Acórdão nº 1564/17.5T8BJA.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 14 de Janeiro de 2021
| Magistrado Responsável | EM |
| Data da Resolução | 14 de Janeiro de 2021 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Proc. n.º 1564/17.5T8BJA.E1 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora[1]♣Acordam os Juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: I – Relatório … (Autor) intentou a presente ação declarativa de condenação, para exercício de preferência, sob a forma de processo comum, contra … (1.º Réu), … e … (2.º Réus) e … (3.º Réu), solicitando, a final, que a ação seja julgada procedente, por provada, devendo, em consequência: a) ser reconhecido ao Autor o direito de preferência na aquisição do prédio misto identificado no artigo 12º da presente p.i., descrito na Conservatória do Registo Predial de Ourique sob o n.º …/20100813 - freguesia de (…), substituindo-se para o efeito ao 2º R. marido e 3º R.; b) serem os RR. condenados a entregarem o agora indicado prédio ao A., livre e desocupado; e c) ser ordenado o cancelamento de todo e qualquer registo que o 2º R. marido e 3º R., compradores, tenham feito a seu favor em compra do supra aludido prédio, designadamente o constante da inscrição decorrente da apresentação 2661 de 2017/06/08 e outras que estes venham a fazer, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem. Para o efeito, alegou, em síntese, que é dono e legítimo proprietário de um prédio misto que é confinante com o prédio misto que pertencia ao primeiro Réu e que este vendeu aos restantes Réus, em 20-04-2017, sem lhe ter dado qualquer conhecimento das condições do negócio, condições essas que apenas veio a ter conhecimento em 01-06-2017, sendo que nos termos do art. 26.º do DL n.º 73/2009, de 31-03, tem direito de preferência relativamente a tal venda.
Mais alegou que irá proceder ao depósito da quantia de € 200.000,00, valor esse que consta na escritura como sendo o do preço da venda, sendo, de igual modo, esse o valor da ação.
…Os Réus (…), (…) e (…) contestaram, solicitando, a final, a improcedência da presente ação, ou, caso assim não se deva entender: (i) deve reconhecer-se aos reconvintes (…) e (…) o direito ao preço real pago pelos Réus no montante de € 320.000,00, sendo o Autor condenado a pagar a estes Réus, na proporção de ¾ a (…), e ¼ a (…), ou seja, além do valor depositado de € 200.000,00, ainda o valor de € 120.000,00; ainda o montante de € 10.801,86 a título de despesas pelo custo da escritura, registo e impostos; os respetivos juros a partir da citação, à taxa legal, e até integral pagamento; e ainda, aos Réus (…) e (…), a quantia de € 26.419,69 a título de benfeitorias; (ii) deve reconhecer-se aos reconvintes (…) e (…) o direito de retenção do prédio até pagamento da indemnização pelas benfeitorias executadas.
Para o efeito, alegaram, em síntese, que o Autor não goza do direito de preferência porque (i) conhecendo os contornos do negócio, declarou não querer preferir; (ii) não é o único proprietário confinante, sendo que nenhum desses proprietários confinantes renunciou ao direito de opção, alguns deles, inclusive, com áreas inferiores às áreas do prédio do Autor; e (iii) um dos prédios confinantes pertencia a (…) que, por permuta, alienou aos Réus (…) e (…), transmitindo, desse modo, para estes o seu direito de preferência.
Alegaram ainda que, dada a área do prédio do Autor, não possui o mesmo direito de preferência.
Relativamente ao pedido reconvencional, alegaram, em síntese, que o preço real da venda foi de € 320.000,00, o que o Autor bem sabe; que nas despesas da escritura de compra e venda, registo de aquisição e respetivos impostos despenderam a quantia de € 10.801,86, a qual lhes é devida; e que, a título de benfeitorias, os Réus (…) e (…) despenderam a quantia de € 26.419,69; atribuindo o valor ao pedido reconvencional de € 157.221,55.
…O Réu (…) contestou, terminando, pedindo que (i) fosse considerada procedente por provada a invocada exceção perentória de renúncia ao direito de preferência, absolvendo as Rés dos pedidos contra si formulados, nos termos do disposto no art. 576.º, n.º 3, do Código Processo Civil; (ii) fosse considerada procedente por provada a invocada exceção perentória de caducidade do exercício do direito de preferência, absolvendo as Rés dos pedidos contra si formulados, nos termos do disposto no art. 576.º, n.º 3, do Código Processo Civil; (iii) fosse considerada procedente por provada a invocada exceção perentória de abuso de direito, absolvendo as Rés dos pedidos contra si formulados, nos termos do disposto no art.º 576.º, n.º 3, do Código Processo Civil. Pediu ainda que, caso as invocadas exceções não procedam, deveria a ação ser julgada improcedente, por não provada, absolvendo os Réus dos pedidos formulados, devendo o Autor ser condenado em custas e procuradoria condigna; e, caso os pedidos do Autor procedam, deverá o pedido reconvencional proceder, por provado, e o exercício do direito de preferência pelo Autor ser declarado pelo valor de € 320.000,00.
Para o efeito, alegou, em síntese, que o Autor tinha conhecimento das condições da venda do prédio de sua propriedade aos restantes Réus, tendo declinado tal oferta, pelo que renunciou ao direito de preferência, e que a venda real do prédio foi de €320.000,00.
Alegou ainda que, desde março de 2017, o Autor sabia que o Réu (…) tinha prometido vender o prédio aos outros Réus, pelo preço de € 320.000,00, pelo que, aquando da interposição da presente ação, o direito de preferência já se mostrava caducado.
Alegou, por fim, que o Autor, ao criar no Réu (…) a convicção de que não queria comprar o prédio pelo preço estipulado, e agora interpor a presente ação, agiu em abuso de direito, na vertente venire contra factum proprium, sendo que o Autor também não pretende utilizar o prédio para fins agrícolas, mas sim para proceder à sua venda a terceiros e, desse modo, recolher uma mais valia imobiliária.
Quanto ao pedido reconvencional, invoca que o Autor apenas pode preferir pelo preço real de € 320.000,00 e não pelo preço de € 200.000,00.
…O Autor replicou, solicitando, a final, a improcedência, por não provada, das defesas por exceção e a improcedência, por não provada, da reconvenção deduzida.
Em síntese, impugnou o valor da venda como sendo de € 320.000,00, negou ter renunciado ao direito de preferência, ter tido conhecimento dos elementos da venda em março de 2017, ter criado no Réu (…) qualquer convicção de que não queria comprar a sua propriedade e ser sua intenção vender os dois prédios.
Relativamente aos pedidos reconvencionais, impugna os € 120.000,00 a mais pela venda, considera não ser seu dever reembolsar os Réus (…), (…) e (…) das despesas efetuadas com a compra do prédio, e impugna as despesas alegadamente efetuadas em benfeitorias no mencionado prédio.
…Realizada a audiência prévia, não foi possível a conciliação das partes.
…Em 12-07-2018, foi proferido despacho saneador, no qual foi fixado o valor da causa em € 357.221,55, foram admitidos os pedidos reconvencionais e a réplica, e foi feito o saneamento do processo, bem como a identificação do objeto do litígio e dos temas de prova.
…Pelos Réus (…) e (…) e outros foram apresentadas reclamações nos termos do artigo 596.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, tendo o Autor vindo a apresentar resposta à reclamação apresentada pelo Réu (…).
…Por despacho proferido 27-09-2018, o tribunal a quo pronunciou-se sobre as reclamações apresentadas.
…Em 12-02-2019 foi junto aos autos o relatório pericial solicitado.
…O Autor (…) solicitou esclarecimentos adicionais a tal relatório, os quais se mostram juntos a 09-04-2019.
…Realizado o julgamento de acordo com as formalidades legais, foi proferida sentença em 08-04-2020, com o seguinte teor: Pelo exposto o Tribunal julga:
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A acção totalmente procedente, por provada, e em consequência: (i) Reconhece ao Autor o direito de preferência na aquisição do prédio misto descrito na Conservatória do Registo Predial de Ourique sob o número nº …/20100813 - freguesia de (…), pelo valor de € 320.000,00 (trezentos e vinte mil euros); (ii) Condena os Réus (…), (…) e (…) a entregarem o indicado prédio ao Autor, livre e desocupado; (iii) Ordena o cancelamento dos registos que os 2º R. marido e 3º R., tenham feito a seu favor sobre o aludido prédio, designadamente o constante da inscrição decorrente da apresentação 2661 de 2017/06/08; B) Julga a reconvenção parcialmente procedente e em consequência: (i) Condena o Autor a pagar aos Réus (…) e (…) a quantia de € 15.227,59 (quinze mil duzentos e vinte e sete euros e cinquenta e nove cêntimos); (ii) Reconhece aos Réus o direito de retenção sobre o prédio benfeitorizado até que se mostre paga ou garantida tal quantia.
Custas da acção pelos Réus.
Custas da reconvenção pelo Autor na proporção de 3/4 e pelos Réus (…) e (…) na proporção de 1/4 – art.º 527º, n.ºs 1 e 2 do Cód. Processo Civil.
Registe e notifique.
…Inconformados com a sentença, os Réus (…) e (…) interpuseram recurso, apresentado as seguintes conclusões: 1. Deve ser alterada a matéria de facto, dando-se como provados os seguintes factos: "D) O Autor comunicou ao Réu (…) que pelo preço de € 320.000,00 (trezentos e vinte mil euros) não estava interessado em comprar o prédio, estando aliás, também vendedor do seu prédio." "H- Os 2º e 3º RR dispenderam a quantia de € 1.500,00 com a limpeza do curso de água;" "I- A reparação do tanque existente na propriedade custou aos 2º e 3º RR € 800,00€." "J - A execução do furo custou 2.100,00€." 2) Impõem a alteração da matéria de facto os seguintes meios de prova:
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Relativamente ao facto D: I - Documento número dois junto com a contestação do Réu (…) – contrato celebrado com a (…); II - Documento número três junto com a contestação do Réu (…) – Adenda ao contrato celebrado com a (…); III - Os seguintes depoimentos: A) Depoimento de (…) prestado na sessão de julgamento de 27 de Setembro de 2019 – 13:38:14 às 14:46:35, (00:00:00 a 01:08:20); B) Depoimento de (…) prestado na sessão de julgamento de 27 de Setembro de 2019 – 15:32:00 às 15:43:25, (de 00:00:00 a 00:11:24); C) Depoimento de (…) prestado na sessão de julgamento de 27 de Setembro de 2019 –...
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