Autor a pagar as rendas vencidas e não pagas, ou seja, o montante de 40.500,00€ (quarenta mil e quinhentos euros), bem como das rendas vincendas até efetiva e entrega do bem locado, acrescido de juros de mora até integral e efetivo pagamento.
*Realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença: 1. Julgando a ação improcedente por não provada, absolvendo os RR. dos pedidos contra si formulados.
-
Na parcial procedência da reconvenção e considerando a cessação do contrato de arrendamento por força da declaração resolutiva operada pelo autor, condenando o autor reconvindo: a) A pagar aos reconvintes as rendas vencidas e não pagas desde agosto de 2011 até ao momento da cessação do contrato (agosto de 2015) no valor global de 36.750,00€, acrescida de juros de mora desde a data da citação até integral pagamento à taxa legal de 4%; b) A pagar aos reconvintes a título indemnizatório pela ocupação do locado desde a data da cessação do contrato, o montante de 750,00€ correspondente ao valor da renda de setembro de 2015, bem como na quantia que se liquidar correspondente ao valor das rendas desde essa data até à efetiva entrega do locado aos RR; c) A desocupar e proceder à imediata entrega aos RR/reconvintes do locado (identificado em 2. dos factos), livre e devoluto de pessoas e bens.
Absolvendo o autor/reconvindo do mais peticionado.
*Inconformado com tal decisão, o Autor dela interpôs recurso de apelação, concluindo a sua motivação com as seguintes conclusões: (…) *Os Réus apresentaram contra-alegações no sentido da improcedência do recurso.
Cumpridos que foram os vistos legais, nos termos previstos no artigo 657º, nº2, in fine, do CPC, cumpre decidir do objeto do recurso.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso – cfr., artigos 635º, e 639º, do Novo Código de Processo Civil –, as questões a decidir são as seguintes: 1. Impugnação da matéria de facto.
-
Direito à resolução do contrato por parte do arrendatário por falta de condições do locado – dispensa de pagamento de renda.
-
Crédito por benfeitorias e direito de retenção.
III – APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO A. Matéria de facto São os seguintes os factos dados como provados na sentença recorrida: 1. No dia 8 de outubro de 2004, A. e RR. celebraram entre si o contrato que denominaram como contrato de arrendamento comercial junto aos autos a fls. 15 vs,. a 16 vs. e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
-
Nos termos do contrato, os RR. declararam ser donos e legítimos possuidores do prédio urbano, sito às …, composto por um andar amplo, tendo um anexo como dependência, a confrontar de todos os lados com os proprietários, com a superfície coberta de 164 m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia da … sob o artigo …, descrito na Conservatória do Registo Predial da dita freguesia com a descrição n.º … e com a licença de utilização e ocupação para edifício destinado a casa de espectáulos n.º kXX/KK, emitida pela Câmara Municipal de …, 3. E deram de arrendamento o prédio identificado em 2.º ao A., com início em 1 de outubro de 2004 e termo em 30 de setembro de 2005, sucessiva e automaticamente renovável por idênticos períodos de 1 ano, salvo se o segundo outorgante proceder à sua denúncia, por forma escrita com a antecedência mínima de trinta dias.
-
A renda mensal foi fixada em € 750,00 (setecentos e cinquenta euros), vencendo-se cada uma das rendas no último dia do mês anterior ao mês a que respeita.
-
Foi ainda estipulado que o imóvel arrendado se destinava à exploração de estabelecimento de discoteca, bar e atividades afins, não lhe podendo ser dado outro destino ou afetação.
-
E que os RR. conferiam ao A. a faculdade de realizar obras e benfeitorias no local arrendado conexionadas com a atividade a que o mesmo se destinava.
-
Mais consignaram na cláusula sétima, que findo o contrato, ou as sucessivas renovações, a entrega do local arrendado é feita livre e desembaraçada de pessoas e bens, salvo os bens móveis que constam da cláusula imediatamente anterior, que o segundo outorgante reconhece serem de propriedade dos primeiros outorgantes.
-
No contexto de celebração do contrato de arrendamento, a chave do imóvel foi entregue pelos RR. ao A. no dia 15 de setembro de 2004.
-
O estabelecimento abriu ao público no dia 18 de dezembro do mesmo ano.
-
O A. pagou as rendas do contrato até àquela correspondente ao mês de julho de 2011. Posto isto, 11. O imóvel no decurso do contrato e desde data não apurada apresentava alguns problemas pontuais de humidades, e em data não apurada o telhado apresentou abaulamento e evidenciaram-se algumas fissuras na parede do edifício.
-
Em agosto de 2016 constatou-se que o imóvel apresentava as seguintes situações, que se verificavam neste desde momento não concretamente apurado: O telhado do corpo principal do edifício encontra-se em estado de rutura, apresentando abaulamentos e ondulações visíveis a olho nu, o que denota a cedência ou rompimento de elementos estruturais.
As telhas da cobertura são antigas e perderam propriedades de isolamento, nomeadamente a película exterior que se encontra danificada, com grande quantidade de limos e musgos.
O estado da cobertura provoca a entrada de água no...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO