Acórdão nº 19380/19.8T8SNT.L1-6 de Tribunal da Relação de Lisboa, 26-01-2023
Data de Julgamento | 26 Janeiro 2023 |
Ano | 2023 |
Número Acordão | 19380/19.8T8SNT.L1-6 |
Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
1.- Relatório
MUNICÍPIO DE SINTRA intentou ação de preferência com processo comum contra
A
B [ ……..LDA ], e
C,
Pedindo que, uma vez julgada a acção procedente por provada:
i) Seja declarado o direito de preferência do Autor sobre a fração descrita na Conservatória de Registo Predial de Queluz sob o n. º ... e inscrita na respetiva matriz com o artigo ...;
ii) Sejam os 2.º e 3.º Réus condenados a proceder ao cancelamento das inscrições a seu favor;
iii) Seja o 1.º Réu condenado a celebrar a escritura pública de compra e venda com o autor município e referente à referida fração.
1.1. - Para o efeito, alegou o MUNICÍPIO DE SINTRA, autor, em síntese, que:
- Em 11-06-2019 o 3º réu C apresentou – fazendo-o na qualidade de proprietário da fração autónoma designada pelas letras AC, descrita na Conservatória do Registo predial de Queluz sob o n.º ... e inscrita na respetiva matriz com o artigo ... -, um requerimento de informação sobre o exercício do direito de preferência nos serviços do Autor, informando da venda da referida fração AC pelo preço de €75.000,00;
- Para “responder” à referida informação, indagou e verificou então o Autor que o imóvel em apreço se encontrava inserido na área de reabilitação urbana de Massamá e Monte Abraão, o que lhe conferia a possibilidade do exercício do direito de preferência, e , consequentemente, decidiu/resolveu exercer o referido direito de preferência ;
- Para o referido efeito, procedeu de seguida o autor à emissão de uma certidão a confirmar o exercício do direito de preferência e comunicou também por email o 1.º Réu informando-o que a referida certidão estava pronta para ser levantada, e, posteriormente, voltou a enviar-lhe um novo e-mail a tentar diligenciar pela marcação da competente escritura;
- Não obstante, não respondeu o referido réu aos emails do autor, e não procedeu também ao levantamento da certidão, sendo que, já em Setembro de 2019, veio o Autor a tomar conhecimento da celebração da escritura entre o 1.º e 2.º Réus, a qual veio de resto a ser outorgada no exacto dia em que fora apresentado (em 11-06-2019) o requerimento de informação no Município com vista ao exercício pelo mesmo do direito de preferência ;
- Ainda em Setembro de 2019, constatou também o autor que o imóvel em questão fora de resto já objecto de uma segunda alienação, e sem que tenha a mesma sido também sujeita a informação perante os serviços municipais, ou seja, verificou que o imóvel tinha sido alvo de transmissão por duas vezes, a primeira em 11/06/2019, e a segunda em 11/07/2019 através de escritura realizada entre A e B, respetivamente 2.º e 3.º Reús ;
- Assistindo assim ao Autor o direito de preferência [nos termos dos artigos 58.º do Decreto-Lei nº 307/2009, de 23/10 e artº 155.º do Decreto-Lei 80/2015, de 14/5] tendo por objecto o imóvel acima descrito, deve consequentemente operar-se/decretar-se a transmissão da respectiva propriedade a seu favor.
1.2. - Regularmente citados, contestaram todos os RR, em articulados separados [o A e o C, por um lado, e a Ré B, por outro], deduzindo todos no essencial apenas defesa por impugnação motivada.
Assim, os RR A e o C, além de afirmarem a inexistência do direito de preferência da Autora - considerando não verificados os requisitos do n.º 3 do art.º 58.º do RJRU -, invocam que não comunicou o autor ao 1º réu e pela forma legalmente prescrita a intenção de exercer a preferência, como condicionou o conhecimento da sua resposta ao levantamento de certidão e pagamento de emolumentos.
Já a Ré B e para concluir outrossim pela improcedência da presente ação, aduz que deverá ser considerada com estando de boa fé, nos termos e para os efeitos dos n.ºs 1 e 3 do art.º 291.º do CC, a que acresce que o direito de preferência resultante do art.º 58.º do DL 307/2009, de 23-10, define os requisitos para o exercício desse direito, sendo que o Autor não soube cumprir as regras a que estava adstrito, nomeadamente as constantes do n.º 3 do art.º 58.º do referido diploma.
1.3. - Respondendo o Autor MUNICÍPIO DE SINTRA aos articulados dos RR (na sequência de despacho proferido nos autos), foi realizada uma AUDIÊNCIA PRÉVIA [ com os objectivos previstos nas als. a), d), e), f) e g), todas do art.º 591.º do CPC], e , não sendo alcançada a conciliação das partes, no decurso daquela fixou-se o valor da acção e proferiu-se despacho que saneou o processo, fixando-se outrossim o objeto do litigio e elencado os temas da prova , tudo sem reclamações.
1.4. - Por fim, procedeu-se à AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO de acordo com o legal formalismo (em 29/11/2021) e, conclusos os autos para o efeito, foi de imediato proferida a competente SENTENÇA, sendo o respectivo comando decisório do seguinte teor:
“ (…)
V. Decisão
Face ao exposto decide-se:
I - Julgar a presente ação improcedente, por não provada, e em consequência absolvo os Réus dos pedidos contra eles formulados.
Custas pelo Autor.
Notifique e registe.
Sintra, 15-06-2022”
1.5. - Porque da sentença identificada em 1.4. discorda o autor MUNICÍPIO DE SINTRA, da mesma e de imediato interpôs o mesmo o competente recurso de apelação, que admitido foi aduzindo nele o recorrente as seguintes conclusões:
1. Além de erros na apreciação da matéria de facto, na sentença recorrida foram cometidos erros na aplicação do direito atinente, impondo-se, por isso, decisão diametralmente oposta.
2. O tribunal a quo andou, desde logo, mal em considerar não provados os factos constantes das alíneas a) e b).
3. A testemunha RC, no seu depoimento, após confirmar que foram efetuadas tentativas de contacto para comunicar ao primeiro R. que o Recorrente pretendia exercer o direito de preferência, referiu expressamente que o Município de Sintra fez essa comunicação via-email, com vista a solicitar os documentos necessários para a outorga da escritura pública (localização: 20211129100020, 00:05:45.1 a 00:13:26.9). Factualidade essa que foi confirmada pela testemunha MP (localização: 20211129102539, 00:19:45.7 a 00:21:11.7), pelo que, tendo sido feita prova da matéria constante na alínea a) dos factos não provados, impunha-se que o Tribunal a quo julgasse a mesma como provada.
4. A testemunha RC, referiu também no seu depoimento que foram efetuadas tentativas de contacto telefónico com o primeiro R. (localização: 20211129100020, 00:07:16.3a 00:07:34.3), pelo que, se impunha igualmente que o Tribunal a quo tivesse julgado provada a matéria vertida na alínea b) dos factos não provados.
5. A testemunha RC. esclareceu no seu depoimento que o A. teve interesse em exercer o direito de preferência porque pretendia destinar o imóvel a arrendamento jovem no âmbito do programa que tinha em curso (localização: 20211129100020, 00:01:41.6 a 00:01:53.6).
Assim sendo, deveria o Tribunal de Primeira Instância ter incluído na matéria de facto a seguinte matéria: - O Autor teve interesse em exercer o direito de preferência para destinar o imóvel a arrendamento jovem no âmbito do programa que tinha em curso.
6. A testemunha RC deixou igualmente claro que, por razões imputáveis ao primeiro R., o Recorrente nunca conseguiu aceder ao interior do imóvel (localização: 20211129100020, 00:02:03.7 a 00:04:20.4, 00:05:20.0, 00:09:06.6), pelo que, deveria constar do elenco da matéria provada a seguinte factualidade: - O Autor nunca conseguiu aceder ao interior do imóvel identificado em 1 porque o primeiro R. nunca respondeu às tentativas de contacto que lhe foram dirigidas pelo Autor.
7. O tribunal ad quem, atenta a prova identificada, deverá julgar provada a matéria constante das alíneas a) e b) dos factos não provados e incluir na factualidade provada igualmente a seguinte matéria: - O Autor teve interesse em exercer o direito de preferência para destinar o imóvel a arrendamento jovem no âmbito do programa que tinha em curso; - O Autor nunca conseguiu aceder ao interior do imóvel identificado em 1 porque o primeiro R. nunca respondeu às tentativas de contacto que lhe foram dirigidas pelo Autor.
8. Esta alteração na matéria de facto implica consequentemente a total procedência da ação, no entanto, mesmo que improcedesse o recurso relativo à matéria de facto, ainda assim, atenta a matéria considerada provada pelo Tribunal a quo, sempre se imporia concluir que aquele tribunal em julgar improcedente a ação.
9. Uma vez realizada a comunicação para preferência, porque existe uma probabilidade de o preferente querer exercer o seu direito, impõe-se ao obrigado à preferência, em obediência ao princípio da boa-fé que aguarde a resposta do preferente, abstendo-se, até lá, de realizar quaisquer atos que possam prejudicar ou inutilizar o efeito útil do exercício do direito de preferência, o que não sucedeu no caso concreto, porquanto, o primeiro R. procedeu à venda do imóvel na data em que realizou a comunicação para preferência!
10. Tem sido entendido pela doutrina e jurisprudência, que se o obrigado à preferência não der cumprimento a este dever (de não alienar a terceiro até que o preferente se pronuncie sobre a sua intenção ou seja atingido tal prazo), embora não haja violação da obrigação de comunicar, na medida em que, esta obrigação foi efetivamente cumprida, e também não haja violação da obrigação de alienar ao preferente pois esta obrigação, de facto, ainda não se constituiu, haverá sempre uma violação do princípio da boa-fé, que lhe impunha que o obrigado à preferência não alienasse o bem a um terceiro até que o preferente se pronunciasse sobre a sua intenção, ou se esgotasse o prazo estabelecido para o efeito.
11. Resulta demonstrado nestes autos que o primeiro R. procedeu à venda do imóvel em causa nos presentes autos, no dia em que dirigiu ao Recorrente a comunicação para preferência, pelo que, dúvidas não existem de que actuou em clara violação do princípio da boa-fé, prejudicando em absoluto o efeito útil de qualquer declaração do Município de Sintra.
12....
MUNICÍPIO DE SINTRA intentou ação de preferência com processo comum contra
A
B [ ……..LDA ], e
C,
Pedindo que, uma vez julgada a acção procedente por provada:
i) Seja declarado o direito de preferência do Autor sobre a fração descrita na Conservatória de Registo Predial de Queluz sob o n. º ... e inscrita na respetiva matriz com o artigo ...;
ii) Sejam os 2.º e 3.º Réus condenados a proceder ao cancelamento das inscrições a seu favor;
iii) Seja o 1.º Réu condenado a celebrar a escritura pública de compra e venda com o autor município e referente à referida fração.
1.1. - Para o efeito, alegou o MUNICÍPIO DE SINTRA, autor, em síntese, que:
- Em 11-06-2019 o 3º réu C apresentou – fazendo-o na qualidade de proprietário da fração autónoma designada pelas letras AC, descrita na Conservatória do Registo predial de Queluz sob o n.º ... e inscrita na respetiva matriz com o artigo ... -, um requerimento de informação sobre o exercício do direito de preferência nos serviços do Autor, informando da venda da referida fração AC pelo preço de €75.000,00;
- Para “responder” à referida informação, indagou e verificou então o Autor que o imóvel em apreço se encontrava inserido na área de reabilitação urbana de Massamá e Monte Abraão, o que lhe conferia a possibilidade do exercício do direito de preferência, e , consequentemente, decidiu/resolveu exercer o referido direito de preferência ;
- Para o referido efeito, procedeu de seguida o autor à emissão de uma certidão a confirmar o exercício do direito de preferência e comunicou também por email o 1.º Réu informando-o que a referida certidão estava pronta para ser levantada, e, posteriormente, voltou a enviar-lhe um novo e-mail a tentar diligenciar pela marcação da competente escritura;
- Não obstante, não respondeu o referido réu aos emails do autor, e não procedeu também ao levantamento da certidão, sendo que, já em Setembro de 2019, veio o Autor a tomar conhecimento da celebração da escritura entre o 1.º e 2.º Réus, a qual veio de resto a ser outorgada no exacto dia em que fora apresentado (em 11-06-2019) o requerimento de informação no Município com vista ao exercício pelo mesmo do direito de preferência ;
- Ainda em Setembro de 2019, constatou também o autor que o imóvel em questão fora de resto já objecto de uma segunda alienação, e sem que tenha a mesma sido também sujeita a informação perante os serviços municipais, ou seja, verificou que o imóvel tinha sido alvo de transmissão por duas vezes, a primeira em 11/06/2019, e a segunda em 11/07/2019 através de escritura realizada entre A e B, respetivamente 2.º e 3.º Reús ;
- Assistindo assim ao Autor o direito de preferência [nos termos dos artigos 58.º do Decreto-Lei nº 307/2009, de 23/10 e artº 155.º do Decreto-Lei 80/2015, de 14/5] tendo por objecto o imóvel acima descrito, deve consequentemente operar-se/decretar-se a transmissão da respectiva propriedade a seu favor.
1.2. - Regularmente citados, contestaram todos os RR, em articulados separados [o A e o C, por um lado, e a Ré B, por outro], deduzindo todos no essencial apenas defesa por impugnação motivada.
Assim, os RR A e o C, além de afirmarem a inexistência do direito de preferência da Autora - considerando não verificados os requisitos do n.º 3 do art.º 58.º do RJRU -, invocam que não comunicou o autor ao 1º réu e pela forma legalmente prescrita a intenção de exercer a preferência, como condicionou o conhecimento da sua resposta ao levantamento de certidão e pagamento de emolumentos.
Já a Ré B e para concluir outrossim pela improcedência da presente ação, aduz que deverá ser considerada com estando de boa fé, nos termos e para os efeitos dos n.ºs 1 e 3 do art.º 291.º do CC, a que acresce que o direito de preferência resultante do art.º 58.º do DL 307/2009, de 23-10, define os requisitos para o exercício desse direito, sendo que o Autor não soube cumprir as regras a que estava adstrito, nomeadamente as constantes do n.º 3 do art.º 58.º do referido diploma.
1.3. - Respondendo o Autor MUNICÍPIO DE SINTRA aos articulados dos RR (na sequência de despacho proferido nos autos), foi realizada uma AUDIÊNCIA PRÉVIA [ com os objectivos previstos nas als. a), d), e), f) e g), todas do art.º 591.º do CPC], e , não sendo alcançada a conciliação das partes, no decurso daquela fixou-se o valor da acção e proferiu-se despacho que saneou o processo, fixando-se outrossim o objeto do litigio e elencado os temas da prova , tudo sem reclamações.
1.4. - Por fim, procedeu-se à AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO de acordo com o legal formalismo (em 29/11/2021) e, conclusos os autos para o efeito, foi de imediato proferida a competente SENTENÇA, sendo o respectivo comando decisório do seguinte teor:
“ (…)
V. Decisão
Face ao exposto decide-se:
I - Julgar a presente ação improcedente, por não provada, e em consequência absolvo os Réus dos pedidos contra eles formulados.
Custas pelo Autor.
Notifique e registe.
Sintra, 15-06-2022”
1.5. - Porque da sentença identificada em 1.4. discorda o autor MUNICÍPIO DE SINTRA, da mesma e de imediato interpôs o mesmo o competente recurso de apelação, que admitido foi aduzindo nele o recorrente as seguintes conclusões:
1. Além de erros na apreciação da matéria de facto, na sentença recorrida foram cometidos erros na aplicação do direito atinente, impondo-se, por isso, decisão diametralmente oposta.
2. O tribunal a quo andou, desde logo, mal em considerar não provados os factos constantes das alíneas a) e b).
3. A testemunha RC, no seu depoimento, após confirmar que foram efetuadas tentativas de contacto para comunicar ao primeiro R. que o Recorrente pretendia exercer o direito de preferência, referiu expressamente que o Município de Sintra fez essa comunicação via-email, com vista a solicitar os documentos necessários para a outorga da escritura pública (localização: 20211129100020, 00:05:45.1 a 00:13:26.9). Factualidade essa que foi confirmada pela testemunha MP (localização: 20211129102539, 00:19:45.7 a 00:21:11.7), pelo que, tendo sido feita prova da matéria constante na alínea a) dos factos não provados, impunha-se que o Tribunal a quo julgasse a mesma como provada.
4. A testemunha RC, referiu também no seu depoimento que foram efetuadas tentativas de contacto telefónico com o primeiro R. (localização: 20211129100020, 00:07:16.3a 00:07:34.3), pelo que, se impunha igualmente que o Tribunal a quo tivesse julgado provada a matéria vertida na alínea b) dos factos não provados.
5. A testemunha RC. esclareceu no seu depoimento que o A. teve interesse em exercer o direito de preferência porque pretendia destinar o imóvel a arrendamento jovem no âmbito do programa que tinha em curso (localização: 20211129100020, 00:01:41.6 a 00:01:53.6).
Assim sendo, deveria o Tribunal de Primeira Instância ter incluído na matéria de facto a seguinte matéria: - O Autor teve interesse em exercer o direito de preferência para destinar o imóvel a arrendamento jovem no âmbito do programa que tinha em curso.
6. A testemunha RC deixou igualmente claro que, por razões imputáveis ao primeiro R., o Recorrente nunca conseguiu aceder ao interior do imóvel (localização: 20211129100020, 00:02:03.7 a 00:04:20.4, 00:05:20.0, 00:09:06.6), pelo que, deveria constar do elenco da matéria provada a seguinte factualidade: - O Autor nunca conseguiu aceder ao interior do imóvel identificado em 1 porque o primeiro R. nunca respondeu às tentativas de contacto que lhe foram dirigidas pelo Autor.
7. O tribunal ad quem, atenta a prova identificada, deverá julgar provada a matéria constante das alíneas a) e b) dos factos não provados e incluir na factualidade provada igualmente a seguinte matéria: - O Autor teve interesse em exercer o direito de preferência para destinar o imóvel a arrendamento jovem no âmbito do programa que tinha em curso; - O Autor nunca conseguiu aceder ao interior do imóvel identificado em 1 porque o primeiro R. nunca respondeu às tentativas de contacto que lhe foram dirigidas pelo Autor.
8. Esta alteração na matéria de facto implica consequentemente a total procedência da ação, no entanto, mesmo que improcedesse o recurso relativo à matéria de facto, ainda assim, atenta a matéria considerada provada pelo Tribunal a quo, sempre se imporia concluir que aquele tribunal em julgar improcedente a ação.
9. Uma vez realizada a comunicação para preferência, porque existe uma probabilidade de o preferente querer exercer o seu direito, impõe-se ao obrigado à preferência, em obediência ao princípio da boa-fé que aguarde a resposta do preferente, abstendo-se, até lá, de realizar quaisquer atos que possam prejudicar ou inutilizar o efeito útil do exercício do direito de preferência, o que não sucedeu no caso concreto, porquanto, o primeiro R. procedeu à venda do imóvel na data em que realizou a comunicação para preferência!
10. Tem sido entendido pela doutrina e jurisprudência, que se o obrigado à preferência não der cumprimento a este dever (de não alienar a terceiro até que o preferente se pronuncie sobre a sua intenção ou seja atingido tal prazo), embora não haja violação da obrigação de comunicar, na medida em que, esta obrigação foi efetivamente cumprida, e também não haja violação da obrigação de alienar ao preferente pois esta obrigação, de facto, ainda não se constituiu, haverá sempre uma violação do princípio da boa-fé, que lhe impunha que o obrigado à preferência não alienasse o bem a um terceiro até que o preferente se pronunciasse sobre a sua intenção, ou se esgotasse o prazo estabelecido para o efeito.
11. Resulta demonstrado nestes autos que o primeiro R. procedeu à venda do imóvel em causa nos presentes autos, no dia em que dirigiu ao Recorrente a comunicação para preferência, pelo que, dúvidas não existem de que actuou em clara violação do princípio da boa-fé, prejudicando em absoluto o efeito útil de qualquer declaração do Município de Sintra.
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