Acórdão nº 27889/21.7T8LSB.L1-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 19-03-2024
Data de Julgamento | 19 Março 2024 |
Ano | 2024 |
Número Acordão | 27889/21.7T8LSB.L1-7 |
Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
Relatório
F, SA. instaurou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra A, peticionando que:
- seja declarada a caducidade do contrato celebrado com o Réu, com efeitos a 30.06.2021;
- em consequência, seja ordenado o seu despejo e a sua condenação na entrega imediata do locado, livre e devoluto de pessoas e bens;
- seja o Réu condenado ao pagamento da quantia global de €2.656,80 (dos quais €1.549,80 correspondem ao valor das rendas em dívida entre Maio de 2020 e Junho de 2021 e, €1.107 ao valor da indemnização pelo atraso na restituição da coisa calculada desde Julho de 2021 até à data da Petição Inicial);
- caso assim não se entenda, seja decretada a resolução do contrato celebrado com o Réu, com efeitos a 30.10.2021 e, em consequência, seja ordenado o seu despejo condenação na entregar de imediato o locado livre e devoluto de pessoas e bens e no pagamento da quantia de €2.214 (€1.992,60 correspondentes ao valor das rendas em dívida desde Maio de 2020 e Outubro de 2021 e, €221,40, ao valor da indemnização pelo atraso na restituição da coisa calculada desde a data da cessação do contrato até à data da Petição Inicial);
- seja o Réu condenado ao pagamento da indemnização devida pela mora na entrega da restituição do locado (€221,40), desde a data da Petição Inicial até à sua efectiva entrega e desocupação, livre e devoluto de pessoas e bens;
- seja o Réu condenado no pagamento de juros de mora à taxa legal de 4%, desde a data de vencimento de cada uma das rendas vincendas, até à entrega do locado livre e devoluto de pessoas e bens;
- seja o Réu condenado no pagamento das custas judiciais.
Alega, em suma, a Autora, que:
- é proprietária do prédio urbano sito na ---, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º --- e, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de --- sob o artigo ---, o qual é composto por 26 moradias com utilização independente;
- sendo o Réu arrendatário da moradia n.º --- (em virtude de a 30/01/1992, ter celebrado contrato de arrendamento com os primitivos proprietários, pelo prazo de seis meses, com início em 01/02/1992 e, termo em 01/08/1992, renovável nos termos da lei), por carta registada com aviso de recepção que lhe foi remetida, a Autora comunicou a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, pelo que o contrato deixaria de produzir efeitos em 31/01/2021, não tendo, porém, o Réu desocupado o locado
- a Autora, em 08/07/2021, remeteu nova carta registada com aviso de recepção com comunicação para desocupação do locado, sendo que a até ao presente o Réu não o entregou;
- ainda que assim não se entendesse, por força das actualizações extraordinárias levadas a cabo pela Autora, o Réu estava obrigado ao pagamento da renda mensal no valor de €110,70, sendo que, desde Maio de 2020 que este deixou de pagar a renda, apesar das insistências da Autora para que o fizesse, encontrando-se em dívida as rendas vencidas e não pagas, acrescidas de indemnização de 20% (sendo o valor total das rendas devidas de €1.992,60 e, a indemnização de €221,40).
Citado, veio o Réu apresentar Contestação defendendo a improcedência da acção e alegando, em suma, que:
- é falso que deva 17 rendas em atraso, dados os pagamentos que identifica ter efectuado, sendo o valor da renda mensal de €100;
- a comunicação de resolução do contrato de arrendamento é nula, porquanto não foi feita prova de mandato com poderes específicos para proceder a comunicação de resolução do contrato de arrendamento, sendo que o local arrendado é a sua casa de morada de família;
- se encontra desempregado, pelo que a execução da entrega de coisa imóvel arrendada o coloca numa situação e fragilidade, por falta de habitação própria;
- a Autora age com litigância de má fé, dado que é do seu conhecimento directo que o Ré não deve 17 rendas, devendo indemnizá-lo no valor de €1.500;
- caso não improceda a acção, e porque a execução da entrega de coisa imóvel arrendada o colocaria numa situação de fragilidade por falta de habitação própria, deve esta ser suspensa e a Autora condenada com litigante de má fé e, a indemnizar o R. no valor de €1.500.
Realizada Audiência Prévia foi proferido Despacho Saneador, fixando-se o valor da acção, identificou-se o litígio, fixaram-se os factos assentes e identificaram-se os temas de prova.
Realizada a Audiência de Julgamento veio a ser proferida Sentença, da qual consta a seguinte parte decisória:
“Nestes termos, julga-se a acção parcialmente procedente, por provada e, em consequência, decide-se:
a) Declarar resolvido o contrato de arrendamento para habitação celebrado no dia 30 de Janeiro de 1992, entre M--- e o R., com efeitos a 30/10/2022, o qual teve por objecto a moradia n.º --- do prédio urbano sito na ---, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º --- e, inscrito na matriz predial urbana da freguesa da --- sob o artigo ---;
b) Condenar o R. a proceder à entrega de imediato a moradia n.º --- referida na alínea a) livre e devoluta de pessoas e bens;
c) Condenar o R. no pagamento à A. da quantia de €2.214,00 (dois mil, duzentos e catorze euros) correspondente às rendas vencidas e não pagas desde Maio de 2020 e Outubro de 2021; bem como das rendas vencidas e vincendas até à entrega efectiva e desocupação do locado, em dobro, decorrido um mês após a data resolução do contrato até à restituição do locado referido em a) por parte do R.; absolvendo-se, no mais, o R. dos pedidos deduzidos pela A..
Custas pela A. e pelo R., na proporção do respectivo decaimento, incluindo-se nas custas da responsabilidade do R., as custas de parte da A. e, nas custas da responsabilidade da A., as custas de parte do R. – cfr. artigo 527.º do C. P. C.
Registe e Notifique”.
É desta Sentença que vêm interpostos dois Recurso de Apelação:
I - Por parte da Autora, a qual apresentou as suas Alegações, onde lavrou as seguintes Conclusões:
“A. É o presente recurso interposto da decisão do Tribunal a quo proferida em 25.07.2023 relativamente à parte em que julgou improcedente o pedido de declaração de caducidade do contrato objecto dos presentes autos e, em consequência, a condenação do Réu à entrega imediata do locado livre e devoluto de pessoas e bens bem como na condenação do Réu ao pagamento da quantia global de €2.656,80.
B. Contudo, a decisão proferida pelo Tribunal a quo enferma de erros de julgamento que inquinam a mesma, nomeadamente no que respeita à determinação da aplicação do direito ao considerar ineficaz a comunicação de oposição à renovação.
C. A decisão sub judice viola não só a aplicação da lei substantiva – ao interpretar e aplicar erradamente as normas – como erra na aplicação do direito ao caso concreto.
D. O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de 6 meses e teve início em 01.02.1992, renovável nos termos da lei (factos provados n.º 3. e 4).
E. Nos termos do artigo 98.º, n.º 2 do RAU, na redacção em vigor à data, “o prazo referido no número anterior [prazo para duração efectiva do contrato] não pode, contudo, ser inferior a cinco anos.” - Esta disposição legal tem carácter imperativo.
F. Tendo em consideração a disposição legal imperativa do artigo 98.º, n.º 2 do RAU, que impõe a duração mínima de 5 anos, há que proceder à redução do negócio celebrado (contrato de arrendamento), devendo considerar-se ampliado o prazo inicial de 6 meses para os 5 anos previstos na lei.
G. Assim, o contrato de arrendamento objecto dos presentes autos tinha a duração de 5 (cinco) anos, com início 01.02.1992 e termo em 31.01.1997, renovável “nos termos da lei”.
H. O Tribunal a quo limitou-se a analisar o contrato de arrendamento a partir de 2006 – ignorando todo o enquadramento legal desde a data da sua celebração (01.02.1992). Análise essa que, como se verá, é imprescindível para o cálculo da dos prazos de renovação do contrato e, consequentemente, da comunicação de oposição à renovação.
I. O artigo 100.º, n.º 1 do RAU, com a redacção do DL n.º 321-B/90, de 15/10) dispunha os “os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.”
J. Assim, o contrato de arrendamento objecto dos presentes autos tinha a duração de 5 (cinco) anos, com início 01.02.1992 e termo em 31.01.1997, renovável por períodos de 3 anos.
K. Assim, o contrato de arrendamento objecto dos presentes autos tinha a duração de 5 (cinco) anos, com início 01.02.1992 e termo em 31.01.1997, renovável por períodos de 3 (três) anos.
L. O Tribunal a quo errou, igualmente, na contagem dos prazos de renovação do contrato.
M. À data da 1.ª a 4.º renovações do contrato de arrendamento encontrava-se em vigor o RAU.
N. E, de acordo com os artigos 98.º e 100.º do RAU, o contrato de arrendamento foi-se renovando ao longo dos anos, por períodos de 3 anos, ou seja:
• 1.ª renovação: início em 01.02.1997 e termo em 31.01.2000
• 2.ª renovação: início em 01.02.2000 e termo em 31.01.2003
• 3.ª renovação: início em 01.02.2003 a 31.01.2006
• 4.ª renovação: início em 01.02.2006 e termo em 31.01.2009
O. À data da 5.ª e 6.ª renovações do contrato de arrendamento encontrava-se em vigor o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006.
P. À semelhança do RAU, também o NRAU, no artigo 26.º, veio determinar que os contratos de arrendamento celebrados na vigência do RAU renovam-se pelo período de 3 (três) anos, ou seja:
• 5.ª renovação: início em 01.02.2009 e termo em 31.01.2012
• 6.ª renovação: início em 01.02.2012 e termo em 31.01.2015
Q. À data da 7.ª, 8.ª e 9.ª renovações do contrato, o artigo 26.º, n.º 2 do NRAU foi objecto de nova redacção pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro (redacção que se...
Relatório
F, SA. instaurou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra A, peticionando que:
- seja declarada a caducidade do contrato celebrado com o Réu, com efeitos a 30.06.2021;
- em consequência, seja ordenado o seu despejo e a sua condenação na entrega imediata do locado, livre e devoluto de pessoas e bens;
- seja o Réu condenado ao pagamento da quantia global de €2.656,80 (dos quais €1.549,80 correspondem ao valor das rendas em dívida entre Maio de 2020 e Junho de 2021 e, €1.107 ao valor da indemnização pelo atraso na restituição da coisa calculada desde Julho de 2021 até à data da Petição Inicial);
- caso assim não se entenda, seja decretada a resolução do contrato celebrado com o Réu, com efeitos a 30.10.2021 e, em consequência, seja ordenado o seu despejo condenação na entregar de imediato o locado livre e devoluto de pessoas e bens e no pagamento da quantia de €2.214 (€1.992,60 correspondentes ao valor das rendas em dívida desde Maio de 2020 e Outubro de 2021 e, €221,40, ao valor da indemnização pelo atraso na restituição da coisa calculada desde a data da cessação do contrato até à data da Petição Inicial);
- seja o Réu condenado ao pagamento da indemnização devida pela mora na entrega da restituição do locado (€221,40), desde a data da Petição Inicial até à sua efectiva entrega e desocupação, livre e devoluto de pessoas e bens;
- seja o Réu condenado no pagamento de juros de mora à taxa legal de 4%, desde a data de vencimento de cada uma das rendas vincendas, até à entrega do locado livre e devoluto de pessoas e bens;
- seja o Réu condenado no pagamento das custas judiciais.
Alega, em suma, a Autora, que:
- é proprietária do prédio urbano sito na ---, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º --- e, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de --- sob o artigo ---, o qual é composto por 26 moradias com utilização independente;
- sendo o Réu arrendatário da moradia n.º --- (em virtude de a 30/01/1992, ter celebrado contrato de arrendamento com os primitivos proprietários, pelo prazo de seis meses, com início em 01/02/1992 e, termo em 01/08/1992, renovável nos termos da lei), por carta registada com aviso de recepção que lhe foi remetida, a Autora comunicou a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, pelo que o contrato deixaria de produzir efeitos em 31/01/2021, não tendo, porém, o Réu desocupado o locado
- a Autora, em 08/07/2021, remeteu nova carta registada com aviso de recepção com comunicação para desocupação do locado, sendo que a até ao presente o Réu não o entregou;
- ainda que assim não se entendesse, por força das actualizações extraordinárias levadas a cabo pela Autora, o Réu estava obrigado ao pagamento da renda mensal no valor de €110,70, sendo que, desde Maio de 2020 que este deixou de pagar a renda, apesar das insistências da Autora para que o fizesse, encontrando-se em dívida as rendas vencidas e não pagas, acrescidas de indemnização de 20% (sendo o valor total das rendas devidas de €1.992,60 e, a indemnização de €221,40).
Citado, veio o Réu apresentar Contestação defendendo a improcedência da acção e alegando, em suma, que:
- é falso que deva 17 rendas em atraso, dados os pagamentos que identifica ter efectuado, sendo o valor da renda mensal de €100;
- a comunicação de resolução do contrato de arrendamento é nula, porquanto não foi feita prova de mandato com poderes específicos para proceder a comunicação de resolução do contrato de arrendamento, sendo que o local arrendado é a sua casa de morada de família;
- se encontra desempregado, pelo que a execução da entrega de coisa imóvel arrendada o coloca numa situação e fragilidade, por falta de habitação própria;
- a Autora age com litigância de má fé, dado que é do seu conhecimento directo que o Ré não deve 17 rendas, devendo indemnizá-lo no valor de €1.500;
- caso não improceda a acção, e porque a execução da entrega de coisa imóvel arrendada o colocaria numa situação de fragilidade por falta de habitação própria, deve esta ser suspensa e a Autora condenada com litigante de má fé e, a indemnizar o R. no valor de €1.500.
Realizada Audiência Prévia foi proferido Despacho Saneador, fixando-se o valor da acção, identificou-se o litígio, fixaram-se os factos assentes e identificaram-se os temas de prova.
Realizada a Audiência de Julgamento veio a ser proferida Sentença, da qual consta a seguinte parte decisória:
“Nestes termos, julga-se a acção parcialmente procedente, por provada e, em consequência, decide-se:
a) Declarar resolvido o contrato de arrendamento para habitação celebrado no dia 30 de Janeiro de 1992, entre M--- e o R., com efeitos a 30/10/2022, o qual teve por objecto a moradia n.º --- do prédio urbano sito na ---, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º --- e, inscrito na matriz predial urbana da freguesa da --- sob o artigo ---;
b) Condenar o R. a proceder à entrega de imediato a moradia n.º --- referida na alínea a) livre e devoluta de pessoas e bens;
c) Condenar o R. no pagamento à A. da quantia de €2.214,00 (dois mil, duzentos e catorze euros) correspondente às rendas vencidas e não pagas desde Maio de 2020 e Outubro de 2021; bem como das rendas vencidas e vincendas até à entrega efectiva e desocupação do locado, em dobro, decorrido um mês após a data resolução do contrato até à restituição do locado referido em a) por parte do R.; absolvendo-se, no mais, o R. dos pedidos deduzidos pela A..
Custas pela A. e pelo R., na proporção do respectivo decaimento, incluindo-se nas custas da responsabilidade do R., as custas de parte da A. e, nas custas da responsabilidade da A., as custas de parte do R. – cfr. artigo 527.º do C. P. C.
Registe e Notifique”.
É desta Sentença que vêm interpostos dois Recurso de Apelação:
I - Por parte da Autora, a qual apresentou as suas Alegações, onde lavrou as seguintes Conclusões:
“A. É o presente recurso interposto da decisão do Tribunal a quo proferida em 25.07.2023 relativamente à parte em que julgou improcedente o pedido de declaração de caducidade do contrato objecto dos presentes autos e, em consequência, a condenação do Réu à entrega imediata do locado livre e devoluto de pessoas e bens bem como na condenação do Réu ao pagamento da quantia global de €2.656,80.
B. Contudo, a decisão proferida pelo Tribunal a quo enferma de erros de julgamento que inquinam a mesma, nomeadamente no que respeita à determinação da aplicação do direito ao considerar ineficaz a comunicação de oposição à renovação.
C. A decisão sub judice viola não só a aplicação da lei substantiva – ao interpretar e aplicar erradamente as normas – como erra na aplicação do direito ao caso concreto.
D. O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de 6 meses e teve início em 01.02.1992, renovável nos termos da lei (factos provados n.º 3. e 4).
E. Nos termos do artigo 98.º, n.º 2 do RAU, na redacção em vigor à data, “o prazo referido no número anterior [prazo para duração efectiva do contrato] não pode, contudo, ser inferior a cinco anos.” - Esta disposição legal tem carácter imperativo.
F. Tendo em consideração a disposição legal imperativa do artigo 98.º, n.º 2 do RAU, que impõe a duração mínima de 5 anos, há que proceder à redução do negócio celebrado (contrato de arrendamento), devendo considerar-se ampliado o prazo inicial de 6 meses para os 5 anos previstos na lei.
G. Assim, o contrato de arrendamento objecto dos presentes autos tinha a duração de 5 (cinco) anos, com início 01.02.1992 e termo em 31.01.1997, renovável “nos termos da lei”.
H. O Tribunal a quo limitou-se a analisar o contrato de arrendamento a partir de 2006 – ignorando todo o enquadramento legal desde a data da sua celebração (01.02.1992). Análise essa que, como se verá, é imprescindível para o cálculo da dos prazos de renovação do contrato e, consequentemente, da comunicação de oposição à renovação.
I. O artigo 100.º, n.º 1 do RAU, com a redacção do DL n.º 321-B/90, de 15/10) dispunha os “os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.”
J. Assim, o contrato de arrendamento objecto dos presentes autos tinha a duração de 5 (cinco) anos, com início 01.02.1992 e termo em 31.01.1997, renovável por períodos de 3 anos.
K. Assim, o contrato de arrendamento objecto dos presentes autos tinha a duração de 5 (cinco) anos, com início 01.02.1992 e termo em 31.01.1997, renovável por períodos de 3 (três) anos.
L. O Tribunal a quo errou, igualmente, na contagem dos prazos de renovação do contrato.
M. À data da 1.ª a 4.º renovações do contrato de arrendamento encontrava-se em vigor o RAU.
N. E, de acordo com os artigos 98.º e 100.º do RAU, o contrato de arrendamento foi-se renovando ao longo dos anos, por períodos de 3 anos, ou seja:
• 1.ª renovação: início em 01.02.1997 e termo em 31.01.2000
• 2.ª renovação: início em 01.02.2000 e termo em 31.01.2003
• 3.ª renovação: início em 01.02.2003 a 31.01.2006
• 4.ª renovação: início em 01.02.2006 e termo em 31.01.2009
O. À data da 5.ª e 6.ª renovações do contrato de arrendamento encontrava-se em vigor o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006.
P. À semelhança do RAU, também o NRAU, no artigo 26.º, veio determinar que os contratos de arrendamento celebrados na vigência do RAU renovam-se pelo período de 3 (três) anos, ou seja:
• 5.ª renovação: início em 01.02.2009 e termo em 31.01.2012
• 6.ª renovação: início em 01.02.2012 e termo em 31.01.2015
Q. À data da 7.ª, 8.ª e 9.ª renovações do contrato, o artigo 26.º, n.º 2 do NRAU foi objecto de nova redacção pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro (redacção que se...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO