Acórdão nº 1932/19.8T8PDL-S.L1-1 de Tribunal da Relação de Lisboa, 04-07-2023
Data de Julgamento | 04 Julho 2023 |
Ano | 2023 |
Número Acordão | 1932/19.8T8PDL-S.L1-1 |
Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam na 1ª Secção de Comércio do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. T., LDA., sociedade comercial por quotas, instaurou a presente acção contra a MASSA INSOLVENTE DE AP., requerendo a condenação desta a:
“I. Outorgar com a Autora a escritura de compra e venda da fração autónoma «J», destinada a armazém n.º 1.12, sito na Rua (…);
II. Restituir à Autora o valor das rendas que recebeu da TE… – TSC, S.A.», pessoa coletiva n.º …, pelo uso da identificada fração autónoma, entre os meses de abril e dezembro de 2021, no montante de €7.174,26 (sete mil cento e setenta e quatro euros e vinte e seis cêntimos), acrescido do valor das rendas que vierem a ser pagas pela arrendatária à Ré até à data do trânsito em julgado da presente ação e respetivos juros de mora à taxa legal em vigor”.
Alegou os seguintes factos:
4. Em 04.08.2005, a autora (na qualidade de promitente-compradora) e a ré (na qualidade de promitente- vendedora) celebraram um contrato-promessa de compra e venda, que tinha por objeto a fracção autónoma designada por 1.12, com cerca de 250m2 de área coberta e 150m2 de logradouro, destinado a comércio/indústria ligeira, sito na Estrada Velha do Pico da Pedra, freguesia de Rosto de Cão, São Roque, Ponta Delgada, a que corresponde o processo de loteamento n.º … - Lote-…/04 que corria na Câmara Municipal de Ponta Delgada e à data não descrita na Conservatória do Registo Predial, por não se encontrarem concluídas a obras de construção (doravante o “Contrato Promessa”, que se junta como Doc. 1).
5. Nos termos da cláusula segunda do Contrato Promessa, a ré prometeu vender à autora, que a prometeu comprar, a referida futura fracção autónoma pelo preço de €150.000,00 (cfr. cláusula quinta do Contrato Promessa).
6. Nessa data, a autora pagou à ré o valor de €15.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, através de cheque com o número …2, que foi debitado na conta bancária da T., Lda. (cfr. Doc. 2).
7. Por força dos atrasos na conclusão das obras de construção do «Retail Parque» e dos constrangimentos financeiros da autora, a r e a autora acordaram que o pagamento do remanescente do preço (€135.000,00) fosse pago em termos diversos dos acordados nas alíneas b) a e) da CLÁUSULA QUINTA do Contrato Promessa.
8 a 17. Nos dias 28.11.2005, 05.04.2006, 12.02.2008, 25.03.2008, 15.07.2008, 06.08.2008, 19.05.2009, 23.09.2009, 26.11.2009 e 20.01.2010 a autora pagou à ré as quantias de €15.000,00 (quinze mil euros), €15.000,00 (quinze mil euros), €6.000,00 (seis mil euros), €10.000,00 (dez mil euros), €10.000,00 (dez mil euros), €20.000,00 (vinte mil euros), €20.000,00 (vinte mil euros), €20.000,00 (vinte mil euros), €5.000,00 (cinco mil euros), €7.000,00 (sete mil euros) e de €5.000,00 (cinco mil euros), respectivamente, a título de reforço de sinal, previsto na alínea b) da CLÁUSULA QUINTA do Contrato Promessa, por transferência bancária e cheque (cfr. Docs . 3 a 12).
18. Com efeito, em 20.01.2010, a autora já havia pago à ré o valor total de €128.000,00.
19. Faltando, portanto, nessa data pagar à ré o valor de €22.000,00.
20. Entretanto, em 2007, a ré procedeu ao registo da propriedade horizontal e à inscrição matricial da mesma, tendo resultado desse ato a descrição da fração objeto do Contrato Promessa como fração autónoma «J», destinada a armazém n.º …, freguesia de Rosto do Cão (São Roque), concelho de Ponta Delgada, descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º … da freguesia de Rosto do Cão (São Roque) e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … da referida freguesia, a qual tem alvará de licença de utilização n.º …/06 (a “Fração”) (cfr. Doc. 13, que ora se junta).
21. Em função das dificuldades económicas que a Autora atravessava em 2010 e já na posse da fracção, a autora solicitou à ré a autorização de arrendamento da fracção à sociedade comercial com a firma TE...
22. Nessa sequência, em 02.08.2010, a autora (na qualidade de senhoria), a TE…(na qualidade de arrendatária) e a ré (na qualidade de proprietária da fracção), celebraram um contrato de arrendamento para fins não habitacionais a termo certo, pelo qual a autora deu de arrendamento à TE…, que tomou de arrendamento, a fracção, com a expressa autorização da ré, pelo prazo inicial de um ano, início em 01.08.2010 e termo em 31.07.2011, renovável sucessivamente por iguais períodos de um ano (o “Contrato de Arrendamento”) (cfr. Doc. 14, que ora se junta).
23. Nos termos da cláusula 2.ª, ponto 4, do Contrato de Arrendamento, “[a]o valor da venda de 150.000,00 euros, serão deduzidos o valor correspondente ao pagamento das rendas mensais até à data da escritura de compra e venda no montante máximo de 22.000,00 euros (vinte e dois mil euros), que serão entregues à AP…. sendo que o remanescente do valor das rendas reverterá a favor do Senhorio – T., Lda.” (cfr. Doc. 14, junto).
24. Nos termos da cláusula 2.ª, ponto 6, do Contrato de Arrendamento, “[a] escritura de compra e venda realizar-se-á no prazo máximo de 1 (um) ano a contar da data da receção da comunicação, (…), devendo o proprietário proceder à marcação da referida escritura de compra e venda, comunicando a respectiva data ao potencial comprador”.
27. Assim, ao longo de 33 (trinta e três) meses, a TE… pagou à ré as rendas devidas pelo arrendamento da fracção, tendo, durante esse tempo, a autora emitido os respetivos recibos de renda, e a ré recebido o valor das rendas deduzido do valor respeitante à retenção de IRC, realizada pela autora.
28. Nestes termos, entre 13.08.2010 e 11.04.2013, foi pago, através do valor das rendas, o remanescente do preço em falta (€ 22.000,00), conforme quadro infra:
29. A ré emitiu por cada um dos 33 (trinta e três) pagamentos o respetivo recibo de quitação, os quais em todos declarou que o montante recebido era “referente ao pagamento por conta devenda do armazém 1.12 do Retail Parque (…)” (cfr. Docs. 15 a 47, juntos).
30. Com efeito, em 11.04.2013, com o pagamento das rendas à ré pela TE…, o preço acordado entre a autora e a ré para a compra da fracção ficou integralmente pago.
32. Sucede, porém, que a escritura de compra e venda nunca foi marcada pela ré, conforme se encontrava obrigado, não tendo, portanto, sido a mesma celebrada, pese embora a autora tenha, por intermédio do seu gerente e do seu mandatário, o Dr. L…, advogado, tentado marcar a escritura (cfr. Doc. 48, que ora se junta).
33. Em todo o caso, a verdade é que desde Abril de 2013 até Março de 2021, a TE… pagou as rendas vencidas pela utilização da fracção à autora, agindo esta sempre com a convicção que a ré iria voluntariamente outorgar a escritura de compra e venda.
34. Aliás, a autora pagou ao longo dos anos o IMI da fracção à ré (cfr. Doc. 49, que ora se junta).
35. Ademais, em 2015, a empresa JM…, Lda., moveu contra a ré um processo executivo, no qual foi penhorada a fracção, tendo a autora deduzido embargos (apenso «A») e oposição à penhora (apenso «B») tendo o Tribunal reconhecido que a autora se encontrava legitimamente na posse da fracção, no âmbito do processo n.º 479/15.6T8PDL, que correu termos neste Tribunal (cfr. Doc. 50, que ora se junta).
36. Ora, em abril de 2021 a TE… não pagou a renda à autora.
37. Nessa imediata sequência a gerência da autora tomou conhecimento que a ré havia sido declarada insolvente em 28.11.2019.
38. Nesse imediato, a gerência da autora entrou em contacto com o ilustre Administrador da Insolvência da ré, o Dr. P…M…, tentando apurar a forma de celebrar a escritura de compra e venda da fracção.
39. Tendo, nessa sequência, sido a gerência da autora informada de que deveria intentar contra a ré uma acção de restituição e separação de bens prevista no artigo 141.º e seguintes do CIRE.
40. Contudo, sendo a ré a proprietária da fracção, a autora não tinha legitimidade para lançar mão de tal procedimento.
41. Por esse motivo, em 14.05.2021, a autora enviou (por intermédio do seu mandatário) ao Ilustre Administrador da Insolvência da ré uma missiva solicitando a marcação de data e local para a outorga da escritura de compra e venda (cfr. Doc. 51, que ora se junta).
42. Não tendo a autora ou o ora signatário recebido qualquer resposta à missava, o ora signatário, em representação da autora, enviou um email ao Ilustre Administrador da ré, no dia 16.06.2021, solicitando novamente a celebração da escritura (cfr. Doc. 52, que ora se junta).
43. Em 16.07.2021, o Ilustre Administrador da ré respondeu ao ora signatário, reconhecendo que não lhe caberia optar pelo não cumprimento do Contrato.
44. Contudo, na mesma resposta, afirmou que “o cumprimento do negócio por V. Exas. vinculava a insolvente a uma obrigação (de cumprimento de negócio) que teria que ter sido reclamada na sede e momento próprios. E essa reclamação não foi feita. Admitir a pretensão de V. Exas. e celebrar a escritura nesta fase equivaleria a pagar a um credor que não reclamou créditos o que, como compreenderá, é possível.” (cfr. Doc. 52, junto).
45. Com efeito, o Ilustre Administrador da...
I. T., LDA., sociedade comercial por quotas, instaurou a presente acção contra a MASSA INSOLVENTE DE AP., requerendo a condenação desta a:
“I. Outorgar com a Autora a escritura de compra e venda da fração autónoma «J», destinada a armazém n.º 1.12, sito na Rua (…);
II. Restituir à Autora o valor das rendas que recebeu da TE… – TSC, S.A.», pessoa coletiva n.º …, pelo uso da identificada fração autónoma, entre os meses de abril e dezembro de 2021, no montante de €7.174,26 (sete mil cento e setenta e quatro euros e vinte e seis cêntimos), acrescido do valor das rendas que vierem a ser pagas pela arrendatária à Ré até à data do trânsito em julgado da presente ação e respetivos juros de mora à taxa legal em vigor”.
Alegou os seguintes factos:
4. Em 04.08.2005, a autora (na qualidade de promitente-compradora) e a ré (na qualidade de promitente- vendedora) celebraram um contrato-promessa de compra e venda, que tinha por objeto a fracção autónoma designada por 1.12, com cerca de 250m2 de área coberta e 150m2 de logradouro, destinado a comércio/indústria ligeira, sito na Estrada Velha do Pico da Pedra, freguesia de Rosto de Cão, São Roque, Ponta Delgada, a que corresponde o processo de loteamento n.º … - Lote-…/04 que corria na Câmara Municipal de Ponta Delgada e à data não descrita na Conservatória do Registo Predial, por não se encontrarem concluídas a obras de construção (doravante o “Contrato Promessa”, que se junta como Doc. 1).
5. Nos termos da cláusula segunda do Contrato Promessa, a ré prometeu vender à autora, que a prometeu comprar, a referida futura fracção autónoma pelo preço de €150.000,00 (cfr. cláusula quinta do Contrato Promessa).
6. Nessa data, a autora pagou à ré o valor de €15.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, através de cheque com o número …2, que foi debitado na conta bancária da T., Lda. (cfr. Doc. 2).
7. Por força dos atrasos na conclusão das obras de construção do «Retail Parque» e dos constrangimentos financeiros da autora, a r e a autora acordaram que o pagamento do remanescente do preço (€135.000,00) fosse pago em termos diversos dos acordados nas alíneas b) a e) da CLÁUSULA QUINTA do Contrato Promessa.
8 a 17. Nos dias 28.11.2005, 05.04.2006, 12.02.2008, 25.03.2008, 15.07.2008, 06.08.2008, 19.05.2009, 23.09.2009, 26.11.2009 e 20.01.2010 a autora pagou à ré as quantias de €15.000,00 (quinze mil euros), €15.000,00 (quinze mil euros), €6.000,00 (seis mil euros), €10.000,00 (dez mil euros), €10.000,00 (dez mil euros), €20.000,00 (vinte mil euros), €20.000,00 (vinte mil euros), €20.000,00 (vinte mil euros), €5.000,00 (cinco mil euros), €7.000,00 (sete mil euros) e de €5.000,00 (cinco mil euros), respectivamente, a título de reforço de sinal, previsto na alínea b) da CLÁUSULA QUINTA do Contrato Promessa, por transferência bancária e cheque (cfr. Docs . 3 a 12).
18. Com efeito, em 20.01.2010, a autora já havia pago à ré o valor total de €128.000,00.
19. Faltando, portanto, nessa data pagar à ré o valor de €22.000,00.
20. Entretanto, em 2007, a ré procedeu ao registo da propriedade horizontal e à inscrição matricial da mesma, tendo resultado desse ato a descrição da fração objeto do Contrato Promessa como fração autónoma «J», destinada a armazém n.º …, freguesia de Rosto do Cão (São Roque), concelho de Ponta Delgada, descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º … da freguesia de Rosto do Cão (São Roque) e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … da referida freguesia, a qual tem alvará de licença de utilização n.º …/06 (a “Fração”) (cfr. Doc. 13, que ora se junta).
21. Em função das dificuldades económicas que a Autora atravessava em 2010 e já na posse da fracção, a autora solicitou à ré a autorização de arrendamento da fracção à sociedade comercial com a firma TE...
22. Nessa sequência, em 02.08.2010, a autora (na qualidade de senhoria), a TE…(na qualidade de arrendatária) e a ré (na qualidade de proprietária da fracção), celebraram um contrato de arrendamento para fins não habitacionais a termo certo, pelo qual a autora deu de arrendamento à TE…, que tomou de arrendamento, a fracção, com a expressa autorização da ré, pelo prazo inicial de um ano, início em 01.08.2010 e termo em 31.07.2011, renovável sucessivamente por iguais períodos de um ano (o “Contrato de Arrendamento”) (cfr. Doc. 14, que ora se junta).
23. Nos termos da cláusula 2.ª, ponto 4, do Contrato de Arrendamento, “[a]o valor da venda de 150.000,00 euros, serão deduzidos o valor correspondente ao pagamento das rendas mensais até à data da escritura de compra e venda no montante máximo de 22.000,00 euros (vinte e dois mil euros), que serão entregues à AP…. sendo que o remanescente do valor das rendas reverterá a favor do Senhorio – T., Lda.” (cfr. Doc. 14, junto).
24. Nos termos da cláusula 2.ª, ponto 6, do Contrato de Arrendamento, “[a] escritura de compra e venda realizar-se-á no prazo máximo de 1 (um) ano a contar da data da receção da comunicação, (…), devendo o proprietário proceder à marcação da referida escritura de compra e venda, comunicando a respectiva data ao potencial comprador”.
27. Assim, ao longo de 33 (trinta e três) meses, a TE… pagou à ré as rendas devidas pelo arrendamento da fracção, tendo, durante esse tempo, a autora emitido os respetivos recibos de renda, e a ré recebido o valor das rendas deduzido do valor respeitante à retenção de IRC, realizada pela autora.
28. Nestes termos, entre 13.08.2010 e 11.04.2013, foi pago, através do valor das rendas, o remanescente do preço em falta (€ 22.000,00), conforme quadro infra:
Mês |
Data |
Valor |
Doc. |
ago/10 |
13/08/2010 |
663,37 € | 15 |
set/10 |
06/09/2010 |
663,37 € | 16 |
out/10 |
14/10/2010 |
663,37 € | 17 |
nov/10 |
11/11/2010 |
663,37 € | 18 |
dez/10 |
16/12/2010 |
663,37 € |
19 |
jan/11 |
07/01/2011 |
663,37 € |
20 |
fev/11 |
15/02/2011 |
663,37 € |
21 |
mar/11 |
14/03/2011 |
663,37 € |
22 |
abr/11 |
11/04/2011 |
663,37 € |
23 |
mai/11 |
06/05/2011 |
663,37 € |
24 |
jun/11 |
16/06/2011 |
663,37 € |
25 |
jul/11 |
11/07/2011 |
663,37 € |
26 |
ago/11 |
11/08/2011 |
663,37 € |
27 |
set/11 |
15/09/2011 |
663,37 € |
28 |
out/11 |
12/10/2011 |
663,37 € |
29 |
nov/11 |
21/11/2011 |
663,37 € |
30 |
dez/11 |
30/12/2011 |
748,04 € |
31 |
jan/12 |
30/01/2012 |
684,54 € |
32 |
fev/12 |
14/02/2012 |
696,90 € |
33 |
mar/12 |
07/03/2012 |
683,28 € |
34 |
abr/12 |
09/04/2012 |
683,28 € |
35 |
mai/12 |
10/05/2012 |
683,28 € |
36 |
jun/12 |
13/06/2012 |
683,28 € |
37 |
jul/12 |
13/07/2012 |
683,28 € |
38 |
ago/12 |
07/08/2012 |
683,28 € |
39 |
set/12 |
05/09/2012 |
683,28 € |
40 |
out/12 |
15/10/2012 |
728,22 € |
41 |
nov/12 |
09/11/2012 |
706,38 € |
42 |
dez/12 |
05/12/2012 |
702,40 € |
43 |
jan/13 |
08/01/2013 |
640,90 € |
44 |
fev/13 |
19/02/2013 |
674,38 € |
45 |
mar/13 |
06/03/2013 |
657,64 € |
46 |
abr/13 |
11/04/2013 |
363,72 € |
47 |
29. A ré emitiu por cada um dos 33 (trinta e três) pagamentos o respetivo recibo de quitação, os quais em todos declarou que o montante recebido era “referente ao pagamento por conta devenda do armazém 1.12 do Retail Parque (…)” (cfr. Docs. 15 a 47, juntos).
30. Com efeito, em 11.04.2013, com o pagamento das rendas à ré pela TE…, o preço acordado entre a autora e a ré para a compra da fracção ficou integralmente pago.
32. Sucede, porém, que a escritura de compra e venda nunca foi marcada pela ré, conforme se encontrava obrigado, não tendo, portanto, sido a mesma celebrada, pese embora a autora tenha, por intermédio do seu gerente e do seu mandatário, o Dr. L…, advogado, tentado marcar a escritura (cfr. Doc. 48, que ora se junta).
33. Em todo o caso, a verdade é que desde Abril de 2013 até Março de 2021, a TE… pagou as rendas vencidas pela utilização da fracção à autora, agindo esta sempre com a convicção que a ré iria voluntariamente outorgar a escritura de compra e venda.
34. Aliás, a autora pagou ao longo dos anos o IMI da fracção à ré (cfr. Doc. 49, que ora se junta).
35. Ademais, em 2015, a empresa JM…, Lda., moveu contra a ré um processo executivo, no qual foi penhorada a fracção, tendo a autora deduzido embargos (apenso «A») e oposição à penhora (apenso «B») tendo o Tribunal reconhecido que a autora se encontrava legitimamente na posse da fracção, no âmbito do processo n.º 479/15.6T8PDL, que correu termos neste Tribunal (cfr. Doc. 50, que ora se junta).
36. Ora, em abril de 2021 a TE… não pagou a renda à autora.
37. Nessa imediata sequência a gerência da autora tomou conhecimento que a ré havia sido declarada insolvente em 28.11.2019.
38. Nesse imediato, a gerência da autora entrou em contacto com o ilustre Administrador da Insolvência da ré, o Dr. P…M…, tentando apurar a forma de celebrar a escritura de compra e venda da fracção.
39. Tendo, nessa sequência, sido a gerência da autora informada de que deveria intentar contra a ré uma acção de restituição e separação de bens prevista no artigo 141.º e seguintes do CIRE.
40. Contudo, sendo a ré a proprietária da fracção, a autora não tinha legitimidade para lançar mão de tal procedimento.
41. Por esse motivo, em 14.05.2021, a autora enviou (por intermédio do seu mandatário) ao Ilustre Administrador da Insolvência da ré uma missiva solicitando a marcação de data e local para a outorga da escritura de compra e venda (cfr. Doc. 51, que ora se junta).
42. Não tendo a autora ou o ora signatário recebido qualquer resposta à missava, o ora signatário, em representação da autora, enviou um email ao Ilustre Administrador da ré, no dia 16.06.2021, solicitando novamente a celebração da escritura (cfr. Doc. 52, que ora se junta).
43. Em 16.07.2021, o Ilustre Administrador da ré respondeu ao ora signatário, reconhecendo que não lhe caberia optar pelo não cumprimento do Contrato.
44. Contudo, na mesma resposta, afirmou que “o cumprimento do negócio por V. Exas. vinculava a insolvente a uma obrigação (de cumprimento de negócio) que teria que ter sido reclamada na sede e momento próprios. E essa reclamação não foi feita. Admitir a pretensão de V. Exas. e celebrar a escritura nesta fase equivaleria a pagar a um credor que não reclamou créditos o que, como compreenderá, é possível.” (cfr. Doc. 52, junto).
45. Com efeito, o Ilustre Administrador da...
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