Acórdão nº 419/21.3T8AVR.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 27-09-2022
| Data de Julgamento | 27 Setembro 2022 |
| Ano | 2022 |
| Número Acordão | 419/21.3T8AVR.P1 |
| Órgão | Tribunal da Relação do Porto |
Apelação nº 419/21.3T8AVR.P1
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
Santa Casa de Misericórdia ..., Instituição Pública de Solidariedade Social devidamente identificada nos autos, deduz a presente ação de processo comum contra AA e BB e mulher CC, também identificados nos autos, pedindo:
Ser declarado o direito de preferência da A. na compra e venda titulada por escritura de 28/06/2013, na qual BB e mulher CC venderam, por € 125.000,00, a AA, representada no ato por DD, o prédio urbano composto de casa de dois pavimentos, dependência e logradouro, sita Rua ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o nº ... da freguesia ... e inscrita na matriz sob o artigo ... – fls. 187/188;
Ser a AA condenada a, de imediato, abrir mão, a favor da A. do prédio objecto da compra e venda referida na alínea anterior, relativamente à qual a A. pretende preferir;
Ser reconhecido, à A. o direito de substituir a R. AA em qualquer inscrição matricial ou registo, efectuada a favor da referida R. com referência à transmissão objecto desta preferência;
Ser reconhecido, a, o direito a reaver as rendas que depositou a partir da data de celebração da compra e venda relativamente à qual aqui exerce o direito de preferência, ou seja, a partir de 28.06.2013, 0o que na presente data, perfaz a quantia de €25.896,78, à qual acrescerão as rendas que vierem a ser depositadas no decurso da presente ação;
Ser ordenado o cancelamento de qualquer registo do imóvel objecto da compra e venda em causa nesta ação.
A autora alega ser arrendatária do prédio supra referido e o gozo do direito de preferência na compra realizada em 28 de Junho de 2013.
Os RR. BB e CC apresentaram contestação em separado da Ré AA.
Nas respetivas contestações de fls. 196/208 e 221/228, os RR. deduziram exceções várias: inexistência do direito de preferência, abuso de direito e caducidade do direito de preferência.
Para além disso, deduziram reconvenção em ambas as contestações.
Cumpre começar por conhecer das exceções invocadas. São todas exceções materiais: a comprovarem-se, levam à absolvição total ou parcial do pedido. A improcedência do pedidoleva à não consideração dos pedidos reconvencionais por serem dependentes do formulado pelos AA. de preferência na venda – nº 6 do art. 266.º do CPC.
As exceções materiais ou perentórias “consistem na invocação de factos que impedem, modificam ou extinguem o efeito jurídico dos factos articulados pelo autor” – segunda parte do nº 3 do art. 576.º do CPC.
“A exceção material pode (…) definir-se como um meio de defesa que introduz no processo uma questão substantiva prejudicial que, sendo suscitada pela parte ou pelo juiz, é, em princípio, apreciada incidentalmente, conduzindo, uma vez provados os contrafactos em que assenta, à absolvição total, parcial ou temporal do pedido”.
O facto é impeditivo ou, o que vai dar ao mesmo, “serve de causa impeditiva sempre que obste ao nascimento do direito do autor ou, noutros termos, não permita ab initio que os factos constitutivos produzam a sua eficácia normal”.
Trata-se de factos (os impeditivos) que impedem a válida constituição do direito alegado pelo demandante. Os factos impeditivos são sempre anteriores ou contemporâneos relativamente aos factos constitutivos do direito do autor.
Como anotou sabiamente o Prof. Alberto dos Reis, “não é fácil dar uma noção de factos impeditivos, pois que apresentam várias modalidades. Poderá dizer-se que como tais se devem considerar todos os factos anormais, isto é, todos os factos que se opõem à validade do facto constitutivo. A dúvida, por vezes, está em determinar o que é normal e o que é anormal”.
No caso, vem excecionado, em nosso entender, um facto impeditivo da constituição do direito de preferência: o A. apenas é arrendatário de uma parte (1º andar, sótão e quintal) de um prédio não constituído em propriedade horizontal. O rés-do-chão nunca lhe foi arrendado, tendo sido ocupado por um estabelecimento explorado por EE e mulher.
O problema que se coloca, pois, é o de saber se o arrendatário de uma parte de imóvel urbano destinado a outros fins que não a habitação, e não constituído em propriedade horizontal tem direito de preferência sobre todo o imóvel vendido a terceiros.
“Julgo, nos termos e pelos fundamentos exposto:
a) procedente a exceção invocada de inexistência do direito de preferência da A. e, em consequência, absolvo os RR. dos pedidos;
b) prejudicado o conhecimento das reconvenções e demais exceções.
Custas pela A. quanto à ação e pelos RR. quanto às respetivas reconvenções.
Registe e notifique”.
1. O prédio...
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
Santa Casa de Misericórdia ..., Instituição Pública de Solidariedade Social devidamente identificada nos autos, deduz a presente ação de processo comum contra AA e BB e mulher CC, também identificados nos autos, pedindo:
Ser declarado o direito de preferência da A. na compra e venda titulada por escritura de 28/06/2013, na qual BB e mulher CC venderam, por € 125.000,00, a AA, representada no ato por DD, o prédio urbano composto de casa de dois pavimentos, dependência e logradouro, sita Rua ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o nº ... da freguesia ... e inscrita na matriz sob o artigo ... – fls. 187/188;
Ser a AA condenada a, de imediato, abrir mão, a favor da A. do prédio objecto da compra e venda referida na alínea anterior, relativamente à qual a A. pretende preferir;
Ser reconhecido, à A. o direito de substituir a R. AA em qualquer inscrição matricial ou registo, efectuada a favor da referida R. com referência à transmissão objecto desta preferência;
Ser reconhecido, a, o direito a reaver as rendas que depositou a partir da data de celebração da compra e venda relativamente à qual aqui exerce o direito de preferência, ou seja, a partir de 28.06.2013, 0o que na presente data, perfaz a quantia de €25.896,78, à qual acrescerão as rendas que vierem a ser depositadas no decurso da presente ação;
Ser ordenado o cancelamento de qualquer registo do imóvel objecto da compra e venda em causa nesta ação.
A autora alega ser arrendatária do prédio supra referido e o gozo do direito de preferência na compra realizada em 28 de Junho de 2013.
Os RR. BB e CC apresentaram contestação em separado da Ré AA.
Nas respetivas contestações de fls. 196/208 e 221/228, os RR. deduziram exceções várias: inexistência do direito de preferência, abuso de direito e caducidade do direito de preferência.
Para além disso, deduziram reconvenção em ambas as contestações.
Cumpre começar por conhecer das exceções invocadas. São todas exceções materiais: a comprovarem-se, levam à absolvição total ou parcial do pedido. A improcedência do pedidoleva à não consideração dos pedidos reconvencionais por serem dependentes do formulado pelos AA. de preferência na venda – nº 6 do art. 266.º do CPC.
As exceções materiais ou perentórias “consistem na invocação de factos que impedem, modificam ou extinguem o efeito jurídico dos factos articulados pelo autor” – segunda parte do nº 3 do art. 576.º do CPC.
“A exceção material pode (…) definir-se como um meio de defesa que introduz no processo uma questão substantiva prejudicial que, sendo suscitada pela parte ou pelo juiz, é, em princípio, apreciada incidentalmente, conduzindo, uma vez provados os contrafactos em que assenta, à absolvição total, parcial ou temporal do pedido”.
O facto é impeditivo ou, o que vai dar ao mesmo, “serve de causa impeditiva sempre que obste ao nascimento do direito do autor ou, noutros termos, não permita ab initio que os factos constitutivos produzam a sua eficácia normal”.
Trata-se de factos (os impeditivos) que impedem a válida constituição do direito alegado pelo demandante. Os factos impeditivos são sempre anteriores ou contemporâneos relativamente aos factos constitutivos do direito do autor.
Como anotou sabiamente o Prof. Alberto dos Reis, “não é fácil dar uma noção de factos impeditivos, pois que apresentam várias modalidades. Poderá dizer-se que como tais se devem considerar todos os factos anormais, isto é, todos os factos que se opõem à validade do facto constitutivo. A dúvida, por vezes, está em determinar o que é normal e o que é anormal”.
No caso, vem excecionado, em nosso entender, um facto impeditivo da constituição do direito de preferência: o A. apenas é arrendatário de uma parte (1º andar, sótão e quintal) de um prédio não constituído em propriedade horizontal. O rés-do-chão nunca lhe foi arrendado, tendo sido ocupado por um estabelecimento explorado por EE e mulher.
O problema que se coloca, pois, é o de saber se o arrendatário de uma parte de imóvel urbano destinado a outros fins que não a habitação, e não constituído em propriedade horizontal tem direito de preferência sobre todo o imóvel vendido a terceiros.
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Uma vez que o processo contém todos os elementos para a decisão de mérito, foi proferida a decisão recorrida a qual decidiu nos seguintes termos:“Julgo, nos termos e pelos fundamentos exposto:
a) procedente a exceção invocada de inexistência do direito de preferência da A. e, em consequência, absolvo os RR. dos pedidos;
b) prejudicado o conhecimento das reconvenções e demais exceções.
Custas pela A. quanto à ação e pelos RR. quanto às respetivas reconvenções.
Registe e notifique”.
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Desta decisão apelou a autora concluindo nas suas conclusões:1. O prédio...
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