Acórdão nº 1723/19.6T8PTM.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 2023-06-15
| Data de Julgamento | 15 Junho 2023 |
| Ano | 2023 |
| Número Acordão | 1723/19.6T8PTM.E1 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Évora |
Acordam os juízes da secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
Relatório.
(…), solteiro, maior, com residência na Urbanização Monte (…), Lote (…), (…), 8500-000 Portimão, propôs a presente ação declarativa, condenatória, de processo comum, contra (…) e (…), casados entre si, residentes no Monte da (…), Lote (…), apartado (…), 8500-000 Portimão.
Pediu a condenação dos réus, nos seguintes termos:
a) Serem os Réus condenados e consequentemente pugnando pela modificação do contrato promessa de compra e venda, no que à redação do n.º 4, da cláusula 2ª do contrato concerne, sendo esta declarada como não escrita porquanto atentatória contra a ordem pública e aos bons costumes (artigo 271.º do CC), com fundamento na má-fé contratual e violadora no disposto no artigo 1225.º do Código Civil;
b) Serem os Réus, enquanto responsáveis pela construção e vendedores, considerados responsáveis pela eliminação dos defeitos ou vícios de construção, quer sejam aparentes ou ocultos existentes na moradia familiar urbana de 3 pisos, sita na Urbanização Monte (…), Senhora de (…), freguesia da (…), concelho de Portimão, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), da referida freguesia e concelho, à qual foi atribuída a licença de utilização n.º (…), emitida pela Câmara Municipal em (…), vendida ao Autor;
c) Caso assim não se concorde, em última instância, ser o Réu marido condenado nos termos sobreditos, enquanto construtor da moradia supra identificada;
d) Serem os Réus condenados a reconhecer ao autor a garantia para eliminação dos defeitos e vícios de construção do imóvel, aparentes ou ocultas, por aplicação das regras constantes no artigo 1225.º do CC;
e) Mais deverão os réus ser condenados a indemniza o Autor pelos prejuízos patrimoniais sofridos no valor de € 28.105,15, acrescidos de juros legais desde a citação até integral e efetivo pagamento.
f) Caso se entenda que não deve a Ré mulher ser condenada pelo facto de não ter construído a moradia deverá o Réu marido ser condenado no valor de € 28.105,15.
Para tanto, alegou ter adquirido um imóvel, tendo-se revelado depois diversos defeitos, denunciados ao réu, sem que algo tivesse sido reparado e que sendo de nacionalidade francesa e sem dominar a língua portuguesa não se apercebeu da invocada cláusula do contrato promessa que afastava a possibilidade de reclamar os defeitos do imóvel, sendo tal cláusula, para além do mais contrária à ordem publica e aos bons costumes.
Citados, os réus contestaram, alegando que o autor já conhecia o que chama de defeitos e não construíram a moradia, remetendo a responsabilidade para (…) – fls. 83 e arguiram também a caducidade do direito de ação (cujo conhecimento foi remetido para final), alegando que a aquisição da moradia ocorreu no dia 24 de junho de 2016, tendo o autor tomado posse do imóvel no dia 9 de maio, na data em que foi assinado o contrato-promessa, altura em que os defeitos elencados na petição já se evidenciavam e eram perfeitamente visíveis, tendo os mesmos sido denunciados por carta de julho de 2018, quando a denúncia devia ter sido feita no prazo de um ano, como previsto no artigo 1225.º, n.º 2, do Código Civil, acrescendo que a ação foi proposta só muito depois, no dia 10 de julho de 2019.
Alegam ainda que o Autor tomou conhecimento do contrato, que foi traduzido por um intérprete.
Foi indeferida a excepção de ilegitimidade dos Réus.
Veio a ser admitida a intervenção de (…) que contestou, pondo em causa que tivesse construído a moradia, pugnando pela condenação como litigantes de má fé dos primitivos réus.
A ilegitimidade do réu (…) suscitada a fls. 120, veio a ser julgada improcedente – fls. 166/167.
Procedeu-se a audiência de julgamento.
Foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, e, em consequência:
a) Absolveu do pedido formulado pelo Autor (…) sob as alíneas a) os Réus (…) e (…);
b) Não conheceu do pedido sob a alínea b), por prejudicado em face da decisão sobre o pedido sob a alínea a);
c) Julgou extinta a instância por inutilidade não superveniente quanto aos pedidos sob as alíneas c) a d);
d) Julgou improcedente os pedidos sob as alíneas e) a f);
e) Absolveu do pedido o réu (…);
f) Condenou os réus (…) e (…) como litigantes de má fé e no pagamento ao réu (…) dos montantes que a seguir se enunciam: indemnização ao autor, no montante correspondente aos honorários devidos no âmbito da presente ação, se já tiverem sido pagos (se ainda não tiverem sido pagos serão devidos diretamente à respetiva Mandatária; e multa de € 5.100,00 (cinco mil e cem euros).
Inconformado o A. interpôs o presente recurso contra a mesma, apresentando as seguintes as conclusões do recurso:
«1. O Presente recurso prende-se com a divergência do Recorrente no que que tange à aplicação do Direito pelo Tribunal a quo à subsunção dos factos assentes como provados na sentença ora crise.
2. Situa-se pela fundamentação do Tribunal a quo que incidiu nas circunstâncias do erro na formação e nas circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído, a saber, na verificação de erro bilateral, ou seja, um erro que cometido por ambas as partes, Recorrente e Recorrido e que,
3. Nesta circunstância, considerou que Autor/recorrente, por um lado assumiu que não prescindia dos seus direitos e que o Réu/Recorridos aceitou o preço, alegadamente inferior ao mercado, tendo em conta a cláusula que o eximia de qualquer responsabilidade quanto a defeitos futuros, bem como,
4. Concluiu que a conclusão pela verificação do erro exige também, na parte do declarante que por ele tenha tido a sua vontade viciada, a observação de um razoável nível de rigor e cuidado, tendentes à prevenção desse mesmo erro (…) É o que, no âmbito do direito empresarial anglo-saxónico se designa por due dilligence (…)
5. A saber, sempre que o comprador não tenha usado da diligência devida ou exigível é potencialmente aplicável a estatuição do artigo 570.º do Código Civil, por se tratar de uma situação de culpa do lesado.
6. Fundamento também que a questão da garantia ou não de defeitos foi essencial para o promitente vendedor e para os promitentes vendedores, mas com conteúdos diametralmente opostos: o autor assumiu que não prescindia dos seus direitos; o réu aceitou o preço tendo em conta a cláusula que o eximia de qualquer responsabilidade quanto a defeitos.
7. Concluindo que, a verificação do erro exige também, na parte do declarante, in casu, o Recorrente, que por ele tenha tido a sua vontade viciada, a observação de um razoável nível de rigor e cuidado, tendentes à prevenção desse mesmo erro (…) É o que, no âmbito do direito empresarial anglo-saxónico se designa por due dilligence (…) circunstâncias que constituem a base do negócio.
8. O douto Tribunal recorrido absolve ainda os Réus quanto aos restantes pedidos subsidiários formulados pelo Recorrente, desrespeitando, o estatuído no artigo 1225.º do Código Civil.
9. Quando conclui dizendo que: “o Réu havia construído 5 ou 6 anos antes a moradia, pelo que perante a cláusula contratual e o tipo de problemas encontrados – relacionados com falta de manutenção e deficiente impermeabilização (que se adensam com o passar do tempo) –, inexiste fundamento para responsabilizar a mesma pessoa, que o autor sabia ter sido o construtor e que, fosse pelo preço fixado, porventura inferior ao de mercado, fosse por outra razão, aceitou desresponsabilizar, nos termos explicados supra”, é manifesto que só podemos estar perante um erro na aplicação de direito e consequentemente um erro de julgamento.
10. Extrai-se que o Tribunal recorrido, para assim decidir e absolver os Réus explica, de forma inequívoca, que afasta a culpa in contrahendo dos Recorridos, in casu, do 1º Réu, consagrada no artigo 227.º do Código Civil, cujo normativo legal cobre a violação dos deveres de proteção, de informação e de lealdade, que foram violados intrinsecamente pelos Réus.
11. O Tribunal a quo aplica de forma errada o direito, desresponsabilizando o construtor de responder pela garantia dos 5 anos para reparação dos defeitos de construção, com base na falta de manutenção e deficiente impermeabilização a que estava obrigado.
12. A explicação do Tribunal, salvo melhor entendimento, não faz correspondência com a factualidade assente e sobre o preço fixado para compra do imóvel.
Senão vejamos:
13. A conclusão pela verificação do erro exige também, na parte do declarante que por ele tenha tido a sua vontade viciada, a observação de um razoável nível de rigor e cuidado, tendentes à prevenção desse mesmo erro, rigor e cuidado tão mais elevados quanto maior for a complexidade do negócio, a due dilligence pressupõe que numa fase preliminar da negociação, conforme explica, a este propósito, Pinto Monteiro que “este dever de auto-obrigação obriga o potencial comprador a usar de toda a diligência para tomar conhecimento de factos que estão ao seu alcance conhecer, e também a analisar, de forma cuidada e criteriosa, a informação que lhe é disponibilizada pelo vendedor em cumprimento do dever de informação deste último.”
14. Resulta dos factos assentes como provados que estamos perante uma simples compra e venda e não perante um negócio complexo e, considerando, por mera hipótese académica que, entre Réus e Autor, no decurso da fase preliminar da negociação da compra e venda do imóvel tivesse havido uma negociação tendente ao preço do mesmo, ou seja,
15. Que entre as Partes contratantes teriam fixado o preço que por valor mais baixo no mercado, como fundamentou o Mma. Juiz do Tribunal a quo, e que o recorrido e/ou declaratário aceitou o preço proposto pelo recorrente e,
16. Confirmando-se que em todo o processo, quer os Réus, quer o Autor utilizaram como intermediário / tradutor o arq. (…) para comunicarem entre si e...
Relatório.
(…), solteiro, maior, com residência na Urbanização Monte (…), Lote (…), (…), 8500-000 Portimão, propôs a presente ação declarativa, condenatória, de processo comum, contra (…) e (…), casados entre si, residentes no Monte da (…), Lote (…), apartado (…), 8500-000 Portimão.
Pediu a condenação dos réus, nos seguintes termos:
a) Serem os Réus condenados e consequentemente pugnando pela modificação do contrato promessa de compra e venda, no que à redação do n.º 4, da cláusula 2ª do contrato concerne, sendo esta declarada como não escrita porquanto atentatória contra a ordem pública e aos bons costumes (artigo 271.º do CC), com fundamento na má-fé contratual e violadora no disposto no artigo 1225.º do Código Civil;
b) Serem os Réus, enquanto responsáveis pela construção e vendedores, considerados responsáveis pela eliminação dos defeitos ou vícios de construção, quer sejam aparentes ou ocultos existentes na moradia familiar urbana de 3 pisos, sita na Urbanização Monte (…), Senhora de (…), freguesia da (…), concelho de Portimão, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), da referida freguesia e concelho, à qual foi atribuída a licença de utilização n.º (…), emitida pela Câmara Municipal em (…), vendida ao Autor;
c) Caso assim não se concorde, em última instância, ser o Réu marido condenado nos termos sobreditos, enquanto construtor da moradia supra identificada;
d) Serem os Réus condenados a reconhecer ao autor a garantia para eliminação dos defeitos e vícios de construção do imóvel, aparentes ou ocultas, por aplicação das regras constantes no artigo 1225.º do CC;
e) Mais deverão os réus ser condenados a indemniza o Autor pelos prejuízos patrimoniais sofridos no valor de € 28.105,15, acrescidos de juros legais desde a citação até integral e efetivo pagamento.
f) Caso se entenda que não deve a Ré mulher ser condenada pelo facto de não ter construído a moradia deverá o Réu marido ser condenado no valor de € 28.105,15.
Para tanto, alegou ter adquirido um imóvel, tendo-se revelado depois diversos defeitos, denunciados ao réu, sem que algo tivesse sido reparado e que sendo de nacionalidade francesa e sem dominar a língua portuguesa não se apercebeu da invocada cláusula do contrato promessa que afastava a possibilidade de reclamar os defeitos do imóvel, sendo tal cláusula, para além do mais contrária à ordem publica e aos bons costumes.
Citados, os réus contestaram, alegando que o autor já conhecia o que chama de defeitos e não construíram a moradia, remetendo a responsabilidade para (…) – fls. 83 e arguiram também a caducidade do direito de ação (cujo conhecimento foi remetido para final), alegando que a aquisição da moradia ocorreu no dia 24 de junho de 2016, tendo o autor tomado posse do imóvel no dia 9 de maio, na data em que foi assinado o contrato-promessa, altura em que os defeitos elencados na petição já se evidenciavam e eram perfeitamente visíveis, tendo os mesmos sido denunciados por carta de julho de 2018, quando a denúncia devia ter sido feita no prazo de um ano, como previsto no artigo 1225.º, n.º 2, do Código Civil, acrescendo que a ação foi proposta só muito depois, no dia 10 de julho de 2019.
Alegam ainda que o Autor tomou conhecimento do contrato, que foi traduzido por um intérprete.
Foi indeferida a excepção de ilegitimidade dos Réus.
Veio a ser admitida a intervenção de (…) que contestou, pondo em causa que tivesse construído a moradia, pugnando pela condenação como litigantes de má fé dos primitivos réus.
A ilegitimidade do réu (…) suscitada a fls. 120, veio a ser julgada improcedente – fls. 166/167.
Procedeu-se a audiência de julgamento.
Foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, e, em consequência:
a) Absolveu do pedido formulado pelo Autor (…) sob as alíneas a) os Réus (…) e (…);
b) Não conheceu do pedido sob a alínea b), por prejudicado em face da decisão sobre o pedido sob a alínea a);
c) Julgou extinta a instância por inutilidade não superveniente quanto aos pedidos sob as alíneas c) a d);
d) Julgou improcedente os pedidos sob as alíneas e) a f);
e) Absolveu do pedido o réu (…);
f) Condenou os réus (…) e (…) como litigantes de má fé e no pagamento ao réu (…) dos montantes que a seguir se enunciam: indemnização ao autor, no montante correspondente aos honorários devidos no âmbito da presente ação, se já tiverem sido pagos (se ainda não tiverem sido pagos serão devidos diretamente à respetiva Mandatária; e multa de € 5.100,00 (cinco mil e cem euros).
Inconformado o A. interpôs o presente recurso contra a mesma, apresentando as seguintes as conclusões do recurso:
«1. O Presente recurso prende-se com a divergência do Recorrente no que que tange à aplicação do Direito pelo Tribunal a quo à subsunção dos factos assentes como provados na sentença ora crise.
2. Situa-se pela fundamentação do Tribunal a quo que incidiu nas circunstâncias do erro na formação e nas circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído, a saber, na verificação de erro bilateral, ou seja, um erro que cometido por ambas as partes, Recorrente e Recorrido e que,
3. Nesta circunstância, considerou que Autor/recorrente, por um lado assumiu que não prescindia dos seus direitos e que o Réu/Recorridos aceitou o preço, alegadamente inferior ao mercado, tendo em conta a cláusula que o eximia de qualquer responsabilidade quanto a defeitos futuros, bem como,
4. Concluiu que a conclusão pela verificação do erro exige também, na parte do declarante que por ele tenha tido a sua vontade viciada, a observação de um razoável nível de rigor e cuidado, tendentes à prevenção desse mesmo erro (…) É o que, no âmbito do direito empresarial anglo-saxónico se designa por due dilligence (…)
5. A saber, sempre que o comprador não tenha usado da diligência devida ou exigível é potencialmente aplicável a estatuição do artigo 570.º do Código Civil, por se tratar de uma situação de culpa do lesado.
6. Fundamento também que a questão da garantia ou não de defeitos foi essencial para o promitente vendedor e para os promitentes vendedores, mas com conteúdos diametralmente opostos: o autor assumiu que não prescindia dos seus direitos; o réu aceitou o preço tendo em conta a cláusula que o eximia de qualquer responsabilidade quanto a defeitos.
7. Concluindo que, a verificação do erro exige também, na parte do declarante, in casu, o Recorrente, que por ele tenha tido a sua vontade viciada, a observação de um razoável nível de rigor e cuidado, tendentes à prevenção desse mesmo erro (…) É o que, no âmbito do direito empresarial anglo-saxónico se designa por due dilligence (…) circunstâncias que constituem a base do negócio.
8. O douto Tribunal recorrido absolve ainda os Réus quanto aos restantes pedidos subsidiários formulados pelo Recorrente, desrespeitando, o estatuído no artigo 1225.º do Código Civil.
9. Quando conclui dizendo que: “o Réu havia construído 5 ou 6 anos antes a moradia, pelo que perante a cláusula contratual e o tipo de problemas encontrados – relacionados com falta de manutenção e deficiente impermeabilização (que se adensam com o passar do tempo) –, inexiste fundamento para responsabilizar a mesma pessoa, que o autor sabia ter sido o construtor e que, fosse pelo preço fixado, porventura inferior ao de mercado, fosse por outra razão, aceitou desresponsabilizar, nos termos explicados supra”, é manifesto que só podemos estar perante um erro na aplicação de direito e consequentemente um erro de julgamento.
10. Extrai-se que o Tribunal recorrido, para assim decidir e absolver os Réus explica, de forma inequívoca, que afasta a culpa in contrahendo dos Recorridos, in casu, do 1º Réu, consagrada no artigo 227.º do Código Civil, cujo normativo legal cobre a violação dos deveres de proteção, de informação e de lealdade, que foram violados intrinsecamente pelos Réus.
11. O Tribunal a quo aplica de forma errada o direito, desresponsabilizando o construtor de responder pela garantia dos 5 anos para reparação dos defeitos de construção, com base na falta de manutenção e deficiente impermeabilização a que estava obrigado.
12. A explicação do Tribunal, salvo melhor entendimento, não faz correspondência com a factualidade assente e sobre o preço fixado para compra do imóvel.
Senão vejamos:
13. A conclusão pela verificação do erro exige também, na parte do declarante que por ele tenha tido a sua vontade viciada, a observação de um razoável nível de rigor e cuidado, tendentes à prevenção desse mesmo erro, rigor e cuidado tão mais elevados quanto maior for a complexidade do negócio, a due dilligence pressupõe que numa fase preliminar da negociação, conforme explica, a este propósito, Pinto Monteiro que “este dever de auto-obrigação obriga o potencial comprador a usar de toda a diligência para tomar conhecimento de factos que estão ao seu alcance conhecer, e também a analisar, de forma cuidada e criteriosa, a informação que lhe é disponibilizada pelo vendedor em cumprimento do dever de informação deste último.”
14. Resulta dos factos assentes como provados que estamos perante uma simples compra e venda e não perante um negócio complexo e, considerando, por mera hipótese académica que, entre Réus e Autor, no decurso da fase preliminar da negociação da compra e venda do imóvel tivesse havido uma negociação tendente ao preço do mesmo, ou seja,
15. Que entre as Partes contratantes teriam fixado o preço que por valor mais baixo no mercado, como fundamentou o Mma. Juiz do Tribunal a quo, e que o recorrido e/ou declaratário aceitou o preço proposto pelo recorrente e,
16. Confirmando-se que em todo o processo, quer os Réus, quer o Autor utilizaram como intermediário / tradutor o arq. (…) para comunicarem entre si e...
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