Acórdão nº 1913/18.9T8PDL.L2-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 26-05-2022
| Data de Julgamento | 26 Maio 2022 |
| Ano | 2022 |
| Número Acordão | 1913/18.9T8PDL.L2-2 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte [1]:
I – RELATÓRIO
1 – F……………., LDA., com sede na Rua ……………., Ponta Delgada, instaurou acção declarativa constitutiva, sob a forma de processo comum, contra:
- MASSA INSOLVENTE da sociedade W………………, LDA., representada pelo Administrador Judicial Dr. Francisco José Areias Duarte ;
- LUÍS ………….. e mulher MARIA …………….., residentes na Rua ………………, Ribeira Grande,
deduzindo o seguinte petitório:
“a) Condenar-se os Réus (alienante e adquirente) a reconhecer à Autora o direito de preferência na aquisição do prédio identificado supra (i.e., na compra e venda formalizada por escritura pública de 20 de Outubro de 2017, outorgada no Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, do prédio urbano, em regime de propriedade total, composto pela Casa Alta destinada a Comércio, sito na freguesia de ………………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número …………….., e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ……………, substituindo-o na mesma compra e venda, ao Réu comprador, nela passando a ocupar a posição deste);
b) Condenar-se os Réus a entregar imediatamente o prédio melhor identificado supra à Autora, assim se reconhecendo e declarando, com efeitos ex tunc, o direito exclusivo de propriedade daquela sobre este, mais se autorizando o cancelamento de quaisquer inscrições registrais incompatíveis com tal decisão, com todas as legais consequências”.
Alegou, em súmula, o seguinte:
- Em 01.08.2014, a Autora celebrou com a sociedade W…………, LDA., um contrato de arrendamento comercial, destinado à exploração de um estabelecimento comercial de farmácia, detido pela aqui Autora ;
- tendo esta, na qualidade de arrendatária, explorado o referido negócio no identificado locado, de forma ininterrupta e pública, desde essa data até ao presente (o contrato mantém-se vigente) ;
- sendo tal contrato referente ao prédio urbano, em regime de propriedade total, composto pela Casa Alta destinada a Comércio, sito na freguesia de São Sebastião, concelho de Ponta Delgada, na Rua ………………, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número ………….., e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ………. ;
- em inícios do mês de Novembro de 2017, a Autora tomou conhecimento de que o referido prédio havia sido alienado no âmbito do processo de insolvência (entretanto decretada) da sociedade proprietária/senhoria ;
- porquanto o Réu Luís …………… estabeleceu contacto informal a comunicar que a renda devia ser, doravante, paga a si, agora na qualidade de novo senhorio, por força da mencionada aquisição pretensamente ocorrida em processo de liquidação da insolvente ;
- e, em Fevereiro de 2018, e por força de uma notificação judicial avulsa, que correu termos sob o processo n.º 260/18.0T8PDL (Tribunal Judicial da Comarca dos Açores – Juízo Local Cível de Ponta Delgada – Juiz 1), a Autora tomou conhecimento da pretensão do Réu Luís ………., que através daquele mecanismo, veio denunciar o contrato de arrendamento entre as partes, pelo que este cessará a sua vigência em 31.07.2018 ;
- Nessa mesma data, a Autora tomou igualmente conhecimento do preço da mencionada aquisição (€295.000,00), fazendo fé no teor do declarado na escritura de compra e venda lavrada no Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, celebrada em 20.10.2017 ;
- Ou seja, em inícios de Fevereiro de 2018, a Autora toma conhecimento de que o prédio de que é arrendatária, desde 01.08.2014, foi objecto de alienação ao Réu Luís ……….., em 20.10.2017, e pelo preço de €295.000,00, naquela data pretensamente liquidados ;
- A Autora nunca foi notificada, designadamente, pelo Sr. Administrador Judicial, na qualidade de representante da massa insolvente [proprietária do locado], nos termos e para os efeitos concretos do exercício do seu direito de preferência, de origem ou matriz legal, quanto à referida aquisição ;
- O que se imporia em face da antiguidade do contrato de arrendamento e seu integral conhecimento por aquele, ao que acresce, a sua própria subsistência na data da transmissão operada a favor do Réu adquirente.
Juntou vários documentos, tendo a acção sido proposta em 30/07/2018.
2 – Citados os Réus, vieram apresentar contestação, fazendo-o os Réus Luís …………… e mulher Maria ………………, em resumo, nos seguintes termos:
- por impugnação, aduzindo que em 28/07/2017, à data da abertura das propostas, a Autora não era sequer titular do direito de preferência de que se arroga, de origem legal, pois o contrato de arrendamento ainda não tinha completado 3 anos ;
- por excepção, atenta a caducidade do alegado direito de preferência, pois, à data da propositura da acção (30/07/2018), já havia decorrido prazo superior ao legalmente previsto para o exercício daquele direito ;
- da existência de efectiva renúncia do exercício do mesmo direito por parte da Autora, traduzida no seu comportamento de reconhecimento dos Réus contestantes como legítimos proprietários do imóvel em causa ;
- de efectivo abuso de direito da Autora, na modalidade de venire contra factum proprium, no exercício daquele direito, em contradição com o anterior comportamento de reconhecimento dos Réus como legítimos donos do imóvel.
Concluem, no sentido da “presente acção ser julgada improcedente, por não provada, e procedentes, por provadas as excepções alegadas pelos RR. e ainda que assim se não entenda, seja declarado e decretado pelo Tribunal que a Autora excede os limites impostos pela boa fé, em manifesto abuso de direito, devendo, pois, o R. ser absolvido do pedido formulado, com todas as consequências legais”.
3 – Veio igualmente contestar a Ré Massa Insolvente de W…………….., Lda., fazendo-o, em súmula, nos seguintes termos:
- por excepção, invocando a inadmissibilidade do recurso à acção de preferência, pois a Autora foi expressamente notificada para o exercício de tal direito e tinha-o de exercer no próprio acto de abertura das propostas, nos termos do artº. 819º, nº. 1, do Cód. de Processo Civil, o que não fez ;
- pelo que perdeu tal direito, não podendo assim prevalecer-se do disposto no nº. 4. do artº. 819º. do Cód. de Processo Civil, não podendo propor a presente acção de preferência ;
- Por excepção, invocando a caducidade do direito de agir, pois o prazo de 6 meses previsto no artº. 1410º, do Cód. Civil, terá tido, no seu limite, o seu termo inicial em 06/11/2017, expirando em 06/05/2018, pelo que à data da propositura da acção já havia caducado o direito de agir da Autora ;
- por impugnação, referenciando terem sido cumpridos pelo Administrador da Insolvência todos os trâmites legais atinentes ao cabal exercício do direito de preferência por parte da Autora, que o não exerceu no tempo e local devidos.
Conclui, no sentido de:
“a) Ser julgada totalmente procedente a matéria de excepção relativa à inadmissibilidade de recurso à presente acção de preferência por parte da A., ao abrigo do disposto nos artigos 165º do CIRE e 819º, n.º 1, do CPC;
b) Quando assim se não entenda, ser julgada totalmente procedente a matéria de excepção relativa à caducidade do direito de agir da A., por decurso do prazo de 6 meses previsto no artigo 1410º do Código Civil;
c) Quando assim se não entenda, ser a acção julgada improcedente, por não provada;
em qualquer dos casos se absolvendo a Ré dos pedidos formulados pela A”.
4 – No exercício do contraditório, veio a Autora, a fls. 80 a 83, responder às contestações, pugnando no sentido das mesmas serem julgadas intempestivas e, subsidiariamente, caso assim não se entenda, improcedentes as excepções arguidas.
5 – Conforme despacho de fls. 85, foram consideradas tempestivas as contestações apresentadas, e designada data para a realização de audiência prévia, considerando-se a possibilidade de conhecer, no imediato, acerca das excepções peremptórias invocadas pelos Réus.
6 – Procedeu-se à realização da audiência prévia, na qual se proferiu saneador stricto sensu, fixou-se o valor da causa e determinou-se a suspensão da instância, por 10 dias, mediante requerimento das partes, com vista a lograrem obtenção de acordo (cf., acta de fls. 86 e 87).
7 – Findo tal prazo, sem que se lograsse obter transacção, em 28/02/2019, foi proferido saneador - sentença – cf., fls. 88 a 91 -, traduzindo-se o Dispositivo nos seguintes termos:
“Em face do exposto, julgo a presente ação improcedente por não provada e, consequentemente, absolvo os Réus Massa Insolvente da Sociedade W………………, Lda. e Luís ………….. e Maria ……………..a do pedido deduzido nos autos pela Autora F………….., Lda.
Custas a cargo da Autora.
*
Registe e notifique”.
8 – Inconformada com o decidido, a Autora interpôs recurso de apelação, por referência à sentença prolatada.
9 – Conforme Acórdão deste mesmo Colectivo datado de 10/09/2020, decidiu-se o seguinte:
“A) julgar totalmente procedente a presente apelação, em que figura como Apelante/Recorrente F…………….., LDA.,, e como Apelados/Recorridos MASSA INSOLVENTE da sociedade W…………………, LDA. e LUÍS ……………… e mulher MARIA ……………… ;
B) consequentemente:
Ø revoga-se o saneador sentença apelado, no reconhecimento da Autora ser titular de direito legal de preferência, na data da outorga do instrumento de venda executiva (escritura pública de compra e venda), por negociação particular, do local arrendado - prédio urbano, em regime de propriedade total, sito na freguesia de São Sebastião, concelho de Ponta Delgada, na Rua ………………. descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número ……………., e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ……….. ;
Ø determinando-se o ulterior prosseguimento da presente acção, de forma a conhecer-se acerca do pedido accional formulado pela Autora, com a prática dos actos considerados necessários e pertinentes pelo Tribunal a quo”.
10 – Interpostas Revistas de tal...
I – RELATÓRIO
1 – F……………., LDA., com sede na Rua ……………., Ponta Delgada, instaurou acção declarativa constitutiva, sob a forma de processo comum, contra:
- MASSA INSOLVENTE da sociedade W………………, LDA., representada pelo Administrador Judicial Dr. Francisco José Areias Duarte ;
- LUÍS ………….. e mulher MARIA …………….., residentes na Rua ………………, Ribeira Grande,
deduzindo o seguinte petitório:
“a) Condenar-se os Réus (alienante e adquirente) a reconhecer à Autora o direito de preferência na aquisição do prédio identificado supra (i.e., na compra e venda formalizada por escritura pública de 20 de Outubro de 2017, outorgada no Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, do prédio urbano, em regime de propriedade total, composto pela Casa Alta destinada a Comércio, sito na freguesia de ………………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número …………….., e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ……………, substituindo-o na mesma compra e venda, ao Réu comprador, nela passando a ocupar a posição deste);
b) Condenar-se os Réus a entregar imediatamente o prédio melhor identificado supra à Autora, assim se reconhecendo e declarando, com efeitos ex tunc, o direito exclusivo de propriedade daquela sobre este, mais se autorizando o cancelamento de quaisquer inscrições registrais incompatíveis com tal decisão, com todas as legais consequências”.
Alegou, em súmula, o seguinte:
- Em 01.08.2014, a Autora celebrou com a sociedade W…………, LDA., um contrato de arrendamento comercial, destinado à exploração de um estabelecimento comercial de farmácia, detido pela aqui Autora ;
- tendo esta, na qualidade de arrendatária, explorado o referido negócio no identificado locado, de forma ininterrupta e pública, desde essa data até ao presente (o contrato mantém-se vigente) ;
- sendo tal contrato referente ao prédio urbano, em regime de propriedade total, composto pela Casa Alta destinada a Comércio, sito na freguesia de São Sebastião, concelho de Ponta Delgada, na Rua ………………, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número ………….., e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ………. ;
- em inícios do mês de Novembro de 2017, a Autora tomou conhecimento de que o referido prédio havia sido alienado no âmbito do processo de insolvência (entretanto decretada) da sociedade proprietária/senhoria ;
- porquanto o Réu Luís …………… estabeleceu contacto informal a comunicar que a renda devia ser, doravante, paga a si, agora na qualidade de novo senhorio, por força da mencionada aquisição pretensamente ocorrida em processo de liquidação da insolvente ;
- e, em Fevereiro de 2018, e por força de uma notificação judicial avulsa, que correu termos sob o processo n.º 260/18.0T8PDL (Tribunal Judicial da Comarca dos Açores – Juízo Local Cível de Ponta Delgada – Juiz 1), a Autora tomou conhecimento da pretensão do Réu Luís ………., que através daquele mecanismo, veio denunciar o contrato de arrendamento entre as partes, pelo que este cessará a sua vigência em 31.07.2018 ;
- Nessa mesma data, a Autora tomou igualmente conhecimento do preço da mencionada aquisição (€295.000,00), fazendo fé no teor do declarado na escritura de compra e venda lavrada no Cartório Notarial do Dr. Jorge Carlos Serro da Costa e Silva, celebrada em 20.10.2017 ;
- Ou seja, em inícios de Fevereiro de 2018, a Autora toma conhecimento de que o prédio de que é arrendatária, desde 01.08.2014, foi objecto de alienação ao Réu Luís ……….., em 20.10.2017, e pelo preço de €295.000,00, naquela data pretensamente liquidados ;
- A Autora nunca foi notificada, designadamente, pelo Sr. Administrador Judicial, na qualidade de representante da massa insolvente [proprietária do locado], nos termos e para os efeitos concretos do exercício do seu direito de preferência, de origem ou matriz legal, quanto à referida aquisição ;
- O que se imporia em face da antiguidade do contrato de arrendamento e seu integral conhecimento por aquele, ao que acresce, a sua própria subsistência na data da transmissão operada a favor do Réu adquirente.
Juntou vários documentos, tendo a acção sido proposta em 30/07/2018.
2 – Citados os Réus, vieram apresentar contestação, fazendo-o os Réus Luís …………… e mulher Maria ………………, em resumo, nos seguintes termos:
- por impugnação, aduzindo que em 28/07/2017, à data da abertura das propostas, a Autora não era sequer titular do direito de preferência de que se arroga, de origem legal, pois o contrato de arrendamento ainda não tinha completado 3 anos ;
- por excepção, atenta a caducidade do alegado direito de preferência, pois, à data da propositura da acção (30/07/2018), já havia decorrido prazo superior ao legalmente previsto para o exercício daquele direito ;
- da existência de efectiva renúncia do exercício do mesmo direito por parte da Autora, traduzida no seu comportamento de reconhecimento dos Réus contestantes como legítimos proprietários do imóvel em causa ;
- de efectivo abuso de direito da Autora, na modalidade de venire contra factum proprium, no exercício daquele direito, em contradição com o anterior comportamento de reconhecimento dos Réus como legítimos donos do imóvel.
Concluem, no sentido da “presente acção ser julgada improcedente, por não provada, e procedentes, por provadas as excepções alegadas pelos RR. e ainda que assim se não entenda, seja declarado e decretado pelo Tribunal que a Autora excede os limites impostos pela boa fé, em manifesto abuso de direito, devendo, pois, o R. ser absolvido do pedido formulado, com todas as consequências legais”.
3 – Veio igualmente contestar a Ré Massa Insolvente de W…………….., Lda., fazendo-o, em súmula, nos seguintes termos:
- por excepção, invocando a inadmissibilidade do recurso à acção de preferência, pois a Autora foi expressamente notificada para o exercício de tal direito e tinha-o de exercer no próprio acto de abertura das propostas, nos termos do artº. 819º, nº. 1, do Cód. de Processo Civil, o que não fez ;
- pelo que perdeu tal direito, não podendo assim prevalecer-se do disposto no nº. 4. do artº. 819º. do Cód. de Processo Civil, não podendo propor a presente acção de preferência ;
- Por excepção, invocando a caducidade do direito de agir, pois o prazo de 6 meses previsto no artº. 1410º, do Cód. Civil, terá tido, no seu limite, o seu termo inicial em 06/11/2017, expirando em 06/05/2018, pelo que à data da propositura da acção já havia caducado o direito de agir da Autora ;
- por impugnação, referenciando terem sido cumpridos pelo Administrador da Insolvência todos os trâmites legais atinentes ao cabal exercício do direito de preferência por parte da Autora, que o não exerceu no tempo e local devidos.
Conclui, no sentido de:
“a) Ser julgada totalmente procedente a matéria de excepção relativa à inadmissibilidade de recurso à presente acção de preferência por parte da A., ao abrigo do disposto nos artigos 165º do CIRE e 819º, n.º 1, do CPC;
b) Quando assim se não entenda, ser julgada totalmente procedente a matéria de excepção relativa à caducidade do direito de agir da A., por decurso do prazo de 6 meses previsto no artigo 1410º do Código Civil;
c) Quando assim se não entenda, ser a acção julgada improcedente, por não provada;
em qualquer dos casos se absolvendo a Ré dos pedidos formulados pela A”.
4 – No exercício do contraditório, veio a Autora, a fls. 80 a 83, responder às contestações, pugnando no sentido das mesmas serem julgadas intempestivas e, subsidiariamente, caso assim não se entenda, improcedentes as excepções arguidas.
5 – Conforme despacho de fls. 85, foram consideradas tempestivas as contestações apresentadas, e designada data para a realização de audiência prévia, considerando-se a possibilidade de conhecer, no imediato, acerca das excepções peremptórias invocadas pelos Réus.
6 – Procedeu-se à realização da audiência prévia, na qual se proferiu saneador stricto sensu, fixou-se o valor da causa e determinou-se a suspensão da instância, por 10 dias, mediante requerimento das partes, com vista a lograrem obtenção de acordo (cf., acta de fls. 86 e 87).
7 – Findo tal prazo, sem que se lograsse obter transacção, em 28/02/2019, foi proferido saneador - sentença – cf., fls. 88 a 91 -, traduzindo-se o Dispositivo nos seguintes termos:
“Em face do exposto, julgo a presente ação improcedente por não provada e, consequentemente, absolvo os Réus Massa Insolvente da Sociedade W………………, Lda. e Luís ………….. e Maria ……………..a do pedido deduzido nos autos pela Autora F………….., Lda.
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Ø revoga-se o saneador sentença apelado, no reconhecimento da Autora ser titular de direito legal de preferência, na data da outorga do instrumento de venda executiva (escritura pública de compra e venda), por negociação particular, do local arrendado - prédio urbano, em regime de propriedade total, sito na freguesia de São Sebastião, concelho de Ponta Delgada, na Rua ………………. descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número ……………., e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ……….. ;
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