Acórdão nº 3967/23.7T8BRG.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 14-03-2024
| Data de Julgamento | 14 Março 2024 |
| Ano | 2024 |
| Número Acordão | 3967/23.7T8BRG.G1 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I- RELATÓRIO
EMP01..., Lda., com sede no Edifício ..., Av. ..., ..., ..., ..., instaurou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra EMP02..., Lda., com sede na Rua ..., ... ..., e Banco 1..., S.A., com sede na Av. ..., ... ..., pedindo que se condenasse os últimos a reconhecerem o seu direito de preferência na alienação das frações ..., ..., ... e ..., do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...28, da freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art. ...22, com a consequente transmissão do direito de propriedade sobre aquelas frações para si e, bem assim, se condenasse a 1ª Ré a restituir-lhe todos os valores de rendas pagas desde dezembro de 2022 até ao trânsito em julgado da sentença.
Para tanto alegou, em síntese: ser arrendatária das frações designadas pelas letras ..., ..., ... e ..., do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...28, da freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art. ...22; a fração designada pela letra ... foi-lhe dada de arrendamento pela sociedade EMP03..., Lda., por documento particular de 22/04/2015, pelo prazo de 36 meses, a partir de 01/07/2015, prorrogável por períodos sucessivos de 12 meses, mediante uma contrapartida mensal de 700,00 euros, a que acresce IVA; esse escrito particular foi objeto de aditamento, outorgado a 26/12/2019, mediante o qual a EMP03..., Lda. lhe deu de arrendamento as frações designadas pelas letras ..., ..., ... e ..., pelo prazo de 96 meses, com início em 01/01/2020, prorrogável por períodos sucessivos de 12 meses, mediante uma contrapartida mensal de: 1.200,00 euros, a que acresce IVA, quanto à fração ...; de 1.500,00 euros, a que acrescente IVA, quanto à fração ...; de 1.600,00 euros, a que acresce IVA, quanto à fração ...; e de 1.750,00 euros, a que acresce IVA, quanto à fração ...; a sociedade EMP03... celebrou, em 26/06/2012, com o Banco 2..., S.A. um contrato de locação financeira imobiliária (que junta como Docs. n.ºs ... a ... em anexo à petição inicial), mediante o qual o último lhe locou diversas frações daquele prédio, entre as quais se contam as que lhe foram dadas de arrendamento; a EMP03..., Lda., por contrato de 16/12/2022, declarou transmitir para a 1ª Ré a posição de locatária no identificado contrato de locação financeira que tinha celebrado com o Banco 2..., S.A., e, por documento particular de 30/12/2022, a 1ª Ré e o 2º Réu, que, por deliberações do Conselho de Administração do Banco de Portugal sucedera ao Banco 2... na posição de proprietário dos imóveis e de locador financeiro, declararam resolver o identificado contrato de locação financeira, tendo o 2º Réu declarado vender à 1ª Ré diversas frações, entre as quais as que lhe foram arrendadas e sem que a tivessem notificado para exercer, querendo, o direito de preferência quanto às frações que lhe estavam arrendadas; a Autora já pagou à 1ª Ré, a título de rendas, despesas e encargos, desde a data em que esta adquiriu o direito de propriedade sobre as frações, as quantias discriminadas no ponto 25º da petição inicial.
A 1ª Ré, EMP02..., Lda.”, contestou, defendendo-se por exceção e por impugnação.
Suscitou a exceção perentória da inexistência do direito legal de preferência a que a Autora se arroga titular, alegando que o contrato celebrado entre esta e a sociedade EMP03..., Lda., mediante o qual lhe cedeu o gozo das frações que identifica, não consubstancia um contrato de arrendamento comercial, mas antes um contrato atípico ou inominada, mediante o qual a sociedade EMP03..., Lda. cedeu à Autora a utilização das identificadas lojas em centro comercial e se obrigou a proporcionar-lhe um conjunto de serviços, incluindo de promoção da atividade comercial exercida pela primeira naquelas lojas.
Impugnou parte da facticidade alegada pela Autora.
Concluiu pedindo que a ação fosse julgada improcedente e absolvida do pedido.
O Réu Banco 1..., S.A. contestou, defendendo por exceção e por impugnação.
Suscitou a exceção perentória da inexistência do direito legal de preferência a que a Autora se arroga titular, alegando que a 1ª Ré, EMP02..., Lda., exerceu a opção de compra antecipada do imóvel objeto do contrato de locação financeira celebrado, nos termos do clausulado no contrato de locação financeira que outorgaram, passando a ser proprietária daquele imóvel, pelo que o Réu Banco 1..., S.A. não vendeu o imóvel em causa a um terceiro, mas sim à locatária, concretizando-se entre as partes um ato típico do contrato de locação financeira celebrado entre aquele e a 1ª Ré, o que, na sua perspetiva, não confere à Autora o direito legal de preferência na aquisição das frações que lhe tinham sido pretensamente arrendadas. Mais alegou que o contrato celebrado entre a Autora e a sociedade EMP03..., Lda., tendo por objeto as frações identificadas pela primeira na petição inicial, não integra um contrato de arrendamento, dado que, mediante a celebração desse contrato foi cedido àquela o direito de utilização do espaço correspondente às ditas frações, as quais se integram no denominado “...”, o qual constitui um empreendimento comercial, composto por várias lojas, escritórios e espaços comerciais de retalho, lazer e prestação de serviços, que se encontra sujeito a um regulamento, que aquela se obrigou a respeitar, e em que, conjuntamente com a cedência do espaço, lhe foi concedido o acesso a todas as infraestruturas de apoio que integram o referido empreendimento, como sejam: os serviços de limpeza, manutenção, segurança, promoção, espaços de diversão e lazer, decoração, iluminação, climatização e parque de estacionamento, e em que a mesma se obrigou a pagar uma contrapartida financeira por esses serviços, bem como as despesas e encargos comuns de acordo com a sua utilização do espaço. Daí que, na sua perspetiva, o contrato celebrado entre a Autora e a sociedade EMP03..., Lda. é um contrato de cedência de espaços em centro de escritórios, ao qual deverá ser aplicável a disciplina jurídica dos contratos de utilização de espaços em centros comerciais, pelo facto de, tal como neste, o contrato celebrado espelhar uma realidade que supera, em larga medida, a função económico-social e típica de um simples contrato de arrendamento, tratando-se, por isso, não de um contrato de arrendamento comercial, mas um contrato atípico, submetido à disciplina jurídica estipulada pelos contratantes, ao qual não é aplicável o direito legal de preferência que é reconhecido ao arrendatário.
Impugnou parte da facticidade alegada pela Autora.
Concluiu pedindo que a ação fosse julgada improcedente e se absolvesse aquela do pedido.
A Autora respondeu, pronunciando-se quanto aos documentos juntos pelos Réus em anexo às contestações, mas aproveitando para responder à matéria de exceção que fora alegada pelos últimos nesse articulado, advogando que as frações que lhe foram dadas de arrendamento se integram no denominado “...”, que é um prédio constituído em propriedade horizontal, com condomínio constituído e em funcionamento e que, por isso, não consubstancia um centro comercial; os imóveis que lhe foram arrendados são frações autónomas de um prédio constituído em propriedade horizontal, e não espaços indiferenciados de uma universalidade, em que a 1ª nem sequer é proprietária da totalidade das frações autónomas que integram esse prédio constituído em propriedade horizontal, o que, na sua perspetiva, afasta a unicidade que caracteriza um centro comercial.
Concluiu pela improcedência da exceção perentório suscitada pelo 1º Réu Banco 1... quando pretende que a transmissão das frações tivesse ocorrido no exercício da opção de compra no âmbito do contrato de locação financeira celebrado, advogando que do teor da escritura do negócio celebrado, a sociedade EMP03..., Lda. cedeu a sua posição de locatária naquele contrato de locação financeira à 1ª Ré, EMP02..., Lda.; esta última acordou com o Réu Banco 1..., S.A. a resolução desse contrato de locação financeira e, uma vez resolvido, o Réu Banco 1..., S.A. vendeu as frações à 1ª Ré, onde se incluem as que lhe foram arrendadas pela EMP03..., Lda..
Por despacho proferido em 23/10/2023 concedeu-se à Autora o prazo de dez dias para exercer o contraditório relativamente às contestações apresentadas, nos termos do art. 3º, n.º 4 do CPC, e notificou-se as partes para se pronunciarem quanto à eventual dispensa de realização de audiência prévia.
A Autora respondeu à matéria de exceção invocada pelos Réus nas contestações nos mesmos moldes em que já se tinha pronunciado, acrescentando que o edifício onde se integram as frações que lhe foram arrendadas tem condomínio constituído e em funcionamento e que é gerido como o “mais vulgar condomínio”, além de que se trata de um simples prédio com lojas no rés-do-chão e escritórios nos pisos superiores, com corredores de acesso aos mesmos, sem que disponha de corredores largos, nem zonas de estar e de lazer, que tenham sido gizadas para que as pessoas neles circulem e permaneçam, consumindo nas diversas lojas comerciais que o integram.
Concluiu pela sua improcedência das exceções perentórias suscitadas pelas Rés, e declarou nada ter a opor a que se dispensasse a realização de audiência prévia.
O Réu Banco 1... declarou nada ter a opor a que se dispensasse a realização de audiência prévia.
No mesmo sentido se pronunciou a 1ª Ré, desde que lhe fosse concedido prazo para alterar os seus requerimentos probatórios e para reclamar dos despachos que viessem a ser proferidos.
Em 22/11/2023, proferiu-se saneador-sentença em que: se dispensou a realização de audiência prévia; se proferiu despacho saneador tabular; se fixou o valor da causa em 123.166,74 euros, e se conheceu do mérito da causa, tendo-se julgado a ação improcedente e absolvido os...
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