Acórdão nº 4938/10.9T2SNT.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 12 de Julho de 2012
| Magistrado Responsável | EZAGÜY MARTINS |
| Data da Resolução | 12 de Julho de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam na 2ª Secção (cível) deste tribunal da Relação I – O Condomínio do Edifício “A”, sito na estrada da …, Lote 4, …, Concelho de …, intentou ação declarativa, com processo comum sob a forma ordinária, contra Construções “B” & Filho, Ld.ª, pedindo a condenação da Ré: - A indemnizar a A. na quantia de € 104.850,00 (cento e quatro mil oitocentos e cinquenta euros), para ressarcimento dos prejuízos, resultantes da contratação de outra empresa, para a reparação definitiva dos defeitos de construção que referencia, acrescida de juros legais até efetivo pagamento; - A título subsidiário, e na hipótese de o pedido principal não proceder, a condenação da Ré a reparar definitivamente os defeitos de construção, de acordo com as orientações técnicas apontadas no Relatório de Vistoria e Receção Definitiva elaborado pela empresa “C” – Coordenação e Fiscalização, Lda.
Alegando, para tanto e em suma, que a Ré é a sociedade responsável pela construção e comercialização do sobredito prédio, que foi concluído em 2003.
Sendo notórias por toda a fachada do edifício, humidades decorrentes de infiltrações nos terraços (varandas) e ferrugem nas grades de proteção dos mesmos, em resultado de uma fissuração horizontal corrida ao nível do posicionamento da impermeabilização.
No ano de 2007, o defeito de construção acima mencionado foi comunicado à empresa Construtora, ora Ré, tendo esta admitido o vício e apresentado uma possível solução para o problema das infiltrações.
Sucede porém que, no inverno de 2008, constatou-se que a solução técnica realizada pela Ré, não resolveu os defeitos de construção que visava reparar, nem mesmo os ocultou, pois as águas das chuvas, voltaram a acumular-se, não apenas na cobertura do edifício, como nos próprios terraços, provocando novas infiltrações e aumentando a degradação do estado da fachada do edifício.
Perante a ineficácia da reparação efetuada pela Ré, e na sequência de deliberação da Assembleia de Condomínio realizada no dia 11/02/2009, foi contratada a empresa “C”– Coordenação e Fiscalização, Lda., que durante os dias 20, 21 e 22 de fevereiro de 2009, vistoriou todo o edifício, para estudar as deficiências construtivas do edifício e notificá-las á empresa construtora, ora Ré, para definitiva resolução.
Tendo aquela verificado defeitos de construção vários, ao nível da cobertura, no interior e no exterior do edifício, que foram notificados à Ré, em 01-03-2009.
Tais defeitos estão a provocar danos dentro das próprias frações, impedindo a sua normal fruição por parte dos seus proprietários, e designadamente obstando ao uso pelos condóminos das suas próprias varandas/terraços – bem como de algumas arrecadações, para além de ocasionarem danos em viaturas de condóminos estacionadas na garagem.
Frustrando-se o entendimento extrajudicial com os sócios-gerentes da Ré, que a A. tentou através do agendamento de uma reunião, tendo em vista alcançar uma solução definitiva dos defeitos de construção em causa.
Contestou a Ré, arguindo a caducidade do direito de ação, por isso que, diz, o prédio foi concluído e começado a habitar em 2003, pelo que qualquer denúncia de defeitos nas partes comuns deveria ter ocorrido até 2008 e a ação judicial proposta no prazo de um ano a contar da denúncia.
Ora o Condomínio A. apenas reclamou, em março de 2009, a deficiência relativa às escorrências das varandas pelo que, pelo menos em relação a todos os defeitos anotados no relatório junto à p. i., caducou todo o eventual direito de acionar que os A.A. detivessem.
Sendo certo que o conhecimento de todas as situações anotadas no aludido relatório" já eram conhecidas da A. há muito mais de um ano em relação à data da elaboração do tal "Relatório", ou podiam sê-lo, tal como o foram agora pelo “perito" condómino que o elaborou, tendo deixado decorrer mais de cinco anos sobre a data da conclusão das obras de construção do prédio e início da sua ocupação, sem nada reclamar para além das "escorrências" das varandas...
Mais arguindo a ilegitimidade da A. relativamente à denúncia de defeitos que não digam respeito às partes comuns.
Deduzindo no mais impugnação, com o ensaio de responsabilização dos condóminos no tocante à “alegada afetação da estética do edifício”, posto que jamais tendo aqueles procedido a qualquer limpeza do edifício.
Remata com a procedência das “alegadas exceções” e a sua absolvição da instância (…) ou, quando assim se não julgue, com a improcedência da ação, por não provada, absolvendo-se a Ré do pedido.
Replicou a A. sustentando a improcedência das arguidas exceções, e concluindo como na petição inicial.
Dispensada a audiência preliminar, operou-se saneamento – julgando-se não verificada a exceção de ilegitimidade processual ativa, e ser o A. parte legítima, e relegando-se para final o conhecimento da também arguida exceção de caducidade – e condensação.
Vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença com o seguinte teor decisório: “Pelo exposto, decide-se julgar parcialmente procedente a presente acção nos seguintes termos: a) julgar improcedente a excepção peremptória de caducidade; b) absolver a Ré do pedido principal; condenar a Ré a proceder à reparação dos defeitos de construção existentes nas partes comuns do prédio identificado em 1., descritos nos pontos 5., 6., 15., 22., 23., 24., 25., 26., 27., 29., 30., 31., 32., 33., 34., 35., 36., 37., 38., 42., 51., 52., 54. e 55. dos Fundamentos de Facto, absolvendo-a do mais peticionado.”.
Inconformada, recorreu a Ré, formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões: “1. - Nos termos do artº 1225º, nº 1 e 4, do C. Civil, os defeitos de construção devem, sob pena de caducidade, ser denunciados no prazo de um ano a contar da data em que forem conhecidos e a sua reparação ser judicialmente exigida também no prazo de um ano a contar da denúncia.
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- O direito à reparação dos defeitos de construção pode, desde que se respeite aqueles prazos, ser exercido durante o “prazo de garantia” de cinco anos.
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- Tal prazo de cinco anos vale tanto para a denúncia como para o exercício judicial do direito à reparação (Ac. STJ Pº nº 12677/03.0TBOER.L1.S1 - 1ª Secção. De 29.06.2010).
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- A contagem do “prazo de garantia” de cinco anos deve ter o seu início logo que os Condóminos se possam reunir em Assembleia para poderem exercer em conjunto o direito de exigir do vendedor/construtor a reparação dos defeitos de construção detectados.
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- Para que tal suceda basta que os compradores, em conjunto, sejam detentores de 25% do capital investido no prédio - artº 1431º, nº 2, do C. Civil.
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- No caso dos autos tal situação ocorreu a 18.09.2003 com a venda da fracção “G” - Doc. nº 5.
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- Quando assim se não entenda, o “dies a quo” para início da contagem do prazo de cinco anos não poderá afastar-se da data em que o construtor/vendedor tenha transmitido a fracção que permita a reunião na titularidade dos condóminos de mais de 50% do capital investido.
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- Pois que nessa data o construtor/vendedor deixa de ter o controle do prédio e de ter a maioria em qualquer Assembleia de Condóminos.
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- De facto, a convocação da Assembleia de Condóminos não pode ficar dependente da vontade do construtor/vendedor (que a convocaria logo que vendesse a primeira fracção) nem da vontade dos condóminos pois estes naturalmente que a convocariam o mais tarde possível para alongar o prazo de garantia.
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- Tal transmissão, no caso dos autos, ocorreu em 13 de Janeiro de 2004 com a venda da fracção “Q” - Doc. nº 9.
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- Tal entendimento é o único que garante o equilíbrio entre o decurso do bem delimitado “prazo de garantia” estabelecido na lei, o interesse do construtor/vendedor em que tal prazo finde e o interesse dos compradores em que o mesmo se prolongue.
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- Não dependendo a “entrega” do prédio, no caso da venda do mesmo por fracções, de qualquer acto formal e realizando-se a mesma de forma gradual, à medida em que os compradores tomam posse das suas fracções e, correlativamente, entrem no uso das partes comuns, 13. - Tal “entrega” corresponde à tomada de posse por parte dos compradores.
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- A “entrega” eficaz é, pois, a realizada com a tomada de posse por parte do comprador que, com a sua aquisição, completa a transferência para a posse dos condóminos de mais de 50% do capital do prédio.
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- A denúncia dos defeitos efectuada em 1 de Março de 2009 ocorreu, pois, quando já estava finalizado o prazo de caducidade para o exercício do direito à reparação desses defeitos.
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- Tal como já havia caducado o direito ao recurso à via judicial quando a presente acção foi intentada.
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- Ao entender de forma diversa e ao condenar a ora Recorrente a reparar os defeitos de construção invocados pela Autora, o Meritíssimo Juiz a quo fez errada interpretação e aplicação do disposto nos artºs 1225º, nº 1 e 4, e 329º, ambos do C. Civil.”.
Requer a “anulação” da sentença recorrida, sendo proferida outra “em sua substituição” que absolva a Recorrente do pedido.
Contra-alegou a A., pugnando pela manutenção do julgado.
II - Corridos os determinados vistos, cumpre decidir.
Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Código de Processo Civil – é questão proposta à resolução deste Tribunal, a de saber qual é, in casu, o termo a quo da contagem do prazo de caducidade, seja do direito de denúncia de defeitos, seja do direito de exigir judicialmente a sua reparação.
* Considerou-se assente, na 1ª instância, e sem impugnação a propósito, nada impondo diversamente, a factualidade seguinte: “1. A R. é a sociedade responsável pela construção e comercialização do prédio urbano denominado "Condomínio “A”" Lote …, sito na Estrada da …, lugar de …, freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 4797. – al. A) do despacho de condensação.
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O prédio urbano acima referenciado é composto por 18...
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