Acórdão nº 2112/20.5T8CSC.L1-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 11-05-2023
| Data de Julgamento | 11 Maio 2023 |
| Ano | 2023 |
| Número Acordão | 2112/20.5T8CSC.L1-2 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados:
DC e AR intentaram uma acção declarativa contra JM e JC, pedindo que fosse considerado licitamente por si resolvido o contrato-promessa celebrado com estes a 14/05/2020, por factos imputáveis a estes e que os réus fossem condenados na restituição em dobro do sinal (144.000€ x 2) e no pagamento de indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais por si sofridos, no montante de 79.102,40€, tudo acrescido de juros vincendos a contar desde a data da citação e até integral pagamento.
Alegaram, em síntese, que ajustaram com os réus um contrato-promessa de compra e venda de uma moradia, tendo entregue àqueles, na qualidade de promitentes vendedores, 144.000€ a título de sinal. Porém, após a subscrição daquele ajuste vieram a ser surpreendidos pela descoberta, naquela moradia, de manchas de humidade e bolor que estavam ocultas/dissimuladas por móveis e que estavam disseminadas por todo o imóvel. Por não confiarem nas explicações que foram adiantadas pelos réus – informaram que se tratavam de situações pontuais, justificadas pelo precedente Inverno e que a moradia estava bem conservada –, efectuaram uma inspecção técnica àquele bem, finda a qual se concluiu pela existência de defeitos estruturais, pela impossibilidade de ali desenvolver uma habitabilidade sã e pela existência de obras que não haviam sido licenciadas, sendo que a regularização de todas essas situações requereria a realização de obras no valor de 118.900€. Nessa sequência, dirigiram aos réus uma interpelação admonitória, tendo estes, em resposta, confessado ter conhecimento do verdadeiro estado do imóvel, acabando, no entanto, por agendar a realização da escritura pública de compra e venda, ao que os autores replicaram com a resolução do contrato; porém, não obstante a eficácia da resolução contratual, os réus consideraram o contrato resolvido e fizeram seu o montante entregue a título de sinal. Referiram ter despendido 29.104,50€ com consultadorias e materiais que adquiriram para a remodelação da moradia, tendo-se sentido ansiosos, enganados e revoltados com todo o processo, avaliando em 50.000€ o valor de indemnização por danos não patrimoniais.
Os réus contestaram alegando que, mesmo no contexto pandémico que então se vivia e apesar de ainda residirem na moradia, disponibilizaram a moradia para que os autores a visitassem sempre que entendessem, que responderam a todos os esclarecimentos por aqueles solicitados e que lhes entregaram as telas finais, pelo que aqueles estavam em condições de aferir a questão do licenciamento camarário. Mais aduziram que, no contrato-promessa de compra e venda, os autores aceitaram que a moradia seria vendida no estado em que estava e a veracidade destes factos e que as manchas e humidade tiveram origem no entupimento do colector externo de águas pluviais, que, à data da realização da dita inspecção, a moradia se mantinha no estado em que fora prometida vender e que o prazo concedido jamais seria suficiente para a realização das obras ali elencadas. Referiram ainda que o valor obtido pela venda dessa moradia seria reinvestido na aquisição de um outro imóvel, o que implicava que a escritura de compra e venda daquela fosse realizada em momento anterior à formalização destoutro negócio. A falta de comparência à escritura agendada pelos réus determinou que os autores tivessem incorrido em incumprimento contratual definitivo.
E reconvieram, alegando que, em virtude do incumprimento protagonizado pelos autores, têm direito a fazer seu o montante recebido a título de sinal e que, por exigência dos promitentes vendedores da habitação que planeavam comprar e para obterem a prorrogação do prazo para a realização da respectiva escritura pública, tiveram que renegociar o preço para a sua aquisição, o qual acabou por se fixar em mais 40.000€ do que havia sido inicialmente acordado (o que implicou o pagamento de quantias adicionais a título de IMT e de imposto de selo), para o que tiveram que obter um empréstimo intercalar por via do qual se encontram adstritos a uma adicional amortização mensal no valor de 3.800€. Mais advogam que a moradia prometida vender aos autores foi vendida por valor inferior àquele que fora acordado com estes e que, para o efeito contrataram uma nova mediação imobiliária, no que despenderam 31.980€. Pugnaram pela absolvição dos pedidos contra si formulados, pelo reconhecimento do direito a fazerem sua a quantia entregue pelos autores e pela condenação destes no pagamento de indemnização no valor de 214.700€, acrescido dos juros vencidos e vincendos.
Os autores replicaram, impugnando os factos que sustentam a reconvenção e alegando que a indemnização peticionada não era acumulável com a retenção do sinal entregue e que os danos invocados não são imputáveis à sua conduta, tanto mais que o contrato-promessa de compra e venda já fora resolvido pelos autores. Concluíram pela improcedência da reconvenção.
(este relatório seguiu, no essencial, o relatório da sentença recorrida)
Depois de realizada a audiência final foi proferida sentença a julgar a acção improcedente, absolvendo os réus dos pedidos contra eles formulados pelos autores, e a julgar a reconvenção parcialmente procedente, reconhecendo-se que os réus têm direito a fazer seus os 144.000€ entregues pelos autores a título de sinal e princípio de pagamento e absolvendo os autores do demais pedido pelos réus. As custas foram fixadas em 40% pelos autores e 60% pelos réus.
Os autores recorrem desta sentença – para que seja revogada e substituída por outra que absolva os autores do pedido reconvencional e condene os réus ao pagamento do sinal em dobro, ou, subsidiariamente, condene os réus à restituição do sinal e ao pagamento de danos sofridos pelos autores -, impugnando alguns pontos da decisão da matéria de facto e a improcedência da acção e procedência da reconvenção.
Os réus contra-alegaram, defendendo a improcedência do recurso e pediram a rectificação das custas.
*
Questões a decidir: se deve ser alterada a decisão da matéria de facto e se os autores têm direito ao sinal e à indemnização pedidos e se os réus não têm o direito de ficarem com o sinal entregue pelos autores.
*
Estão provados os seguintes factos que interessam à decisão destas questões [na sequência da decisão da impugnação da matéria de facto, foram aditados os factos, 10bis, 11bis, 13bis e 13ter; as transcrições dos factos, da fundamentação do tribunal e da posição das partes são, sempre que possível, simplificadas]:
1\ Os réus viviam há mais de 15 anos na moradia sita na Rua E.
2\ Em 25/04/2020, os autores, após saberem que a moradia estava à venda pelo valor de 1.490.000€, efectuaram uma visita à mesma para verificarem as suas características e localização.
3\ Em 27/04/2020, a autora efectuou uma visita à moradia, tendo questionado os réus acerca da origem de sinais de humidade que se verificavam em algumas zonas da casa, ao que estes responderam que aqueles resultavam de uma situação que ocorrera no Inverno e que já havia sido resolvida, mediante intervenção que haviam efectuado na cobertura plana da moradia.
4\ Em escrito datado de 28/04/2020 e dirigido aos autores, os réus declararam:
“[…] Este Inverno notámos o aparecimento de alguma humidade em pontos específicos que nos levaram a inspeccionar possíveis áreas de infiltração tendo chegado as seguintes conclusões:
Detectaram-se três pequenas áreas na cobertura do terraço, não do telhado, com quebra da integridade da tela de cobertura, que justificaram a infiltração na área do corredor. Já reparadas.
Constatou-se entupimento da caixa colectora que leva todas as águas pluviais ao colector exterior com consequente impossibilidade de drenagem e acumulação de água nas caleiras e algerozes, sem drenagem, o que levou ao aparecimento de humidade em pontos específicos, adjacentes aos algerozes, nomeadamente na sala e no escritório.
Tirando estes locais as restantes paredes não têm sinais de humidade. O sistema de drenagem de águas pluviais foi submetido a uma inspecção e intervenção por uma empresa especializada na semana passada com total resolução do problema.
Não foram alteradas as áreas da casa encontrando-se conforme as plantas originais, portanto não julgo haver qualquer problema com os bancos que também intervieram em 2005 quando nós comprámos a casa.”
5\ Na sequência da apresentação de uma proposta de aquisição pelos autores, os réus, em escrito datado de 28/04/2020 e àqueles dirigido, declararam:
“[…] A casa está bem conservada e naturalmente necessita apenas de alguns trabalhos. Toda a zona do telhado apresenta uma cobertura de telhas de boa qualidade e integras sem necessidade de reparações. As zonas de terraço do telhado estão estanques mas aqui julgo que se podia optar por uma nova impermeabilização. Esta obra é relativamente pouco dispendiosa e garante tranquilidade por muito tempo. […] Finalmente resta a necessidade de pintura completa do interior da moradia que é normal numa casa usada e até por motivos de higiene.
Quaisquer outras obras serão puramente pessoais, a gosto de cada um e normais quando existe uma mudança de proprietários.
Sendo assim gostaríamos de fazer a seguinte contra proposta: Deduzindo o valor das obras a realizar, com uma margem alargada, nomeadamente as do terraço e pintura, de cerca de 20.000€ e ainda de uma dedução negocial de 30.000€ ao preço anunciado, apresentamos uma contra proposta de 1.440.000€. […]”.
6\ Em escrito encimado pela expressão “contrato-promessa de compra e venda” e datado de 14/05/2020, os réus, aí identificados como promitentes vendedores e os autores, aí identificados como promitentes compradores, declararam
“[…] É livremente celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se rege pelas cláusulas seguintes e em tudo o que for omisso, pela legislação aplicável.
...
DC e AR intentaram uma acção declarativa contra JM e JC, pedindo que fosse considerado licitamente por si resolvido o contrato-promessa celebrado com estes a 14/05/2020, por factos imputáveis a estes e que os réus fossem condenados na restituição em dobro do sinal (144.000€ x 2) e no pagamento de indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais por si sofridos, no montante de 79.102,40€, tudo acrescido de juros vincendos a contar desde a data da citação e até integral pagamento.
Alegaram, em síntese, que ajustaram com os réus um contrato-promessa de compra e venda de uma moradia, tendo entregue àqueles, na qualidade de promitentes vendedores, 144.000€ a título de sinal. Porém, após a subscrição daquele ajuste vieram a ser surpreendidos pela descoberta, naquela moradia, de manchas de humidade e bolor que estavam ocultas/dissimuladas por móveis e que estavam disseminadas por todo o imóvel. Por não confiarem nas explicações que foram adiantadas pelos réus – informaram que se tratavam de situações pontuais, justificadas pelo precedente Inverno e que a moradia estava bem conservada –, efectuaram uma inspecção técnica àquele bem, finda a qual se concluiu pela existência de defeitos estruturais, pela impossibilidade de ali desenvolver uma habitabilidade sã e pela existência de obras que não haviam sido licenciadas, sendo que a regularização de todas essas situações requereria a realização de obras no valor de 118.900€. Nessa sequência, dirigiram aos réus uma interpelação admonitória, tendo estes, em resposta, confessado ter conhecimento do verdadeiro estado do imóvel, acabando, no entanto, por agendar a realização da escritura pública de compra e venda, ao que os autores replicaram com a resolução do contrato; porém, não obstante a eficácia da resolução contratual, os réus consideraram o contrato resolvido e fizeram seu o montante entregue a título de sinal. Referiram ter despendido 29.104,50€ com consultadorias e materiais que adquiriram para a remodelação da moradia, tendo-se sentido ansiosos, enganados e revoltados com todo o processo, avaliando em 50.000€ o valor de indemnização por danos não patrimoniais.
Os réus contestaram alegando que, mesmo no contexto pandémico que então se vivia e apesar de ainda residirem na moradia, disponibilizaram a moradia para que os autores a visitassem sempre que entendessem, que responderam a todos os esclarecimentos por aqueles solicitados e que lhes entregaram as telas finais, pelo que aqueles estavam em condições de aferir a questão do licenciamento camarário. Mais aduziram que, no contrato-promessa de compra e venda, os autores aceitaram que a moradia seria vendida no estado em que estava e a veracidade destes factos e que as manchas e humidade tiveram origem no entupimento do colector externo de águas pluviais, que, à data da realização da dita inspecção, a moradia se mantinha no estado em que fora prometida vender e que o prazo concedido jamais seria suficiente para a realização das obras ali elencadas. Referiram ainda que o valor obtido pela venda dessa moradia seria reinvestido na aquisição de um outro imóvel, o que implicava que a escritura de compra e venda daquela fosse realizada em momento anterior à formalização destoutro negócio. A falta de comparência à escritura agendada pelos réus determinou que os autores tivessem incorrido em incumprimento contratual definitivo.
E reconvieram, alegando que, em virtude do incumprimento protagonizado pelos autores, têm direito a fazer seu o montante recebido a título de sinal e que, por exigência dos promitentes vendedores da habitação que planeavam comprar e para obterem a prorrogação do prazo para a realização da respectiva escritura pública, tiveram que renegociar o preço para a sua aquisição, o qual acabou por se fixar em mais 40.000€ do que havia sido inicialmente acordado (o que implicou o pagamento de quantias adicionais a título de IMT e de imposto de selo), para o que tiveram que obter um empréstimo intercalar por via do qual se encontram adstritos a uma adicional amortização mensal no valor de 3.800€. Mais advogam que a moradia prometida vender aos autores foi vendida por valor inferior àquele que fora acordado com estes e que, para o efeito contrataram uma nova mediação imobiliária, no que despenderam 31.980€. Pugnaram pela absolvição dos pedidos contra si formulados, pelo reconhecimento do direito a fazerem sua a quantia entregue pelos autores e pela condenação destes no pagamento de indemnização no valor de 214.700€, acrescido dos juros vencidos e vincendos.
Os autores replicaram, impugnando os factos que sustentam a reconvenção e alegando que a indemnização peticionada não era acumulável com a retenção do sinal entregue e que os danos invocados não são imputáveis à sua conduta, tanto mais que o contrato-promessa de compra e venda já fora resolvido pelos autores. Concluíram pela improcedência da reconvenção.
(este relatório seguiu, no essencial, o relatório da sentença recorrida)
Depois de realizada a audiência final foi proferida sentença a julgar a acção improcedente, absolvendo os réus dos pedidos contra eles formulados pelos autores, e a julgar a reconvenção parcialmente procedente, reconhecendo-se que os réus têm direito a fazer seus os 144.000€ entregues pelos autores a título de sinal e princípio de pagamento e absolvendo os autores do demais pedido pelos réus. As custas foram fixadas em 40% pelos autores e 60% pelos réus.
Os autores recorrem desta sentença – para que seja revogada e substituída por outra que absolva os autores do pedido reconvencional e condene os réus ao pagamento do sinal em dobro, ou, subsidiariamente, condene os réus à restituição do sinal e ao pagamento de danos sofridos pelos autores -, impugnando alguns pontos da decisão da matéria de facto e a improcedência da acção e procedência da reconvenção.
Os réus contra-alegaram, defendendo a improcedência do recurso e pediram a rectificação das custas.
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Questões a decidir: se deve ser alterada a decisão da matéria de facto e se os autores têm direito ao sinal e à indemnização pedidos e se os réus não têm o direito de ficarem com o sinal entregue pelos autores.
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Estão provados os seguintes factos que interessam à decisão destas questões [na sequência da decisão da impugnação da matéria de facto, foram aditados os factos, 10bis, 11bis, 13bis e 13ter; as transcrições dos factos, da fundamentação do tribunal e da posição das partes são, sempre que possível, simplificadas]:
1\ Os réus viviam há mais de 15 anos na moradia sita na Rua E.
2\ Em 25/04/2020, os autores, após saberem que a moradia estava à venda pelo valor de 1.490.000€, efectuaram uma visita à mesma para verificarem as suas características e localização.
3\ Em 27/04/2020, a autora efectuou uma visita à moradia, tendo questionado os réus acerca da origem de sinais de humidade que se verificavam em algumas zonas da casa, ao que estes responderam que aqueles resultavam de uma situação que ocorrera no Inverno e que já havia sido resolvida, mediante intervenção que haviam efectuado na cobertura plana da moradia.
4\ Em escrito datado de 28/04/2020 e dirigido aos autores, os réus declararam:
“[…] Este Inverno notámos o aparecimento de alguma humidade em pontos específicos que nos levaram a inspeccionar possíveis áreas de infiltração tendo chegado as seguintes conclusões:
Detectaram-se três pequenas áreas na cobertura do terraço, não do telhado, com quebra da integridade da tela de cobertura, que justificaram a infiltração na área do corredor. Já reparadas.
Constatou-se entupimento da caixa colectora que leva todas as águas pluviais ao colector exterior com consequente impossibilidade de drenagem e acumulação de água nas caleiras e algerozes, sem drenagem, o que levou ao aparecimento de humidade em pontos específicos, adjacentes aos algerozes, nomeadamente na sala e no escritório.
Tirando estes locais as restantes paredes não têm sinais de humidade. O sistema de drenagem de águas pluviais foi submetido a uma inspecção e intervenção por uma empresa especializada na semana passada com total resolução do problema.
Não foram alteradas as áreas da casa encontrando-se conforme as plantas originais, portanto não julgo haver qualquer problema com os bancos que também intervieram em 2005 quando nós comprámos a casa.”
5\ Na sequência da apresentação de uma proposta de aquisição pelos autores, os réus, em escrito datado de 28/04/2020 e àqueles dirigido, declararam:
“[…] A casa está bem conservada e naturalmente necessita apenas de alguns trabalhos. Toda a zona do telhado apresenta uma cobertura de telhas de boa qualidade e integras sem necessidade de reparações. As zonas de terraço do telhado estão estanques mas aqui julgo que se podia optar por uma nova impermeabilização. Esta obra é relativamente pouco dispendiosa e garante tranquilidade por muito tempo. […] Finalmente resta a necessidade de pintura completa do interior da moradia que é normal numa casa usada e até por motivos de higiene.
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