Acórdão nº 681/20.9T8STR-B.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 08-02-2024
| Data de Julgamento | 08 Fevereiro 2024 |
| Ano | 2024 |
| Número Acordão | 681/20.9T8STR-B.E1 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Évora |
Apelação n.º 681/20.9T8STR-B.E1
(2.ª Secção)
Relatora: Cristina Dá Mesquita
Adjuntos: Ana Margarida Pinheiro Leite
Francisco Matos
I. RELATÓRIO
I.1.
AA, co-requerido na ação de divisão de coisa comum instaurada por BB, interpôs recurso do despacho proferido pelo ..., Juiz ..., do Tribunal Judicial da Comarca ..., o qual autorizou a sra. encarregada de venda a proceder à venda, pelo preço de € 32.000,00, da fração autónoma designada pela ..., correspondente a cave, constituída por cinco divisões destinadas a arrecadações e a um espaço amplo com sete lugares destinados a aparcamento de viaturas e zona de circulação de pessoas e viaturas, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., lote ..., em ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...70... da União de Freguesias ... e descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...64....
O despacho sob recurso tem o seguinte teor:
«(…)
Veio o requerente requerer autorização judicial para que o imóvel em causa nestes autos seja vendido pelo preço proposto de € 32.000,00.
Notificados, os requeridos CC e AA opuseram-se à pretensão do requerente, nos termos e com os fundamentos esgrimidos nos requerimentos com as referências ...01 e ...34.
Apreciando.
Conforme estabelece o art. 549.º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil, sempre que num processo judicial haja lugar a venda de bens, esta é feita pelas formas estabelecidas para o processo de execução, com as devidas adaptações.
Ora, qualquer que seja a modalidade de venda judicial, a lei impõe que seja sempre atribuído um valor base de venda (cfr. artigo 812.º do Cód. Proc. Civil).
Assim, em princípio, o bem só pode ser vendido por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda.
Esta regra comporta, no entanto, algumas exceções.
Destarte, o valor da venda pode ser reduzido para o limite mínimo de 85% do valor base em duas outras situações: (a) na venda mediante propostas em carta fechada ou leilão eletrónico e (b) na adjudicação do bem penhorado ao exequente ou a credor reclamante (cfr. artigos 816.º, n.º 2 e 799.º, n.º 3, do Cód. Proc. Civil).
Sublinhe-se que, na negociação particular – como ocorre in casu –, a lei não permite a aceitação, sem mais, de quaisquer propostas abaixo do valor base fixado. Sem embargo, a venda poderá ser concretizada por valor inferior a este se houver acordo de todos os interessados (cfr. artigo 821.º, n.º 3, do Cód. Proc. Civil), ou mediante autorização judicial. Nesta última hipótese, deverá o tribunal fazer um juízo casuístico, analisando e ponderando os elementos constantes do processo que possam justificar uma tal decisão, como sejam, v.g. o hiato temporal já decorrido, a evolução da conjuntura económica, as potencialidades de venda do bem e o interesse manifestado pelo mercado.
Conforme sustentou, a esse propósito, o acórdão do Tribunal da Relação de Évora, datado de 03.03.2020 (cfr. processo n.º 150-E/1991.E1, relator Mata Ribeiro, in www.dgsi.pt), «sendo necessário proceder à venda dum imóvel comum e tendo as partes deliberado que a mesma se faria na modalidade de venda por negociação particular, o juiz, ouvidas as partes e perante a dificuldade de se obter comprador que se disponha a cobrir o preço mínimo, pode autorizar a venda por preço inferior, mesmo que as partes não se tenham pronunciado nesse sentido».
Nos presentes autos, o valor base da venda foi fixado em € 45.400,00, correspondente ao respetivo valor de mercado, segundo o relatório pericial com referência ...11.
Numa primeira fase o imóvel foi colocado à venda mediante leilão eletrónico, que teve início em 27.04.2022 e findou em 08.06.2022, com uma proposta máxima de € 27.891,71, i.e., inferior a 85% do valor base.
Ante a frustração desta venda, por despacho de 13.09.2022, foi determinado que os autos prosseguiriam com a venda por negociação particular.
Em 18.01.2023 foi apresentada uma proposta no valor de € 36.439,07, tendo, entretanto, o proponente desistido da mesma. Posteriormente, em 28.03.2023, foi apresentada proposta no valor de € 32.000,00.
Desde então não são conhecidas outras propostas.
In casu, cumpre levar em linha de conta que o requerente – que aceita, como se disse, a proposta de € 32.000,00 – é titular de uma quota-parte de 5/6 do imóvel, sendo que cada um dos requeridos é titular de uma quota-parte de 1/12.
Assim, impõe-se aquilatar se a proposta de venda pelo preço de € 32.000,00 representa para os requeridos uma vantagem de tal ordem significativa que justifique que o requerente fique impedido de obter o mais rapidamente possível o proveito da referida venda.
Como se disse, no âmbito da venda por leilão eletrónico realizada nos autos, teriam sido aceites propostas correspondentes a, pelo menos, 85% do valor base, ou seja, 38.590,00€, caso em que caberia a cada um dos requeridos o montante de € 3.215,00. Ora, se venda for realizada pelo preço de € 32.000,00, caber-lhes-á o montante de € 2.666,66. A diferença ascende, pois, a € 548,34.
Em nossa ótica, tal diferença não assume suficiente relevância para se continuar a insistir com as diligências com vista à obtenção de melhor proposta, impedindo que o requerente – repita-se, titular de uma quota-parte de 5/6 – receba, desde já, o montante de € 26.666,67.
Acresce que o prosseguimento daquelas diligências acarretaria custos acrescidos do processo designadamente com despesas e honorários da sra. Encarregada de venda.
(…)».
I.2.
As alegações de recurso do apelante culminam com as seguintes conclusões:
«i. O douto Tribunal proferiu decisão no sentido de autorizar a sra. Encarregada de venda a proceder à venda, pelo preço de € 32.000,00, da fração autónoma designada pela ... do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., lote ..., em ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...70, da União de Freguesias ... e descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...64.
ii. Fundamentando sua decisão na suposição que, no âmbito da venda por leilão eletrónico, teriam sido aceites propostas correspondentes a, pelo menos, 85% do valor base (ou seja, 38.590,00e), caso em que...
(2.ª Secção)
Relatora: Cristina Dá Mesquita
Adjuntos: Ana Margarida Pinheiro Leite
Francisco Matos
I. RELATÓRIO
I.1.
AA, co-requerido na ação de divisão de coisa comum instaurada por BB, interpôs recurso do despacho proferido pelo ..., Juiz ..., do Tribunal Judicial da Comarca ..., o qual autorizou a sra. encarregada de venda a proceder à venda, pelo preço de € 32.000,00, da fração autónoma designada pela ..., correspondente a cave, constituída por cinco divisões destinadas a arrecadações e a um espaço amplo com sete lugares destinados a aparcamento de viaturas e zona de circulação de pessoas e viaturas, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., lote ..., em ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...70... da União de Freguesias ... e descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...64....
O despacho sob recurso tem o seguinte teor:
«(…)
Veio o requerente requerer autorização judicial para que o imóvel em causa nestes autos seja vendido pelo preço proposto de € 32.000,00.
Notificados, os requeridos CC e AA opuseram-se à pretensão do requerente, nos termos e com os fundamentos esgrimidos nos requerimentos com as referências ...01 e ...34.
Apreciando.
Conforme estabelece o art. 549.º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil, sempre que num processo judicial haja lugar a venda de bens, esta é feita pelas formas estabelecidas para o processo de execução, com as devidas adaptações.
Ora, qualquer que seja a modalidade de venda judicial, a lei impõe que seja sempre atribuído um valor base de venda (cfr. artigo 812.º do Cód. Proc. Civil).
Assim, em princípio, o bem só pode ser vendido por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda.
Esta regra comporta, no entanto, algumas exceções.
Destarte, o valor da venda pode ser reduzido para o limite mínimo de 85% do valor base em duas outras situações: (a) na venda mediante propostas em carta fechada ou leilão eletrónico e (b) na adjudicação do bem penhorado ao exequente ou a credor reclamante (cfr. artigos 816.º, n.º 2 e 799.º, n.º 3, do Cód. Proc. Civil).
Sublinhe-se que, na negociação particular – como ocorre in casu –, a lei não permite a aceitação, sem mais, de quaisquer propostas abaixo do valor base fixado. Sem embargo, a venda poderá ser concretizada por valor inferior a este se houver acordo de todos os interessados (cfr. artigo 821.º, n.º 3, do Cód. Proc. Civil), ou mediante autorização judicial. Nesta última hipótese, deverá o tribunal fazer um juízo casuístico, analisando e ponderando os elementos constantes do processo que possam justificar uma tal decisão, como sejam, v.g. o hiato temporal já decorrido, a evolução da conjuntura económica, as potencialidades de venda do bem e o interesse manifestado pelo mercado.
Conforme sustentou, a esse propósito, o acórdão do Tribunal da Relação de Évora, datado de 03.03.2020 (cfr. processo n.º 150-E/1991.E1, relator Mata Ribeiro, in www.dgsi.pt), «sendo necessário proceder à venda dum imóvel comum e tendo as partes deliberado que a mesma se faria na modalidade de venda por negociação particular, o juiz, ouvidas as partes e perante a dificuldade de se obter comprador que se disponha a cobrir o preço mínimo, pode autorizar a venda por preço inferior, mesmo que as partes não se tenham pronunciado nesse sentido».
Nos presentes autos, o valor base da venda foi fixado em € 45.400,00, correspondente ao respetivo valor de mercado, segundo o relatório pericial com referência ...11.
Numa primeira fase o imóvel foi colocado à venda mediante leilão eletrónico, que teve início em 27.04.2022 e findou em 08.06.2022, com uma proposta máxima de € 27.891,71, i.e., inferior a 85% do valor base.
Ante a frustração desta venda, por despacho de 13.09.2022, foi determinado que os autos prosseguiriam com a venda por negociação particular.
Em 18.01.2023 foi apresentada uma proposta no valor de € 36.439,07, tendo, entretanto, o proponente desistido da mesma. Posteriormente, em 28.03.2023, foi apresentada proposta no valor de € 32.000,00.
Desde então não são conhecidas outras propostas.
In casu, cumpre levar em linha de conta que o requerente – que aceita, como se disse, a proposta de € 32.000,00 – é titular de uma quota-parte de 5/6 do imóvel, sendo que cada um dos requeridos é titular de uma quota-parte de 1/12.
Assim, impõe-se aquilatar se a proposta de venda pelo preço de € 32.000,00 representa para os requeridos uma vantagem de tal ordem significativa que justifique que o requerente fique impedido de obter o mais rapidamente possível o proveito da referida venda.
Como se disse, no âmbito da venda por leilão eletrónico realizada nos autos, teriam sido aceites propostas correspondentes a, pelo menos, 85% do valor base, ou seja, 38.590,00€, caso em que caberia a cada um dos requeridos o montante de € 3.215,00. Ora, se venda for realizada pelo preço de € 32.000,00, caber-lhes-á o montante de € 2.666,66. A diferença ascende, pois, a € 548,34.
Em nossa ótica, tal diferença não assume suficiente relevância para se continuar a insistir com as diligências com vista à obtenção de melhor proposta, impedindo que o requerente – repita-se, titular de uma quota-parte de 5/6 – receba, desde já, o montante de € 26.666,67.
Acresce que o prosseguimento daquelas diligências acarretaria custos acrescidos do processo designadamente com despesas e honorários da sra. Encarregada de venda.
(…)».
I.2.
As alegações de recurso do apelante culminam com as seguintes conclusões:
«i. O douto Tribunal proferiu decisão no sentido de autorizar a sra. Encarregada de venda a proceder à venda, pelo preço de € 32.000,00, da fração autónoma designada pela ... do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., lote ..., em ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...70, da União de Freguesias ... e descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...64.
ii. Fundamentando sua decisão na suposição que, no âmbito da venda por leilão eletrónico, teriam sido aceites propostas correspondentes a, pelo menos, 85% do valor base (ou seja, 38.590,00e), caso em que...
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