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Acórdão nº 07A1454 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 19 de Junho de 2007

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Vincent
Magistrado ResponsávelALVES VELHO
Data da Resolução19 de Junho de 2007
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. - Administração do Condomínio do prédio urbano sito na Rua Manuel dos Santos, n.º ...e ... e Rua Robalo Gouveia, n.o ..., em Lisboa, propôs, em 30 de Junho de 2003, acção declarativa de condenação contra "P... - - Sociedade de Promoção e Construção de Lisboa, S.A.", pedindo a condenação da Ré a proceder à eliminação dos defeitos identificados na petição inicial existentes nas partes comuns e fracções do referido edifício.

Alega, para o efeito, em suma, que foi mandatada pela Assembleia de Condóminos para resolver as deficiências de construção relativamente às quais a Ré, na qualidade de vendedora e construtora do prédio, é responsável pela eliminação.

Contestou a Ré, defendendo-se por excepção, invocando a ilegitimidade activa da Autora, a ineptidão da petição inicial por ininteligibilidade da causa de pedir e a caducidade do direito de pedir a eliminação dos defeitos, por terem decorrido mais de 5 anos desde a entrega das fracções aos condóminos até à instauração da presente acção. Defendeu--se igualmente por impugnação.

No despacho saneador tiveram-se por improcedentes as excepções arguidas pela Ré, decisão que impugnou quanto às questões da legitimidade e da caducidade.

A final, a Ré foi condenada a reparar as deficiências referidas na matéria de facto provada, no prazo de três meses.

Mediante apelação da Ré, em que foi pedida a apreciação do agravo, a Relação julgou procedente a excepção da ilegitimidade da Autora, relativamente ao pedido respeitante às fracções autónomas e, em consequência condenou a recorrente a proceder à reparação das deficiências referidas nos n.ºs 20 a 32 da matéria de facto.

A A., para pedir a revogação parcial do acórdão e a reposição da sentença da 1.ª Instância, verteu, em termos úteis, nas conclusões: 1) - A Autora foi devidamente mandatada na Assembleia Geral de Condóminos para interpor acção judicial contra a Ré, quer quanto aos problemas existentes nas partes comuns do prédio, quer quanto às respectivas fracções autónomas; 2) - Os poderes agora referidos são os previstos no art. 1437º, n.º 3 do C. Civil - poderes especiais; 3) - Estamos perante uma relação de mandante (condóminos) e mandatário (administrador); 4) - A deliberação nunca foi impugnada.

A Ré, por sua vez, visando a absolvição do pedido, concluiu: 1º. A acção foi intentada quase cinco anos após a data em que a Administração do Condomínio invoca que verificou a existência dos alegados defeitos - Outono de 1998 - e quase dois anos após as datas em que refere que efectuou as respectivas denúncias - 1999 e 2001 -, pelo que é manifesto que sempre se verificaria a caducidade dos alegados direitos, ex vi do art. 1225° do C. Civil; 2°. Não se encontra provado que a última fracção foi entregue em 1998.12.11, tendo mesmo sido invocado pela ora recorrente que as fracções em causa foram entregues antes da referida data, o que não foi impugnado pela recorrida; 3°. Nos termos do art. 913° do C. Civil, o vendedor de coisa defeituosa é civilmente responsável perante o comprador nos seguintes casos: - A coisa apresente vícios que a desvalorizam ou que impeçam a realização do fim a que é destinada; - A coisa não tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias à realização daquele fim; 4°. O art. 1225° do C. Civil estabelece ainda os pressupostos da responsabilidade civil do vendedor e construtor da obra perante terceiro adquirente, nos casos em que a obra apresente defeitos resultantes de vício do solo, de vícios da construção ou de erros na execução dos trabalhos; 5°. Os referidos normativos respeitam assim a venda que teve por objecto coisa já defeituosa (art. 913° do C. Civil) ou cujos defeitos tenham resultado de algum dos vícios especificados no art. 1225° do C. Civil, não abrangendo assim os defeitos resultantes, nomeadamente, de deficiente utilização ou conservação do imóvel, bem como os decorrentes de actuações de condóminos ou de terceiros, competindo ao adquirente do bem o ónus de invocar e provar a verificação dos pressupostos legalmente estabelecidos (art. 342° do C. Civil); 6º. No caso sub iudice, a Administração do Condomínio limitou-se à invocação conclusiva de defeitos de determinado imóvel, abstendo-se de invocar ou provar que tais defeitos resultaram de vícios do próprio imóvel - venda da coisa defeituosa -, nomeadamente decorrentes de vício do solo, de vício de construção ou de erros na execução dos trabalhos; 10º. A recorrida não alegou, não demonstrou nem provou assim os factos constitutivos dos seus alegados direitos, como lhe competia (arts. 342°/1, 913° e 1225° do C. Civil), pelo que o douto acórdão recorrido enferma de manifestos erros de julgamento.

A Autora apresentou resposta, defendendo a improcedência do recurso da Ré.

  1. - Questões a apreciar e decidir: - Se a Autora goza de legitimidade para peticionar a eliminação de defeitos nas fracções autónomas (recurso da Autora); - Se se encontra extinto, por caducidade, o direito à eliminação dos defeitos; e, - Se está demonstrada a existência de defeitos cuja responsabilidade pela reparação impenda sobre a Ré, enquanto construtora-vendedora (recurso da Ré).

  2. - Vem assente a seguinte factualidade: 1. A Autora é Administradora do Condomínio do prédio urbano sito em Lisboa, na Rua Manuel dos Santos, n. 2 e 2-A e Rua Robalo Gouveia, n.º 1.

  3. Nessa qualidade foi mandatada pela Assembleia de Condóminos para resolver as deficiências de construção que o imóvel apresenta, quer nas partes comuns, quer nas fracções de alguns dos condóminos.

  4. A Ré foi vendedora das várias fracções.

  5. Quer pelo condomínio, quer pelos vários condóminos foram enviadas à Ré, as cartas datadas de: 31.03.99 (fls. 149), onde são referidas as primeiras anomalias encontradas; 16.01.01 (fls. 151) onde são referidos, designadamente, os problemas relacionados com a fissura existente na ligação das paredes e os problemas quanto ao ar condicionado; 06.02.01 (fls. 152) onde são referidos, designadamente, problemas relacionados com a limpeza e poeira; 08.02.01 (fls. 153) onde são referidos, designadamente, problemas relacionados com limpezas, retoques diversos, grade e a cobertura; 09.05.01 (fls. 156) onde foram referidos, designadamente, os problemas existentes na casa da porteira; 12.06.2001 (fls. 157) onde são referidos, designadamente, problemas relacionados com as obras profundas que decorriam no prédio; 06.07.01 (fls. 159) onde são referidos, designadamente, os pontos de discórdia em relação a alguns dos pontos listados pela Autora; 04.07.01 (fls. 161) onde são referidos, designadamente, os problemas existentes com a colocação de um elevador de acesso à cave do n.º 2; 12.10.01 (fls. 163), onde são referidos, designadamente, os problemas mais delicados por resolver no prédio, nomeadamente ao nível da cobertura do edifício e a instalação eléctrica dos serviços comuns dos escritórios; 5. Em resposta às cartas enviadas pela Autora, a Ré enviou as cartas datadas de: 06.07.01 (fls. 165), onde foram referidas, designadamente, as reparações que a Ré procederá, em número de l0, em resposta às cartas enviadas pela Autora em 16 de Janeiro, 8 de Fevereiro, 9 de Maio, 14 de Maio, 12 de Junho e 3 de Julho; 06.02.01 (fls. 167), onde foram referidas algumas reparações ainda por fazer em número de 5, em resposta à carta enviada pela Autora em 6 de Fevereiro de 2001; 27.10.00 (fls. 168), onde foram referidas as questões relacionadas com as reparações a efectuar com as partes comuns, onde é...

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