Acórdão nº 2896/21.3T8FAR.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 2024-02-20
| Data de Julgamento | 20 Fevereiro 2024 |
| Ano | 2024 |
| Número Acordão | 2896/21.3T8FAR.E1 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Évora |
Acordam no Tribunal da Relação de Évora
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Autora: (…) – Restauração e Bebidas, Lda.
Recorridas / Rés: (…) – Gestão de Imóveis, Lda. e (…) Inédito, Lda.
Trata-se de uma ação declarativa de condenação através da qual a A, na qualidade de arrendatária, peticionou o reconhecimento do seu direito de preferência, pedido que formulou nos seguintes termos:
I. Ser reconhecido à Autora o direito de preferir às Rés na compra do prédio identificado em 1.º da presente petição inicial;
II. Ser reconhecido à Autora o direito de haver para si o prédio identificado em 1.º da presente petição inicial, substituindo a Ré (…) Inédito na posição jurídica desta por força do exercício do direito de preferência;
III. Ser ordenado o cancelamento da inscrição da Ap. (…), de 2021/04/15 do prédio urbano sito na Rua (…), n.º 70, em Faro, da União das Freguesia da Sé e São Pedro, Concelho de Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro com o número (…) e inscrito na respetiva matriz urbana com o artigo (…).
IV. Ser ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas ao mesmo prédio e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade dos aqui Réus.
Invocou, para o efeito, a sua qualidade de arrendatária relativamente a todo o prédio, onde exerce a atividade de restauração e similares, pelo que lhe assiste o direito de preferência na aquisição do prédio, conforme previsto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC. Teve lugar a venda, pela 1.ª à 2.ª R., do direito a um terço (1/3) do prédio urbano que constitui o locado, sem que lhe tivesse sido concedido o direito a exercer a preferência nos termos previstos no artigo 1091.º/ 6 e 7, do CC.
Em sede de contestação, as RR salientaram que se trata de imóvel indiviso e detido em compropriedade e invocaram que o contrato de arrendamento a que alude a A é nulo e ineficaz, o que constitui objeto de ação judicial que corre termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro. Impugnam a factualidade alegada pela A, invocam que não assiste à A o direito de preferência e pugnam pela suspensão da instância por causa prejudicial.
Teve lugar audiência prévia.
A instância foi suspensa por pendência de causa prejudicial.
No decurso da suspensão, as partes foram auscultadas sobre a improcedência da ação decorrente da inexistência de direito de preferência, nem sobre a parte arrendada nem sobre a parte objeto de venda, dado que o prédio não está constituído em propriedade horizontal.
A A manifestou oposição, invocando o facto do presente arrendamento incidir sobre a totalidade do prédio em causa, e não sobre uma parte do mesmo.
II – O Objeto do Recurso
Foi proferida sentença julgando a ação totalmente improcedente, absolvendo as Rés dos pedidos.
Inconformada, a Autora apresentou-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida, a substituir por outra que determine o prosseguimento dos autos. As conclusões da alegação do recurso são as seguintes:
«i. A Recorrente “(…) – Restauração e Bebidas, Lda.”, tomou de arrendamento (comercial / não habitacional), em sete de julho do ano de dois mil e quinze (07/07/2015), o prédio urbano sito na Rua (…), n.º 70, em Faro, da União das Freguesia da Sé e São Pedro, Concelho de Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro com o número (…) e inscrito na respetiva matriz urbana com o artigo (…), sem licença de utilização por ter sido inscrito na matriz em data anterior ao ano de 1951.
ii. O arrendamento incidia e continua a incidir sobre a totalidade do prédio urbano supra descrito (que é utilizado, na sua totalidade, para a exploração comercial) e a Recorrente, desde essa data, tem a posse e uso do mesmo, utilizando-o para o desenvolvimento da sua atividade económica, que se prende com a Restauração e Bebida, designadamente, explorando o estabelecimento comercial, Restaurante / Bar, denominado “(…)”.
iii. No dia um de março de dois mil e vinte e um (01.03.2021), a Ré (…) – Gestão de Imóveis, Lda., comunicou à aqui Recorrente que pretendia vender, à Ré (…) Inédito, Lda., em conjunto, a sua quota-parte (1/3) do prédio, identificado supra, e a sua quota-parte (1/3) do prédio urbano sito na Rua (…), n.º 60 a 68, da União das Freguesia da Sé e São Pedro, Concelho de Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro com o número (…) e inscrito na respetiva matriz urbana com o artigo (…), sem licença de utilização por ter sido inscrito na matriz em data anterior ao ano de 1951.
iv. A Recorrente informou que pretendia exercer o seu direito de preferência de aquisição da quota-parte (1/3) do prédio urbano da qual é arrendatária e acima melhor descrito e identificado.
v. A Ré recusou conceder a preferência do prédio da qual a Recorrente é arrendatária, tendo, nessa sequência, outorgado escritura de compra e venda do mesmo, com a Ré (…) Inédito, em treze de julho de dois mil e vinte e um (13/07/2021) e pelo preço de cento e cinco mil euros (€ 105.000,00).
vi. A Recorrente deu entrada da ação – que originou a decisão que ora se coloca em causa – para exercer o seu direito de preferência, no dia treze de outubro de dois mil e vinte e um (13/10/2021) e depositou o preço, conforme manda a lei.
vii. No dia quatro de outubro de dois mil e vinte e três (04/10/2023), a Recorrente foi notificada de um despacho do douto tribunal a quo (despacho com a referência 129683519), em que equacionava a hipótese de, declarar cessada a suspensão da instância e apreciar o mérito da ação, julgando-a improcedente, em virtude da jurisprudência unânime dos tribunais portugueses e, mais recentemente, o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Évora nos autos que correram os seus termos sob o n.º 3006/21.2T8FAR – J2, deste Juízo Central1, em que, apreciando uma situação em tudo semelhante à dos presentes autos e em que também são intervenientes aos ora rés (…) e (…) Inédito, se considerou não haver direito de preferência, nem sobre a parte arrendada, nem sobre a parte objeto da venda, nos casos em que o arrendamento se confina a uma parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal.
viii. A Recorrente pronunciou-se, relativamente ao despacho, no dia dezasseis de outubro de dois mil e vinte e três (16/10/2023), tentando fazer ver ao douto Tribunal a quo, que o caso em apreço nos presentes autos não é similar, nem é “em tudo semelhante” aos casos decididos anteriormente pelos...
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Autora: (…) – Restauração e Bebidas, Lda.
Recorridas / Rés: (…) – Gestão de Imóveis, Lda. e (…) Inédito, Lda.
Trata-se de uma ação declarativa de condenação através da qual a A, na qualidade de arrendatária, peticionou o reconhecimento do seu direito de preferência, pedido que formulou nos seguintes termos:
I. Ser reconhecido à Autora o direito de preferir às Rés na compra do prédio identificado em 1.º da presente petição inicial;
II. Ser reconhecido à Autora o direito de haver para si o prédio identificado em 1.º da presente petição inicial, substituindo a Ré (…) Inédito na posição jurídica desta por força do exercício do direito de preferência;
III. Ser ordenado o cancelamento da inscrição da Ap. (…), de 2021/04/15 do prédio urbano sito na Rua (…), n.º 70, em Faro, da União das Freguesia da Sé e São Pedro, Concelho de Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro com o número (…) e inscrito na respetiva matriz urbana com o artigo (…).
IV. Ser ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas ao mesmo prédio e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade dos aqui Réus.
Invocou, para o efeito, a sua qualidade de arrendatária relativamente a todo o prédio, onde exerce a atividade de restauração e similares, pelo que lhe assiste o direito de preferência na aquisição do prédio, conforme previsto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC. Teve lugar a venda, pela 1.ª à 2.ª R., do direito a um terço (1/3) do prédio urbano que constitui o locado, sem que lhe tivesse sido concedido o direito a exercer a preferência nos termos previstos no artigo 1091.º/ 6 e 7, do CC.
Em sede de contestação, as RR salientaram que se trata de imóvel indiviso e detido em compropriedade e invocaram que o contrato de arrendamento a que alude a A é nulo e ineficaz, o que constitui objeto de ação judicial que corre termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro. Impugnam a factualidade alegada pela A, invocam que não assiste à A o direito de preferência e pugnam pela suspensão da instância por causa prejudicial.
Teve lugar audiência prévia.
A instância foi suspensa por pendência de causa prejudicial.
No decurso da suspensão, as partes foram auscultadas sobre a improcedência da ação decorrente da inexistência de direito de preferência, nem sobre a parte arrendada nem sobre a parte objeto de venda, dado que o prédio não está constituído em propriedade horizontal.
A A manifestou oposição, invocando o facto do presente arrendamento incidir sobre a totalidade do prédio em causa, e não sobre uma parte do mesmo.
II – O Objeto do Recurso
Foi proferida sentença julgando a ação totalmente improcedente, absolvendo as Rés dos pedidos.
Inconformada, a Autora apresentou-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida, a substituir por outra que determine o prosseguimento dos autos. As conclusões da alegação do recurso são as seguintes:
«i. A Recorrente “(…) – Restauração e Bebidas, Lda.”, tomou de arrendamento (comercial / não habitacional), em sete de julho do ano de dois mil e quinze (07/07/2015), o prédio urbano sito na Rua (…), n.º 70, em Faro, da União das Freguesia da Sé e São Pedro, Concelho de Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro com o número (…) e inscrito na respetiva matriz urbana com o artigo (…), sem licença de utilização por ter sido inscrito na matriz em data anterior ao ano de 1951.
ii. O arrendamento incidia e continua a incidir sobre a totalidade do prédio urbano supra descrito (que é utilizado, na sua totalidade, para a exploração comercial) e a Recorrente, desde essa data, tem a posse e uso do mesmo, utilizando-o para o desenvolvimento da sua atividade económica, que se prende com a Restauração e Bebida, designadamente, explorando o estabelecimento comercial, Restaurante / Bar, denominado “(…)”.
iii. No dia um de março de dois mil e vinte e um (01.03.2021), a Ré (…) – Gestão de Imóveis, Lda., comunicou à aqui Recorrente que pretendia vender, à Ré (…) Inédito, Lda., em conjunto, a sua quota-parte (1/3) do prédio, identificado supra, e a sua quota-parte (1/3) do prédio urbano sito na Rua (…), n.º 60 a 68, da União das Freguesia da Sé e São Pedro, Concelho de Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro com o número (…) e inscrito na respetiva matriz urbana com o artigo (…), sem licença de utilização por ter sido inscrito na matriz em data anterior ao ano de 1951.
iv. A Recorrente informou que pretendia exercer o seu direito de preferência de aquisição da quota-parte (1/3) do prédio urbano da qual é arrendatária e acima melhor descrito e identificado.
v. A Ré recusou conceder a preferência do prédio da qual a Recorrente é arrendatária, tendo, nessa sequência, outorgado escritura de compra e venda do mesmo, com a Ré (…) Inédito, em treze de julho de dois mil e vinte e um (13/07/2021) e pelo preço de cento e cinco mil euros (€ 105.000,00).
vi. A Recorrente deu entrada da ação – que originou a decisão que ora se coloca em causa – para exercer o seu direito de preferência, no dia treze de outubro de dois mil e vinte e um (13/10/2021) e depositou o preço, conforme manda a lei.
vii. No dia quatro de outubro de dois mil e vinte e três (04/10/2023), a Recorrente foi notificada de um despacho do douto tribunal a quo (despacho com a referência 129683519), em que equacionava a hipótese de, declarar cessada a suspensão da instância e apreciar o mérito da ação, julgando-a improcedente, em virtude da jurisprudência unânime dos tribunais portugueses e, mais recentemente, o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Évora nos autos que correram os seus termos sob o n.º 3006/21.2T8FAR – J2, deste Juízo Central1, em que, apreciando uma situação em tudo semelhante à dos presentes autos e em que também são intervenientes aos ora rés (…) e (…) Inédito, se considerou não haver direito de preferência, nem sobre a parte arrendada, nem sobre a parte objeto da venda, nos casos em que o arrendamento se confina a uma parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal.
viii. A Recorrente pronunciou-se, relativamente ao despacho, no dia dezasseis de outubro de dois mil e vinte e três (16/10/2023), tentando fazer ver ao douto Tribunal a quo, que o caso em apreço nos presentes autos não é similar, nem é “em tudo semelhante” aos casos decididos anteriormente pelos...
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