Acórdão nº 75302/18.9YIPRT.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 17 de Dezembro de 2019
| Magistrado Responsável | PAULO REIS |
| Data da Resolução | 17 de Dezembro de 2019 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães: I. Relatório X - Mediação Imobiliária, Lda, com domicílio em Braga, intentou procedimento de Injunção contra N. J.
e C. M.
, ambos residentes em França, pedindo o pagamento da quantia global de € 7.341,25, correspondendo a € 6.734,25 de capital, € 505,00 de juros de mora, € 102,00 de taxa de justiça paga, a título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária prestados no âmbito do contrato que celebrou com os réus, representados por procuradora, outorgado a 31 de maio de 2016, em regime de exclusividade; tendo a autora diligenciado por conseguir um comprador para o imóvel dos réus, conforme se comprometera, os réus rejeitaram a proposta de compra apresentada pela autora, para tanto declarando que o contrato havia sido celebrado para um cliente específico. Conclui que sobre os réus impende a obrigação de pagarem à autora a comissão estipulada entre as partes no contrato, no valor de € 6.734,25.
Devidamente notificados, vieram os réus deduzir oposição, invocando o erro na forma do processo e impugnando, no essencial, a factualidade alegada pela autora, sustentando que o contrato celebrado tinha como condição o negócio ser celebrado com determinados compradores, na sequência da denúncia de um contrato anterior também celebrado com a ora autora, e por terem sido informados por esta quanto à necessidade de assinar um novo contrato de mediação imobiliária, sem o qual não seria possível o prosseguimento das negociações e, posterior escritura de compra e venda, imposição que os réus aceitaram na condição de que, caso tal contrato de promessa de compra e venda com estes possíveis compradores não se realizasse, o mesmo seria dado sem efeito.
Os autos foram apresentados à distribuição ao abrigo do disposto no artigo 16.º, n.º 1, do Anexo ao DL n.º 269/98, de 1-09, passando a seguir termos da ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato.
Realizou-se a audiência final, após o que foi proferida sentença julgando a ação improcedente, com o seguinte segmento decisório: «Pelo exposto, tudo visto e ponderado, decide-se:
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Julgar a presente acção totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolver os réus do peticionado pela autora; b) Absolver a autora do pedido de condenação como litigante de má-fé deduzido pelos réus.
*Custas a cargo da autora – cfr. artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Registe e notifique».
Inconformada, a autora apresentou-se a recorrer, pugnando no sentido da revogação da sentença, terminando as respetivas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem): «1. Vem o presente recuso interposto da sentença que julgou totalmente improcedente a presente ação; 2. Acontece, porém, que salvo o devido respeito por melhor opinião, a sentença em crise padece de vício que não se verificando levaria à condenação dos Recorridos; 3. atenta a prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, bem como dos demais elementos constantes do processo, designadamente os documentos juntos e depoimentos das testemunhas apresentadas quer pela Recorrente quer pelos Recorridos, estava o julgador em condições de proceder ao julgamento da matéria de facto em moldes diversos; 4. atento o teor da sentença e de todos os factos dados como provados vertidos nos n.ºs 1) a 18), diferente deveria ser a análise do julgador bem como o enquadramento no direito vigente; 5. ficou provado a celebração entre Recorrente e Recorridos do referido contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade pelo prazo de 6 meses renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes; 6. ficou ainda provado no n.º 9 que no dia 2 de março de 2017 os Recorridos remeteram à Recorrente missiva onde pretendiam anular o contrato que haviam celebrado em maio de 2016, alegando para o efeito que o mesmo teve como finalidade a venda do imóvel a um cliente específico; 7. do teor da sentença verifica-se que não resultou como provado que o referido contrato de mediação imobiliária tenha sido celebrado com a finalidade de venda a um cliente específico, aliás, como resulta a fls. 9, a final; 8. não se tendo provado que o contrato de mediação imobiliária tivesse como finalidade um cliente especifico, a missiva remetida pelos Recorridos à Recorrente, em fevereiro de 2017, nunca poderia ter produzido os efeitos que estes pretendiam, ou seja, a revogação unilateral, com aquele único fundamento; 9. o facto que se poderá considerar como provado é apenas o envio da missiva naquela data, nunca que o contrato foi revogado, uma vez que, como bem nos refere a sentença, o fundamento invocado não encontrou sustentabilidade em qualquer documento nem no depoimento das testemunhas arroladas pelos Recorridos; 10. o que poderia significar tal missiva era a denuncia do contrato de mediação imobiliária, no entanto, neste caso, a mesma apenas produziria os seus efeitos no termo da sua vigência, ou seja, em maio de 2017; 11. consta da comunicação que os Réus “pretendem a anulação de todo e qualquer contrato (…)”. Estamos perante uma revogação (unilateral) do contrato – os Réus (donos do prédio), na carta endereçada à Autora/mediadora, diziam que pretendiam a anulação do contrato de mediação imobiliária, queriam, portanto, revogar (unilateralmente) o contrato; 12. casos há em que o contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade poderá ser revogado unilateralmente, ou seja, o proprietário recusa a proposta do preço anunciado porque desistiu de vender, porém o trabalho desenvolvido pela mediadora deve ser pago através da sua remuneração uma vez que a alienação do imóvel não ocorreu por facto imputável aos proprietários; 13. tal desvinculação não afasta a possibilidade de haver lugar à obrigação de indemnizar, no preciso montante acordado para a concretização do negócio, caso falte um fundamento objectivo para tal revogação; 14. os Recorridos não lograram demonstrar que o contrato foi celebrado para um cliente específico pelo que não podem exonerarem-se ao pagamento da remuneração acordada com a Recorrente; 15. os Recorridos não desistiram da venda, pelo contrário, o imóvel continuou à venda com publicações no OLX, introduzidas a mando dos Recorridos como referiu a testemunha I. M., e através de uma placa de publicitação no imóvel colocada também a mando dos Recorridos por aquela testemunha e marido, o que consta dos factos provados; 16. não se aceita a tese de que a mediadora sabendo que os Recorridos não pretendiam a venda do imóvel continuou a promovê-lo podendo isso significar que apenas procurava alcançar uma comissão; 17. Bem resultou dos autos que os Recorridos pretendiam a venda do imóvel, como ressaltou também que não queriam era pagar a remuneração devida à Recorrente, tese esta que surpreende uma vez que não é alegada pelos Recorridos nem abordada na audiência de discussão e julgamento; 18. mal decidiu a Juiz a quo quando refere que não era possível de saber se este cliente compraria o imóvel dentro do prazo de vigência do contrato, leia-se, realizaria a escritura; 19. é tese unânime que “o cliente não se pode valer da denuncia efetivada depois de angariado o interessado para se eximir ao pagamento da retribuição com o argumento de que, a partir e por causa da denuncia, ficou livre para contactar o interessado na realização da transação por deixar de subsistir nexo causal entre a actividade do mediador exercida antes da denuncia e a realização do contrato”; 20. o pagamento da comissão de mediação é devida se as diligências para a concretização do negócio pretendido forem efetuadas pela mediadora antes do decurso do prazo da caducidade, ainda que a celebração definitiva de compra e venda ocorra posteriormente.
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O Julgador erra ao considerar que a mediadora não provou a existência de um real e genuíno interessado no negócio visado; 22. A factualidade trazida aos autos, e os factos dados como provados nos números 6), 7), 8) e 10) são bastante para concluir que a Recorrente tinha em carteira um real, genuíno e efetivo cliente, devidamente identificado, com proposta assinada pelo seu punho e cujas expectativas de aquisição se frustraram por facto exclusivamente imputável aos Recorridos.
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O comprador angariado pela Recorrente visitou o imóvel, dispôs-se a pagar o valor proposto e, inclusive, vendeu a sua habitação própria para financeiramente estar apto a adquirir o imóvel dos Recorridos; 24. Os Recorridos recusaram realizar o negócio pelo preço constante do contrato de mediação imobiliária com o cliente angariado pela Recorrente, impedindo esta de levar adiante todo o habitual procedimento tendente à efetiva concretização do negócio; 25. Pela factualidade ocorrida nenhuma outra obrigação de prova poderia recair sobre a Recorrente; 26. Esta negação ao negócio angariado pela Recorrente traduz-se no prejuízo na exacta medida do valor da comissão acordado com os Recorridos e a que teria direito; 27. Demonstra o número 8) dos factos provados que a Recorrente remeteu aos Recorridos e-mail onde comunicou a existência de uma proposta (no preço acordado) para aquisição do imóvel, identificando o proponente; 28. Realça dos depoimentos das testemunhas apresentadas pelos Recorridos que estes tiveram conhecimento da referida proposta e não aceitaram efetivar o negócio com a intermediação da Recorrente; 29. Resulta da conjugação dos factos provados que este negócio não se concretizou por facto exclusivamente imputável aos Recorridos; 30. Nos termos do artigo 19º nº 2 da lei 15/2013 de 8 de fevereiro, e a par da jurisprudência maioritária, esta atuação dos Recorridos confere o direito à Recorrente de exigir a remuneração acordada no contrato; 31. A sentença em crise peca por erro de interpretação e aplicação do artigo 19º do RJMI bem como dos artigos 236º, 238º, 406º , 798º e 799º estes do Código Civil.
Nestes termos e nos melhores de direito e...
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