Acórdão nº 899/11.5TBBGC.G2 de Tribunal da Relação de Guimarães, 17 de Dezembro de 2018
| Magistrado Responsável | JOS |
| Data da Resolução | 17 de Dezembro de 2018 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães *1 – RELATÓRIO (1) A “AUTO – ESTRADAS ... – SUBCONCESSIONÁRIA ..., S.A.
”, representada por ESTRADAS ... – (...), S.A., com sede na Rua …, na cidade do Porto, com o número único de matrícula e pessoa colectiva (...), matriculada na Conservatória Comercial (...), a quem foi adjudicada a subconcessão da denominada Auto – Estrada (...), veio requerer, com carácter urgente, a expropriação da parcela n.º 188, objecto dos presentes autos, com uma área de 2867 m2, relativa ao prédio Rústico, situado na freguesia de (...), concelho de B., inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (...).º e descrito na Conservatória do Registo Predial de B., sob o n.º (...). Os titulares inscritos na matriz são C. J., casado com M. C., D. A., casado com M. A., D. P., casada com J. F. e A. L.
, solteira e maior.
* Por despacho do Senhor Secretário de Estado Adjunto e das Obras Públicas, número 19887/2009 (2.ª Série), publicado na II Série do Diário da República n.º 169 de 1 de Setembro de 2009, foi declarada a Utilidade Pública com carácter de urgência.
Em 20 de Outubro de 2009 realizou-se a “vistoria ad perpetuam rei memoriam” (cfr. auto a fls. 123 e ss) e em 1 de Fevereiro de 2010 a expropriante procedeu à tomada de posse administrativa (cfr. auto a fls. 75 e ss).
A expropriante procedeu ao depósito do valor fixado pelos árbitros em Maio de 2011 (cfr. fls. 11 e sgs.), no valor de € 96.803,60 (noventa e seis mil oitocentos e três euros e sessenta cêntimos), em 18.07.2011 (cfr. fls. 4).
Por decisão judicial datada de 04.08.2011, foi a propriedade da parcela n.º 188 adjudicada à expropriante, livre de quaisquer ónus ou encargos, (cfr. fls. 201/202).
*Notificados da decisão arbitral e inconformados com o valor fixado pelos árbitros, os expropriados D. A., C. J., D. P., e A. L.
, solteira e maior, interpuseram recurso, a fls. 223 e ss., alegando o seguinte: - A área real é efectiva de 3334 m2 (e não de 2867 m2 que se não aceita e consta do Laudo de Peritagem), designada pelo n.º 188 da respectiva planta parcelar; - A quantia referida é manifestamente inferior ao seu valor real e corrente, ou seja, ao seu valor de mercado à data de Declaração de Utilidade Pública – 1 de Setembro de 2009 –; - A classificação do solo da parcela a expropriar que, segundo certidão emitida pela Câmara Municipal de B., e para efeitos do disposto no artigo 25.º, n.º 2 do CE, será a seguinte: - 76% de solo apto para construção; - 24% de solo apto para outros fins.
- A área real e efectiva da parcela de terreno expropriada, 2567 m2 correspondem a solo apto para construção e 767 m2 a solo para outros fins; - O Plano de Urbanização de B. (PUB) classifica a parcela de 2567 m2, “solo apto para construção”, como solo de urbanização programada, zona de expansão de baixa densidade tipo II, permitindo construção tipo unifamiliar, com um índice de construção máximo de 0,60 m2/m2; - A parcela expropriada abrange, em toda a sua frente Nascente, a EN217, constituindo serventia de acesso ao prédio, a partir da EN217, sendo esta uma via asfaltada e existindo na zona rede de abastecimento domiciliário de água; trata-se de um local inserido no perímetro urbano da cidade de B., situando-se (a parcela expropriada e o prédio-mãe) a cerca de 200 metros do núcleo urbano de (...), 900 metros do núcleo urbano de (...) e a 4 km do centro da cidade de B.; - O prédio-mãe, que confronta, a Nascente e em toda a sua extensão, com a EN217, possui acesso rodoviário pavimentado, rede de abastecimento domiciliário de água, rede de saneamento, rede de distribuição eléctrica em baixa tensão, rede telefónica e sistema de drenagem de águas pluviais; - Encontram-se envolvidas por áreas habitacionais de moradias unifamiliares, nas denominadas localidades de (...) e de (...) e nas suas proximidades. Insere-se numa zona servida pelos transportes dos Serviços de Transportes Urbanos de B. (…), com fácil e rápido acesso ao centro comercial e cívico da cidade de B.. Goza de óptima qualidade ambiental, porquanto não existem na zona nem nas proximidades quaisquer indústrias poluentes e não poluentes. Por outro lado, há que considerar, para efeitos de valor de mercado, a enorme expansão de que a zona tem sido objecto nos últimos anos; - Enquadra-se na zona e goza de uma localização privilegiada, com bons acessos e boa exposição, sendo muito cobiçada para a construção de moradias.
- Tem vindo a assistir-se a uma proliferação de edificação de habitações, que se situam próximo da parcela expropriada (quer a montante, quer a jusante da mesma).
- A parcela expropriada encontra-se a curta distância de estabelecimentos de ensino, primário, secundário e superior, bem como de inúmeras infra-estruturas aptas ao recreio, ao desporto e ao lazer (Estádio Universitário de B.), de saúde (Hospital e Centro de Saúde) e comerciais (hipermercados).
- Nos termos da Portaria n.º 1240/2008, de 31 de Outubro, a cidade de B. pertence à área geográfica Zona I, cujo preço por metro quadrado é de € 741,48 (setecentos e quarenta e um euros e quarenta e oito cêntimos).
- A parcela expropriada insere-se numa área de forte expansão urbana, pelo que o custo estimado para construção (de qualidade média, adequada à zona), com IVA incluído, nunca poderá ser inferior a €800,00 (oitocentos euros) por m2. Nem o valor de € 600,00 (seiscentos euros) constante do laudo de peritagem, nem o valor de €741,48 (setecentos e quarenta e um euros e quarenta e oito cêntimos) constante da Portaria n.º 1420/2008 de 28 de Outubro, aplicados ao cálculo da indemnização, traduzem um valor final que em nada se adequa ao propósito da indemnização prevista no art. 23.º do CE; - no laudo de peritagem, que se não aceita, foi atribuída à parcela valor do solo para construção – de acordo com o estabelecido no n.º 6, do artigo 23.º do C.E.– a percentagem de 10,00%.
Acontece que, quanto às características a que se reporta o artigo 26.º, n.º 6 do CE, designadamente quanto à localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes na zona e proximidades, reportados à data da DUP, sempre se dirá: - existir excelente qualidade de acessos, a situação da parcela em zona de construções de boa qualidade (acima da média) e o nível sócio-económico de seus proprietários, proximidade da cidade de B.; - localização próxima de variadas infra-estruturas e de serviços (IPB, NERBA, hipermercados, Hospital, Centro de Saúde); - inexistência de fábricas, poluentes e não poluentes, de vegetação que cause ensombramento/encobrimento, inexistência de construções de dimensão, volume ou cor cujo impacto seja negativo, de infra-estruturas viárias que ocasionem impacto violento na paisagem, de indústrias extractivas e de transportes, bom arejamento do local. Pelo que, deverá ser aplicada, a percentagem de 15,00% ao item “solo apto para construção”; - A parcela expropriada (e o prédio-mãe) usufruem, cumulativamente, das seguintes infra-estruturas, com as seguintes percentagens e que foram consideradas, num total de 6,00%, assim discriminadas: • Acesso rodoviário pavimentado – 1,50 % • Rede de abastecimento de água – 1,00 % • Rede de saneamento – 1,50 % • Rede de distribuição de energia eléctrica – 1,00% • Rede telefónica – 1,00%.
- Junto da parcela expropriada (e do prédio-mãe) existe, ainda, a seguinte infraestrutura: • Rede de drenagem de águas pluviais com colector – 0,50 % - A qual não foi objecto de valoração por parte dos árbitros na decisão arbitral.
- Assim, teremos, para os parâmetros supra referidos, um valor de 6,50%.
- Ora, somando-se este valor, 6,50%, aos 15,00% respeitantes ao item “solo apto para construção” (tendo em conta a localização, qualidade ambiental e infra-estruturas), nos termos do n.º 6 do art. 26.º do C.E., resulta um valor final de incidência do custo do terreno sobre o custo de construção de 21,50% e não de 16,00%.
- Pelo exposto, e pela decomposição da equação atributiva do quantum indemnizatório resulta que à área de terreno expropriada teremos que multiplicar o valor de € 800,00 (oitocentos euros) respeitante ao custo de construção por m2 e o de 21,50% respeitante à soma do coeficiente referente ao valor do solo apto para construção (15,00%) com as infra-estruturas existentes (6,50%).
- No cálculo da indemnização fixada pela decisão arbitral, não se afigura correcta a aplicação do índice de utilização de 0,50m2/m2, por infundamentado, porquanto nos artigos 43.º e 44.º do Plano de Urbanização de B. em vigor, estabelece-se, para a Zona de Construção de Baixa Densidade Tipo II, em que se insere a parte da parcela de terreno expropriada de “solo apto para construção”, um índice de construção de 0,60m2/m2.
- Aplicando então os valores correctamente apurados de acordo com os critérios referenciais do art. 26º do C.E. teremos a seguinte equação: - Valor por m2 como “solo apto para construção”: 0,60 x € 800,00 m2 x 21,50% x 90,00% = € 92,88 m2 (noventa e dois euros e oitenta e oito cêntimos).
- Valor total: 2567m2 x € 92,88 = € 238.423,00 (duzentos e trinta e oito mil, quatrocentos e vinte e três euros).
- A área real do “solo para outros fins”, da parcela expropriada, é de 767m2 e não de 677m2; - A lei no artigo 27.º, n.º 2, impõe aos serviços competentes do Ministério das Finanças, a obrigatoriedade de fornecer a lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuados na zona e os respectivos valores com vista à aplicação do critério ou método comparativo previsto no n.º 1 do aludido artigo 27.º. solicitação esta que se não mostra nos Autos ter sido efectuada, impõe-se a anulação do processado, a fim de ser cumprido o disposto no artigo 27.º, n.º 2 do CE; - Necessário se torna, para a decisão, a determinação do valor corrente de mercado do solo apto para outros fins; - A entidade expropriante, “Auto-ESTRADAS ...-SUBCONCESSIONÁRIA ..., S.A.”, adquiriu, no âmbito da expropriação de terrenos para construção do A4/IP4-Vila Real (…) / …-Lote 10-Sublanço B. Poente...
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