Acórdão nº 830/22.2T8GMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 16-03-2023
| Data de Julgamento | 16 Março 2023 |
| Ano | 2023 |
| Número Acordão | 830/22.2T8GMR.G1 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I. RELATÓRIO:
I..., Unipessoal, Limitada, instaurou ação especial para cumprimento de obrigações, regulada pelo DL269/98 contra AA e BB, pedindo a condenação dos mesmos no pagamento da quantia de € 13.726,80 (treze mil setecentos e vinte e seis euros e oitenta cêntimos), acrescida de juros de mora, referente ao pagamento da remuneração dos serviços consagrados no contrato de mediação imobiliária, alegando que os Réus não assinaram o contrato promessa depois da autora ter encontrado comprador interessado.
Os Réus deduziram oposição, arguindo a nulidade do contrato, por se sentirem enganados e não lhes ter sido comunicadas as cláusulas, designadamente a da exclusividade e remuneração. Impugnam ainda o alegado.
A Autora respondeu às exceções e atendendo ao alegado e estando o Tribunal em condições de proferir decisão de mérito, sem a necessidade de realização de diligências de instrução, foram as partes convocadas para audiência, nada mais tendo sido requerido.
Foi então proferida sentença que julgou a ação manifestamente improcedente, e em consequência absolveu os Réus do pedido, fixando o valor da ação em €13.845,69 e condenando nas custas a autora.
Inconformada com tal decisão veio a autora da mesma recorrer apresentando as seguintes conclusões:
Primeira: A autora intentou a presente ação alegando, em síntese, que:
− celebrou, com os réus, contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, por 12 (doze) meses;
− no decorrer deste prazo conseguiu encontrar terceiros interessados em adquirir o imóvel objeto da mediação, nas condições exigidas pelos réus (preço até superior), potenciais adquirentes esses que chegaram a assinar o respetivo contrato promessa de compra e venda e a entregar o valor relativo ao sinal;
− No entanto, os réus recusaram-se a assinar o contrato promessa de compra e venda e a concluir o negócio.
Segunda: Em consequência, a autora pede a condenação dos réus no pagamento da quantia correspondente ao valor da comissão acordada, nos termos do disposto no n.º 2, do art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08/02.
Terceira: A M. Juíz “a quo”, dispensando a realização de julgamento, julgou a ação improcedente, fundamentando a decisão, em síntese, na seguinte afirmação:
«se o cliente lançar mão da revogação unilateral, sem aceitação por parte do mediador só terá de remunerar o mediador, se celebrar o contrato visado, pelo que, não tendo sido o caso alegado, terá a ação que improceder» - sublinhado nosso.
ACONTECE QUE,
Quarta: Dos factos considerados como provados na sentença recorrida não resulta, sequer, a «revogação unilateral» do contrato de mediação imobiliária, mas apenas que, face à designação de um dia para celebração do contrato promessa de compra e venda «os réus informaram que não iam celebrar o contrato promessa, não tendo comparecido».
Quinta: Pelo contrário, dos documentos juntos com a p.i. sob os n.ºs 6, 8 e 13, cujo teor e a autenticidade não foram impugnados pelos réus, resulta que estes, em novembro de 2021, denunciaram o contrato para o respetivo termo, isto é, 22.03.2022 e que, posteriormente, em 14.12.2021, resolveram o contrato de mediação invocando uma (falsa) justa causa.
Sexta: Aliás, na data para a qual os réus foram convocados para assinarem o contrato promessa de compra e venda – 24.11.2021 -, o contrato de mediação estava, plenamente, em vigor, uma vez que só tinha sido denunciado para a data da respetiva renovação. Nessa altura, é inquestionável que não existia «revogação unilateral» ou, sequer, resolução do contrato de mediação.
ACRESCE QUE,
Sétima: Sem prescindir no que respeita à inexistência de revogação unilateral, a verdade é que, como vem defendendo a jurisprudência e a doutrina de forma praticamente unanime, «o contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, quando nada é consensualmente regulado, não permite a revogação unilateral.» - Ac. do Tribunal da Relação do Porto, de 13.01.2022, Proc. n.º 211/20.2T8MLD.P1. No mesmo sentido, cfr., por exemplo, Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 31.10.2019, Proc. n.º 8257/18.4T8VNF.G1, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10.05.2016, Proc. n.º 2119/13.9TJLSB.L1-7 , “O contrato de Mediação imobiliária na prática judicial – Uma abordagem Jurisprudencial”, pág. 75, publicado pelo C.E.J., e Higina Castelo, in “Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais”, (2013) pág. 389
Oitava: Assim, mesmo que os réus tivessem revogado unilateralmente o contrato de mediação – o que se admite apenas para efeito de raciocínio -, tal não os exonera da obrigação de pagar a comissão acordada, porque a autora encontrou terceiro interessado em concretizar o negócio objeto do contrato de mediação.
Nona: Resulta do disposto no n.º 2 , do art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08/02 que, nos contratos celebrados em regime de exclusividade, existe igualmente direito à comissão quando, durante o prazo de vigência do contrato de mediação, a empresa mediadora apresenta pessoa interessada, disposta a celebrar o contrato visado e o cliente não o celebra por causa que lhe é imputável – neste sentido, por exemplo, Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 31.03.2013, Proc. n.º 356/11.0TBPVL.G1, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, datado de 01.10.2015, Proc. n.º 3390/13.1TBVLG.P1 e Higina Castelo, in “Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais”, (2013) pág. 387.
Décima: Decorre da matéria de facto já considerada como provada que a autora convocou os réus para assinarem contrato promessa de compra e venda, de acordo com o qual o imóvel objeto do contrato de mediação seria vendido por EUR 186’000,00 (o valor mínimo constante do contrato de mediação era de EUR 184’000,00) e que os réus informaram que não iam assinar tal contrato, não tendo comparecido.
Décima primeira: Fica, pois, demonstrado que a autora encontrou interessados em adquirir o imóvel dos réus, que chegaram a assinar o respetivo contrato promessa de compra e venda e a entregar o dinheiro correspondente ao sinal e que o contrato visado pela mediação apenas não foi concluído porque os réus não quiseram, isto é, por causa que lhes é imputável.
FINALMENTE,
Décima Segunda: Como decidiu o Tribunal da Relação de Guimarães, em acórdão de 07.04.2022, Processo n.º 4302/21...., «não deve conhecer-se imediatamente do mérito da causa, após os articulados, quando, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, existe matéria controvertida...
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