Acórdão nº 764/15.7T8CSC.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 09 de Novembro de 2017
| Magistrado Responsável | MARIA JOS |
| Data da Resolução | 09 de Novembro de 2017 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa.
Relatório: I–«R .....» intentou a presente acção declarativa com processo comum contra «F .....», gerido e representado por G …….
Alegou a A., em resumo: Por contrato-promessa celebrado em 14-6-2007, o R. prometeu vender à A. e esta prometeu comprar, a fracção autónoma do prédio que, em conformidade com o título constitutivo da propriedade horizontal, correspondia ao 5º andar, lado A, do Bloco A, do designado como Edifício ………., livre de ónus, encargos ou responsabilidades.
Quando foi agendado o contrato de compra e venda para 24-1-2011, a A., ao consultar a certidão de registo predial, verificou que, para além de hipoteca a favor do “B….., S.A.”, e de prevista servidão a favor do Município de ……, se encontrava igualmente registada a pendência de uma ação intentada pelo Ministério Público em que era pedida que fosse anulada a deliberação datada de 6-3-2006 da CMC, a qual determinou a extinção do encargo de construção e manutenção de uma piscina com dimensões olímpicas e anulado o cancelamento do registo do encargo da construção da referida piscina. O R. nunca havia informado a A. da existência do registo dessa acção e tal constitui um ónus, ou pelo menos, um encargo ou uma responsabilidade ou servidão que manifestamente desvaloriza ou limita o prédio e, consequentemente a fracção prometida comprar e vender. Por esta razão o R. encontrava-se em incumprimento, numa situação de mora, o que justificava a recusa da A. em celebrar o contrato prometido.
Neste contexto a A. intentou uma acção contra o R. em que se pedia a execução específica do contrato promessa celebrado com redução do respetivo preço e que se encontra a correr termos.
Em 4-12-2014, o R. informou a A. que o registo da referida acção proposta pelo Ministério Público havia sido cancelado pela apresentação nº 2534 de 22-10-2014, voltando a marcar a celebração do contrato definitivo de compra e venda para 30-12-2014.
Face ao tempo entretanto decorrido e às alterações de diversas circunstâncias a A. perdeu o interesse na compra da fracção.
A dita fracção era adquirida pela A. para revenda, o que era do conhecimento do R. à data da celebração do contrato-promessa. Com o decurso do tempo, a A. reduziu significativamente a sua atividade de compra e venda de imóveis em Portugal, pelo que deixou de ter interesse em adquirir imóveis para revenda.
À data da celebração do contrato promessa a A. conseguiria obter financiamento bancário para a aquisição do imóvel, o que agora já não consegue, nomeadamente às condições em que o conseguia em 2010.
Apesar do R. ter referido que no empreendimento haveria 100 lugares de estacionamento público cobertos, com acesso ao condomínio, destinado a visitantes, pertencente ao condomínio, o R. entregou o referido parque de estacionamento à Câmara ….. para exploração como parque público pago.
No projeto existiam lugares de estacionamento que na realidade não existem e uma fração “EF” destinada a arrumos tem sido vendida por parcelas para acrescentar 35 lugares de estacionamento.
A R. tinha conhecimento de que se a A. soubesse da pendência do registo do identificado ónus nunca celebraria o contrato-promessa de compra e venda nos termos em que o fez.
As alterações no mercado imobiliário que ocorreram entre 2007 e 2014 foram muito grandes, tendo havido decréscimo de volume de vendas desse sector no período de 2010 e 2013.
Pediu a A. que: 1)–Seja declarado definitivamente incumprido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre A. e R. em 14-6-2007 relativo à fração “S” do prédio urbano sito em C…., na Avenida ……, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de ..... sob a ficha ….. da freguesia de ..... e, em consequência seja a R. condenada a devolver em dobro à autora o sinal prestado e seus reforços, isto é, a quantia de € 896.400,00, acrescida de juros de mora desde a data da citação; 2)–Caso assim não se entenda, seja anulado o identificado contrato-promessa por erro sobre os motivos referidos ao objeto do contrato e, em consequência seja a R. condenada a devolver à A. o sinal prestado e seus reforços, isto é, a quantia de € 448.200,00, atualizada em função da desvalorização da moeda desde as respetivas datas de pagamento até à data da citação e acrescida de juros de mora desde a referida data de citação; 3)–Caso assim não se entenda, seja declarado resolvido o identificado contrato- promessa por alteração anormal das circunstâncias e, em consequência, seja a R. condenada a devolver à A. o sinal prestado e seus reforços, isto é, a quantia de € 448.200,00, atualizada em função da desvalorização da moeda desde as respetivas datas de pagamento até à data da citação e acrescida de juros de mora desde a data de citação.
Citado, contestou o R., impugnando factos alegados pela A., referindo designadamente: O R. apenas teve conhecimento do registo da pendência da ação proposta pelo Ministério Público em Outubro de 2008 e foi citado para os termos da referida ação como contra interessado em 29-10-2009, sendo que de qualquer modo o registo da acção pelo Ministério Público não constituía um ónus nem podia gerar quaisquer obrigações ou responsabilidades para a A..
De acordo com o projeto de arquitetura e com o título de propriedade horizontal, os 100 lugares de estacionamento público constituem a fração autónoma identificada pela letra “A” o que era do conhecimento da A.. Constava expressamente do contrato-promessa de compra e venda que o prédio estava compreendido na área de intervenção do Plano de Pormenor para a Reestruturação Urbanística dos Terrenos do Hotel …… e área Envolvente, ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 144/2006. No Regulamento do Plano de Pormenor publicado em anexo à referida Resolução do Conselho de Ministros salvaguarda-se a criação adicional de 100 lugares de estacionamento público, em cave e no interior da área identificada como parcela “A”, tendo ficado estabelecido no mesmo regulamento que o deferimento do pedido de aprovação de obras de construção ficava sujeito à disponibilização à CM de ..... de 100 lugares para estacionamento público.
A fração “EF” tem a composição que consta do título de propriedade horizontal e o seu proprietário poderá dar-lhe o destino que entender.
O R. não conhecia nem podia ou devia conhecer a essencialidade, para a A., do elemento sobre que esta alega ter incidido o erro.
A A. não alega qualquer facto relativamente às circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, sendo que a alteração do preço do imóvel constitui um risco do negócio e, apesar de tudo, a A. intentou uma ação para adquirir a fração “S”, com desconto de 25% alegando para o efeito os riscos da ação proposta pelo Ministério Público e cujo registo se encontrava pendente. Só após a extinção desse registo e interpelação do R. a A. passou a invocar a perda do interesse, a existência de erro sobre o objeto do negócio e a alteração anormal das circunstâncias, mantendo contudo pendente a referida ação judicial, o que manifestamente constitui abuso de direito.
Concluiu pela improcedência da acção e pela absolvição do pedido.
O processo prosseguiu, vindo a final a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu o R. dos pedidos formulados pela A..
Apelou a A., concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso: RECURSO DA MATÉRIA DE FACTO 1º.– Existem factos com interesse para a decisão da causa e que, seja em virtude de documentos juntos aos autos, seja em virtude de depoimentos de testemunhas, seja por serem notórios, deviam ter sido dado como provados.
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– Assim, devia ter sido dado como provado que “A Câmara Municipal de ….. foi citada para a acção referida em 15) em Outubro de 2007”.
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– Esse facto consta do documento nº 1 junto com o requerimento de fls. 1176vº.
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– Também devia ter sido dado como provado que “O empreendimento – …… – edificado no prédio referido em 3), foi e é um empreendimento de especial relevância no Concelho de …….
”.
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– Esse facto resulta designadamente do testemunho de Luís ……. (gravação 20161003113421-17555795-2871033, passagem da dita gravação do minuto 10,28 a 12,07).
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– Do mesmo modo, devia igualmente ter sido dado como provado que “os accionistas do Fundo Réu, Manuel ……. e Luís ……., foram, respectivamente, presidentes do D….. e do H….. , sendo figuras públicas muito conhecidas”.
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– E que “os accionistas do Fundo Réu, Manuel ..... e Luís ..... .....
eram promotores imobiliários com grande relevância no concelho de ....., consequentemente com contactos muito frequentes com o Município”.
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– Esses factos, além de notórios, resultam dos depoimentos de Manuel ..... e Luís ..... ....., respectivamente, 20161003113421-17555795-2871033, minuto 02,20 a 03,02, e 20161003135136-17555795-2871033, minutos 00,33 a 01,00.
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– Destes factos resulta que a partir de finais de 2007 o Fundo Réu e os seus gestores ou promotores ou accionistas passaram a saber que existia a acção intentada pelo Ministério Público.
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– Já no que respeita às alterações que ocorreram no mercado imobiliário em Portugal nos últimos anos, devia igualmente ter sido dado como provado o que consta do documento junto como documento nº 2 com o requerimento de fls 1183vº, e que é o quadro síntese do Banco de Portugal de 2015 da conjuntura das empresas não financeiras.
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– É que desses dados resulta claro que “Entre 2010 a 2014 o decréscimo de actividade do sector de actividade de construção e imobiliário foi de cerca de 52% em termos agregados, enquanto na generalidade dos sectores não financeiros esse decréscimo foi de cerca de 10%”.
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– E em concretização do que foi dado como provado relativamente aos documentos respeitantes às alterações do mercado imobiliário em Portugal nos últimos anos, devia ter sido especificamente dado como provado que “Entre 2010 e 2014, o decréscimo de actividade do sector da construção e imobiliário foi de pelo menos 40%, o...
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