Acórdão nº 4472/19.1T8GMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 07 de Abril de 2022
| Magistrado Responsável | AFONSO CABRAL DE ANDRADE |
| Data da Resolução | 07 de Abril de 2022 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I- Relatório M. C.
, divorciada, residente na Rua …., Trofa intentou contra A. S.
e A. G.
, ambos residentes na Rua …, V. N. de Famalicão, pedindo a condenação destes a: “a) (…) reconhecer direito de propriedade da autora sobre o imóvel melhor descrito no artigo 1º desta petição inicial; b) ver declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre autora e réus, melhor descrito no artigo 1º, 2º, 3º, desta petição inicial, em 28.12.2018, ou, subsidiariamente, em 28.01.2019 ou, subsidiariamente na data da citação desta acção; c) Ser declarado que os réus ficam sem direito ao valor do sinal entregue à autora no montante de 25.000,00 euros (vinte e cinco mil euros); d) Devem os réus ser condenados a restituir e entregar à autora o imóvel melhor descrito no artigo 1º desta petição inicial, livre de pessoas, bens e animais, nas exactas condições em que se encontrava aquando da entrega do mesmo aos réus, confirmando a decisão cautelar de entrega proferida nos autos de processo que com o n.º 1545/19.4T8GMR, corre no Juiz 3 do Juízo Central Cível de Guimarães, cuja apensação se pede nestes autos; e) Devem os réus indemnizar a autora no valor de 1.000,00 euros (mil euros) a título de danos causados no seu imóvel e nos seus móveis”.
Alegou, para tal, ser dona de um prédio urbano que identifica, o qual foi objecto de um contrato promessa de compra e venda outorgado com os Réus e pelo qual estes prometeram comprar tal prédio pelo preço de € 275.000,00.
Mais alegou que, antes da conclusão de tal negócio, os Réus visitaram o prédio em causa e que tal preço foi acordado tendo já em conta as pequenas obras que era necessário realizar por causa de humidades existentes, em especial na garagem, dado que se tratava de um imóvel com dezassete anos de uso.
Prosseguiu dizendo que os Réus apenas pagaram à Autora a quantia de € 25.000,00, não tendo pago as demais quantias previstas no contrato promessa, nas datas ali acordadas, nem marcado a escritura do contrato definitivo, como lhes incumbia nos termos acordados.
E, dada a impossibilidade de contactar com os Réus, a Autora, como previsto no contrato, procedeu à marcação da escritura o que comunicou aos Réus através de missiva e com a advertência de que se não comparecessem o contrato ficava resolvido.
Contudo, dado que os Réus não procederam ao levantamento de tal missiva, a Autora achou prudente designar nova data para realização da escritura e comunicou-a aos Réus por carta e notificação judicial avulsa, sempre com a advertência de que, faltando, se considerava resolvido o contrato.
Ainda assim, os Réus e o então respectivo Ilustre Mandatário furtaram-se sempre ao contacto da Autora e da Solicitadora incumbida de tal notificação avulsa, tendo aquela carta sido também devolvida, sendo certo que também não compareceram na nova data designada para a escritura (28 de Janeiro de 2019).
Por fim, alegou que os Réus danificaram vários móveis e portas do prédio, causando estragos avaliados em € 1.000,00.
Regular e pessoalmente citados, os Réus apresentaram contestação a fls. 57 e seg. desvendando que a Autora omite a verdadeira razão pela qual os Réus não celebraram o contrato de compra e venda, rejeitando que tal se tenha ficado a dever a incapacidade financeira para o efeito.
Alegaram, ainda, que não tiveram conhecimento da marcação da escritura e que nunca iriam outorgar o contrato definitivo porquanto, após a assinatura do contrato promessa, o imóvel evidenciou padecer de graves patologias, nomeadamente, infiltrações e humidades nos quartos, salas e garagem que, sendo conhecidas da Autora, haviam por ela sido ocultadas.
Com efeito, só durante o Inverno de 2018 e já depois de o imóvel ter sido objecto de tradição, é que os Réus constataram a existência de tais anomalias e a necessidade de efectuar reparações no mesmo, orçando as mesmas em € 50.000,00.
Continuaram dizendo que procuraram a Autora para encontrar uma solução conjunta para tal problema dado que mantinham interesse na compra do imóvel, mas a Autora propôs a resolução do negócio, tendo-se os Réus proposto a desistir do negócio e a entregar o imóvel desde que lhes fosse restituído o sinal de € 25.000,00.
Por fim, deduziram reconvenção onde invocaram dolo da Autora em ordem a viciar a vontade dos Réus, face à ocultação daqueles vícios que tornavam o imóvel inabitável, peticionando a anulação do contrato promessa, com restituição do sinal prestado, nos termos do disposto nos arts. 289º, 905º e 913º do CC.
A Autora replicou dizendo que os Réus nunca lhe enviaram qualquer carta a comunicar as humidades ora alegadas, nem tão pouco a interpelaram com vista à reparação do que quer que fosse, não tendo, também, resolvido o contrato promessa, só o fazendo agora mais de um ano e meio depois de terem entrado na posse do imóvel, do que concluiu pela existência de abuso de direito por banda dos Réus.
Mais alegou que os Réus usaram e habitaram o referido imóvel da Autora durante oito meses e onze dias sem nada terem pago pelo seu uso e gastaram nesse uso 200 litros de gasóleo, no valor de € 240,00, bem como meia tonelada de lenha da propriedade da Autora, no valor de € 50,00.
Ademais, os Réus levaram da casa todas as cortinas que pertenciam à autora e que lhe custaram mais de € 3.000,00, mas cujo valor em Janeiro de 2019 era nunca inferior a € 900,00.
Mais disse que o imóvel em referência tem valor de mercado, em termos de renda, de montante mensal nunca inferior a € 750,00 (setecentos e cinquenta euros), invocando ter direito a ser ressarcida pelo uso que os réus fizeram do descrito imóvel em montante que computa em € 6.275,00.
Mais alegou novos estragos causados pelo cão dos Réus no imóvel (em seis cadeiras e mais de quatro armários) e cuja reparação está orçada em € 600,00.
Pelo que, à cautela, concluiu dever ser ressarcida pelos Réus, a título de compensação, em montante global nunca inferior a € 8.065,00 (oito mil e sessenta e cinco euros), devendo ser desatendida a pretensão dos Réus em reaver a quantia de € 25.000,00 por tal afectar gravemente o equilíbrio do contrato, com benefício injustificado para os Réus à luz da boa fé e terminou dizendo que “deve ser julgada improcedente e não provada a matéria alegada na contestação, concluindo-se como na petição inicial”.
Os réus responderam em sede de audiência prévia.
Foi proferido despacho saneador, e elencadas as questões a resolver.
Realizou-se a audiência de julgamento, finda a qual foi proferida sentença, que julgou totalmente improcedente a acção e parcialmente procedente o pedido reconvencional e, em consequência:
-
Julgou procedente o pedido da autora M. C., formulado sob a alínea a); b) Anulou o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e os Réus e identificado nos pontos 3 a 6 dos Factos Provados; c) Manteve o decidido em sede cautelar, condenando os Réus A. S. e A. G. na restituição definitiva do imóvel livre de pessoas, bens e animais, nas exactas condições em que se encontrava aquando da entrega do mesmo; d) Condenou a Autora M. C. a restituir aos Réus a quantia de € 15.000,00, acrescida de juros moratórios à taxa legal de 4%, desde o transito desta decisão até integral pagamento”.
e) Julgou totalmente improcedentes os pedidos formulados pela autora M. C. sob as alíneas b), c) e e) Inconformada com esta decisão, a autora dela interpôs recurso, que foi recebido como de apelação, a subir imediatamente nos próprios autos, com efeito meramente devolutivo (artigos 629º,1, 631º,1, 637º, 638º,1, 644º,1,a), 645º,1,a) e 647º,1 do Código de Processo Civil).
Termina a respectiva motivação com as seguintes conclusões: 1.
Entende a A./Recorrente que o tribunal a quo decidiu mal, incorrendo em erro na apreciação da matéria de facto, quando julgou como provados os factos 44 na parte “as paredes haviam sido pintadas recentemente, ocultando os efeitos das infiltrações, não tendo os Réus sido informados quanto aos problemas da habitação, quer por parte da A., quer por parte da intermediária imobiliária M. S.”, 49, 50, 51, 52, 53, 54,, 56, 57, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68 e 70 do elenco da matéria de facto provada e como não provados os factos vertidos sob os pontos 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 e 18 do elenco da matéria de facto não provada; 2.
O julgador a quo decidiu mal quando anulou o contrato promessa de compra e venda sub judice, uma vez que, a prova produzida e o julgamento positivo dos factos 15, 23, 26 e 28 do elenco da matéria provada demonstram que o referido contrato foi resolvido, por incumprimento imputável aos RR./Recorridos; 3.
O julgador a quo não podia jamais anular um contrato que foi previamente resolvido; 4.
O julgador a quo olvidou que in casu o R./Recorrido A. S. confessou que recebeu a carta enviada pelo advogado da A./Recorrente com a comunicação da data agendada e das consequências da sua falta (Doc. 11 junto com a p.i.) e ainda que a caixa de correio da moradia onde estavam a residir, sita em ... e cuja morada indicaram no contrato promessa de compra e venda para toda e qualquer comunicação entre as partes contraentes, estava em plenas condições e recebiam aí a demais correspondência; 5.
O julgador a quo decidiu mal ao julgar como provado o ponto 44 na parte “as paredes haviam sido pintadas recentemente, ocultando os efeitos das infiltrações, não tendo os Réus sido informados quanto aos problemas da habitação, quer por parte da A., quer por parte da intermediária imobiliária M. S.”, uma vez que não foi produzida qualquer prova positiva de que a A./Recorrente efectuou obras, que obras em concreto efectuou para alegadamente ocultar defeitos, quando as efectuou, etc, sendo certo que nenhuma das testemunhas ouvidas referenciou qualquer conhecimento acerca dessa facto para o julgamento positivo do mesmo; 6.
O julgador a quo olvidou que os RR./Recorridos apesar de terem o ónus da prova do facto vertido em 49, não produziram qualquer prova positiva de que em Agosto...
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