Acórdão nº 69483/21.1YIPRT.L1-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 28-06-2023
| Data de Julgamento | 28 Junho 2023 |
| Ano | 2023 |
| Número Acordão | 69483/21.1YIPRT.L1-7 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I- Relatório:
Alismédia-Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, veio propor contra IB e marido, JB, em 15.7.2021, providência de injunção, pedindo o pagamento da quantia global de €8.032,48, incluindo juros e a taxa de justiça suportada, sendo €7.241,63 o valor em falta da remuneração devida pela atividade de mediação desenvolvida pela A. na venda de duas frações autónomas pertencentes aos RR., nos termos acordados entre as partes. Diz, no essencial, que tendo-se concretizado os negócios visados, os RR. apenas pagaram à A., a final, a quantia de €13.276,31 (já haviam pago €20.517,94 com a assinatura do contrato promessa de compra e venda), recusando-se a pagar ainda o valor de € 7.241,63 da totalidade da comissão devida.
Os RR. deduziram oposição, alegando, em síntese, que as partes acordaram que a comissão a pagar pelos serviços de mediação imobiliária da A., para venda de dois imóveis (um apartamento e um lugar de estacionamento) dos RR., seria de 3,5% + IVA, contra o que consta dos respetivos contratos escritos (5% + IVA), tendo a A., após a aceitação de proposta de aquisição pelos RR. no valor de €775.000,00 relativamente ao apartamento, informado estes que o negócio não poderia ser concretizado se os mesmos não aceitassem um aumento da comissão para 4,25% + IVA devido a exigências da agência imobiliária que representava os compradores do imóvel. Tendo a Ré aceitado um aumento da comissão caso o valor da proposta também subisse para compensar esse aumento, os RR. acabaram por anuir a uma proposta no valor de €785.000,00, mas que incluía também o lugar de estacionamento no negócio e não era tão vantajosa. Vieram os RR. a saber que a A. falseara o pretexto para elevar o valor da comissão, pelo que apresentaram reclamação por essa atuação perante a Century 21 Portugal que não foi atendida, e apenas pagaram o valor correspondente aos 3,5% + IVA de comissão acordada pelos serviços de mediação imobiliária. Mais invocam a nulidade dos contratos por falta de elementos obrigatórios (valor da comissão acordada de 3,5% + IVA e identificação da agente angariadora), ou ainda por ausência de outros elementos caso se considere como contrato a troca de mensagens por correio eletrónico, e, subsidiariamente, a anulabilidade dos mesmos com fundamento em vício da vontade. Pedem a improcedência da causa, formulam pedido reconvencional e pedem a condenação da A. como litigante de má-fé, em multa e indemnização, por deduzir pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar e omitir factos relevantes para a decisão da causa.
A convite do Tribunal, a A. juntou requerimento inicial aperfeiçoado e os RR. exerceram o contraditório.
A A. pronunciou-se sobre a matéria de exceção arguida, sobre a reconvenção deduzida e sobre a litigância de má-fé que lhe é imputada, concluindo pela respetiva improcedência.
Por despacho de 31.5.2022, foi indeferido liminarmente, por inadmissibilidade legal, o pedido reconvencional formulado pelos RR..
Realizada audiência de discussão e julgamento foi, na sessão que ocorreu em 5.12.2022, proferida sentença nos seguintes termos: “(...) Pelo exposto, tendo em atenção as considerações expendidas e o quadro legal citado, se decide:
a) Julgar procedente a presente acção e, consequentemente, condenar os Réus IB e JB, a pagarem à Autora Alismédia - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. a quantia de € 7.241,63 (sete mil duzentos e quarenta e um cêntimos e sessenta e três euros), acrescida de juros de mora, à taxa comercial, vencidos, desde 01.03.2022, e vincendos, até integral pagamento (artigos 805º e 806º do Código Civil).
b) Não condenar a Autora como litigante de má-fé.
Custas a cargo dos Réus (artigo 527º do CPC).
(…).”
Inconformados, recorreram os RR., IB e JB, culminando as alegações por si apresentadas com as conclusões a seguir transcritas:
“
1. Os contratos de mediação imobiliária celebrados entre Autora e Réus são nulos, nos termos do artigo 16.º, n.º 2, alínea c), e n.º 5, do RJAMI, uma vez que as condições de remuneração da Autora efetivamente acordadas entre as partes (comissão de 3,5%+IVA sobre o valor do negócio) não eram as que constavam do seu clausulado, conforme reconhecido na Sentença recorrida.
2. Errou o Tribunal ao considerar que a nulidade seria afastada pelo princípio da boa fé, por um lado, porque a própria Autora não agiu de boa fé e, por outro, porque não corresponde à verdade que a atuação dos Réus tenha gerado confiança na Autora, uma vez que aqueles mostraram o seu desacordo com o valor da comissão pretendido pela Autora, pelo menos desde a reclamação que apresentaram em 11.12.2018.
3. Ao não reconhecer a nulidade dos contratos de mediação imobiliária celebrados entre Autora e Réus, a Sentença incorreu em erro de direito, violando o disposto no artigo 16.º, n.º 2, alínea c), e n.º 5, do RJAMI.
4. Caso assim não se entenda, e sendo o contrato de mediação imobiliária um negócio formal, porque necessariamente reduzido a escrito (cf. artigo 16.º, n.º 1, do RJAMI), qualquer alteração contratual ao mesmo terá forçosamente de revestir a mesma forma, sob pena de nulidade.
5. A alteração das condições remuneratórias da Autora não revestiu a mesma forma dos contratos de mediação imobiliária, não tendo sido reduzida a escrito, pelo que padece de nulidade, tendo o Tribunal incorrido em erro de direito e violado o artigo 16.º, n.ºs 1 e 5, do RJAMI, ao não reconhecer tal nulidade.
6. Mais, o Tribunal incorreu em omissão de pronúncia - sendo, por conseguinte, a Sentença nula, nos termos conjugados dos artigos 608.º, n.º 2, e 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil -, ao não apreciar concretamente a validade formal da alteração das condições de remuneração da Autora, apesar de a nulidade da mesma ter sido oportunamente invocada pelos Réus e ser de conhecimento oficioso (cf. artigo 286.º do Código Civil).”
Pedem a revogação da sentença.
Em contra-alegações, a apelada, Alismédia-Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, sustenta o acerto do julgado, alinhando, por sua vez, as seguintes conclusões:
“
I. Vem o Recurso interposto pelos Recorrentes por não concordarem com a, aliás, douta Decisão proferida, alegando que “a Sentença padece de erro de direito.” e que “A Sentença esteve mal, como mínimo, (i) ao considerar válidos os contratos de mediação imobiliária, e, mesmo que o fossem, (ii) ao ignorar a invalidade da alteração contratual respeitante ao valor da comissão a pagar pelos Réus”.
II. Bem andou o Tribunal a quo ao não declarar nulo o Contrato de Mediação Imobiliária pelas razões apontadas pelos Recorrentes.
III. A Recorrida deu a conhecer, primeiramente que a comissão seria de 3,5% + IVA, apesar de no Contrato de Mediação Imobiliária constar que seria de 5% + IVA, por o sistema informático, da Century 21, não permitir tal alteração.
IV. E, os Recorrentes sempre tiveram conhecimento de quem era a angariadora imobiliária, ou seja, sabiam que era MMC, pois foi ela que sempre foi a sua interlocutora.
V. Tendo esta informado mais tarde, que o negócio poderia não se concretizar se a comissão não passasse para 4,25% + IVA, sobre o valor da venda, e explicado qual a razão.
VI. Tendo os Recorrentes aceite tal comissão expressamente, que só mais tarde vieram a impugnar, depois do negócio concluído, não pagando a totalidade do valor acordado.
VII. Bem andou, pois, o Tribunal a quo ao desconsiderar a invocada nulidade, uma vez que os Recorrentes aceitaram e a Recorrida prestou àqueles a sua actividade.
VIII. Tendo os Recorrentes celebrado a Escritura de Compra e Venda e pago à Recorrida os valores de €20.517,94 e €13.276,31.
IX. Não é, assim, de considerar, como alegam os Recorrentes, que alteração contratual é nula, por falta de forma, uma vez que o aceitaram posteriormente e expressamente, não se verificando qualquer omissão de pronúncia, ou mesmo erro no Direito aplicado.
X. Não lograram os Recorrentes provar qualquer desconhecimento sobre o nome da angariadora imobiliária nem sobre a comissão que aceitaram expressamente, por email, após saberem os termos do negócio que lhe foi proposto.”
O recurso foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, mais se sustentando a inexistência da nulidade da sentença arguida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
*
II- Fundamentos de Facto:
A sentença fixou como provada a seguinte factualidade:
1) A Alismédia é uma empresa que tem por objecto a actividade de mediação imobiliária e que pertence à rede Century 21.
2) Os Réus são casados, entre si, no regime de comunhão de adquiridos.
3) Os Réus conheceram MMC, agente imobiliária da Alismédia.
4) No âmbito da sua actividade a Autora celebrou, em 19/04/2018, com os Réus (ao que ora importa) dois contratos de mediação imobiliária, sendo um para venda da fracção autónoma designada pela letra "P" correspondente ao 5º Esquerdo do prédio sito na Av. 5 de Outubro n.º .., em Lisboa, descrito na CRP sob o n.º … da freguesia de S. Sebastião da Pedreira, com o artigo matricial … da freguesia de Avenidas Novas, pelo valor de €785.000,00, e outro para venda da fracção "DI" correspondente a um lugar de estacionamento na cave -3 com entrada na Av. João Crisóstomo, do prédio sito na Av. 5 de Outubro, n.º .. a ..A e Av. João Crisóstomo n.º .. a ..E., descrito na CRP sob o n.º … da freguesia de S. Sebastião da Pedreira, com o artigo matricial ... da freguesia de Avenidas Novas, pelo valor de €35.000,00, com a subscrição dos documentos cujas cópias se mostram insertas a fls. 56v e 57, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
5) Tais contratos foram celebrados inicialmente com regime de exclusividade, por um período de 6 meses.
6) Em 23 de Julho de 2018, através dos Aditamentos cujas cópias se mostram insertas a fls. 57v e 58, que aqui se dão por integralmente...
I- Relatório:
Alismédia-Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, veio propor contra IB e marido, JB, em 15.7.2021, providência de injunção, pedindo o pagamento da quantia global de €8.032,48, incluindo juros e a taxa de justiça suportada, sendo €7.241,63 o valor em falta da remuneração devida pela atividade de mediação desenvolvida pela A. na venda de duas frações autónomas pertencentes aos RR., nos termos acordados entre as partes. Diz, no essencial, que tendo-se concretizado os negócios visados, os RR. apenas pagaram à A., a final, a quantia de €13.276,31 (já haviam pago €20.517,94 com a assinatura do contrato promessa de compra e venda), recusando-se a pagar ainda o valor de € 7.241,63 da totalidade da comissão devida.
Os RR. deduziram oposição, alegando, em síntese, que as partes acordaram que a comissão a pagar pelos serviços de mediação imobiliária da A., para venda de dois imóveis (um apartamento e um lugar de estacionamento) dos RR., seria de 3,5% + IVA, contra o que consta dos respetivos contratos escritos (5% + IVA), tendo a A., após a aceitação de proposta de aquisição pelos RR. no valor de €775.000,00 relativamente ao apartamento, informado estes que o negócio não poderia ser concretizado se os mesmos não aceitassem um aumento da comissão para 4,25% + IVA devido a exigências da agência imobiliária que representava os compradores do imóvel. Tendo a Ré aceitado um aumento da comissão caso o valor da proposta também subisse para compensar esse aumento, os RR. acabaram por anuir a uma proposta no valor de €785.000,00, mas que incluía também o lugar de estacionamento no negócio e não era tão vantajosa. Vieram os RR. a saber que a A. falseara o pretexto para elevar o valor da comissão, pelo que apresentaram reclamação por essa atuação perante a Century 21 Portugal que não foi atendida, e apenas pagaram o valor correspondente aos 3,5% + IVA de comissão acordada pelos serviços de mediação imobiliária. Mais invocam a nulidade dos contratos por falta de elementos obrigatórios (valor da comissão acordada de 3,5% + IVA e identificação da agente angariadora), ou ainda por ausência de outros elementos caso se considere como contrato a troca de mensagens por correio eletrónico, e, subsidiariamente, a anulabilidade dos mesmos com fundamento em vício da vontade. Pedem a improcedência da causa, formulam pedido reconvencional e pedem a condenação da A. como litigante de má-fé, em multa e indemnização, por deduzir pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar e omitir factos relevantes para a decisão da causa.
A convite do Tribunal, a A. juntou requerimento inicial aperfeiçoado e os RR. exerceram o contraditório.
A A. pronunciou-se sobre a matéria de exceção arguida, sobre a reconvenção deduzida e sobre a litigância de má-fé que lhe é imputada, concluindo pela respetiva improcedência.
Por despacho de 31.5.2022, foi indeferido liminarmente, por inadmissibilidade legal, o pedido reconvencional formulado pelos RR..
Realizada audiência de discussão e julgamento foi, na sessão que ocorreu em 5.12.2022, proferida sentença nos seguintes termos: “(...) Pelo exposto, tendo em atenção as considerações expendidas e o quadro legal citado, se decide:
a) Julgar procedente a presente acção e, consequentemente, condenar os Réus IB e JB, a pagarem à Autora Alismédia - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. a quantia de € 7.241,63 (sete mil duzentos e quarenta e um cêntimos e sessenta e três euros), acrescida de juros de mora, à taxa comercial, vencidos, desde 01.03.2022, e vincendos, até integral pagamento (artigos 805º e 806º do Código Civil).
b) Não condenar a Autora como litigante de má-fé.
Custas a cargo dos Réus (artigo 527º do CPC).
(…).”
Inconformados, recorreram os RR., IB e JB, culminando as alegações por si apresentadas com as conclusões a seguir transcritas:
“
1. Os contratos de mediação imobiliária celebrados entre Autora e Réus são nulos, nos termos do artigo 16.º, n.º 2, alínea c), e n.º 5, do RJAMI, uma vez que as condições de remuneração da Autora efetivamente acordadas entre as partes (comissão de 3,5%+IVA sobre o valor do negócio) não eram as que constavam do seu clausulado, conforme reconhecido na Sentença recorrida.
2. Errou o Tribunal ao considerar que a nulidade seria afastada pelo princípio da boa fé, por um lado, porque a própria Autora não agiu de boa fé e, por outro, porque não corresponde à verdade que a atuação dos Réus tenha gerado confiança na Autora, uma vez que aqueles mostraram o seu desacordo com o valor da comissão pretendido pela Autora, pelo menos desde a reclamação que apresentaram em 11.12.2018.
3. Ao não reconhecer a nulidade dos contratos de mediação imobiliária celebrados entre Autora e Réus, a Sentença incorreu em erro de direito, violando o disposto no artigo 16.º, n.º 2, alínea c), e n.º 5, do RJAMI.
4. Caso assim não se entenda, e sendo o contrato de mediação imobiliária um negócio formal, porque necessariamente reduzido a escrito (cf. artigo 16.º, n.º 1, do RJAMI), qualquer alteração contratual ao mesmo terá forçosamente de revestir a mesma forma, sob pena de nulidade.
5. A alteração das condições remuneratórias da Autora não revestiu a mesma forma dos contratos de mediação imobiliária, não tendo sido reduzida a escrito, pelo que padece de nulidade, tendo o Tribunal incorrido em erro de direito e violado o artigo 16.º, n.ºs 1 e 5, do RJAMI, ao não reconhecer tal nulidade.
6. Mais, o Tribunal incorreu em omissão de pronúncia - sendo, por conseguinte, a Sentença nula, nos termos conjugados dos artigos 608.º, n.º 2, e 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil -, ao não apreciar concretamente a validade formal da alteração das condições de remuneração da Autora, apesar de a nulidade da mesma ter sido oportunamente invocada pelos Réus e ser de conhecimento oficioso (cf. artigo 286.º do Código Civil).”
Pedem a revogação da sentença.
Em contra-alegações, a apelada, Alismédia-Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, sustenta o acerto do julgado, alinhando, por sua vez, as seguintes conclusões:
“
I. Vem o Recurso interposto pelos Recorrentes por não concordarem com a, aliás, douta Decisão proferida, alegando que “a Sentença padece de erro de direito.” e que “A Sentença esteve mal, como mínimo, (i) ao considerar válidos os contratos de mediação imobiliária, e, mesmo que o fossem, (ii) ao ignorar a invalidade da alteração contratual respeitante ao valor da comissão a pagar pelos Réus”.
II. Bem andou o Tribunal a quo ao não declarar nulo o Contrato de Mediação Imobiliária pelas razões apontadas pelos Recorrentes.
III. A Recorrida deu a conhecer, primeiramente que a comissão seria de 3,5% + IVA, apesar de no Contrato de Mediação Imobiliária constar que seria de 5% + IVA, por o sistema informático, da Century 21, não permitir tal alteração.
IV. E, os Recorrentes sempre tiveram conhecimento de quem era a angariadora imobiliária, ou seja, sabiam que era MMC, pois foi ela que sempre foi a sua interlocutora.
V. Tendo esta informado mais tarde, que o negócio poderia não se concretizar se a comissão não passasse para 4,25% + IVA, sobre o valor da venda, e explicado qual a razão.
VI. Tendo os Recorrentes aceite tal comissão expressamente, que só mais tarde vieram a impugnar, depois do negócio concluído, não pagando a totalidade do valor acordado.
VII. Bem andou, pois, o Tribunal a quo ao desconsiderar a invocada nulidade, uma vez que os Recorrentes aceitaram e a Recorrida prestou àqueles a sua actividade.
VIII. Tendo os Recorrentes celebrado a Escritura de Compra e Venda e pago à Recorrida os valores de €20.517,94 e €13.276,31.
IX. Não é, assim, de considerar, como alegam os Recorrentes, que alteração contratual é nula, por falta de forma, uma vez que o aceitaram posteriormente e expressamente, não se verificando qualquer omissão de pronúncia, ou mesmo erro no Direito aplicado.
X. Não lograram os Recorrentes provar qualquer desconhecimento sobre o nome da angariadora imobiliária nem sobre a comissão que aceitaram expressamente, por email, após saberem os termos do negócio que lhe foi proposto.”
O recurso foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, mais se sustentando a inexistência da nulidade da sentença arguida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
*
II- Fundamentos de Facto:
A sentença fixou como provada a seguinte factualidade:
1) A Alismédia é uma empresa que tem por objecto a actividade de mediação imobiliária e que pertence à rede Century 21.
2) Os Réus são casados, entre si, no regime de comunhão de adquiridos.
3) Os Réus conheceram MMC, agente imobiliária da Alismédia.
4) No âmbito da sua actividade a Autora celebrou, em 19/04/2018, com os Réus (ao que ora importa) dois contratos de mediação imobiliária, sendo um para venda da fracção autónoma designada pela letra "P" correspondente ao 5º Esquerdo do prédio sito na Av. 5 de Outubro n.º .., em Lisboa, descrito na CRP sob o n.º … da freguesia de S. Sebastião da Pedreira, com o artigo matricial … da freguesia de Avenidas Novas, pelo valor de €785.000,00, e outro para venda da fracção "DI" correspondente a um lugar de estacionamento na cave -3 com entrada na Av. João Crisóstomo, do prédio sito na Av. 5 de Outubro, n.º .. a ..A e Av. João Crisóstomo n.º .. a ..E., descrito na CRP sob o n.º … da freguesia de S. Sebastião da Pedreira, com o artigo matricial ... da freguesia de Avenidas Novas, pelo valor de €35.000,00, com a subscrição dos documentos cujas cópias se mostram insertas a fls. 56v e 57, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
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