Acórdão nº 1714/13.0TBCTB-C.C1 de Tribunal da Relação de Coimbra, 2023-02-28
| Data de Julgamento | 28 Fevereiro 2023 |
| Ano | 2023 |
| Número Acordão | 1714/13.0TBCTB-C.C1 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Coimbra - (JUÍZO CENTRAL CÍVEL DE CASTELO BRANCO) |
***
I – Relatório
No âmbito de autos de execução sumária para pagamento de quantia certa,
que o “Banco 1..., S. A.” (exequente originário), com os sinais dos autos,
intentou contra os Executados
1.º - AA,
2.ª - BB,
3.ª - CC, e
4.º - DD,
estes também com os sinais dos autos,
tramitada a ação executiva e determinada a venda de um bem imóvel penhorado mediante leilão eletrónico,
veio o proponente, EE, também com os sinais dos autos ([1]),
apresentar requerimento ao Tribunal, onde expôs o seguinte:
- ter apresentado proposta para aquisição do imóvel penhorado nos autos (prédio urbano sito na EN ...12, freguesia ..., descrito na CRP sob o n.º ...67 e com inscrição matricial sob o art.º 1399.º), sendo que a respetiva venda foi publicitada livre de ónus e/ou encargos, como resultava destacado no anúncio correspondente;
- por isso, entendeu o Requerente que o imóvel lhe seria entregue livre e devoluto de pessoas e bens;
- assim, o Requerente tem insistido em realizar a escritura de compra e venda com entrega do prédio livre e devoluto, tendo pago o preço e os respetivos impostos;
- contudo, por mail de 03/06/2022, veio o AE (FF) informar que, quando o imóvel foi licitado, constava indicação no site E-leilões.pt no sentido de o mesmo estar ocupado;
- ter o Requerente tomado conhecimento recentemente que o café alegadamente está a ser explorado por uma sociedade comercial, «A... Unip., Ld.ª», desconhecendo aquele a que título tal acontece;
- o Requerente não pretende adquirir o imóvel sem estar livre e devoluto de pessoas e bens e de ónus e encargos;
- caso o imóvel seja transmitido com ocupantes, terá de se considerar que o Requerente se encontrava em erro sobre a coisa transmitida por falta de conformidade pelo que foi anunciado, sendo vaga a expressão de que o imóvel está ocupado, faltando esclarecer a que título se ocupa, isto é, com ou sem título, de modo a que o proponente conheça a situação real do bem, pelo que estão verificados os requisitos para anulação da venda, a que alude o art.º 838.º do NCPCiv..
Concluiu, neste âmbito incidental, por:
- dever ser ordenado ao AE que justifique a que título é ocupado o imóvel, bem como se a venda é livre de ónus, encargos, pessoais e de bens;
- dever, em caso de persistência da intenção de venda com ocupantes, ser declarada anulada a venda, ordenando-se a devolução das quantias pagas pelo Requerente (a título de preço e impostos).
Respondeu o AE (com data de 13/06/2022, a fls. 33 do processo físico), expressando-se assim:
- o Requerente/proponente efetuou a licitação mais alta, no valor de € 142.451,20, em negociação particular no site E-leilões.pt;
- na respetiva negociação particular constava que «O imóvel é actualmente explorado pelos executados para comércio (café)»;
- assim, o proponente sabia que o imóvel estava ocupado e ali laborava um café, estando mencionado no respetivo leilão, sendo que pelas fotos também era possível verificar que o café se encontrava a laborar;
- por isso, quaisquer interessados, pela informação facultada na venda, quando licitaram, tinham conhecimento da ocupação do imóvel, funcionando ali um café.
Concluiu pela improcedência da argumentação do Requerente, devendo manter-se a venda e aquele comparecer na data e local designados para a escritura de compra e venda.
Notificado, em novo requerimento (cfr. fls. 34 e seg. do processo físico), o Requerente/proponente insistiu na sua anterior argumentação, a que acrescentou o seguinte:
- apurou-se que o café está a ser explorado por uma sociedade comercial («A...») e não pelos executados, sendo que o 1.º andar está, por seu lado, ocupado por uma senhora idosa, desconhecendo-se a que título, sendo que o Requerente não pretende adquirir o imóvel sem estar livre de pessoa e bens e de ónus e encargos;
- o Requerente encontra-se em erro sobre a coisa transmitida por falta de conformidade com o anunciado, sem o que nunca teria apresentado uma proposta tão elevada por um imóvel em tais condições, o que é imputável à vacuidade da informação prestada aquando da publicitação do bem a vender, sem esclarecimento do título a que o imóvel é ocupado.
Concluiu pela declaração judicial de anulação da venda, ordenando-se a devolução das quantias já pagas (preço e impostos).
Os Executados DD e AA, notificados, referiram que a Executada CC reside no 1.º andar do imóvel desde 1976, sendo a sua casa de habitação, enquanto no rés-do-chão se encontra a laborar um estabelecimento de café, explorado, desde o ano de 2012, pela dita sociedade «A...».
Por decisão judicial incidental, datada de 20/10/2022, foi decidido julgar «totalmente improcedente a arguida anulação da venda invocada pelo proponente», com «Custas do incidente criado a cargo do arguente (…)».
Inconformado, recorre o Requerente/proponente, apresentando alegação, culminada com as seguintes
Conclusões ([2]):
«1ª
O imóvel penhorado nos autos encontra-se registado em comum e sem determinação de parte ou direito a favor de DD com BB no regime de Comunhão de adquiridos;
CC, viúva; e
AA, divorciado.
Por óbito do Sr. GG casado que foi com a D. CC no regime de Comunhão geral, por sua vez pai do DD e do AA.
2ª
A presente execução foi proposta contra, DD; BB; CC; e AA.
3ª
Por decisão do AE de 07/08/2019 refª2042648 foi decidido promover a venda judicial da totalidade do prédio penhorado.
4ª
Na sequência de diversas tentativas frustradas de venda do imóvel em 22/02/2022 o sr AE decidiu prosseguir com a inserção do imóvel penhorado na plataforma do E-leilões.
Assim, foi publicitada a venda do imóvel penhorado nos autos, por meio de leilão electrónico, anunciado nos seguintes termos: (factos provados)
“Descrição: Penhora do prédio urbano composto por cave, rés-do-chão e forro servindo de comércio e habitação, sito em Estrada ..., ..., ..., descrito na CRP ... sob o prédio n° ...67 da freguesia ... e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo nº ...99.
Observações: O imóvel é actualmente explorado pelos executados para comércio (café). (nosso sublinhado e negrito)
Será promovida a venda do imóvel na totalidade nos presentes autos, com divisão do produto obtido com o Processo de Insolvência dos executados DD, BB e AA.
Foram os executados notificados dos deveres de fiéis depositários do bem, nos termos do artigo 818.º do CPC sob pena do artigo 761.º do CPC. É da única e exclusiva responsabilidade do proponente a verificação do estado do bem imóvel a adquirir, no entanto o mesmo de deverá assegurar-se que o bem imóvel corresponde às suas expectativas e se encontra nas condições desejadas. O imóvel é vendido no estado em que se encontra pelo que os interessados na aquisição que devem proceder à verificação prévia do estado do bem. A falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda, não poderá assim ser motivo invocável nulidade de venda.
Observações (para administração da plataforma): Será promovida a venda do imóvel na totalidade nos presentes autos, com divisão do produto obtido com o Processo de Insolvência dos executados DD, BB e AA», tendo-se também anunciado como valor base € 159.315,98 e valor mínimo € 135.418,58”
5ª
Em 06/05/2022 com refª2880898, foi adjudicado o imóvel penhorado ao recorrente pelo valor de 142451,20€.
6ª
Em 07/06/2022 por requerimento com refª2916217, o recorrente veio expor e requerer que caso persista a intenção do AE em vender o imóvel com ocupantes requer a anulação da venda e a devolução das quantia por ele pagas a título de preço e impostos.
7ª
O sr AE veio responder ao peticionado pelo recorrente pugnando pelo indeferimento do requerido e aproveitou para juntar cópia do anúncio da venda electrónica.
8ª
Em 30/06/2022 com a refª2937809, o recorrente manteve a sua posição
9ª
Após o decurso do contraditório foi proferida a decisão recorrida em 20/10/2022.
10ª
O pressuposto da anulação da venda executiva invocado pelo recorrente consiste no erro sobre a coisa (penhorada) por falta de conformidade com o que foi anunciado.
11ª
A publicidade da venda efectuada pelo AE induziu o comprador em erro pensando que quem ocupava o café eram os executados, DD, BB e AA, a título pessoal.
Consequentemente, com a venda judicial estes tinham de abandonar o imóvel e o próprio café.
12ª
Surge inesperadamente um novo interveniente no processo com um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, por documento escrito datado de 01-08-2012, isto é a A..., Unipessoal Lda. (cfr. factos provados nº03)
13ª
A montante da A..., lda se situa uma outra sociedade, B... Lda.
Desconhecendo-se a que título e legitimidade surge como cedente do espaço comercial, será por ser arrendatária, comodatária, cessionária, trespassária, entre outras.
O anúncio é completamente omisso face a estes factos e oculta duas sociedades comerciais com interesses no imóvel e que o desvalorizam.
14ª
Do requerimento de 26/09/2022 com a refª 3002219 veio o executado, DD, e o ex-executado, AA, informar que reside neste imóvel desde 1980 a D. CC, o que se reclama deve ser considerado provado para a boa decisão da causa por alegado oportunamente por um dos intervenientes nos autos.
15ª
A expressão usada pelo AE na publicitação da venda que o imóvel, café, está ocupado e a ser explorado pelos executados é vaga, pois tem de se esclarecer a que título ocupam, isto é com ou sem título de forma, duração, de modo a que o proponente tenha uma noção clara da situação real do bem a licitar.
Além disso, deveria constar da publicidade a referência a CC, A..., Unipessoal Lda, e a B... Lda., a ocupação do imóvel e do café, e qual o título para tal ocupação.
16ª
A publicidade, propostas e despacho de adjudicação notificados ao recorrente são completamente omissos quanto a estes factos.
17ª
Considera o recorrente que o tribunal “a quo” fez errada interpretação do...
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