Acórdão nº 92/22.1T8MMV.C1 de Tribunal da Relação de Coimbra, 23-01-2024
| Data de Julgamento | 23 Janeiro 2024 |
| Ano | 2024 |
| Número Acordão | 92/22.1T8MMV.C1 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Coimbra - (JUÍZO DE COMPETÊNCIA GENÉRICA DE MONTEMOR-O-VELHO) |
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1.º Adjunto: Des. Pires Robalo
2.º Adjunto: Des. Luís Ricardo
Apelação n.º 92/22.1T8MMV.C1
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra:1
I - Relatório:
A) - 1) - 2«[…] A..., Lda., com os sinais nos autos, propôs a presente acção declarativa especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato contra AA e BB, ambos também com os sinais nos autos.
Essencialmente, na petição inicial, alegou-se que as partes celebraram um contrato de mediação imobiliária para a Autora promover a venda de um imóvel dos Réus, no âmbito do qual a Autora angariou uma pessoa interessada, com o qual veio a ser celebrado um contrato-promessa de compra e venda, sendo que, depois de diversos adiamentos, no dia da celebração do contrato definitivo, o Réu não compareceu e, por isso, aquele contrato não foi celebrado. Neste quadro, a Autora entende que cumpriu as obrigações a que estava adstrita e, por conseguinte, que lhe é devida a comissão acordada no contrato de mediação imobiliária.
Concluiu, então, a Autora que os Réus devem ser condenados no pagamento de € 11 685, ou, se assim não se entender, € 5 842,50, valores acrescidos de juros legais, contados desde a data da citação até integral pagamento. *
Os Réus contestaram a acção, defendendo-se por impugnação.
Fundamentalmente, negaram a existência de um contrato-promessa, com base em este ter sido revogado por acordo entre os Réus e o promitente-comprador,
com devolução do sinal ao promitente-comprador, de onde resulta, na perspectiva dos Réus, que não existe qualquer obrigação legal de pagamento de comissão à Autora. Afirmaram, ainda, que nenhuma das restantes opções legais em que é devida comissão (conclusão e perfeição do contrato; e não celebração do contrato por causa imputável ao cliente proprietário, caso se trate de mediação imobiliária em regime de exclusividade) se verifica no caso dos autos. Terminaram a contestação pedindo que seja considerado improcedente o pedido e, em consequência, que os Réus sejam absolvidos da instância e do pedido.
[…]».
3) - Realizada que foi a audiência final, veio a ser proferida (pelo Juízo de Competência Genérica ...), a sentença de 24/6/2023, que, julgando a acção totalmente improcedente, absolveu os Réus do pedido. *
B) - Desta decisão recorreu a Autora, que, a finalizar a respectiva alegação de recurso - que veio a ser recebido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo -, apresentou as seguintes “conclusões”:
«1ª - A sentença recorrida de fls..., deve ser revogada;
2ª - A A., ora recorrente, é uma sociedade comercial por quotas, com o NIPC ...80 e sede na Rua ..., ..., ... ..., tendo por objecto a mediação imobiliária, e sendo para tal licença para tal actividade. 3ª - No âmbito da sua actividade, a A. foi contactada pelos RR., ora recorridos, alegando estes terem um bem imóvel em comum, solicitando solicitaram àquela os serviços de modo ela proceder à promoção comercial da venda do prédio destinado a habitação.
4ª - A 26 de Setembro de 2020, as partes celebraram um contrato, «Contrato de
Mediação Imobiliária» (doravante designado por CMI), no qual acordaram «que o presente contrato se rege pelas seguintes cláusulas», entre as quais: Cláusula 2.ª (Identificação do Negócio) 1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 190 000 (...) desenvolvendo para o efeito as acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis. Cláusula 4.a (Regime de Contratação) 1. O segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade. 2. O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a mediadora tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, durante o respectivo período de vigência. Cláusula 5.a (Honorários) 1. Os honorários só são devidos se a mediador conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 19.° da Lei n.° 15/2013, de 8 de Fevereiro. 2. O segundo contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de honorários a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescido do IVA à taxa legal em vigor. 3. O pagamento de honorários apenas será efectuado nas seguintes condições: 50 % após a celebração do contrato-promessa e o remanescente 50 % na celebração da escritura ou conclusão do negócio.
5ª - A A. promoveu a venda do prédio acima melhor identificado e angariou um interessado na aquisição daquele, de nome CC. 6ª - A 15 de Maio de 2021. os RR., na qualidade de promitentes vendedores, e CC, na qualidade de promitente comprador, celebraram um contrato de promessa de compra e venda (doravante designado por CPCV), no qual acordaram, além do mais: CLÁUSULA TERCEIRA 1. O preço de compra e venda (...) é de 190.000,00€, o qual será pago da seguinte forma: a. A título de sinal e princípio de pagamento, o promitente comprador paga aos promitentes vendedores, por transferência bancária (...) o valor
pecuniário de 19.000,00€; (...) c. O remanescente do preço de alienação do identificado imóvel, isto é, 171.000,00€ (...) será pago, pelo promitente comprador aos promitentes vendedores na data de outorga da escritura pública de compra e venda ou qualquer outra forma escrita permitida por lei para o contrato prometido, mediante um cheque visado ou cheque bancário. (...) 3. Tendo sido prestado sinal, nos termos do artigo 442.° do Código Civil, se o promitente comprador deixar de cumprir a obrigação assumida neste contrato promessa, por causa que lhe seja culposamente imputável, têm os promitentes vendedores a faculdade de fazer seu o montante do sinal entregue, assim como em caso de incumprimento culposo proveniente dos promitentes vendedores tem o promitente comprador a faculdade de exigir o dobro do valor do sinal que tiver sido prestado. CLÁUSULA QUARTA 1. A escritura de compra e venda ou escrito equivalente (...) obedecerá ao cumprimento dos seguintes prazos: 1.1. Os promitentes vendedores deverão, no prazo de 90 dias, a contar da data de outorga deste contrato, comunicar ao promitente comprador, por email, para este marcar a escritura definitiva; 1.2. A partir do cumprimento do prazo anterior, o promitente comprador deverá marcar a escritura no prazo máximo de 30 dias, devendo avisar os promitentes compradores, também por email, com antecedência de 15 dias da hora, dia e Cartório Notarial, ou outro local, onde se efectuará a respectiva escritura pública ou o contrato prometido. 1.3. Acordam todas as partes que, dada a necessidade de transporte e arrumação dos móveis que estão no prédio (...) que, após a celebração do contrato prometido (definitivo), os promitentes vendedores ainda dispõem de um prazo de 30 dias para entrega definitiva, livre de pessoas e coisas. CLÁUSULA SÉTIMA As partes declaram que no presente negócio interveio a sociedade de mediação imobiliária “A..., LDA”, titular da licença AMI - ...57.
7ª - Marcada a data do contrato definitivo de compra e venda, a 29 de Julho de
2021, a Ré dirigiu e-mail a CC no qual pedia a emissão de uma adenda ao CPCV com a prorrogação do prazo por um período de 60 dias, com fundamento em os Réus ainda não terem encontrado um imóvel para aquisição. 8ª - CC (promitente comprador), mediante e-mail de 13 de Agosto de 2021, comunicou aos RR. e à A. que agendara o dia 30 de Agosto de 2021, às 15 horas, na B... Advogados, para realização do contrato de compra e venda 9ª - Após vários agendamentos, alheios à recorrente, como por exemplo não existir a correcta harmonização matricial e de registo (exclusivamente a cargos dos RR.), constantes da matéria provada, que aqui se dão por reproduzidos, foi reagendado para o dia 25 de Outubro de 2021, pelas 10h30m, na B... - Advogados, a última data de celebração do contrato definitivo ou contrato prometido
10ª - No dia 25 de Outubro de 2021, o R., e sem que nada antes o fizesse prever, não compareceu para a celebração da compra e venda, apesar de estar devidamente notificado/informado e não ter rejeitado a data,
11ª - tendo o R. dado entrada nos serviços de urgência do Hospital ..., tendo tido alta no mesmo dia pelas 11:20 horas, com destino “Ars/ Centro de Saúde”, pelo que não se celebrou, em 25 de Outubro de 2021, a compra e venda.
12ª - Muito Posteriormente, no dia 22 de Dezembro de 2021, os RR. e CC celebraram um acordo de revogação do CPCV celebrado a 15 de Maio de 2021, no qual disseram, além do mais:
13ª - No dia 3 de Março de 2022, os RR. endereçaram à A. missiva sobre a denúncia do contrato de mediação imobiliária e explicação do ocorrido de revogação.
14ª - Não se provou que de 22.12.2021 a 03,03.2022. os RR. tenham dado conhecimento à A. da revogação do CPCV.
15ª - Não se provou qualquer motivo imputável à A. ou ao promitente
16ª - A mais importante cronologia dos factos decorre de:
-26.9.2020 - celebração do CMI;
-15.05.2021 - celebração do CPCV:
-A partir de 15.05.2021, os recorridos tinham o prazo de 90 dias para avisar o promitente comprador a marcar a escritura. O que este devia fazer nos 30 dias seguintes - grosso modo o prazo seria até 15.08.2021. E os recorridos ainda podiam permanecer no imóvel mais 30 dias, ou seja até 15.08.2021-22.12.2021 - Revogação do CPCV entre recorridos e promitente comprador. NOTA IMPORTANTE: esta revogação não é comunicada à recorrente.
-03.03.2022 - os recorridos denunciam o CMI - é é somente nesta data que a recorrente sabe da revogação do CPCV entre prominentes vendedores e proeminente comprador.
17ª - Dispõe o art. 19.° da...
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