Acórdão nº 4324/19.5T8VCT.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 22 de Setembro de 2022
| Magistrado Responsável | ELISABETE COELHO DE MOURA ALVES |
| Data da Resolução | 22 de Setembro de 2022 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
ACORDAM EM CONFERÊNCIA NA 3ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES I. Relatório Adjudicada a posse e propriedade da referida parcela à Expropriante X – Administração dos Portos do Y, W e K, S.A., foi interposto recurso da decisão arbitral pela Expropriada «Auto - Q Comércio de Viaturas e Acessórios, Lda.», concluindo que deve ser atribuído o montante indemnizatório de € 152.107,73 (cento e cinquenta e dois mil cento e sete euros e setenta e três cêntimos).
Também a Entidade Expropriante interpôs recurso da decisão arbitral concluindo que o montante indemnizatório deve ser fixado em € 14.001,04.
Finalmente, interpôs recurso da decisão arbitral a interessada (arrendatária) «B. Motors Car – Comércio e Distribuição de Automóveis, Lda.», não se conformando com o facto de a decisão arbitral considerar que não lhe é devida qualquer indemnização.
*Procedeu-se à avaliação legalmente prevista.
Os peritos do tribunal e da Entidade Expropriante fixaram o valor da justa indemnização a atribuir à proprietária em € 34.271,12 (trinta e quatro mil duzentos e setenta e um euros e doze cêntimos), e consideraram não ser de atribuir qualquer indemnização à arrendatária.
A Srª Perita indicada pelas Expropriadas, considerou ser de atribuir uma indemnização à proprietária de € 97.470,84 e à arrendatária uma indemnização de € 9.720,00.
*Foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente o recurso interposto pela Entidade Expropriante, e improcedentes os recursos interpostos pelas Expropriadas «Auto - Q Comércio de Viaturas e Acessórios, Lda.», e «B. Motors Car – Comércio e Distribuição de Automóveis, Lda.», e fixou a justa indemnização pela expropriação da parcela 193, no montante de € 34.271,12 (trinta e quatro mil duzentos e setenta e um euros e doze cêntimos), quantia a ser actualizada nos termos do Acórdão de Fixação de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça nº 7/2001 de 12 de Julho de 2001 (in Diário da República - I Série A de 25 de Outubro de 2001).
*Inconformada com esta decisão, veio a «AUTO-Q COMÉRCIO DE VIATURAS E ACESSÓRIOS, LDA», expropriada proprietária, interpor o presente recurso, formulando as seguintes conclusões, que se passam a reproduzir: «1. Entende a recorrente que o valor de € 34 271,12 (trinta e quatro mil duzentos e setenta e um euros e doze cêntimos) peca por defeito, não correspondendo, por isso, à “justa indemnização” a que a Expropriada tem direito.
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São três as questões que se pretendem ver apreciadas no presente recurso: - A depreciação da parte sobrante; - Diminuição do valor locativo do prédio; - Apuramento do quantum indemnizatório 3. Como resulta da factualidade provada a presente expropriação é parcial e tem como objecto a expropriação de uma parcela com a área de 372,00 m2, integrada num estabelecimento comercial, utilizada para o comércio de compra/venda e manutenção/reparação/acessórios de veículos automóveis no caso da conceituada marca BMW.
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E incidiu sobre o logradouro do prédio, afeto a aparcamento automóvel e área ajardinada tendo sido subtraídos 6 lugares de estacionamento exterior, espaços que não são passiveis de ser substituídos ou repostos.
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Ao contrário do que refere a sentença recorrida, a perda dos lugares de estacionamento corresponde não a 5%, mas sim a 50% do total dos 12 estacionamentos existentes naquele local exterior tal como resulta do Laudo de Peritagem.
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Não pode de forma alguma a expropriada concordar com a afirmação contida na sentença “a quo” no sentido de que “...verifica-se que a área subtraída na sequência da expropriação não afectou minimamente o aproveitamento económico do prédio, o qual continua a assegurar os mesmos cómodos que oferecia todo o prédio antes da expropriação, pelo que não há desvalorização da parte sobrante”.
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Na verdade, não podemos perder de vista que no terreno objecto de expropriação funciona um estabelecimento de reparação, compra e venda de viaturas automóveis, actividade para a qual a existência de um maior ou menor número de lugares de estacionamento (sobretudo no exterior pela maior visibilidade) é de enorme relevância.
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Se houve supressão de seis lugares de estacionamento como é possível sustentar-se a afirmação que a área subtraída na sequência da expropriação não afectou minimamente o oferecia todo o prédio antes da expropriação ???? 9. Entende a recorrente ser adequado atribuir um montante indemnizatório de € 16 677,47 a título de depreciação da parte sobrante que corresponde à afectação do prédio provocado pela expropriação, isto é, 5,79% da área total, multiplicada pela componente não edificada do prédio que corresponde a 25% valor patrimonial tributário que de acordo com a certidão predial é de € 1 152 157, 14 (i.e € 1 152 157,14 x 25% x 5,79%).
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Resulta da factualidade provada 5 que “ ... Por escrito particular datado de 01 de Outubro de 2015, Auto- Q, Comércio de Viaturas e Acessórios Lda., deu de arrendamento à T.. Automóveis S.A., que, posteriormente, alterou a sua denominação social para B. Motors Car- Comércio e Distribuição de Automóveis Lda., para comércio, o prédio urbano objecto de expropriação, pelo prazo de 10 anos, com início em 01/01/2015 e termos no dia 30/09/2027, renovável automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 3 anos, mediante a renda mensal de 8500,00 €, a ser actualizada anualmente” “...A parcela sobrante fica com a área aproximada de 6048,00 m2, sendo a respectiva área reduzida em 5,79%.
“...Na sequência da expropriação, o prédio perdeu a área correspondente a 6 lugares de estacionamento”.
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Conclui a sentença “ a quo” que: “...embora se concorde com os Srs. Peritos quanto à redução do valor da renda, em face da área subtraída correspondente a seis lugares de estacionamento, porém essa redução não tem impacto na justa indemnização a atribuir pela Entidade Expropriante, devendo ser dirimida entre a proprietária e a arrendatária, mostrando-se ajustada a redução da renda no valor indicado pelos Srs. Peritos subscritores do relatório maioritário, pelo período de duração do contrato de arrendamento”.
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É absolutamente pacífico que, na decorrência da supressão dos 6 lugares de estacionamento por via da expropriação, houve lugar a uma diminuição do valor locativo do prédio com reflexo directo no valor da renda.
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Na verdade, como certamente ninguém olvida, o valor devido ao expropriado pela expropriação do terreno não se pode confundir com o valor que é devido pela renda proporcionada pelo arrendamento desse mesmo terreno.
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No caso dos autos, o prédio objeto da expropriação encontra-se arrendado.
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Pelo que, perante esta realidade, não concorda a recorrente, sob nenhum prisma, com a conclusão da douta sentença segundo a qual, a redução da renda … deve ser dirimida entre o proprietário e a arrendatária.
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Com efeito, todas as questões directa ou indirectamente relacionadas com o processo expropriativo não podem deixar de nele obter resposta.
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A questão da diminuição do valor locativo do prédio decorre do processo expropriativo e nele tem que ser definitivamente solucionada, sob pena de se poder vir a ter uma espécie de expropriação em “dois momentos”, ou, pior ainda, a necessidade de existir primeiro um litigio judicial entre senhoria e inquilina e, posteriormente, a necessidade da primeira ter que vir intentar uma acção contra o Estado para se ver ressarcida do valor que perdeu em termos de renda durante todo o período em falta de duração do contrato de arrendamento.
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Nenhum sentido faz, como sustenta a sentença recorrida remeter para uma eventual discussão entre a locadora e a locatária o quantum da diminuição do valor locativo do prédio decorrente da perda de seis lugares de estacionamento.
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No caso em presença, estamos perante uma expropriação parcial, pelo que a diminuição do valor locativo do imóvel arrendado, com a consequente perda do valor da renda, é um dano efetivo, que não passível de substituição ou reposição, mas que terá que, no processo expropriativo, contemplar uma indemnização ao proprietário expropriado.
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Pelo que, a este título, deve ser atribuída à expropriada a título de indemnização pela perda do valor da renda (tendo em conta a data da DUP e o número de anos em falta até ao fim do contrato de arrendamento) o valor de 53 199,72 €.
Para que se possa falar de “justa indemnização”, torna-se necessário que, para além do valor fixado na sentença “ a quo”, isto é € 34 271, 12 (trinta e quatro mil duzentos e setenta e um euros e doze cêntimos) seja também fixado o valor devido pela desvalorização da parte sobrante no montante de € 16 677,47 (dezasseis mil seiscentos e setenta e sete euros e quarenta e sete cêntimos), assim como fixado o valor de 53 199,72 €, ( cinquenta e três mil cento e noventa e nove euros e setenta e dois cêntimos) devido a titulo de diminuição do valor locativo do prédio (diminuição do valor da renda) e correspondente ao período de tempo em falta até ao final do contrato de arrendamento comercial em vigor (tendo em conta a data da DUP e o número de anos em falta até ao fim do contrato de arrendamento), tudo no total de € 104 148,31 (cento e quatro mil cento e quarenta e oito euros e trinta e um cêntimos).
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A douta sentença em crise, s.m.o, violou, entre outros, os Art.ºs 13.º e 62.º da Constituição da República Portuguesa, assim como os Art.ºs 23.º, 26.º e 29.º.º do Código das Expropriações.
Termos em que: Deve dar-se provimento ao recurso interposto pela expropriada proprietária, assim se fazendo, JUSTIÇA !!!»*Não foram apresentadas contra-alegações.
*O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata e efeito devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
*As conclusões das alegações do recurso delimitam o seu objecto, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso ou relativas à qualificação jurídica dos factos, conforme decorre das disposições conjugadas dos artigos 608.º, n.º 2, ex vi do art.º 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 639.º, e 5º, n.º 3, todos do Código de Processo Civil (C.P.C.).
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