Acórdão nº 14232/20.1YIPRT.L1-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 27-09-2022
| Data de Julgamento | 27 Setembro 2022 |
| Ano | 2022 |
| Número Acordão | 14232/20.1YIPRT.L1-7 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO
TT, Lda. instaurou procedimento de injunção contra CC, Lda., pedido a condenação da Ré no pagamento da quantia de 30.558€, sendo 27.675€ referente a capital e 1.730€ referente a juros de mora vencidos, acrescido de juros de mora vincendos até integral pagamento.
Fundamentando tal pretensão, alegou que: é uma mediadora imobiliária da rede (...), tendo angariado um cliente para comprar um imóvel cuja venda se encontrava a ser promovida pela Ré, que é, ela própria, uma mediadora imobiliária da mesma rede; a prática das sociedades de mediação é a de partilharem as suas comissões de promoção e concretização da venda; em 07-03-2019, realizou-se o contrato definitivo de venda, pelo que é devido o pagamento da sua percentagem na comissão devida pela venda, a qual deverá ser paga pela Ré.
A Ré deduziu oposição, tendo argumentado que não recebeu o valor em dívida pela mediação imobiliária, mas que obteve condenação dos vendedores, no respectivo pagamento, por decisão transitada em julgado. Porém, tendo os vendedores sido declarados insolventes, o que impossibilita a execução coerciva do cumprimento do contrato.
Pelos fundamentos expostos, a Ré conclui no sentido da improcedência da ação.
Após julgamento, foi proferida sentença que julgou a ação improcedente, absolvendo a ré do pedido.
*
Não se conformando com a decisão, dela apelou o requerente, formulando, no final das suas alegações, as seguintes CONCLUSÕES:
«
1)–Vem o presente recurso interposto da D. sentença que, incorretamente, julgou improcedente o pedido formulado pela aqui Recorrente contra a ora Recorrida na condenação no pagamento do valor de contrato de prestação de serviços/partilha de negócio de mediação imobiliária, celebrado entre as mesmas (ambas parceiras da Rede (...)) e que, por consequência, determinou a absolvição da Ré.
2)–O Tribunal a quo valorou incorretamente a prova documental e a prova produzida em audiência de julgamento, a saber:
3)–A Recorrida celebrou contrato de mediação imobiliária para venda de imóvel contra pagamento de comissão até "aquando" a celebração da escritura ou contrato particular autêntico.
4)–Por seu turno, desse contrato emergiu outro contrato na gíria imobiliária de "acordo partilha", celebrado entre a Recorrida e a Recorrente/angariadora de cliente comprador para o imóvel, contra o pagamento de valor equivalente a 50% do montante da comissão convencionada no referido contrato de mediação imobiliária, acrescido de IVA, a pagar aquando a escritura/documento particular de compra e venda.
5)–Realizou-se o contrato promessa de compra e venda, pelo preço de um milhão quinhentos e cinquenta mil euros, foi celebrado, em 16-11-2018 (com pagamento de duzentos mil a título de sinal) e o contrato definitivo, em 07-032019, com menção de intervenção imobiliária, contra o pagamento, através de cheque bancário, do valor remanescente do preço (cf. Escritura junta à Oposição da Recorrida e declarações de parte e depoimento da testemunha)
6)–A Recorrente acordou na partilha, tendo a Recorrida acordado que lhe pagaria aquando a escritura, pois cobraria a sua comissão até à sua outorga em cumprimento do convencionado no contrato de mediação imobiliária (declarações de parte e citado contrato - a testemunha referiu que não presenciou a celebração deste acordo de parceria).
7)–Ora, no que tange aos pontos 16 da matéria assente, o contrato de mediação imobiliária junto a oposição, cf. com o disposto no Art. 19° da lei 15/2013, de 8/2, e o acordo de partilha, impunha à Recorrida diligenciar a cobrança da sua comissão até "aquando a escritura".
8)–O que não sucedeu, por incúria da Recorrida e a experiência dos seus 20 anos de atividade, contra os contrato de mediação e o acordo de parceria, e, sobretudo contra o previsto no Art. 19° da lei 15/2013, de 8/2 (a ignorância da lei a ninguém aproveita)), que lhe impunham diligenciar a cobrança da comissão até "aquando a escritura".
9)–A gravação áudio das declarações das partes e da testemunha (esta funcionária da Recorrida) comprovam que a Recorrida a única diligência que realizou para assegurar a cobrança da sua comissão até "aquando a escritura", foram tão-só V telefonemas 2/3 dias, antes da data agendada para a escritura, para o seu cliente/vendedor levar cheque (nem solicitou cheque visado ou bancário, nem que fosse cheque do comprador) para a dita escritura para pagamento da comissão.
10)–Note-se que tem-se tornado prática, ser o preço do imóvel devido aquando a escritura, ser pago através de 2 cheques bancários ou visados, um com o valor da comissão e outro a favor do vendedor, sobremaneira de valores elevados de comissão como o é in casu.
11)–Da escritura de compra e venda, junta à Oposição da Recorrida (Ref- Citius 396742350), consta que o remanescente do preço foi pago aquando a escritura, através de cheque bancário, ou seja, houve cuidado.
12)–A experiência na mediação imobiliário da Recorrida, de mais de 20 anos de experiência, não se compadece com a incúria de não ter assegurado a cobrança da comissão através de cheque visado ou bancário,
13)–A Experiência da Recorrida não se compagina com a conduta de solicitar um cheque normal, e do no dia da escritura não ter insistido com o vendedor para que este providenciasse cheque para pagamento da sua comissão.
14)–Nem que se tenha limitado a chegar na hora agendada para a escritura, após almoçar com a testemunha/sua funcionária, não tendo atendido nenhum dos inúmeros telefonemas da Recorrida nesse dia, e aceitar a comunicação do vendedor de que não tinha cheques (ou seja, nem mesmo cheques normais) e de que no dia seguinte faria a transferência do valor da comissão (cf. Declarações de parte da Recorrida e da testemunha/sua funcionária).
15)–Assim, demonstrando-se que deve ser dado como não provado a matéria do ponto 16 dos factos provados (A R tudo não fez tudo ao seu alcance para cobrar a comissão até aquando a escritura e sempre partilhou tais diligências com a A - tão só partilhou com a ora Recorrida as diligências posteriores à escritura e na sequência de instâncias da Recorrente para que procedesse ao pagamento do valor da parceria).
16)–E quanto ao ponto 17 dos factos assentes, deve ser aditado na parte final "até aquando a escritura".
17)–E quanto ao ponto 18 dos factos dados como provados, que «A R só aceitou a partilha no pressuposto de que a remuneração seria devida até a escritura/contrato definitivo.
18)–Também, andou mal o Julgador a quo, ao determinar «Quanto aos pontos de facto que resultaram não provados e vertidos nas alíneas a) a c), não se fez prova de quaisquer usos, orientações ou práticas consolidadas, conforme comprova esclarecimento prestado pela (...)- Portugal, entrado nos autos a 31-12- 2020» face a estes esclarecimentos, ao referido contrato de mediação imobiliária (contrato tipo da rede (...), elaborado em consonância com o art. 19° da Lei 15/2013, de 8/2) e declarações das partes (a parceria assenta nas condições de pagamento do contrato de mediação - cobrança até aquando a escritura/contrato particular).
19)–Devendo, assim, a decisão ser alterada no sentido de dar como provados de que «Quanto aos pontos de facto que resultaram não provados e vertidos nas alíneas a) a c), fez-se prova de que os usos, orientações ou práticas consolidadas da (...), são no sentido de que a boa cobrança da(s) comissão(ões) é(são) devida(s) até ao momento da outorga do contrato definitivo, conforme resulta do contrato tido de mediação imobiliária constante dos autos, do regime legal que regula a mediação imobiliária e dos esclarecimento prestado pela (...)- Portugal, entrado nos autos a 31-12- 2020»
20)–O exposto, no que tange à parte da motivação da sentença em que se lê «A A esteve presente e não deduziu oposição à posição do comprador» isto é vendedor, de que não tinha cheques para pagar a comissão no ato da escritura e que faria a transferência no dia seguinte» deve ser alterado para «A A esteve presente e deduziu, perante a Gerente da Recorrida oposição à posição do vendedor, no que se refere ao vendedor não ter cheques para pagar a comissão no ato da escritura e que faria a transferência no dia seguinte (cf. Declarações de parte da Recorrente, mails desta enviados à Recorrida).
21)–Ainda que não se pugne pela tese de que no contrato de parceria as partes convencionaram que a remuneração seria paga aquando a escritura, e se acolha que o pagamento estaria sujeito à boa cobrança acordada no contrato de mediação, sempre é devida à luz do instituto do abuso de direito.
22)–o contrato de prestação de serviços celebrado entre as sociedade de mediação fundamentou-se na existência do contrato de mediação tipo da Rede (...) para todos os seus agentes e no seu cumprimento, isto é, que a Ré e Autora celebraram contrato de parceria no pressuposto de que a ora Recorrida iria garantir a boa cobrança aquando a escritura de compra e venda em obediência ao referido contrato e ao citado art. 19 da Lei 15/2013, e não iria ter uma conduta de incúria.
23)–A Ré criou na Autora a convicção inabalável de que cumpriria o contrato de intermediação, isto é, que iria exercer o seu direito de cobrança da comissão nos termos consignados no contrato de intermediação no citado art. 19° da Lei n.º 15/2013, de 8/2, e que, consequentemente, pagaria a remuneração de serviços acordada.
24)–A Ré ao não cumprir tal contrato e Lei - cobrança da comissão aquando a outorga da escritura - e não diligenciar que a sua comissão fosse paga através de cheque visado ou bancário pelo, sem embargo da sua contabilidade no dia da escritura e ter curado insistido nesse mesmo dia com o vendedor para cuidar de levar cheque (nem mesmo normal) para a escritura para boa cobrança da sua comissão, abalou inexoravelmente a confiança que incutira na Autora, o que configura uma situação de ...
RELATÓRIO
TT, Lda. instaurou procedimento de injunção contra CC, Lda., pedido a condenação da Ré no pagamento da quantia de 30.558€, sendo 27.675€ referente a capital e 1.730€ referente a juros de mora vencidos, acrescido de juros de mora vincendos até integral pagamento.
Fundamentando tal pretensão, alegou que: é uma mediadora imobiliária da rede (...), tendo angariado um cliente para comprar um imóvel cuja venda se encontrava a ser promovida pela Ré, que é, ela própria, uma mediadora imobiliária da mesma rede; a prática das sociedades de mediação é a de partilharem as suas comissões de promoção e concretização da venda; em 07-03-2019, realizou-se o contrato definitivo de venda, pelo que é devido o pagamento da sua percentagem na comissão devida pela venda, a qual deverá ser paga pela Ré.
A Ré deduziu oposição, tendo argumentado que não recebeu o valor em dívida pela mediação imobiliária, mas que obteve condenação dos vendedores, no respectivo pagamento, por decisão transitada em julgado. Porém, tendo os vendedores sido declarados insolventes, o que impossibilita a execução coerciva do cumprimento do contrato.
Pelos fundamentos expostos, a Ré conclui no sentido da improcedência da ação.
Após julgamento, foi proferida sentença que julgou a ação improcedente, absolvendo a ré do pedido.
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Não se conformando com a decisão, dela apelou o requerente, formulando, no final das suas alegações, as seguintes CONCLUSÕES:
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1)–Vem o presente recurso interposto da D. sentença que, incorretamente, julgou improcedente o pedido formulado pela aqui Recorrente contra a ora Recorrida na condenação no pagamento do valor de contrato de prestação de serviços/partilha de negócio de mediação imobiliária, celebrado entre as mesmas (ambas parceiras da Rede (...)) e que, por consequência, determinou a absolvição da Ré.
2)–O Tribunal a quo valorou incorretamente a prova documental e a prova produzida em audiência de julgamento, a saber:
3)–A Recorrida celebrou contrato de mediação imobiliária para venda de imóvel contra pagamento de comissão até "aquando" a celebração da escritura ou contrato particular autêntico.
4)–Por seu turno, desse contrato emergiu outro contrato na gíria imobiliária de "acordo partilha", celebrado entre a Recorrida e a Recorrente/angariadora de cliente comprador para o imóvel, contra o pagamento de valor equivalente a 50% do montante da comissão convencionada no referido contrato de mediação imobiliária, acrescido de IVA, a pagar aquando a escritura/documento particular de compra e venda.
5)–Realizou-se o contrato promessa de compra e venda, pelo preço de um milhão quinhentos e cinquenta mil euros, foi celebrado, em 16-11-2018 (com pagamento de duzentos mil a título de sinal) e o contrato definitivo, em 07-032019, com menção de intervenção imobiliária, contra o pagamento, através de cheque bancário, do valor remanescente do preço (cf. Escritura junta à Oposição da Recorrida e declarações de parte e depoimento da testemunha)
6)–A Recorrente acordou na partilha, tendo a Recorrida acordado que lhe pagaria aquando a escritura, pois cobraria a sua comissão até à sua outorga em cumprimento do convencionado no contrato de mediação imobiliária (declarações de parte e citado contrato - a testemunha referiu que não presenciou a celebração deste acordo de parceria).
7)–Ora, no que tange aos pontos 16 da matéria assente, o contrato de mediação imobiliária junto a oposição, cf. com o disposto no Art. 19° da lei 15/2013, de 8/2, e o acordo de partilha, impunha à Recorrida diligenciar a cobrança da sua comissão até "aquando a escritura".
8)–O que não sucedeu, por incúria da Recorrida e a experiência dos seus 20 anos de atividade, contra os contrato de mediação e o acordo de parceria, e, sobretudo contra o previsto no Art. 19° da lei 15/2013, de 8/2 (a ignorância da lei a ninguém aproveita)), que lhe impunham diligenciar a cobrança da comissão até "aquando a escritura".
9)–A gravação áudio das declarações das partes e da testemunha (esta funcionária da Recorrida) comprovam que a Recorrida a única diligência que realizou para assegurar a cobrança da sua comissão até "aquando a escritura", foram tão-só V telefonemas 2/3 dias, antes da data agendada para a escritura, para o seu cliente/vendedor levar cheque (nem solicitou cheque visado ou bancário, nem que fosse cheque do comprador) para a dita escritura para pagamento da comissão.
10)–Note-se que tem-se tornado prática, ser o preço do imóvel devido aquando a escritura, ser pago através de 2 cheques bancários ou visados, um com o valor da comissão e outro a favor do vendedor, sobremaneira de valores elevados de comissão como o é in casu.
11)–Da escritura de compra e venda, junta à Oposição da Recorrida (Ref- Citius 396742350), consta que o remanescente do preço foi pago aquando a escritura, através de cheque bancário, ou seja, houve cuidado.
12)–A experiência na mediação imobiliário da Recorrida, de mais de 20 anos de experiência, não se compadece com a incúria de não ter assegurado a cobrança da comissão através de cheque visado ou bancário,
13)–A Experiência da Recorrida não se compagina com a conduta de solicitar um cheque normal, e do no dia da escritura não ter insistido com o vendedor para que este providenciasse cheque para pagamento da sua comissão.
14)–Nem que se tenha limitado a chegar na hora agendada para a escritura, após almoçar com a testemunha/sua funcionária, não tendo atendido nenhum dos inúmeros telefonemas da Recorrida nesse dia, e aceitar a comunicação do vendedor de que não tinha cheques (ou seja, nem mesmo cheques normais) e de que no dia seguinte faria a transferência do valor da comissão (cf. Declarações de parte da Recorrida e da testemunha/sua funcionária).
15)–Assim, demonstrando-se que deve ser dado como não provado a matéria do ponto 16 dos factos provados (A R tudo não fez tudo ao seu alcance para cobrar a comissão até aquando a escritura e sempre partilhou tais diligências com a A - tão só partilhou com a ora Recorrida as diligências posteriores à escritura e na sequência de instâncias da Recorrente para que procedesse ao pagamento do valor da parceria).
16)–E quanto ao ponto 17 dos factos assentes, deve ser aditado na parte final "até aquando a escritura".
17)–E quanto ao ponto 18 dos factos dados como provados, que «A R só aceitou a partilha no pressuposto de que a remuneração seria devida até a escritura/contrato definitivo.
18)–Também, andou mal o Julgador a quo, ao determinar «Quanto aos pontos de facto que resultaram não provados e vertidos nas alíneas a) a c), não se fez prova de quaisquer usos, orientações ou práticas consolidadas, conforme comprova esclarecimento prestado pela (...)- Portugal, entrado nos autos a 31-12- 2020» face a estes esclarecimentos, ao referido contrato de mediação imobiliária (contrato tipo da rede (...), elaborado em consonância com o art. 19° da Lei 15/2013, de 8/2) e declarações das partes (a parceria assenta nas condições de pagamento do contrato de mediação - cobrança até aquando a escritura/contrato particular).
19)–Devendo, assim, a decisão ser alterada no sentido de dar como provados de que «Quanto aos pontos de facto que resultaram não provados e vertidos nas alíneas a) a c), fez-se prova de que os usos, orientações ou práticas consolidadas da (...), são no sentido de que a boa cobrança da(s) comissão(ões) é(são) devida(s) até ao momento da outorga do contrato definitivo, conforme resulta do contrato tido de mediação imobiliária constante dos autos, do regime legal que regula a mediação imobiliária e dos esclarecimento prestado pela (...)- Portugal, entrado nos autos a 31-12- 2020»
20)–O exposto, no que tange à parte da motivação da sentença em que se lê «A A esteve presente e não deduziu oposição à posição do comprador» isto é vendedor, de que não tinha cheques para pagar a comissão no ato da escritura e que faria a transferência no dia seguinte» deve ser alterado para «A A esteve presente e deduziu, perante a Gerente da Recorrida oposição à posição do vendedor, no que se refere ao vendedor não ter cheques para pagar a comissão no ato da escritura e que faria a transferência no dia seguinte (cf. Declarações de parte da Recorrente, mails desta enviados à Recorrida).
21)–Ainda que não se pugne pela tese de que no contrato de parceria as partes convencionaram que a remuneração seria paga aquando a escritura, e se acolha que o pagamento estaria sujeito à boa cobrança acordada no contrato de mediação, sempre é devida à luz do instituto do abuso de direito.
22)–o contrato de prestação de serviços celebrado entre as sociedade de mediação fundamentou-se na existência do contrato de mediação tipo da Rede (...) para todos os seus agentes e no seu cumprimento, isto é, que a Ré e Autora celebraram contrato de parceria no pressuposto de que a ora Recorrida iria garantir a boa cobrança aquando a escritura de compra e venda em obediência ao referido contrato e ao citado art. 19 da Lei 15/2013, e não iria ter uma conduta de incúria.
23)–A Ré criou na Autora a convicção inabalável de que cumpriria o contrato de intermediação, isto é, que iria exercer o seu direito de cobrança da comissão nos termos consignados no contrato de intermediação no citado art. 19° da Lei n.º 15/2013, de 8/2, e que, consequentemente, pagaria a remuneração de serviços acordada.
24)–A Ré ao não cumprir tal contrato e Lei - cobrança da comissão aquando a outorga da escritura - e não diligenciar que a sua comissão fosse paga através de cheque visado ou bancário pelo, sem embargo da sua contabilidade no dia da escritura e ter curado insistido nesse mesmo dia com o vendedor para cuidar de levar cheque (nem mesmo normal) para a escritura para boa cobrança da sua comissão, abalou inexoravelmente a confiança que incutira na Autora, o que configura uma situação de ...
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