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Acórdão nº 10262/06.4TBMTS.P1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 08 de Outubro de 2013

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Vincent
Magistrado ResponsávelAZEVEDO RAMOS
Data da Resolução08 de Outubro de 2013
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: Em 18-12-2006, AA e mulher BB, residentes em ..., intentaram, no 6º Juízo Cível da Comarca de Matosinhos, acção ordinária contra os réus “CC – Investimentos Imobiliários, SA”, com sede na ... e DD e mulher EE, residentes em Matosinhos, pedindo: A) – Se declare que a demandada “CC – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, Lda. não cumpriu definitivamente o contrato promessa, identificado nestes autos, que celebrou com o autor, por sua culpa exclusiva; B)- Se declare que o autor, por causa daquele incumprimento culposo da CC, tem o direito de exigir a esta o dobro da quantia que pagou à CC, no âmbito daquele contrato-promessa e em cumprimento das obrigações que, por essa via, contraiu, cujo montante é de €234 435,02; C) – Como consequência dos pedidos formulados nas procedentes alíneas A) e B), se condenar-se a CC a pagar aos autores o dobro das quantias que estes lhe pagaram, naquele montante de €234.435,02, porque, por esta acção, exercem efectivamente o direito ao recebimento do dobro que pagaram à CC, em cumprimento das obrigações que assumiram no contrato-promessa ajuizado nesta petição; D) – Se declare que os autores têm o direito de executar a fracção identificada nesta petição [maxime no art. 51 deste articulado, ou seja, fracção autónoma “R”, correspondente a habitação no 5º andar, direito, traseiras, com arrumo e lugar de garagem na cave, de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal], de modo a que o crédito aqui peticionado seja satisfeito com o produto da sua venda judicial, e que têm o direito real de a reter na sua posse até que o crédito que aqui peticionam seja satisfeito; E) – Se condene os réus DD e mulher a reconhecer a validade e eficácia de todos os pedidos formulados na petição.

Para tanto alegaram, em síntese, que o autor marido vendeu mercadorias do seu comércio à 1ª ré.

Por dificuldades financeiras para lhe pagar, esta, por sua proposta, prometeu vender àquele, e este prometeu comprar-lhe, uma fracção autónoma de certo prédio em construção, pelo preço de 117.217,51€.

Embora tenha sido declarado no contrato promessa (fls. 33 a 35) que o autor entregara à 1ª ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 52.373,78€ e que a restante parte do preço (64.843,73€) seria paga no acto da escritura, tal quantia não foi efectivamente entregue em dinheiro, antes foi levada em conta, por compensação, no crédito do autor marido.

Em 16-01-2003, a dívida, vencida, da 1ª ré ao autor, decorrente dos referidos fornecimentos, já depois daquele abatimento, era de 101.239,73€.

Então, o autor efectuou a compensação do remanescente do preço do contrato prometido com o seu crédito, ficando este pago e restando o crédito de 36.396,00€.

A 1ª ré obrigou-se a marcar a escritura até 30-09-2002, o que até hoje não cumpriu.

No ano de 2003, a 1ª ré estava em grandes dificuldades económicas, sem meios financeiros para concluir a edificação e, por isso, em Janeiro, entregou ao autor o apartamento, passando este a ocupá-lo como coisa sua, fazendo obras e instalando os serviços de abastecimento necessários, no que despendeu 15.000€, estando a habitá-lo um seu filho, o que tudo lhe confere a posse da fracção.

Até há 2 anos atrás, o autor várias vezes contactou a 1ª ré no sentido de realizarem a escritura, o que esta não quis ou não pode fazer, ficando a partir daí incontactável e em parte incerta.

Sucedeu que a fracção foi vendida em processo de execução fiscal ao 2º réu, impossibilitando, por isso, o cumprimento da promessa da 1ª ré.

Porém, o autor tem o direito de retenção sobre a fracção enquanto não lhe for restituído o sinal em dobro e de para tal a executar e penhorar.

Os 2ºs réus sabiam, quando se propuseram adquirir a fracção, que esta estava na posse do autor ou, pelo menos, que não estava na posse da 1ª ré, mas de outras pessoas.

Apenas os 2ºs réus contestaram, impugnando toda a factualidade alegada pelos autores e refutando o pretenso direito de retenção.

Para tal, alegaram que adquiriram a fracção por compra efectivada por meio de propostas em carta fechada realizada em 10-03-2006, num processo de execução fiscal que correu contra a 1ª ré, nas Finanças de Matosinhos, por dívida de contribuição autárquica.

Tal fracção fora ali penhorada em 18-11-2005.

Em 20-01-2006, foi proferido despacho a determinar a citação dos credores (artº 239º, do CPPT) e a ordenar a venda por aquele meio.

Os credores foram citados (por afixação de editais, um na porta da Repartição de Finanças, outro na sede da Junta de Freguesia e outro na porta da fracção em causa) e foi publicitada a venda, por anúncios insertos nas edições de 1 e 2 de Fevereiro de 2006, no Jornal de Notícias.

A terem direito de retenção, deviam os autores ter reclamado o seu crédito na execução fiscal, para ali ser graduado no lugar que lhe competisse e ser eventualmente satisfeito pelo produto da venda, produto este para o qual assim se transferiria o seu direito.

Como não reclamaram, não invocaram direito de retenção nem informaram nos autos estarem a ocupar a fracção, o seu crédito passou a ser comum e caducou o direito de retenção.

Nem no processo executivo, nem nos anúncios, nem no momento da abertura de propostas, constou ou alguém, incluindo o fiel depositário, prestou aos 2ºs réus qualquer informação sobre a ocupação da fracção pelos autores e seu eventual direito.

Foram os 2ºs réus que comparticiparam nas obras de acabamento do prédio.

Nunca os autores se apresentaram perante o condomínio como detentores da fracção, nunca comparticiparam em quaisquer despesas comuns.

Assim, o eventual direito de retenção extinguiu-se com a venda.

Os 2º réus pagaram o preço e os impostos devidos pela aquisição, foi-lhes adjudicada a propriedade da fracção, entregue o título de transmissão, procederam ao registo predial e, por isso, foram canceladas todas as inscrições relativas aos direitos que caducaram com a venda, estando a fracção registada a seu favor, livre de ónus ou encargos.

Replicando, os autores impugnaram, dizendo ignorar os factos alegados pelos contestantes relativos ao despacho que mandou citar os credores, ordenou a venda por propostas em carta fechada, fixou a sua data, bem como à citação dos credores por afixação dos editais e à publicação dos anúncios no jornal.

No mais, alegaram que o direito de retenção assenta na posse da coisa, sendo esta seu sinal público, daí a desnecessidade do seu registo predial.

* Por ordem do tribunal, os 2ºs réus juntaram, entretanto, certidão (fls. 146 e seguintes), extraída do processo de impugnação pendente no Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto, constando além do mais, as seguintes peças do processo executivo: -auto de penhora da fracção “R”, realizada em 18-11-2005 na sede da executada (aqui 1ª ré), de nomeação de fiel depositário e entrega daquela a este; -despacho de 20-01-2006, a mandar citar os credores com garantia real, os credores desconhecidos e os sucessores dos credores preferentes e a designar data para a venda por meio de propostas em carta fechada, do qual se ordenou a notificação do executado, do fiel depositário, dos titulares do direito de preferência, a afixação de editais, publicação de anúncios e publicitação na Internet; -cópias de ofícios, dos quais consta terem sido remetidos sob registo postal com aviso de recepção, à executada, à credora reclamante Caixa Geral de Depósitos e ao depositário; -certidões, assinadas pelos respectivos funcionários, da afixação dos editais na Junta de Freguesia e nos “locais...

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