Acórdão nº 1553/11.3TVLSB.L2-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 31-05-2022
| Data de Julgamento | 31 Maio 2022 |
| Ano | 2022 |
| Número Acordão | 1553/11.3TVLSB.L2-7 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam as Juízas na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
A [ ESPINGARDARIA …. S.A.], NIPC n.º 500 …, com sede social na Rua …, em Lisboa; B [ N …, LDA.] , NIPC nº 500 ..., com sede na Rua … Lisboa e C [ MARQUES, …LDA.,] NIPC n.º 500 …, com sede social na Rua …, em Lisboa intentam contra D [ FUNDAÇÃO ….], NIPC 501…, com sede na Praça … Lisboa e escritório na Rua … Lisboa e E [ ….. IMOBILIÁRIOS E TURÍSTICOS, LDA.,] NIPC 507 …, com sede na Rua …Lisboa a presente acção declarativa com processo ordinário, formulando os seguintes pedidos (cf. Ref. Elect. 4797718):
a) O reconhecimento à 1ª A., A., do exercício do direito de preferência de haver para si a fracção “C”, a que corresponde o primeiro andar esquerdo e a fracção “E”, a que corresponde o segundo andar esquerdo do prédio urbano n.º 224 da Rua dos ..., em Lisboa, preterido a favor da 2ª R. e pelos preços constantes da escritura;
b) O reconhecimento à 2ª A., B, do exercício do direito de preferência de haver para si a fracção “A”, a que corresponde a Loja do nº 220/222; a fracção “B”, a que corresponde a Loja do n.º 224/228; a fracção “D”, a que corresponde a fracção divisão entre o primeiro e o segundo andar do n.º 224, e a fracção “K”, a que corresponde o 5º andar esquerdo do n.º 224, todas do prédio urbano n.º 224 da Rua dos ..., em Lisboa, preterido a favor da 2ª R. e pelos preços constantes da escritura;
c) O reconhecimento à 3ª A., C, do exercício do direito de preferência de haver para si a fracção segundo andar direito, correspondente à fracção com a letra “F“ do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua dos ..., n.º 224, em Lisboa, preterido a favor da 2ª Ré e pelo preço constante da escritura;
d) Que seja substituída pelas 1ª A., 2ª e 3ª A.A. a 2ª Ré na titularidade do direito de propriedade, respectivamente das fracções “C”, “E”, e “A”, “B”, ”D”, ”K” e “F” do referido prédio, e que sejam as 1ª, 2ª e 3ª AA a ocupar a posição da 2ª Ré, mediante o pagamento do preço da alienação correspondente a cada uma delas, e seja decretado o cancelamento das aquisições das fracções “C”, “E”, e “A”, “B”, ”D”, ”K” e “F” do imóvel, no Registo Predial de Lisboa e no Serviço de Finanças do 3º Bairro Fiscal de Lisboa;
Subsidiariamente,
e) A declaração de nulidade da venda efectuada entre as 1ª e 2ª Rés, com as legais consequências.
Alegam, muito em síntese, o seguinte:
- As autoras são arrendatárias das fracções supra identificadas do prédio sito à Rua dos ..., n.º 224, em Lisboa, que eram propriedade da 1ª R. Fundação ...;
- Por carta datada de 14 de Fevereiro de 2011, a ré D, notificou-as de que prometera vender a totalidade das fracções (com excepção dos 3º, 4º e 5º direitos, fracções H, J e L, já vendidos) à segunda ré, E., pelo preço global de 674 000,00 € já recebido, tendo ficado convencionado entre as partes que a venda seria apenas a totalidade das fracções ou a venda de nenhuma;
- As autoras responderam que não lhes havia sido comunicados os elementos essenciais do negócio, nomeadamente o valor proporcional da compra das fracções, tendo aquelas direito de preferência, que incide apenas sobre as fracções arrendadas, com o direito a adquiri-las pelo valor proporcional, pelo que a notificação para preferir não teve eficácia;
- Em 4 de Março de 2011, a 1ª ré comunicou a realização da escritura pública de compra e venda no dia 3 de Março de 2011;
- A 1ª ré não podia condicionar o exercício do direito de preferência com base numa cláusula do contrato-promessa de venda da totalidade das fracções que celebrou com a 2ª ré, que não lhes é oponível;
- Está em causa a venda de fracções autónomas, independentes entre si, pelo que a sua separação não pode representar um prejuízo apreciável;
- Existiu entre as rés um acordo simulatório no intuito de enganar a 1ª, a 2ª e 3ª A.A., primeiro, arrendando à 2ª Ré, em 1 de Junho de 2006, o 4º andar esquerdo, a que corresponde a fracção I e aguardando a passagem dos três anos necessários para o exercício do direito de preferência por parte do arrendatário, sendo que tal andar esteve sempre vazio e, segundo, simulando um contrato-promessa que nenhum inquilino conhece, com cláusulas que ninguém conhece, nem a 1ª Ré deu a conhecer e, ainda, declarando a 1ª ré ter já recebido o montante de 674 000,00 € da 2ª Ré, quando notificou os inquilinos da preferência; para além de a 1ª ré ter agido com reserva mental quando enviou cartas no intuito de enganar os inquilinos e, bem assim, em abuso de direito.
As autoras procederam ao depósito autónomo das quantias em valor idêntico ao do preço declarado na escritura de compra e venda relativamente a cada uma das fracções de que são, respectivamente, arrendatárias (cf. Ref. Elect. 4798459 e 4799681, documento n.º 18).
Ambas as rés contestaram.
A ré D defendeu-se por impugnação, alegando que o contrato-promessa de compra e venda de todas as fracções em conjunto foi do seu interesse, pois o valor do preço, logo recebido na totalidade, era indispensável para proceder à construção de um colégio que estava prestes a iniciar-se; mais referiu que na comunicação da preferência informou todos os elementos do negócio que vieram a constar do contrato definitivo, informando o valor global e que o valor de cada fracção a figurar na compra e venda seria em função do valor fiscal ou patrimonial, pelo que era possível às autoras saber qual era esse valor; mais alegou que se o negócio não fosse celebrado tal como prometido realizar, seria obrigada a devolver à 2.ª ré o sinal em dobro, correndo o risco de as autoras não quererem adquirir as fracções, assim como veria frustrado o recebimento do valor necessário para a construção do empreendimento a que iria dar início, pugnando, assim, pela improcedência da acção.
Pediu, ainda, a condenação das autoras em indemnização a seu favor, por litigância de má-fé.
A ré E, por sua vez, suscitou a caducidade do direito de preferência da autora B. referindo que a 1ª ré lhe comunicou o projecto de venda por carta de 14-02-2011, recebida no dia 15 de Fevereiro de 2011; a sede da 1ª ré está localizada na Rua … Lisboa, sendo que a 2ª A. enviou a carta de 21-02-2011 para outra morada, que apenas foi recebida no dia 1 de Março de 2011, depois do prazo de oito dias, pelo que o seu direito caducou.
Mais alegou que à 1ª ré só interessava vender e à 2ª ré comprar a totalidade das fracções autónomas do prédio, como aquela informou às autoras, dando conta que não podia vender as fracções isoladamente, por colocar em causa o projecto de construção que visava realizar, assim como não podia indicar um preço autónomo, sendo que os valores atribuídos na escritura pública de compra e venda resultam de razões processuais e fiscais; deveriam as autoras ter logo declarado que pretenderiam preferir ou pela globalidade do negócio ou pela aquisição das fracções que lhes estavam arrendadas, caso em que deveriam requerer ao tribunal a determinação do preço que lhes competiria proporcionalmente, pelo que, não tendo intentado tal acção, o direito de preferência caducou.
Mais impugnou a acção referindo que:
- É proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras C, D, E, F e G do prédio contíguo com os números de polícia 210 a 218 (as fracções A e B não lhe pertencem) e do prédio sito na Rua de ..., n.ºs 42 a 48, tornejando para a Rua dos ..., n.ºs 194 a 208, onde, desde finais de Março de 2011, está a proceder a obras de demolição do seu interior e posterior construção de um hotel, pelo que o seu interesse apenas na aquisição da totalidade das fracções autónomas prende-se com a possibilidade de uma futura necessidade de ampliação do Hotel de ...;
- A Ré E tomou de arrendamento a fracção autónoma designada pela letra I correspondente ao 4º Esq. do imóvel por contrato escrito com início em 1 de Junho de 2006 (cerca de um ano antes de ter celebrado o contrato-promessa de compra e venda, o que ocorreu em 11 de Maio de 2007), para ali vir a instalar o escritório de apoio à obra, que está actualmente a decorrer, e onde é arquivada a respectiva documentação e são realizadas as reuniões de obra com os engenheiros, arquitectos e demais responsáveis por parte da empresa empreiteira e bem assim de todos os responsáveis pela empresa encarregada pela E para a fiscalização da obra;
- A compra e venda foi celebrada e as rés nunca actuaram com reserva mental, má fé ou abuso de direito.
Suscitou ainda a litigância de má fé por parte das autoras, que conscientemente articulam factos falaciosos e inexistentes, pedindo a sua condenação em multa e indemnização às rés, pugnando, no mais, pela procedência das excepções e, assim se não entendendo, pela improcedência da acção (cf. Ref. Elect. 4826812).
Em 16 de Outubro de 2011, as autoras deduziram réplica pugnando pela improcedência da excepção de caducidade referindo (cf. Ref. Elect. 4834951):
- A D exerce a sua actividade em vários locais de Lisboa, como é do conhecimento público, um dos quais na Praça ..., nº 28, r/esquerdo, em Lisboa, que foi a sua sede, alterada em 2007 para a morada actual, sendo que ali estava aberta e em actividade, o que sucedia à data do envio da carta da 2ª A., tendo alguém dado instruções para a carta não ser recebida, em cujo sobrescrito não consta qualquer indicação de recusa, pelo que o exercício do direito de preferência da A. B. foi feito a tempo e horas, como se comprova pela data do carimbo aposto no envelope que capeava a carta;
- A 1ª ré obriga-se com a assinatura de dois administradores, sendo que o contrato de arrendamento datado de 1 de Janeiro de 2007 foi assinado por um administrador, o que implica a sua nulidade e a ausência de direito de preferência por parte da 2ª ré;
- O arrendamento destinou-se à habitação dos gerentes da sociedade inquilina e a 2ª ré vem dizer que destinou a fracção a escritório de apoio à obra;
- Face ao que consta da cláusula 7ª do...
I – RELATÓRIO
A [ ESPINGARDARIA …. S.A.], NIPC n.º 500 …, com sede social na Rua …, em Lisboa; B [ N …, LDA.] , NIPC nº 500 ..., com sede na Rua … Lisboa e C [ MARQUES, …LDA.,] NIPC n.º 500 …, com sede social na Rua …, em Lisboa intentam contra D [ FUNDAÇÃO ….], NIPC 501…, com sede na Praça … Lisboa e escritório na Rua … Lisboa e E [ ….. IMOBILIÁRIOS E TURÍSTICOS, LDA.,] NIPC 507 …, com sede na Rua …Lisboa a presente acção declarativa com processo ordinário, formulando os seguintes pedidos (cf. Ref. Elect. 4797718):
a) O reconhecimento à 1ª A., A., do exercício do direito de preferência de haver para si a fracção “C”, a que corresponde o primeiro andar esquerdo e a fracção “E”, a que corresponde o segundo andar esquerdo do prédio urbano n.º 224 da Rua dos ..., em Lisboa, preterido a favor da 2ª R. e pelos preços constantes da escritura;
b) O reconhecimento à 2ª A., B, do exercício do direito de preferência de haver para si a fracção “A”, a que corresponde a Loja do nº 220/222; a fracção “B”, a que corresponde a Loja do n.º 224/228; a fracção “D”, a que corresponde a fracção divisão entre o primeiro e o segundo andar do n.º 224, e a fracção “K”, a que corresponde o 5º andar esquerdo do n.º 224, todas do prédio urbano n.º 224 da Rua dos ..., em Lisboa, preterido a favor da 2ª R. e pelos preços constantes da escritura;
c) O reconhecimento à 3ª A., C, do exercício do direito de preferência de haver para si a fracção segundo andar direito, correspondente à fracção com a letra “F“ do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua dos ..., n.º 224, em Lisboa, preterido a favor da 2ª Ré e pelo preço constante da escritura;
d) Que seja substituída pelas 1ª A., 2ª e 3ª A.A. a 2ª Ré na titularidade do direito de propriedade, respectivamente das fracções “C”, “E”, e “A”, “B”, ”D”, ”K” e “F” do referido prédio, e que sejam as 1ª, 2ª e 3ª AA a ocupar a posição da 2ª Ré, mediante o pagamento do preço da alienação correspondente a cada uma delas, e seja decretado o cancelamento das aquisições das fracções “C”, “E”, e “A”, “B”, ”D”, ”K” e “F” do imóvel, no Registo Predial de Lisboa e no Serviço de Finanças do 3º Bairro Fiscal de Lisboa;
Subsidiariamente,
e) A declaração de nulidade da venda efectuada entre as 1ª e 2ª Rés, com as legais consequências.
Alegam, muito em síntese, o seguinte:
- As autoras são arrendatárias das fracções supra identificadas do prédio sito à Rua dos ..., n.º 224, em Lisboa, que eram propriedade da 1ª R. Fundação ...;
- Por carta datada de 14 de Fevereiro de 2011, a ré D, notificou-as de que prometera vender a totalidade das fracções (com excepção dos 3º, 4º e 5º direitos, fracções H, J e L, já vendidos) à segunda ré, E., pelo preço global de 674 000,00 € já recebido, tendo ficado convencionado entre as partes que a venda seria apenas a totalidade das fracções ou a venda de nenhuma;
- As autoras responderam que não lhes havia sido comunicados os elementos essenciais do negócio, nomeadamente o valor proporcional da compra das fracções, tendo aquelas direito de preferência, que incide apenas sobre as fracções arrendadas, com o direito a adquiri-las pelo valor proporcional, pelo que a notificação para preferir não teve eficácia;
- Em 4 de Março de 2011, a 1ª ré comunicou a realização da escritura pública de compra e venda no dia 3 de Março de 2011;
- A 1ª ré não podia condicionar o exercício do direito de preferência com base numa cláusula do contrato-promessa de venda da totalidade das fracções que celebrou com a 2ª ré, que não lhes é oponível;
- Está em causa a venda de fracções autónomas, independentes entre si, pelo que a sua separação não pode representar um prejuízo apreciável;
- Existiu entre as rés um acordo simulatório no intuito de enganar a 1ª, a 2ª e 3ª A.A., primeiro, arrendando à 2ª Ré, em 1 de Junho de 2006, o 4º andar esquerdo, a que corresponde a fracção I e aguardando a passagem dos três anos necessários para o exercício do direito de preferência por parte do arrendatário, sendo que tal andar esteve sempre vazio e, segundo, simulando um contrato-promessa que nenhum inquilino conhece, com cláusulas que ninguém conhece, nem a 1ª Ré deu a conhecer e, ainda, declarando a 1ª ré ter já recebido o montante de 674 000,00 € da 2ª Ré, quando notificou os inquilinos da preferência; para além de a 1ª ré ter agido com reserva mental quando enviou cartas no intuito de enganar os inquilinos e, bem assim, em abuso de direito.
As autoras procederam ao depósito autónomo das quantias em valor idêntico ao do preço declarado na escritura de compra e venda relativamente a cada uma das fracções de que são, respectivamente, arrendatárias (cf. Ref. Elect. 4798459 e 4799681, documento n.º 18).
Ambas as rés contestaram.
A ré D defendeu-se por impugnação, alegando que o contrato-promessa de compra e venda de todas as fracções em conjunto foi do seu interesse, pois o valor do preço, logo recebido na totalidade, era indispensável para proceder à construção de um colégio que estava prestes a iniciar-se; mais referiu que na comunicação da preferência informou todos os elementos do negócio que vieram a constar do contrato definitivo, informando o valor global e que o valor de cada fracção a figurar na compra e venda seria em função do valor fiscal ou patrimonial, pelo que era possível às autoras saber qual era esse valor; mais alegou que se o negócio não fosse celebrado tal como prometido realizar, seria obrigada a devolver à 2.ª ré o sinal em dobro, correndo o risco de as autoras não quererem adquirir as fracções, assim como veria frustrado o recebimento do valor necessário para a construção do empreendimento a que iria dar início, pugnando, assim, pela improcedência da acção.
Pediu, ainda, a condenação das autoras em indemnização a seu favor, por litigância de má-fé.
A ré E, por sua vez, suscitou a caducidade do direito de preferência da autora B. referindo que a 1ª ré lhe comunicou o projecto de venda por carta de 14-02-2011, recebida no dia 15 de Fevereiro de 2011; a sede da 1ª ré está localizada na Rua … Lisboa, sendo que a 2ª A. enviou a carta de 21-02-2011 para outra morada, que apenas foi recebida no dia 1 de Março de 2011, depois do prazo de oito dias, pelo que o seu direito caducou.
Mais alegou que à 1ª ré só interessava vender e à 2ª ré comprar a totalidade das fracções autónomas do prédio, como aquela informou às autoras, dando conta que não podia vender as fracções isoladamente, por colocar em causa o projecto de construção que visava realizar, assim como não podia indicar um preço autónomo, sendo que os valores atribuídos na escritura pública de compra e venda resultam de razões processuais e fiscais; deveriam as autoras ter logo declarado que pretenderiam preferir ou pela globalidade do negócio ou pela aquisição das fracções que lhes estavam arrendadas, caso em que deveriam requerer ao tribunal a determinação do preço que lhes competiria proporcionalmente, pelo que, não tendo intentado tal acção, o direito de preferência caducou.
Mais impugnou a acção referindo que:
- É proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras C, D, E, F e G do prédio contíguo com os números de polícia 210 a 218 (as fracções A e B não lhe pertencem) e do prédio sito na Rua de ..., n.ºs 42 a 48, tornejando para a Rua dos ..., n.ºs 194 a 208, onde, desde finais de Março de 2011, está a proceder a obras de demolição do seu interior e posterior construção de um hotel, pelo que o seu interesse apenas na aquisição da totalidade das fracções autónomas prende-se com a possibilidade de uma futura necessidade de ampliação do Hotel de ...;
- A Ré E tomou de arrendamento a fracção autónoma designada pela letra I correspondente ao 4º Esq. do imóvel por contrato escrito com início em 1 de Junho de 2006 (cerca de um ano antes de ter celebrado o contrato-promessa de compra e venda, o que ocorreu em 11 de Maio de 2007), para ali vir a instalar o escritório de apoio à obra, que está actualmente a decorrer, e onde é arquivada a respectiva documentação e são realizadas as reuniões de obra com os engenheiros, arquitectos e demais responsáveis por parte da empresa empreiteira e bem assim de todos os responsáveis pela empresa encarregada pela E para a fiscalização da obra;
- A compra e venda foi celebrada e as rés nunca actuaram com reserva mental, má fé ou abuso de direito.
Suscitou ainda a litigância de má fé por parte das autoras, que conscientemente articulam factos falaciosos e inexistentes, pedindo a sua condenação em multa e indemnização às rés, pugnando, no mais, pela procedência das excepções e, assim se não entendendo, pela improcedência da acção (cf. Ref. Elect. 4826812).
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- Face ao que consta da cláusula 7ª do...
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